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  • なぜ今マンション経営なのか

Tohshin Partners 専務取締役 千代谷直之

マイナス金利下での新たな資産運用戦略

日銀によるマイナス金利政策の影響で、生命保険会社や投信会社の運用する金融商品が軒並み利回りを引き下げる状況に陥り、中長期の視点で安定的なインカムゲイン(利回り)を求める投資家は、いま、ポートフォリオの見直しを迫られています。今後いかなる資産に投資すべきなのでしょうか?

マイナス金利時代のポートフォリオ見直し

今、ポートフォリオの一つとして、相対的に高いインカムゲイン(利回り)が見込める不動産投資に注目が集まっています。超低金利での資金調達が可能である一方、収益用不動産は4%前後のリターンが想定できるため、相対的に高いイールドギャップ(借入金金利と利回りの差)が見込めることが背景にあります。そのうえ、長期にわたり安定して家賃収入を見込めることが、不動産投資の最大の魅力となります。

世界が注目する東京の不動産

CBRE/グローバル投資家意向調査(2015年)による“投資したい都市ランキング”によれば、ロンドンに次いで東京は2位。その人気はニューヨーク、パリ、サンフランシスコを上回っています。東京の2015年の投資取引額は前年から58%と大幅に増加しており、2016年に向けて「優先して投資したい」とした投資家の割合も22%に上昇しています。

なぜ世界の投資家の間で東京の不動産に人気が集まるのか?それは、東京が域内総生産で世界一であり、東京五輪開催でさらなる成長性が見込まれるにもかかわらず、不動産の価格水準が世界の名立たる都市と比較すると割安である点にあります。東京の高級マンション分譲単価を100とした場合、ロンドンは330、ニューヨークは175.8であるなど(出典:日本不動産研究所 2015年4月時点)、その相対的な割安感は魅力的に映るというわけです。

また、世界都市の不動産市場を見た時、ニューヨークやロンドンでは流動性が非常に高いこともあり、キャピタルゲイン(値上がり益)を求める傾向があります。一方、東京の場合、安定的な家賃収入が相対的に見込めることを背景に、インカムゲイン(利回り)を求める傾向があります。投資家としては、それぞれの市場の特徴を見極めて分散投資をしているようです。

五輪後の東京の不動産市場

五輪後の東京の不動産市場

2020年の東京五輪の開催に向けて準備が進む中、東京五輪後の不動産投資環境への不安の声も少なからずあります。

その判断材料となるのがロンドン。都市の成熟度や規模の面で東京と共通点が多いといわれているロンドンは、五輪後に残った各施設(選手村、メディアセンターなど)を有効活用することで、都市の価値をさらに高めることに成功しました。結果、ロンドンのオフィス不動産(ロンドンの住宅投資の参考指標となる)におけるキャピタルリターンの指数は、ロンドン五輪開催決定後のピークから比較しても約26%上昇しています(出典:MSCI)。ただし、ロンドン自体がもともと成長性の見込める企業が集積する街づくりに成功したからこそ価値が高まったわけで、五輪はあくまでも外的要因の一つにすぎなかったということです。

このことは東京でも当てはまります。五輪に関わらず東京全体の街づくりが着実に進展する中、五輪後に不動産市場が大幅に落ち込むとは想定しづらいと考えています。

例えば、羽田空港の更なる国際線枠拡大(2020年)、田町―品川駅の山手線新駅(2020年暫定開業予定)、品川発のリニア中央新幹線の整備(2027年に品川―名古屋で開通予定)、渋谷駅の再開発(2027年に完了予定)など、東京の世界都市としての価値がより増していくことは間違いないでしょうし、さらに、首都圏では国家戦略特区が創設され、国内外の企業誘致が一段と加速する可能性が高まっており、当エリアへの人口流入も期待されます。

不動産投資のリスクを低減するためには

マンション経営のリスクは“空室”、つまり、賃借人が付くか否かが最大のポイントとなります。入居率を中長期にわたり高水準で維持するには、需要の見込める立地であることが大前提となります。東京では単身者世帯が増加しており、ワンルームマンション、コンパクトマンションの需要は今後も強いと当社は予測しています。

日本全体で見れば、出生率の低下により若年人口は減少していますが、大学や上場企業が集中する首都圏では地方からの人口流入も多く、増加傾向にあります。実際、過去10年間(2005~2014年)の東京の転入超過数は約70万人にのぼります(出典:総務省)。また、東京都単身者世帯数の推移予想(東京都総務局)によれば、2015年309万世帯に対して、2035年で324万世帯に増加する見込みで、単身者世帯が増え続けている東京のワンルームマンション、コンパクトマンションの需要は底堅いといえるでしょう。

さらに、当社では単身者やDINKSに人気のある立地に的を絞って開発をしています。利便性の高い人気エリアを中心に、基本的に駅徒歩10分圏内という立地条件にこだわることで、賃借人が付かないという不動産投資のリスクがより低減されるのです。

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【ウォール・ストリート・ジャーナルのインタビュー記事はこちら

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