首都圏中高層住宅協会

首都圏中高層住宅協会は、正会員数26社、賛助会員数10社の計36社で構成している。佐藤信哉会長が音頭をとって協会を発足させて12年間が経った。「協会設立当初の目的は達成できた」と話す会長は、次のステップとして「脱ワンルーム専業」を掲げている。ワンルーム業界の現在、今後について聞いた。（中野 淳記者）

過剰感なし　関東圏2万戸

地域の賃貸ニーズを読む

法令順守の徹底　定期的に勉強会

――都中協の現在の活動について

「コンプライアンス（法令順守）と税制面を中心に月2回ペースで勉強会を開いている。特に法令順守を重要課題として位置づけており、ワンルーム業界の健全化をさらに追及している。税制面では、税理士や税務署から人を招いて法令から最近のトレンドまでを把握できるような勉強会を開催している。最近で言えば、例えばインターネットを活用した税制申告（e-tax）などについて」

――今後の協会について

「協会発足当初の目的は達成した。例えば高品質の物件開発、開発・販売後のケア部分の充実など、バブル経済以前の業界から考えれば全てにおいてグレードアップできていると思う。賃貸管理も透明性が高く、健全になっている。ただ、全述したように今後は、法令順守の部分で、業界全体でさらに高いレベルを求めていかなければならないと思っている」

――ワンルーム市場に供給過剰感はありませんか

「現状で言えばワンルーム賃貸需要は年間2万戸前後。都中協以外の開発事業者を含めて関東圏で約2万戸が供給されているが供給過剰感は全くない。なぜなら、景気拡大基調の中、これから企業が採用を増やして単身者の需要が見込めるからだ。若干、景気の良さが見えてきたこともありユーザーは駅から遠いアパートから良質なワンルームにシフトしてきているのが実感だ。実際、駅から離れたアパートの空室率は上昇していると聞いている。これらの環境を考えればワンルーム業界に当面大きな死角はない」

様々な需要考え　物件開発に臨む

――少子化の流れは止められそうにありませんが

「確かに少子化の流れは止められない。だが、これから日本は労働力を海外に求めていくようになるはず。そうなれば外国人労働者の受け皿としての需要にも期待できる」

“脱”ワンルーム　リスク要因注目

「また、我々としてはワンルームにこだわっているわけではない。ワンルームは主流ではあるけれども、コンパクトタイプやファミリータイプも視野に入れている。賃貸ニーズに合ったモノを開発して供給していくのが基本スタンスだ」

――考えられるリスクは

「金利高と土地高、それに建築資材コストの上昇だろう。特に建築資材コストの増加は利益を確保する上で厳しい。3年前から比べると、約30％はアップしている。用地に関しては、東京23区内においての所得は困難さを増す。都心で収支バランスが取れなくなれば、他地域にも目を向けなければならない状況になるだろう。だが、例えば、神奈川エリアなどを見ると、まだ、都心部の用地高騰の影響が波及していない場所もあるし、都心まで1時間の通勤圏なら十分な収益の確保が見込め、勝算はある。通勤圏1時間以外でも大学や企業が誘致されている場所で地元の需要に応えられる適度な供給が可能だ」

――ワンルーム税制について

「豊島区はファミリーマンション誘致のために導入するという発想から始まっている。では、その目的がどのように達成されたのか、その税収を実際にどこに使ったのかを発表してほしい。大義名分をつけて税金を徴収するだけ徴収し、その効果がどうだったのかが行政サイドから明らかになっていない」

再生事業確立し1R用地難をカバー
――賃料向上のため家具付き物件も視野

トーシン社長　佐藤信哉氏

――　投資用ワンルームマンション（1R）用地の仕入状況はどうか。

佐藤氏 依然として厳しいが、苦戦しながらも何とか手当てできている。用はいかに適性な利益を確保するかだ。最終的な販売価格と賃料、現状の投資利回りから逆算して一定水準を確保できないような無理な用地仕入れは、それがたとえ好立地でも行わない。都区部を中心に用地価格が高騰していても、適正な販売価格や投資利回り、それに企業として適性な利益を確保できることを基準に、取得できる限界値を見極めれば、幅広いエリアでそれなりに用地は所得できる。

――　今後、事業エリアを広げる考えは。

佐藤氏 最終価格から適性利益の限界というものを見極めれば、都区部以外にも1Rの健全なマーケットはまだある。最近は都心部に比べ割安感のある神奈川県や埼玉県での取得も増えてきた。特にさいたま市の浦和区エリアは、当社がJリーグ浦和レッズのトップパートナーを勤めているということもあり、今後の検討エリアだ。レッズと提携して裏枠やスタジアムのある「浦和美園」駅周辺などで、サポーターなど地域に根付いた入居者をターゲットにした商品開発も検討している。

――　中古1Rの流通事業への取り組みについて。

佐藤氏 中古物件は当社でも積極的に仕入れているが、さらに業界の任意団体である首都圏中高層住宅協会を通じて積極的に取り組んでいきたい。ファンドなどを対象にバルクで購入することも交渉している。早期に流通市場を整備することで、これまで不当に安い価格で売買されていた中古物件を適性価格で流通させることが急務だ。購入者へのローン付けは当面、オリックスやジャックスなどのノンバンクがメインになるだろう。

――　現在、年頭にある新規事業は。

佐藤氏 中古物件の流通と関連して、ファミリーマンションやオフィスビルなども含めた中古物件の買い取り・再販を手掛けるリプランニング事業に本格的に取り組んでいく方針だ。将来は新築販売と並ぶ事業の柱に育てていきたい。こうしたストックビジネスが軌道に乗れば、やみくもに新築物件を開発、販売していくだけでなく、建物を壊さずリノベーションして再活用することで、産業廃棄物の削減を通じて地球環境にも貢献できるし、新築事業でも計画を進めるうえで、無謀な仕入れをしなくて済み、用地、資材の高騰に対するヘッジにもなる。

――　新築1Rの賃貸需要について。

佐藤氏 賃貸需要はまだ潤沢にある。例えば、駅から遠いアパートの入居率は低下しているが、それと反比例して1Rに住みたいという人は増えている。今後、景気動向がさらに上向けば、賃料水準が上がっていく可能性もある。賃料のアップにつながるような付加価値のある物件を、デベロッパーの側から提案していくことも必要だ。例えば、ファミリー物件では既に認知されている家具付き物件の開発などニーズが高い。実現すれば業界で初めてのケースとなる。ベッドや机、冷蔵庫、洗濯機など単身者の生活に必要な全ての家具をつければ、月額賃料を数万円アップできると見込んでいる。