不動産投資は計画性が大切
不労所得がプラスに転じるまでの流れ
不動産投資は、しっかりと勉強して理解した上で行うことと、計画性を持って取り組むことがとても大切です。勉強の方法としてはセミナーに参加することや、本を読んで勉強するといった方法があります。あまり理解していない状態で不動産投資を行うと、大きな失敗をしてしまう可能性が高いです。
しかし、きちんと理解した上で不動産投資を行うと不労所得や安定した収益が期待できます。ここからは、不動産投資を行うときに成功していくためのポイントや不動産投資のメリットやデメリットについて詳しく解説します。
【関連記事】不動産投資初心者でも大丈夫！不動産投資を始める前に知っておくべきポイントをご紹介！
INDEX
不動産投資を借金ゼロで始めるための方法
「不動産投資」をする場合は不動産自体が非常に高額なため、多くは金融機関から融資を受けて不動産を購入します。その場合、不動産から得られる家賃は、ローンの返済に充てることになります。しかし、融資を受けずに自己資金の範囲で不動産投資をすれば家賃がほぼ収入となります。
不動産投資用に資金を蓄える
借り入れをせず不動産投資を始めるのであれば、資金を蓄える必要があります。融資を受けない分不動産投資の規模としては小さなものになってしまう可能性がありますが、資金を貯めれば貯める程に選択できる不動産物件が増えるでしょう。不動産投資には非常に有利になります。
たとえば、東京で不動産投資を行う場合に、最低どれくらいの資金が必要でしょうか。東京は土地や家賃が比較的高いため、ワンルームのマンションでも最低1,000万円以上です。他県と比較すると多くの金額を貯める必要があります。
良い不動産業者とのつながりを作る
不動産投資が成功するポイントの一つとして、良い不動産業者とのつながりが挙げられます。不動産会社は、入居者を募集する際に大きな力を発揮してくれます。まずは入居者を決めないことには家賃収入を得ることはできません。そのためにも、良い不動産業者とつながりを作りましょう。
必要な出費を明確に把握しておく
不動産投資を始めるときは、あらかじめ自分で購入する予算の上限を決めて、予算をオーバーしないように購入しましょう。たとえば、投資用の資金以上の運転資金までを購入費用に充ててしまったら、突発的な支出に対応できません。
また不動産投資においては経営が安定しても運転資金は必要です。万が一突然の修繕に対応しなければならないとなった場合、資金を用意できない可能性も出てきます。
慎重に不動産管理を行う
不動産投資で安定した経営ができるかどうかのポイントに、「管理をきちんとできるかどうか」があります。不動産投資初心者であればどのような管理をして良いかわからないと思うので、まずは信頼できる不動産管理会社を見つけ、管理を依頼することが重要です。
不動産管理会社は、毎月一定の報酬を支払うことで入居の募集や修繕の手配など管理に関するさまざまな業務を代わりに行ってくれます。
最初の不動産を担保に次の不動産投資を検討する
購入した最初の不動産は、さまざまな勉強に役立つだけではありません。ある程度最初の不動産経営に見通しが立ったあと、不動産投資に対しての経験も積んだときには次の不動産投資を検討してみましょう。
次の不動産投資は最初の不動産物件が担保となり、最初の投資よりも大きな資金を利用できるため、選択肢が広がります。
不動産投資をする際のポイント
不動産投資を成功に導くために押さえておくべきポイントは、どのようなものがあるのでしょうか。投資初心者は、「不動産投資を始める場所は都会がいいのか地方がいいのか」などどちらの選択をすべきか迷うことがあります。
また新築を選ぶのか中古を選ぶのかなど、投資初心者が迷いがちなポイントについて詳しく解説します。
不動産投資は都会で始めよう
不動産投資は地方で行う方が良いのか、都会で行う方が良いのかどちらなのでしょうか。おすすめとしては東京や大阪、名古屋といった都会での不動産投資です。都会で不動産投資を行う大きなメリットの一つに、「入居が決まりやすい」といった点があります。都会と地方の人口数を考えると圧倒的に都会の方が人口が多いためです。
不動産投資において、家賃収入を得やすい環境を作るのは大きなポイントです。人口が多い分、都会の方が圧倒的に入居が決まりやすいのです。人口が多い点は、不動産投資にとってとても大切です。また地方のデメリットとして、「得ることができる家賃収入が低い」といった点も挙げられます。
同じワンルームでも、地方では家賃が「3万円程度」、都会では「10万円程度」です。たとえば需給バランスが崩れ、少し家賃の値下げが必要だった場合、3,000円下げたと仮定します。下落率で見ると、地方の場合10%もの下落に対し、都会では3%の下落です。地方は家賃が安い分、値下げに対する下落率も大きく影響しますので、このような点からも都会での投資をおすすめします。
中古物件ではなく新築物件を狙う
不動産投資を行う場合、新築物件を購入した方が良いのでしょうか。それとも中古物件を購入した方が良いのでしょうか。結論からいうと、初めての方は新築物件の購入をおすすめします。
新築物件は設備が新しく、外観や内装の劣化もありません。中古物件に比べ、購入後すぐに保全のための出費が発生したり、見た目の悪さで入居が決まらないといったこともなく最初の購入にあたっては安心感があります。
もちろんプレミアがあるために価格が少し高額になることは否めませんが、安定した収益が得られることは不動産投資において非常に重要です。
不動産投資に失敗する人の多くのケースは「こんなはずじゃなかった……」という想定外の事態に陥ってしまうことにあります。そのため収益が安定しているということは、不動産投資において非常に重要なのです。
不動産管理会社と連携する
不動産投資の経験が少ない、もしくはない場合は、不動産管理会社の存在が大きな力を発揮します。実績が豊富な不動産管理会社は、経験に沿ったアドバイスや行動で、投資家の大きな役に立ちます。不動産投資は優秀な不動産管理会社を見つけることが成功への近道ともいえます。
優秀な不動産管理会社を見つけることによって、投資家はほとんどの作業を不動産管理会社に任せることができます。
特にサラリーマンを本業がある方でも、入居者の対応など自らの手をわずらわすことがなく、不労所得を得ることが可能になります。
東京都心での不動産投資を考えているのであれば、ぜひトーシンパートナーズへお声がけください。グループとしてワンストップサービスを提供していますので、購入から管理、売却相談までマンション経営に必要な業務を一通りご依頼いただけます。
サラリーマンに不動産投資をおすすめする理由
なぜ不動産投資はサラリーマンにおすすめなのか。それは不労所得といった点や、インフレ経済下の中でも実物資産としての強い力を持つからです。ここからは、サラリーマンに不動産投資をおすすめできる理由2点を詳しく説明します。
不労所得として長期的に安定した収入を得られる
不動産投資は管理会社をパートナーにすることで、管理業務のすべてを任せることができます。管理会社は、実績や経験をもとに行動し、投資家に安定した収入をもたらしてくれます。不動産投資家が管理のわずらわしさに悩まされることがありませんので、不労所得として家賃収入を得ることができるのです。
投資家は、毎月の家賃チェックや管理会社の報告を聞き取る程度で構いません。これだけの作業を行うだけで投資家は安定した収入を得ることができます。
インフレ対策になる
不動産投資は経済環境の変化に強いといわれています。これはインフレ経済下において貨幣の価値が下がっていくなか、不動産を所有しておくとモノの価値が上がるのに合わせて不動産の価値も上がるためです。現金の価値が下がれば実質的に目減りすることを意味しますが、不動産は逆に価値が上がるため資産の目減りを防ぐことになります。
【関連記事】なぜいまサラリーマンが不動産投資を始めるべきなのか？
不動産投資と相続時の評価と基礎控除
不動産投資のメリットの一つに、相続時に現金を持っておくよりも有利という点があります。相続時の不動産評価額は時価ではなく固定資産税評価額と路線価を基に算出されます。更に賃貸に出す、土地持分の面積がある一定の基準以内であるなど条件によっては時価の1/3程度まで圧縮することが可能なので、現金保有時よりも課税対象額を減らすことができ結果的に相続税が少なくなる場合があります。
また相続税には基礎控除があります。相続税は、相続する財産から一定の金額を差し引いた、基準以上の財産に対して課されます。。基礎控除額は3,000万円+（600万円×法定相続人の数）です。つまり法定相続人が1名だった場合、3,000万円+（600万円×1名）=3,600万円となり、3,600万円を超える資産が相続税課税の対象となります。つまり相続時に現金を不動産に置き換えておくことで、相続する資産から基礎控除額を差し引いた課税対象額を減らすことができます。
不動産投資の落とし穴 失敗例から学ぶ不動産の選び方
不動産投資は、投資自体を理解し、リスクを把握することが大切です。考えてもいなかったリスクが発生し、突然失敗することも十分考えられるためです。失敗しないための第一歩として失敗事例を検証し、理解することが必要です。
ここからは、事例に基づいて失敗を起こしたポイントや失敗を起こさないための対策を解説します。
サブリースに惹かれて物件を購入したケース
「家賃保証」という言葉に惹かれ、入居の有無に関係なく安定した家賃を得られるというサブリースを安易に契約してしまったケースです。新築物件を購入してサブリースを利用した不動産投資は、物件の購入時は家賃保証があるためずっと安心です。しかし年数が経過してくると、家賃の値下げをしないといけない場面もあります。
また借り上げ賃料を維持するために、大幅な改装工事をお願いされることもあります。そのためサブリースは、新築で購入したにもかかわらず、契約内容次第では早い時期から改装工事費がかかってしまうこともあるので注意が必要です。
大学の移転で家賃収入がゼロになるケース
単身用物件を購入し、対象者が学生だった場合にリスクとしてあるのが、大学の移転などによる環境の変化です。学生など特定の賃貸層を狙って不動産投資を行う場合、大学の移転といった急な環境の変化が考えられます。これによって一気に家賃収入が減ってしまうといったリスクがあります。
不動産投資を行う場合は、複数の賃貸需要がある物件を選びましょう。たとえば、学生がいなくなっても社会人が入居できるような場所にある物件を選ぶことが大切です。二重三重のリスクヘッジができる物件を選択しましょう。
【関連記事】不動産投資のリスクとは？失敗を回避するためのコツも併せて紹介！
投資と不労所得
不動産投資は、長期的に安定した不労所得を得るための投資商品の一つとして広く認知されています。では、そもそも不労所得の定義とはどのようなものなのでしょうか。不労所得とは、働かずに所得を得ることができる、といった意味合いで使われています。不動産投資も、不動産管理会社に管理業務を依頼することにより、ほとんどの手間を省くことができます。
賢明な投資家が着目するポイント
不動産投資経験が長い投資家や、不動産投資で成功している賢明な投資家の見ているポイントはどこにあるのでしょうか。
その一つとして挙げられるのが、目先の利益に捉われず、将来まで安定して運営ができる投資なのかという点に着目するということです。
不動産投資は長期間にわたって行う投資です。目先の利益やリスクだけにとらわれずに、将来の展望や動向を把握して、いかに長く安定して運用ができるのかを第一に考えてることが重要です。
不労所得を得るための投資方法
他に不労所得と言われるものにはどのような投資商品があるのでしょうか。一般的な投資商品として、「株式」や「FX」が挙げられます。「株式」では、所有している株式の株数に応じて定期的に配当金を得られます。株式の売買自体はハイリスクハイリターンな取引ですが、配当金は所有しているだけで得られる収入です。
「FX」は、外国為替証拠金取引といい、外国の通貨を購入売却し為替の差益を得る取引です。為替も値動きが激しく、一日で大きく価格が変動することからハイリスクハイリターンの取引といえます。
しかし株式とFXはいずれも売買のタイミングを図るためには常にチャートに目を光らせる必要があり、実質的な労働と変わらない面もあります。
まとめ
不動産投資は、まず借入をせずに始めて管理面や経営面を理解して徐々に範囲を広げていくことも手法としては有効です。不動産投資を行うポイントとして、都会で始める、安い中古物件を狙うといった戦略がありますが、何より大切なのは信頼のおける不動産会社をパートナーとすることです。
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