不動産経営の3つのメリットと
5つのリスクや回避法をご紹介

不動産投資コラム
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不動産での資産形成やマンション経営を検討していて、不動産投資を始めたいという方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は株やFXとは異なり、金融資産ではなく実物資産を運用する投資方法です。適切に運用することで、サラリーマンの副業としても有益な投資方法になり、資産運用にかける時間や手間を最小限に抑えて、安定した不労所得を得ることが可能です。そこでこの記事では、不動産経営のメリットとリスクの回避方法についてご紹介します。

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不動産経営のメリット

不動産の売却イメージ
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不動産投資は、株やFXといった金融資産の運用とは性格が異なります。毎日のように相場に張り付く必要はありません。最低限の知識さえあれば、初心者が参入しても長期的な不労所得を得ることが可能です。ここでは、不動産経営の3つのメリットをご紹介します。

株やFXよりも堅実

投資といえば株やFXを想像する方が多いかもしれません。株やFXでは金融資産を所有するのに対して、不動産投資では実物資産を所有します。

株やFXでは資金を原資として資産運用をして、株価や為替の値動きに対応していくことが必要です。株価や為替は毎日あるいは毎分という短時間で変動します。そのため、短期的に大きなリターンを得られることもあれば、逆に大きく損することもありえます。

これに対して不動産投資は、賃貸経営で得られる家賃を収入にします。家賃は固定的であり、金融資産のように突如値が暴落するようなリスクはありません。家賃の設定額は、多少の変動はありますが、もし家賃収入が若干減ったからといって、実物資産そのものを手放すほどのダメージにはつながりにくいと言えるでしょう。

副業として未経験でも始めやすい

不動産投資は、サラリーマンの副業の選択肢になることが増えています。不動産投資というと、大家になって入居者の管理や建物の清掃をするイメージがあるかもしれません。しかし、これは専業で不動産投資をする場合です。一般的には、大家としての仕事を管理会社に業務委託します。

管理会社が請け負う業務は、賃貸管理と建物管理という2種類です。賃貸管理会社は、入居者の募集や賃料の回収をします。物件の清掃や保守点検、入居者からのクレーム対応などを担当するのが建物管理会社です。これらの管理会社に業務委託をすることで、本業を圧迫せずに不労所得が得られます。

オーナーは管理のプロに業務委託すれば実務をしなくて済むため、マンション経営が未経験でも問題ありません。株やFXでは、金融資産を所有するとプロの投資家と競い合う関係になっていきます。不動産投資では、間違いない不動産選びをするだけで安定した運用が可能です。

インフレ・デフレに強い

不動産投資で得られる収益は、賃貸経営による運用益と、物件を手放すときの売却益の2種類です。実物資産の運用益はインカムゲイン、実物資産の売却益はキャピタルゲインと呼びます。

性格の異なる2種類の収益があることで、インフレ・デフレどちらの局面でも強みを発揮できる側面があることも、不動産投資のメリットです。

インフレ時には貨幣価値は下がる一方で物価が上昇するため、実物資産を所有しておけばキャピタルゲインの面で得をします。

逆にデフレ時には、投資金額(物件の購入金額)よりも下げなければ物件は売れません。売れば損をしますが、売る必要がないのです。貨幣価値が上がっているため、インカムゲインによる現金収入で得をします。

不動産経営で考えられるリスクやその回避法

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ここまでは、不動産経営の3つのメリットについてご紹介しました。初心者でも参入しやすく、物価変動で損をしにくいという点で株やFXとは異なります。

プロでなくとも始められるとはいえ、不動産経営におけるリスクはゼロではありません。メリットだけでなくリスクも知っておくことで、大局的な判断ができます。ここでは、不動産経営で意識しておきたい5つのリスクと回避方法をご紹介します。

空室リスク

不動産投資で得られる収益は、入居者から回収する家賃収入が基本です。入居者がいない空室からは、家賃収入は生まれません。家賃収入が入ってこなければ、物件を購入する際に組む不動産投資ローンの返済に支障をきたすこともあるかもしれません。ローンの返済には家賃収入をあてるため、家賃収入がないということは経営上の大きなリスクです。

こういった状況を生みかねない空室リスクを避けるためには、物件選びの段階から入居者に選ばれやすい物件を探します。物件が建っているエリアの人口は、入居率に直結するポイントです。最寄駅まで徒歩3分なのか30分なのかというアクセスの良さも、空室リスクにかかわります。

入居者のニーズに合う、空室の出にくい物件を選ぶことが重要です。また空室の場合でも安定収入を得る方法として、サブリース契約もあります。収益用不動産をサブリース会社に貸し出して、毎月家賃を受け取るという契約です。

家賃滞納リスク

空室リスクとあわせて覚えておきたいのが、家賃滞納リスクです。区分所有で1部屋だけを所有している場合、家賃滞納があれば一時的にでも家賃収入がゼロになってしまいます。1棟所有の場合でも、空室がゼロ、つまり満室であっても満額の家賃収入が得られるとはかぎりません。

家賃滞納リスクを回避するためには、入居者の信用が重要になってきます。家賃の支払いに関して審査の段階では信頼できると判断しても、滞納リスクがゼロとはいい切れません。そこで、信頼できる賃貸管理会社に業務委託するという手段が効果的です。

賃貸管理会社は入居者の募集や家賃回収を代行するだけでなく、家賃保証会社を利用して入居者の審査をします。入居者が家賃を滞納しても、家賃保証会社がオーナーに対して家賃収入を保証する仕組みです。

家賃下落リスク

物件の適正な家賃は、需要と供給のバランスによって変化します。不動産投資の開始時に設定した家賃より、家賃を下げる局面もあれば上げる局面もあることを想定しておきましょう。

たとえば、間取り・設備・立地条件が同等で家賃も同じ2つの物件があるとき、より新しい物件に入居者は流れます。ここで古い物件のほうは家賃を下げなければなりません。こういった価格競争により、家賃の下落が続くリスクがあります。しかし老朽化した物件であっても、人気のエリアであれば家賃の維持は可能です。

とはいえ老朽化を放置することはクレームの発生などのリスクが増大することにもなりえるため、需要と供給のバランスを意識した適切な管理が重要といえます。

また、リノベーションによって間取りや設備を一新すれば、家賃の引き上げも考えられるでしょう。このように環境や時代の変化に合わせた管理が重要であるため、新築物件の企画・設計・建築を一手に担うような、物件管理を熟知した不動産会社をパートナーとすることが大切といえます。

天災リスク

家賃下落リスクとあわせて意識したいのは、天災リスクです。地震や台風といった天災もまた避けることはできません。物件を購入する際に不動産投資ローンを組むのであれば、火災保険の加入が必須であることが通例です。水災や風災に対応するものなのか、地震保険にも加入すべきなのかという視点もあります。

例えば物件がひび割れを起こした場合などには簡単に修繕ができません。入居者がいる状態で、共用部分だけでなく居住部分にかかる修繕は困難です。この点で、耐震性能や耐火性能が低く老朽化の進んでいる物件はリスクが高いと言えます。

新築マンションであれば、新しい物件ほど耐震性能や耐火性能が向上していることが一般的です。少なくとも、天災による倒壊や建て替えのリスクは最小限に抑えられます。天災による被害はオーナーとしての責任が問われる事態にも発展しかねないため、その点耐久性のある新築マンションへの投資はほかの不動産と比べて安心できるでしょう。

修繕リスク

物件は老朽化していき、入居者の日常的な使用による劣化も避けられません。そのため、修繕リスクも考えておく必要があります。目に見える美観の低下だけでなく、水道管や排気口、あるいは屋根裏といった部分も劣化します。

新築マンションの購入から数年間は、修繕についても問題になりません。しかし中古マンションでは、購入時点ですでに修繕が必要な状態になっていることもあります。購入してすぐにリフォームをするだけではありません。いたるところが老朽化あるいは劣化しており、数年後には大規模修繕が必要ということもありえます。

中古マンションは初期費用で見れば安くとも、長期運用で積み重なる修繕費を考えれば結果的に高額になる場合もあります。長期間運用する場合は、さまざまなリスクに対応しやすい新築マンションが有利といえます。

不動産経営開始までの流れ

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ここまでは、不動産経営のメリットやリスクについてご紹介しました。リスクを踏まえたうえで、メリットを生かせるようにプランを練ることが重要です。

ここからは、不動産経営を実際に始めるまでの流れをご紹介します。事前に流れを知っておくことで、戸惑うことなく段階を踏むことができるはずです。不動産投資会社との相談時にも、話がスムーズに進むでしょう。間違いのない物件選びをしてスタートをきるために、まずは情報収集をするところから始めましょう。

情報収集

不動産投資では、物件を選んで管理会社に業務委託すれば、ほとんど自動的に運用が進んでいきます。サラリーマンでも本業に支障をきたすことなく資産運用ができるものの、物件を購入してからのやり直しは困難です。どのようなスタートをきるかということが、なによりも大事だと考えましょう。

間違いのないスタートをきるためには、情報収集が肝心です。不動産投資では、日常生活では聞き慣れない不動産や投資にかかわる用語が頻出します。これらを事前に十分に理解しておくことが、成功のための基盤です。

たとえば利回りという言葉には、表面利回りを指すのか実質利回りを指すのか、あるいは投資利回りを指すのかという違いがあります。支出を加味しない表面利回りと、支出を加味した実質利回りでは、意味が大きく異なります。投資金額に対する利回りという意味の投資利回りも、重要な指標のひとつです。

投資目標・投資スタイルの決定

不動産投資における用語の理解が進めば、収益用不動産の長期的な収益性のシミュレーションがしやすくなります。情報収集を行いながら漠然とでも投資の目標やスタイルなどのビジョンを持ちましょう。

どのくらいの融資を受けるべきなのかといった具体的なプランに落とし込むためには、知識だけでなく実際に不動産投資をしてきたノウハウも不可欠です。

知識も経験もないからこそ、不動産投資のプロに頼ることが必要といえます。相談することで資料請求や面談につながり、漠然としたビジョンが明確になったり、より具体的なプランを提案してもらえたりすることにつながるでしょう。

物件の選定・購入

投資の目標を設定してプランの見当をつけたら、物件選びと購入のプロセスに移ります。不動産会社に相談していれば自分の考えにあった物件と運用方法を提案してもらうことも可能です。自分が立てた目標の達成にとってベストと思える、リスクヘッジの想定もできる物件を選びましょう。

不動産会社によっては、金融機関との関係構築に力を入れています。そのような不動産会社から物件を購入する場合には、よい条件を提案してもらえる可能性があり、融資のサポートも充実していることがメリットです。

購入する物件が決まれば、金融機関で不動産投資ローンを組みます。金融機関が個人の属性や物件の収益性から融資を確定したら、いよいよ物件の引き渡しです。不動産会社が提携する管理会社に業務委託できるなら、スムーズなスタートがきれます。

物件購入後の運用パターン

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不動産投資を始めるには、まず情報収集と目標の設定が重要であることをお伝えしました。次に、物件を購入して不動産投資をスタートするという段階についてご紹介します。購入した物件をどのように運用していくかという、3つの選択肢を確認しておきましょう。

管理会社に委託

購入した物件の建物管理や賃貸管理は、管理会社に委託することが一般的な方法です。建物管理では、共用部分の清掃や保守点検などを実施します。入居者の募集や家賃の回収を代行するのが賃貸管理です。これらの業務を両方行う会社もあります。

管理会社に業務委託すれば、オーナーは管理費や修繕積立金と委託手数料などの経費を支払っていくだけです。収支の管理のほかには契約更新など意思決定があるだけで、実務がない不労所得が得られます。

便利な方法ではありますが、空室リスクが避けられないことは注意点です。管理会社が業務を完全に遂行しても、入居者の入れ替わりはあり得ます。空室の時期に家賃収入がないことも、計算に入れておくことが必要です。

管理委託とサブリース契約

管理会社に業務委託しても、空室リスクからは解放されません。空室リスクをなくして毎月の家賃収入を確保することを重視するなら、不動産管理会社とサブリース契約を結ぶ方法があります。

サブリース契約は、物件の管理を委託するのではなく、サブリース会社に部屋を貸し出すことで、実際には空室であっても家賃を受け取れる仕組みです。ただし、一般的に保証期間中は満額の家賃は保証されません。

空室リスクからは解放されるものの、保証期間を過ぎた後には賃料の保証率が下がることもありえます。契約の更新時には保証率の見直しがあり、家賃収入が目減りしていく可能性があることも踏まえておきましょう。

自主管理

業務委託では手数料がかかり、サブリース契約では満額の家賃収入は得られません。オーナーの実務がなくなる便利な面がある一方で、収益のロスは生まれます。少しでも多く家賃収入を手元に残したいのなら、自分で管理するという方法も選択肢のひとつです。

支出が減るため手取り収入が増えるものの、自主管理のメリットを享受するためには条件があります。まず、管理会社が実施する業務内容のノウハウが必要です。入居者の募集にかかる費用や修繕費といった支出の管理も、オーナー自身が行わなければなりません。

清掃や保守点検などの実務をするための時間もかかります。そのため、副業には向きません。専業で大家業をするのでなければ、業務委託を考えるのが無難といえるでしょう。

まとめ

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不動産投資は株やFXのような激しい値動きがなく、1日で資産を失うということがありません。物件選びさえ間違えなければ、管理会社に業務委託することで初心者でも資産運用を続けていけます。賃貸経営は、物価の変動時に対応しやすい点もメリットです。

サラリーマンの副業としても有益な投資方法ですが、リスクがあることも忘れないようにしましょう。空室リスクや家賃滞納リスクに加え、家賃下落のリスクも存在します。天災リスクや修繕リスクの対策を打つことも重要です。

リスク回避をしながら安定収入を得ていくためには、信頼できる実績とノウハウをもつ不動産会社とパートナーシップを結ぶことが大切です。将来的なリスクにどのように対応すべきかおなやみであればトーシンパートナーズにご相談ください。

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