自分ルールを作ろう!
不動産投資の成功率を高める3つのポイント

不動産投資コラム
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不動産投資を始めたいと思っている方が近年増加しているようです。しかし、投資が上手くいくかが気になって、なかなか踏み切れない方もいるのではないでしょうか。実際に不動産投資は失敗する場合も多いため、失敗に目が行ってしまうのも仕方ないかもしれません。

そこでこの記事では、不動産投資の成功率を高める3つのポイントと自分ルールの作り方についてご紹介します。不動産投資で「自分ルール」を作れば成功率を高められるはずです。ぜひ参考にしてみてください。

INDEX

不動産投資の成功率を高める3つのポイント

不動産の売却イメージ
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不動産投資を始める前に、成功率を高める3つのポイントを確認しましょう。成功する人と失敗する人の差は、失敗する行動を知っているかどうかです。逆に失敗する人は成功する人の行動を知りません。つまり、成功する人の行動を知ることができれば、失敗しにくい不動産投資ができるのです。

「知っておけば損をしなかった」とならないためにも、まずは不動産投資の成功率を高めるポイントについて確認しましょう。

不動産投資は情報が命

不動産投資では情報が必要不可欠です。その際、参考にする材料は必ず一次情報にしましょう。正しい情報を得ることで投資の成功率を大幅に高めることができます。

情報は徹底的に確認してさまざまな場所で収集することをおすすめします。一か所で情報を集めるよりも複数から集めたほうがより正確性が増し、成功率を高められます。

また、不動産投資の情報は人任せにせず、自分自身で集めましょう。不動産会社から提示された資料は算出が甘かったり必要となる費用が省略されていたりする恐れがあります。相場調査の際は、きちんと自分の目で確かめ、正しい情報を取得しにいきましょう。

スタイルに合った不動産会社を選ぶ

不動産投資を行うときには不動産会社選びも大切です。不動産会社によって保有している物件に特徴がある場合が多く、たとえば新築物件を扱っている会社もあれば中古物件を中心に販売している会社もあります。

不動産投資を考えている方は、まずは自分のスタイルに合った不動産会社を選びましょう。何を目的にするかによってどのような物件を買い、どのように運用するべきか変わってくるはずです。まずは不動産会社で投資物件の相談をしてみるといいでしょう。自分の考えに合った提案をしてくれるのかを確認するだけでも信頼のおける会社かの判断材料になるはずですし、そういった会社であれば失敗のないよう親身にになってアドバイスしてくれます。

諦めや妥協をしない

不動産投資を始めると決めたものの、条件の良い物件が見つからなかったり融資が下りなかったりと想定外のトラブルが起こる場合もあります。このような状態に陥った際、不動産投資を諦めてしまう方や求めている物件とは違う物件を購入する方もいるでしょう。 しかし、不動産投資は投資額が大きいため、妥協しないことが肝要となります。

事業的に生き残るためには、好条件の物件が現れた際に迅速かつ的確に判断できることが重要です。自分が希望する物件が必ずしも良いものとは限らないため、事前にしっかりとした知識・情報を頭に入れておくことも重要になります。

不動産投資を始める!購入時に気を付ける点とは?

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不動産投資を成功させるために最も重要なのは購入する物件です。一見高利回り物件に見えても、立地が悪ければ入居者が決まらないといった問題も見えてきます。目先の調書にとらわれず、いかに好条件の物件を見つけるかがカギとなります。ここでは、購入時に気を付けたいポイントについてご紹介します。

物件の立地

投資物件を選ぶ際に大切なのが立地です。都心の物件や駅から近い物件は投資の成功率が高くなります。一方、交通の便が悪い物件は利回りが高いものも多いですが、入居者が集まりにくいというデメリットがあるので、将来的に失敗する恐れがあります。

交通の便以外にも、利便施設との距離、騒音や振動トラブルの有無、嫌悪施設との距離といった条件も大切です。利便施設とは、買い物で利用するコンビニやスーパーといった施設を指します。利便施設が近くにあれば立地がよいという判断材料のひとつになります。

墓地や葬儀場といった嫌悪施設との距離も重要です。近くにあると嫌がる入居者もいるので、できれば避けることをおすすめします。

購入時期

好条件の物件があっても、購入時期を見極めなければ損をする場合があります。物件が値上がりしている時期に購入するのは、不動産投資で失敗するリスクを高めます。

また、物件選びは一期一会の側面もあります。同じ条件の物件を常に購入できる保証はどこにもありません。「この物件」と思った時に判断することも重要になります。また自己資金が多ければ、融資が下りないといったトラブルを回避できるため、事前に自己資金の形成にも努めたほうがよいでしょう。

投資の資金源

不動産投資をすべて自己資金で行った場合、基本的に失敗のリスクを負うことはありません。とはいえ、不動産投資には多くの資金が必要なため、融資を利用して始める方がほとんどでしょう。

投資を行う建物

不動産投資では「立地」だけではなく「建物」についても考える必要があります。特に「築年数」は重要な条件のひとつで、年数が浅いほど修繕費がかかりにくいのが特徴です。

また、相場よりも安い物件は欠陥などが隠れている可能性もあるため、購入を検討する際には注意を払っておいた方がよいでしょう。

リスクが大きくなる不動産投資とは?

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不動産投資は株式投資と比べて最低投資金額の規模が大きいといわれています。また物件購入後に売却する際は気軽にできるとは言えないため、慎重に進めていく必要があります。中でもリスクが大きくなる不動産投資に関しては、知らずに行えば成功率を著しく下げるでしょう。ここでは、リスクが大きくなる不動産投資について解説します。

レバレッジ投資

レバレッジ投資は、少額で大きな取引をするといった意味の言葉です。主に株式投資やFXで使用されますが、不動産投資の場合は「フルローンを組んで自己資金を大きく超える金額の投資を行うこと」を指します。

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資といわれています。リスクがあるということは成功したときのリターンも大きいのがメリットといえます。

初心者の方であってもしっかりとした知識を持つことで、リスクを回避することはできます。不動産投資にはこれまでのさまざまな事例もあるため、知識をつけて挑戦することもしやすいでしょう。

地方の築古物件

地方の築古物件は利回りの高さを魅力に感じる方も多いでしょう。利回りが20%を超える物件も多く、価格も都心の新築物件に比べれば安いので、つい購入してしまう方もいるかもしれません。

しかし、地方の物件は適正価格がほとんどないといわれています。そのため、固定資産税評価額で売値を設定しているところもあるようです。結果として売値は妥当なのかどうか不透明になるので、初めて投資を行う方は避けたほうがよいでしょう。また、地方の築古物件は資産価値が低いと見なされ、金融機関からの融資がほとんど付きません。

そういう意味では地方の築古物件はリスクが高い投資物件といえます。一方、都心の新築もしくは築浅ワンルームマンションは借り手や需要が高いことから比較的ローリスクなので、初心者の方におすすめです。

不動産投資のリスクや損失を最小限に抑える方法

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不動産投資でリスクをゼロにするのは不可能です。しかし、最小限に抑える方法を知れば、不動産投資の成功率を高められます。事実、成功している方の多くは戦略をしっかり立てて損をしても立ち直れるようなルールを決めています。ここでは、リスクや損失を最小限に抑えるのに必要なポイントを3つご紹介します。

出口戦略を取る

投資を行う前に、「最終的にどうするのか」を決めておくことは運用の意思決定などに効果があります。これを「出口戦略」といい、ゴールに向けて運用プランを立てていきます。不動産投資の成功者の多くがとっている方法で、不動産を「売却するか」「保有するか」「建物を壊して土地を売却するか」といった投資のタイミングを見極めやすくなります。

不動産投資の出口戦略は、マンション投資とアパート投資の場合でも大きく変わります。マンションの場合、「売却する」「安定収入源として持ち続ける」「自宅にする」という選択肢があります。

アパートの場合、物件の売却以外に「リノベーション売却」「アパートを建て替える」「土地を売却する」「自宅に建て替える」という充実した出口戦略を取ることが可能です。将来的に不動産投資を考えている方は、10年後の不動産状況を考えながら行うと出口戦略を練りやすくなります。

損切ルールを決めておく

「損切ルール」は投資で失敗した際、再起不能になるほどの損失を作らないために必要なルールです。不動産投資はほかの投資と比べて相場の変動がゆるやかという特徴があります。毎年数%程度しか動かないため、ゆっくりと投資判断ができます。

ただし、相場の変動がゆるやかなのは下落に気が付きにくいといったデメリットでもあるので、「まだ大丈夫」と思っているうちに損をする恐れがあります。「〇カ月空室が続いたら」といった損切ルールを設定しておけば、いつの間にか損ばかりしているといった状況を回避できます。

不動産投資は年単位で行う投資なので、具体的な判断基準をご自身の中で設定することをおすすめします。

投資先を分散させる

不動産投資のリスクを減らすために「分散投資」を行うのもひとつの手です。分散投資とは、投資先をいくつも持つことで、リスクを分散させる方法をいいます。分散投資を行えばひとつの物件あたりの損失額を減らせ、ほかの物件の利益から損失を補填できます。

投資の成功者も実践している有効なリスク回避法として知られており、地域分散や時間の分散でリスクを最小限に抑えられます。複数の地域の物件を保有すれば、ある地域で物件価格が下がってもほかの地域の利益でカバーでき、リスク分散が可能です。

まとめ

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不動産投資を成功させるためには、自分ルールを決めることが大切です。成功者の真似をするだけでなく、自分のスタイルに合った投資を行うことで無理のない運用ができ、投資の成功率を高められます。

また、できる限りリスクを分散させて失敗の確率を下げることが重要になります。リスクを減らすためには、妥協せずに必要な情報を自分で集めることも大切です。物件を購入する際にも、自分に合った不動産会社を選び、利回り以外の情報にも目を向けましょう。不動産投資初心者の方はリスクの少ない新築マンション投資がおすすめです。

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