【投資初心者必見】
不動産投資を始めるために必要な
元手や成功のコツ

不動産投資コラム
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不動産投資に興味はあるけれど、元手が少ないため始めるかどうか迷っているという方もいるのではないでしょうか。元手が少額でも不動産投資は始められます。この記事を読めば、不動産投資は金銭的なハードルは高くないと理解できるでしょう。

そこでこの記事では、不動産で資産形成したい方やマンション経営について知りたい方に向けて、少額の元手で始める不動産投資についてご紹介します。投資初心者が成功するコツも解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

INDEX

不動産投資は元手いくらから始められる?

不動産の売却イメージ
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不動産を購入するとなると、「必要な額は1,000万円、2,000万円、それとも1億円はかかるかもしれない」と思いを巡らせる方もいるでしょう。具体的に元手がいくらあれば不動産投資は始められるのでしょうか。ここでは、一般的な目安の額と少額で始める方法について整理します。

一般的な元手の目安は物件価格の約2割~3割?

一般的に不動産投資の元手の目安は、物件価格の約2割~3割といわれることがあります。融資を受ける際、物件価格の2割~3割程度の頭金が必要になる場合があると考えられるためです。たとえば物件価格が1,000万円なら元手は200万円から300万円必要になります。これに加えて初期費用が必要になるため、プラスアルファで資金を用意しておくとよいでしょう。

しかし、実際には「借主の年収」「勤務先などの個人属性」「投資物件の担保評価」によって金融機関が求める頭金の金額は変動するので、条件によってはフルローンを組むことも可能です。また、レバレッジ効果を活かせば元手が少額でも多くの利益を得ることが期待できます。

多くの自己資金がないと不動産投資は始められないと考えている方も多いかもしれませんが、現実的には少額の元手で始める方もいます。ここからは具体的な方法についてご紹介します。

レバレッジ効果を活かせば少額でも投資可能

不動産投資における「レバレッジ効果」とは、不動産を購入するための自己資金を最小限に抑えて金融機関から融資を受け、少ない元手から多くの家賃収入を得る方法を指します。

金融機関は株式や債券に対する投資資金を融資することはありません。しかし、不動産投資に対しては融資可能で、年収や資産背景といった属性によっては年収の10倍~20倍の融資が受けられることもあります。

投資資金1,000万円で具体的な例を見ていきましょう。レバレッジ効果なしの場合、融資を受けずに1,000万円の物件を購入して年間家賃収入60万円を得たとします。レバレッジ効果を得た場合自己資金が1,000万円あるならば3,000万円程度は融資を望めます。融資額を上乗せして4,000万円の物件を購入でき、年間家賃収入240万円から年間利息額を差し引いた実質収益は約150万円になるのです。

このように、元手が同じ額でも収益差は90万円と2.5倍もの差がつきます。レバレッジ効果を得て融資を受けたほうが多くの収益を得られるといえるでしょう。

フルローン利用で元手なしでも投資を始められる

元手がなくてもフルローンを利用すれば不動産投資を始められます。フルローンとは、頭金なしで購入代金の全額をローンで賄うことを指します。

不動産投資の元手の目安とされる物件価格の2割~3割が0になり、用意する資金は「不動産取得税」「登記費用」「ローン保証料」といった初期費用だけになります。初期費用の目安は、物件価格のおおよそ1割程度です。ただし、フルローンで投資を始めるにはデメリットも存在するので、きちんと把握する必要があります。

フルローンで投資を始めるメリット・デメリット

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元手がなくてもフルローンを利用すれば不動産投資は始められます。今すぐにでも不動産投資を始めたい方にはぴったりの方法ですが、メリットがあればデメリットも存在します。返済のリスクはもちろん、それ以外にも注意すべき点があります。ここでは、フルローンを利用した不動産投資のメリットとデメリットについて確認しましょう。

フルローンのメリット

フルローンの大きなメリットは、レバレッジ効果を得られることと現金を手元に残せることの2つです。レバレッジ効果については先ほど解説したので、ここではもうひとつのメリットについて見ていきます。

フルローンを組めば自己資金がゼロなので、現金を手元に残せます。現金は突発的なトラブルに対応する際に役立ちます。突発的なトラブルには地震や火事といった災害や家賃滞納といったものがありますが、不動産投資をする場合にはそのようなリスクに備えなければなりません。

突発的なトラブルのせいで家賃収入が途切れても、手元に現金があればローンの返済に充てることができます。

フルローンのデメリット

フルローンのデメリットは、「利息額が多くなって実質利回りが下がること」と「利息額が多くなることで全体の返済金額が上がってしまうこと」です。

利息が多いとローン返済額が多くなり、手元に収益があまり残らないことが想定されます。フルローンで不動産投資を始めるときは、利回りと金利の差を確認しましょう。

また、返済に困る恐れがあるのは、余裕資金が少ないケースです。手元の現金が少ない状態だと返済はもちろん、突発的なトラブルに対応することが難しくなります。ローン返済額の半年分程度の自己資金は手元に残しておくとよいでしょう。

少額の元手で始めるなら!おすすめの投資物件

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少額の元手で不動産投資を始めたい方におすすめなのは、「区分マンション」「築古物件」です。さらに余裕があるなら「地方物件」も候補に入れるとよいでしょう。ここでは、少額の元手で不動産投資を始められる理由や注意すべきポイントについても見ていきます。

区分マンション

少額の元手で始められることから投資初心者におすすめなのが区分マンションです。区分マンションは価格が比較的安く、サラリーマンの副業としても人気があります。

物件価格は中古のワンルームの場合1,000万円~2,500万円程度で、中には1,000万円を切る物件もあります。アパートやマンションの一棟投資に比べて受ける融資額が少なくて済むため、多額の返済に追われることなく、安心して運用ができるのが最大のメリットといえるでしょう。

ただし、空室になると次の入居者が決まるまで収入はゼロになるので、賃貸需要が見込める物件を選ぶことが大切です。

築古物件

築古物件の魅力は、物件価格の安さです。築古物件による投資で成功するには、立地条件がキーポイントとなるでしょう。賃貸需要が見込める立地条件でなければ、築古物件はリスクが大きくなります。

築古物件はそのままでは入居者が見つからないことが多いものの、リフォームを施すことで魅力的な物件に生まれ変わる可能性があります。しかし、賃貸需要に合わせたリフォームができないと失敗につながる恐れがあるため、リフォームに関する知識が必要です。

築古物件は立地条件だけでなく将来性のある物件を探し当てることが重要といえるでしょう。また、リフォームや修繕にかかる費用についても事前に調べておきましょう。

地方物件

地方の物件は都心と比較すると販売価格が安く、フルローンを組んでも安定した運用ができるメリットがあります。ただし、人口が少なく賃貸需要が低いのがデメリットです。地方物件で成功するには需要を下調べして、その地域の一等地で物件を探しましょう。ただし賃貸物件を立てられる土地は多く、新しい競合物件が供給されやすいため注意が必要です。

具体的には、都心に引っ越した地主の子どもが一等地にある家を相続したようなケースがおすすめです。立地や建物がよい物件でも住む方がいない場合は、好条件で譲度してもらえることがあります。地方物件による投資では、その地域の不動産業者の情報をしっかりとつかむことが重要です。

投資初心者が成功するためのコツとは?

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不動産投資は初心者でも始めることが可能な投資です。しかし、成功するためには入念な準備をする必要があります。何のノウハウもないまま、不動産投資を始めるのはリスクが高く危険です。

ここでは、投資初心者が成功するためのコツについてご紹介します。しっかりとポイントを押さえて成功のイメージをつかみましょう。

投資について勉強する

まずは不動産投資について勉強しましょう。不動産投資にかかる税金、投資開始後に必要となる費用、専門用語といった基本的なことを学び、正しい投資方法を知ることが必要です。

「儲かる」「稼げる」といった言葉に乗せられ、お金を増やすことだけを夢見てしまう方もいるかもしれません。不動産投資や税金の仕組みについて知っていれば、正しい情報かどうか判断できるでしょう。

もっとも有効な方法のひとつは、成功者から直接学ぶことです。不動産の選び方やリスク管理の方法、ローンの組み方といった体験談を聞くことは大きな強みとなります。

目的や資金に合わせた投資をする

自らの資産、年収を考慮し、目的に合わせた投資をしましょう。不動産投資を始める方には動機や目的があります。高いリターンを狙いたい、働いているうちに不労所得を作りたい、効率よく余裕資金を運用したい、リスクを抑えて老後の年金生活に備えたいといったものです。

預貯金が少ないのに高いリターンを狙いたいという目的はリスクが大きく、かなりの知識と情報が必要になります。また、最終的にどのくらいの資産を築きたいのかによって「どの物件を購入するのか」「融資は必要か」といった戦略が変わってきます。目的や資金を見直して、最適な投資プランを考えましょう。

最初は少額からスタートする

最初は少額からスタートするのが無難です。大きな利益を上げようといきなり全財産を投資するのは、ギャンブルそのものと言えます。まずは少額投資で成功体験を積み重ねながら、生きた知識や情報、確かな判断力を身につけましょう。高いリターンを狙うのは、それからでも遅くありません。

投資初心者には区分マンションの購入をおすすめします。アパートやマンションの一棟投資に比べて購入価格が低いため、融資を受ける場合も返済の負担が軽いので余裕を持って運用できます。また、新築マンションは築古物件や地方物件よりも物件情報を探しやすく、不動産投資用の物件選びの勉強にもなります。

情報収集・相談をしっかりと行う

不動産投資については不動産会社に相談することも可能です。不動産会社を利用する際には、顧客目線で物件を紹介してくれる業者を選ぶのがポイントです。

また、優良な不動産会社は不動産投資の将来的なリスクや失敗例を教えてくれます。不動産会社を見極めるためにも、ある程度の知識を身につけておくといいでしょう。

ほかにも、不動産投資の情報収集にはインターネットを活用し、成功者が身近にいれば、積極的にアドバイスを求めましょう。不動産投資について相談できるコンサルティングやネットワークもあるので、不動産会社の提案に対するセカンドオピニオンを求めることも可能です。

まとめ

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不動産投資は元手が少額でもレバレッジ効果によって投資効率を高めることが可能です。また、自己資金ゼロでもフルローンを利用する方法があります。株式や債券の投資資金は金融機関から融資を受けられませんが、不動産投資は融資を受けられるのがメリットです。しっかりとコツを学べば初心者でも成功する可能性は高くなります。

初心者が不動産投資を始めるなら、区分マンションをおすすめします。物件価格が比較的安く融資も少額で済むため、返済の負担が抑えられます。頭金なしのフルローンも可能な投資用新築マンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか。

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