不動産投資の始め方は？初心者が押さえておくべきノウハウ

不動産投資に興味があるけれど、始め方に悩んでいるという方もいるのではないでしょうか。不動産投資で成功するには、専門用語やノウハウの理解が必要です。投資を始めるにあたっては、まず勉強することや情報収集が重要になります。

明確な目標を設定して、知識をもとに良質な物件選びを考えていきましょう。そこでこの記事では、初心者が押さえておきたい不動産投資の流れをご紹介します。

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不動産投資の始め方7ステップ

不動産投資の基礎として、勉強をして運用を始めるまでの7つのステップをご紹介します。これらのうち、初めに重要なのは勉強することです。十分な知識を持っておくことで、後の手順がスムーズに進みます。不動産投資はどのように始めるのかについて、イメージ作りをしていきましょう。

1.不動産の勉強をする

不動産投資の世界では、日常生活では聞き慣れない言葉が多く登場します。物件選びやローンの審査、収支の計算など、あらゆる場面で不動産用語の理解が必要です。

不動産投資についての基礎を、用語と絡めて理解していくことが入り口だと考えましょう。言葉の解釈を間違えていると、思わぬ損失が生じかねません。

プロがかかわっている不動産投資をテーマにした本やセミナーから学ぶと、実際に不動産を運用していくイメージもつかみやすくなります。

インターネット経由で基礎を大まかに把握したら、不動産投資のプロの目線からの解説を受けることが重要です。

2.投資金額や目標を決める

不動産投資の基礎的な知識を学んだら、次に、投資する金額や目標を達成したい時期を決めましょう。

「たくさん稼ぎたい」といった、漠然としたイメージで不動産投資を始めるのはリスクがあります。自己資金と投資する金額のバランスを考えなければ、運用するほど損をするという状況になりかねません。

何年後に何万円の利益を上げる、といった明確な目標を立てることが重要です。目標がクリアになれば、それを基準にして計画的に投資できます。

3.土地や物件を探す

目標を明確にしたら、その目標を達成するための物件選びに入りましょう。新築なのか中古なのか、1棟なのか区分なのかといった違いは大きな差です。都心なのか地方なのかというエリアによっても、目標の達成にベストな選択は変わってくるでしょう。

購入したいと思える土地や物件を探すために、情報の収集や資料を請求することが重要です。ただし、インターネットや紙の資料だけからの情報では、エリアのリアルな特性までは判断できません。場合によっては自分の足で現地確認に出向き、周辺環境や建物の状態を直接確認することで、購入後のギャップを防ぎやすくなります。

4.ローン審査を受ける

購入する物件が決まったら、一般的には不動産投資ローンの審査を受けます。不動産投資は、多額の自己資金が必要というイメージがあるかもしれません。実際には、全額を自己資金でまかなう人は稀です。

どのようなローンを組み頭金をいくら支払うかといった選択は、ローン返済額に直結し手取り収入を左右します。自分がどれくらいの金額までローンを組めるかは、早めに確認しておきましょう。

5.物件を購入する

不動産投資ローンの審査に通り融資を受けられるとわかったら、いよいよ物件を購入します。物件の購入から引き渡しまでには、さまざまな書類や手続きが必要です。不動産の買い付けのセオリーも、十分に把握しておきましょう。

仲介で購入する場合、まずは物件の売り主に買付申込書を出して購入の意思を伝えます。その後、条件などの合意に至れば売買契約を結びます。次に、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済をするという流れです。

実際には、さらに細かい手続きがあります。不動産投資のスタートを切る手順は、間違いないようにこなしましょう。

6.管理会社を選ぶ

物件を購入したら、その後の管理を自分でするのか管理会社に委託するのか選択します。本業としての不動産投資なら自分で管理もできますが、副業であれば管理会社に任せるのが一般的です。

管理会社に任せると、賃料の回収や敷地内の清掃などの手間がかからない一方、委託手数料が発生します。信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

目標を設定する段階で、管理会社に任せるかどうかも検討して収支の見込みをつけておきましょう。

7.運用する

物件の運用が始まったら、入居者の募集や修繕などに着手します。すでに入居者がいる物件なら、初期の作業は多くはありません。

入居者がいない状態であれば、入居者の募集のために広告を打つことが必要です。入居者から見て物件に魅力がない状態であれば、修繕も検討しましょう。

空室の募集や入居者対応などの管理業務は、管理会社に任せることもできます。しかし、間取り変更や設備更新など物件の価値を高めるためのリノベーションについては、オーナー自身が収益性を踏まえて判断することが重要です。

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不動産投資初心者が知っておくべき基礎知識

ここまでは、不動産投資の始め方の流れについてご紹介しました。不動産投資について学ぶべきことは多岐に渡りますが、まずは基礎を整理しておくことも大切です。

ここでは、不動産投資をするうえで欠かせない基礎知識をご紹介します。しっかりと内容を把握しておきましょう。

キャピタルゲインとは？

不動産を購入すると、その物件の運用は売却も含めてオーナーの自由です。物件を売却するときには、売却益が得られることも覚えておきましょう。

物件の購入価格よりも売却価格のほうが大きい場合、得られる売却益を「キャピタルゲイン」と呼びます。これに対し売却価格（＋譲渡費用）のほうが小さい場合は、損をしているため「キャピタルロス」となります。

物件を安く買って高く売る、というのも不動産投資の収益性を高める方法のひとつと考えておきましょう。

インカムゲインとは？

キャピタルゲインは物件そのものの売却にかかる利益ですが、物件を貸し続ける限り家賃収入が発生します。これを「インカムゲイン」と呼びます。

不動産投資ローンを組んでいる場合、毎月ローンを返済する必要があります。返済の原資は家賃収入であるため、安定した家賃収入を得られる物件を選択することが重要です。

利回りとは？

不動産投資における「利回り」には、複数の種類があります。よく使われる指標は、「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」の2種類です。

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って算出します。表面利回りは空室やコストを加味していない指標で、不動産情報サイトでは、ほとんどの場合に表面利回りを表示します。

実質利回りは、空室率や諸経費を加味して計算する利回りです。実際に入るであろう手取り収入に対する利回りですが、事前に算出することが難しいという面もあります。

レバレッジ効果とは？

不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、全額を自己資金でまかなうより収益性が高くなることがあります。これが、不動産投資における「レバレッジ効果」です。

利回りは、物件価格を基準に計算します。ローンを組んだ場合は、表面利回りと投入した自己資金に対する利回り（投資利回り）は一致しません。

物件価格の大部分をローンでまかなうことにより、投入する自己資金が少なくなるため「投資利回り」が高くなります。少ない自己資金で大きな投資をするために、不動産投資ローンを利用するという考え方です。

不動産投資の種類とは？

不動産投資の対象は、区分所有か1棟買い、あるいは戸建てかという種類があります。区分所有は、アパートやマンションを1戸（1部屋）という単位で所有する形です。

区分所有は比較的少額で投資できるため、物件によってはローンを組まずに始めることも可能です。ローンのリスクを排除するという意味では、有望な投資対象になり得るでしょう。

1棟買いでは、土地も含めてすべてを所有します。インカムゲイン・キャピタルゲインともに比較的大きくなることが期待できる反面、物件価格は高額です。

戸建てでは、土地もまるごと手に入りますが大きな家賃収入は期待できません。部屋数を増やすなど、収益用不動産として再生するのが効果的です。

不動産投資における3つのメリット

不動産投資は、家賃収入を得ながら長期的に資産形成を目指す投資方法です。株式や投資信託と比べて収益の仕組みが異なるため、特徴を理解したうえで検討することが重要です。ここでは、不動産投資を始める前に知っておきたい3つのメリットをご紹介します。

安定した家賃収入を得られる

不動産投資の大きな魅力は、入居率を高められれば毎月安定した家賃収入を確保できる点にあります。株式や投資信託のように日々価格が変動する金融商品とは異なり、家賃は契約期間中は原則として一定額が支払われるため、収入の見通しを立てやすい投資方法です。そのため、長期的な視点で資金計画を組み立てられ、収益のブレを抑えた運用が期待できます。

このような安定性は、老後資金の準備や将来における生活費の補填など、目的を持った資産形成と相性が良い点も特徴です。不動産価格自体は景気や金利の影響を受けますが、家賃は急激に上下しにくい傾向があります。短期的な相場変動に一喜一憂せず、腰を据えて運用できる点は、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。

ローンを活用して資産形成ができる

不動産投資では、金融機関の融資を活用できる点が大きな特徴です。物件価格のすべてを自己資金で用意する必要がなく、比較的少ない資金からでも投資を始められます。この仕組みにより、手元資金を温存しながら資産形成を進められる点は、多くの投資家にとって魅力と言えるでしょう。

ローンを活用することで、自己資金以上の規模の資産を保有できる「レバレッジ効果」も期待できます。家賃収入を返済原資としながら長期にわたって借入金を返済し、完済後はローンに関する支出がなくなります。その結果、家賃収入がそのまま手元に残る状態となり、将来的な収益性が高まる点も不動産投資の特徴です。

インフレ対策や節税効果が期待できる

不動産は実物資産であるため、インフレの局面においては相対的に価値を維持しやすいです。物価に合わせて所有物件の価値も上がり、周辺の賃料相場も中長期的に上昇することが期待できます。

また、不動産投資では建物部分の取得費用を、耐用年数に応じて分割し「減価償却費」として経費計上することが可能です。減価償却費は実際の支出を伴わない経費であるため、課税所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を抑えられるケースもあります。ただし、節税効果は物件の築年数や構造、所得によって異なります。そのため「節税になるかどうか」ではなく「自分の条件ではどの程度の影響があるか」を事前に確認したうえで、投資判断を行うことが重要です。

不動産投資における3つのデメリット

不動産投資は安定した収益が期待できる一方で、リスクや負担がゼロではありません。メリットだけで判断すると、想定外の支出や精神的な負担につながることもあります。ここでは、不動産投資を始める前に理解しておきたい3つのデメリットについて解説します。

空室や家賃下落のリスクがある

不動産投資において、もっとも代表的なリスクが空室です。空室期間中は家賃収入が得られない一方で、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支出は継続します。想定以上に空室が長引くと、毎月の持ち出しが発生し、精神的な負担にもつながります。特に以下のような物件は、空室リスクが高まりやすい傾向があります。

• 築年数が古い
• 駅から遠い立地
• 周辺に競合物件が多い
• 設備が古い
• 間取りの使い勝手が悪い
• 嫌悪施設が近くにある

また、現状は満室でも家賃が将来にわたって同じ水準で維持できるとは限りません。築年数の経過により物件の競争力が低下したり、周辺に新築物件が増えたりすると、家賃を下げて募集せざるを得なくなるケースもあります。購入時の家賃水準だけで判断せず、将来的な家賃下落や空室を見込んだうえで、余裕のある収支計画を立てることが重要です。

修繕費や維持費が発生する

不動産は現物資産である以上、時間の経過とともに必ず劣化します。室内設備の交換や原状回復工事だけでなく、外壁や屋根、防水工事、給排水管の更新など、定期的かつ高額な修繕が必要になる場面もあります。特に築年数が進んだ物件では、購入時には見えにくい部分で修繕が必要になるケースもあり、突発的な出費が発生することも珍しくありません。

さらに、物件を安定して運用するためには、管理コストも継続的にかかります。管理会社へ委託する場合は管理委託料が発生し、区分マンションでは管理費や修繕積立金の支払いも必要です。家賃収入とローン返済だけを見て黒字・赤字を判断するのではなく、将来発生する修繕費や維持費も含めた長期的な収支を見据えることが、不動産投資では欠かせません。

借入によるリスクが伴う

不動産投資では、金融機関の融資を活用できる点が大きな特徴です。一方で借入には長期的なリスクが伴います。ローン返済は数十年単位で続くことが多く、その間に金利や自身の収入状況が変化する可能性も否定できません。特に変動金利を選択している場合、金利上昇によって返済額が増え、収支を圧迫するリスクも考慮する必要があります。

また、無理な借入を行うと、空室や家賃下落が発生した際に家計や本業へ影響が及ぶ可能性があるため注意が必要です。返済に余裕がない状態が続くと、不動産投資そのものが大きなストレスになり、冷静な判断が難しくなることもあります。借入額は「借りられる金額」ではなく「無理なく返せる金額」を基準に考え、最悪のケースでも対応できる返済計画を立てることが重要です。

不動産投資に向いている人

ここまでは、不動産投資に不可欠な基礎知識をご紹介しました。物件選びの指標として、それぞれの内容を比較することを忘れないようにしましょう。

次に、不動産投資に向いている人の属性をご紹介します。属性は努力によって変えることができるため、不動産投資に向いた状態にセットしていくことを心がけましょう。

安定した収入がある人

不動産投資では、長期の運用になるため、災害などにより想定外の支出が出ることもあれば、空室になることもあります。資金面に余裕があるに越したことはないでしょう。

本業での安定した収入により生活の基盤ができていれば、不動産投資に参入しやすいと言えます。仮に予想外の大きな損失が出たとしても、持ちこたえることが可能です。

ただし本業の収入を当てにしすぎるのはリスクが高いため、自己資金でカバーできる範囲内の投資を考えましょう。

行動力がある人

リスクヘッジは重要ですが、リスクを恐れすぎては行動に移せません。しっかりと勉強して十分にリサーチしたうえで、目的に合った物件をすばやく購入するような行動力も必要です。

優良物件は投資家たちの間で取り合いになるため、待ちの姿勢では機を逃す場合もあります。情報収集は遠隔でも可能ですが、インターネット経由で入手できる情報がすべてではありません。ときには現地に足を運んで詳細な情報を入手したり、場合によっては売り主と交渉することも必要です。

冷静に物事を判断できる人

行動力が必要といっても、考えなしに行動しては失敗しがちです。熱くなりすぎると勢いに任せて投資したり、判断を誤ったりすることもあります。

どのような状況であっても、冷静に判断することが重要と考えましょう。リスクヘッジを踏まえた判断力と、いざというときに動ける行動力のバランスが大切です。

不動産投資の経験がなければ、見かけ上の数字に惑わされることもあります。設定した目標とかけ離れた運用になっていないか、どのようなリスクがあり得るかを冷静に見極めていきましょう。

不動産投資を始める前に押さえたい3つのお金のポイント

不動産投資では、物件選びだけでなく「お金の考え方」が結果を大きく左右します。「自己資金はいくら必要なのか」「どのような費用が発生するのか」など、曖昧なまま進めてしまうと、想定外の出費や赤字に悩まされる原因になりかねません。ここでは、初心者が不動産投資を始める前に押さえておきたい3つのお金のポイントをご紹介します。

不動産投資に必要な自己資金の目安

不動産投資では、必ずしも物件価格のすべてを自己資金で用意する必要はありません。一般的には、物件価格の1〜2割程度を自己資金として準備し、残りを金融機関の融資で賄う形がほとんどです。たとえば3,000万円の物件であれば、300〜600万円程度を自己資金として想定します。しかし、ワンルームマンション投資などであれば、数十万円程度から始めることができることも多いため、実際の費用感については不動産投資会社に問い合わせるのが確実です。

ここで注意したいのは、自己資金には頭金だけでなく、初期費用や諸経費も含めて考える必要がある点です。自己資金が多いほど借入額を抑えられ、毎月の返済負担や金利上昇のリスクを軽減しやすくなります。一方で、無理に自己資金を出してしまうと、空室や突発的な修繕が発生した際に対応できなくなる可能性もあります。投資後の運転資金を残したうえで、無理のない資金計画を立てることが重要です。

初期費用・諸経費の内訳

物件の購入時にかかる費用は、大きく分けて以下の8項目です。

• 物件の購入費用（頭金とローン）
• 不動産の仲介手数料（仲介で購入する場合のみ）
• 印紙代
• 登記費用
• ローン手数料
• 火災保険料
• 不動産取得税
• 司法書士報酬

これらの費用は、契約時から引き渡しまでの間に、現金での支払いが必要になるものが多いため、事前に資金を準備しておくことが重要です。

購入時に必要な現金を正確に見積もっておくことで、契約直前になって資金が足りないといった事態を防げます。物件価格だけを見るのではなく、トータルでいくらの資金が必要になるのかを整理しておきましょう。

月々の収支シミュレーション

不動産投資の収支は「家賃収入 − 支出」で考えるのが基本です。以下は、区分マンション1室を購入して賃貸した場合のシミュレーションの例です。

ただし、このシミュレーションとは別に、室内の修繕費や固定資産税・都市計画税などがかかる点には注意が必要です。また、空室が発生すると家賃収入が減る一方で、支出はほぼ変わりません。購入前には、満室時だけでなく空室が出た場合も想定し、余裕のある収支シミュレーションを行うことが、不動産投資を長く続けるための重要なポイントです。

不動産投資を始めるタイミング

不動産投資はいつ始めるべきか、ということも悩ましい問題です。本業の収入や貯蓄で考えると、いつまで経ってもまだ十分ではないと考えてしまうかもしれません。

不動産投資は、長期的な運用が前提です。インカムゲインは運用する期間が長いほど、大きな収益を生みます。

ローンの利息がネック、と考えるかもしれません。ローンを完済すれば、支出額が大きく減り収益性が大幅に向上します。

20代から不動産投資を始めれば、若いうちから大きな資産をつくることも可能です。物件選びは慎重にするとしても、始めるタイミングは早いほうが効果的と言えます。

不動産投資で初心者が失敗しないための5つのポイント

不動産投資では、最初の物件選びがその後の収益を大きく左右します。初心者の場合、利回りの数字や価格の安さだけに注目してしまい、長期的に安定しない物件を選んでしまうケースも多いです。

ここでは、不動産投資をこれから始める方が、失敗を避けながらよい物件を見極めるために押さえておきたい5つのポイントをご紹介します。基本となる考え方を理解し、後悔のない物件選びにつなげていきましょう。

立地と賃貸需要を最優先で考える

不動産投資では、建物の新しさや設備以上に「立地」が収益性を大きく左右します。賃貸需要はエリアによって大きく異なるため、どれだけ条件の良い物件であっても、需要の少ない立地では安定した運用は難しくなります。駅からの距離や周辺の商業施設、スーパー・病院などの生活利便性は、入居者が物件を選ぶ際の重要な判断材料です。

また、単身者向けなのかファミリー向けなのかといった入居者層と、そのエリアの住環境が合っているかも確認しておきたいポイントです。大学や企業、病院が近くにあるエリアは、転勤や進学などによる入れ替わりが生じやすく一定の需要が見込めるため、空室リスクを抑えられるでしょう。まずは「このエリアに住みたい人が継続的にいるか」という視点で立地を見極めることが重要です。

利回りだけで判断せず実質収支を見る

物件情報に掲載されている利回りは、多くの場合「表面利回り」です。表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った単純な指標であり、空室や管理費、修繕費などの支出は考慮されていません。そのため、利回りの数字が高く見えても、実際のリターンが少ないケースは珍しくありません。

不動産投資で重視すべきなのは、家賃収入から支出を差し引いたあとの「実質的な収支」です。管理費や修繕積立金、管理委託料、ローン返済額などを含めたうえで、毎月のキャッシュフローを確認する必要があります。利回りの高さだけに注目せず、安定した運用ができるのかを冷静に判断しましょう。

将来の修繕・管理コストを想定する

不動産は年月の経過とともに必ず劣化します。築年数が古い物件ほど、給排水設備や外壁、防水工事などの修繕が必要になる可能性が高く、想定外の出費が発生しやすくなります。購入前の段階で、過去の修繕履歴や管理状況を確認し、どのような修繕が今後想定されるかを把握しておくことが重要です。

また、管理状態が悪い物件は入居者満足度が下がり、空室や家賃下落につながるリスクも高まります。修繕積立金の値上げや、突発的な支出が発生した場合の備えも含め、余裕のある資金計画を立てておくことが大切です。短期的な収支だけでなく、将来発生する維持コストを見据えたうえで「長期的に安定した運用が可能か」「無理なく保有し続けられる物件か」を見極めることが、安定した不動産投資につながります。

信頼できるメンターを見つける

不動産投資の勉強を始めると、誤った情報や古い情報にあたることが多いと気付くでしょう。信頼性の低い情報が混在していると、何が正しいのかわからなくなる場合があります。

不動産投資において、情報の鮮度や正確性は成否を分ける重要な要素です。成功している投資家のリアルな声や、正確な情報の入手方法が得られる環境を作りましょう。

そのためには、信頼して相談できるメンターを見つけることも重要です。不動産投資のプロは、投資を成功に導いてくれる良きメンターとして頼れる存在になるでしょう。

信頼性の高い不動産投資会社を利用する

メンターを見つけるという意味でも、信頼できる不動産投資会社に相談することも重要です。不動産投資のプロが親身になって相談に乗ってくれるうえ、優良物件の紹介も受けられます。

確かな情報を得るためには、不動産投資会社と良好な関係を作ることも大切です。不動産投資会社の担当者もオーナーの目的が明確であれば、的確なアドバイスや物件の紹介をしやすくなります。

物件の購入についての意思をクリアにするためにも、相談に乗ってもらうことが必要です。ご自身の希望にぴったりの物件をお探しであれば、株式会社トーシンパートナーズにご相談ください。

【関連記事】不動産投資を始めるために必要な元手や成功のコツ

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▼[動画] 不動産投資、やめとけ？初めての方が必ず知っておくべきポイント▼

まとめ

ここまで見てきたように、不動産投資において学ぶべき内容は多岐に渡ります。知識が不足したまま進めてしまうと、気づかないうちに不利な判断をしてしまう可能性もあります。

特に、これから不動産投資を始める初心者にとっては、目標設定や資金計画、物件選びの考え方を整理しておくことが重要です。どのような目的で投資を行うかによって、選ぶべき物件や運用方針は大きく変わります。まずは正しい情報をもとに、基礎知識を身につけることから始めましょう。

独学では判断が難しい場面も多いため、疑問や不安がある場合は、不動産投資のプロに相談するのが有効な方法です。投資の始め方や物件選びに迷った際は株式会社トーシンパートナーズにご相談いただき、専門的なアドバイスを受けながら検討を進めてみてください。

不動産投資の始め方に関するよくある質問（FAQ）

不動産投資に興味はあっても、実際に始めるとなると疑問や不安を感じている方は多いのではないでしょうか。

ここでは、不動産投資を検討する際によく寄せられる質問を取り上げて解説します。事前に疑問点を整理しておくことで、安心して不動産投資をスタートできるでしょう。

不動産投資は本当に初心者でも始められますか？

結論として、正しい知識と準備があれば、不動産投資は初心者でも始めることが可能です。不動産投資は株式投資のように日々価格が大きく変動するものではなく、家賃収入を軸とした長期運用が前提となるため、収益の見通しを立てやすい点が特徴です。入居者が決まれば毎月一定の収入が見込めるため、計画的に運用しやすい投資方法と言えるでしょう。

一方で、初心者が失敗しやすいポイントも存在します。立地や賃貸需要を十分に確認せずに物件を選んだり、無理な借入条件でローンを組んだりすると、空室や返済負担に悩まされる可能性があります。始める前に基礎知識を身につけ、収支シミュレーションを行ったうえで、無理のない計画を立てることが重要です。

サラリーマンでも不動産投資はできますか？

サラリーマンは安定した収入があるため、不動産投資に取り組むことは十分可能です。会社員は毎月の給与収入があるため、金融機関から「返済能力が安定している」と評価され、融資を利用しやすい立場にあります。特に、年収や勤続年数、勤務先の規模や業種などは、融資審査において重要な判断材料とされます。

また、本業をしつつ不動産投資を行う場合、入居者対応や家賃回収、建物管理などの業務を管理会社に委託することで、日常的な手間を大きく減らすことができます。ただし、勤務先の就業規則や副業規定については、事前に確認しておくことが大切です。

不動産投資は何年くらいで成果が出ますか？

不動産投資は、短期間で大きな利益を得る投資ではなく、長期運用を前提とした資産形成の手法です。ローンを利用している場合、当初は返済や諸経費の負担が大きく、手残りが出ない期間が続くこともあります。そのため、数年で大きな成果を得るのは難しいと考えるのが現実的です。

一方で、ローン返済が進むにつれて利益を出せるタイミングが増え、完済後は家賃収入の大部分が手元に残るようになります。また、将来的な売却による利益も含めて考えることで、最終的な成果が見えてきます。不動産投資では、保有期間全体を通じた収益と出口戦略まで含めて判断することが重要です。