不動産投資の始め方は?
初心者が押さえておくべきノウハウ

不動産投資コラム
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不動産投資に興味があるけれど、始め方に悩んでいるという方もいるのではないでしょうか。不動産投資で成功するには、専門用語やノウハウの理解が必要です。投資を始めるにあたっては、まず勉強することや情報収集が重要になります。

明確な目標を設定して、知識をもとに良質な物件選びを考えていきましょう。そこでこの記事では、初心者が押さえておきたい不動産投資の流れをご紹介します。

INDEX

不動産投資を始めるためのステップ

不動産の売却イメージ
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不動産投資の基礎として、勉強をして運用を始めるまでの7つのステップをご紹介します。これらのうち、初めに重要なのは勉強することです。十分な知識を持っておくことで、後の手順がスムーズに進みます。不動産投資はどのように始めるのかについて、イメージ作りをしていきましょう。

1.不動産の勉強をする

不動産投資の世界では、日常生活では聞き慣れない言葉が多く登場します。物件選びやローンの審査、収支の計算など、あらゆる場面で不動産用語の理解が必要です。

不動産投資についての基礎を、用語と絡めて理解していくことが入り口だと考えましょう。言葉の解釈を間違えていていると、思わぬ損失が生じかねません。

プロがかかわっている不動産投資をテーマにした本やセミナーから学ぶと、実際に不動産を運用していくイメージもつかみやすくなります。

インターネット経由で基礎を大まかに把握したら、不動産投資のプロの目線からの解説を受けることが重要です。

2.投資金額や目標を決める

不動産投資の基礎的な知識を学んだら、次に、投資する金額や目標を達成したい時期を決めましょう。

「たくさん稼ぎたい」といった、漠然としたイメージで不動産投資を始めるのはリスクがあります。自己資金と投資する金額のバランスを考えなければ、運用するほど損をするという状況になりかねません。

何年後に何万円の利益を上げる、といった明確な目標を立てることが重要です。目標がクリアになれば、それを基準にして計画的に投資できます。

3.土地や物件を探す

目標を明確にしたら、その目標を達成するための物件選びに入りましょう。新築なのか中古なのか、1棟なのか区分なのかといった違いは大きな差です。都心なのか地方なのかというエリアによっても、目標の達成にベストな選択は変わってくるでしょう。

購入したいと思える土地や物件を探すために、情報の収集や資料を請求することが重要です。ただし、ディスプレイ上や紙面上の情報では、エリアのリアルな特性までは判断できません。場合によっては自分の足で現地確認に出向くことも、間違いない不動産投資には必要だと考えましょう。

4.ローン審査を受ける

購入する物件が決まったら、一般的には不動産投資ローンの審査を受けます。不動産投資は、多額の自己資金が必要というイメージがあるかもしれません。実際には、全額を自己資金でまかなう人は稀です。

どのようなローンを組み頭金をいくら支払うかといった選択は、ローン返済額に直結し手取り収入を左右します。自分がどれくらいの金額までローンを組めるかは、早めに確認しておきましょう。

5.物件を購入する

不動産投資ローンの審査に通り融資を受けられるとわかったら、いよいよ物件を購入します。物件の購入から引き渡しまでには、さまざまな書類や手続きが必要です。不動産の買い付けのセオリーも、十分に把握しておきましょう。

仲介で購入する場合、まずは物件の売り主に買付申込書を出して売買契約を結びます。次に、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済をするという流れです。

実際には、さらに細かい手続きがあります。不動産投資のスタートを切る手順は、間違いないようにこなしましょう。

6.管理会社を選ぶ

物件を購入したら、その後の管理を自分でするのか管理会社に委託するのか選択します。本業としての不動産投資なら自分で管理もできますが、副業であれば管理会社に任せるのが一般的です。

管理会社に任せると、賃料の回収や敷地内の清掃などの手間がかからない一方、委託手数料が発生します。信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。

目標を設定する段階で、管理会社に任せるかどうかも検討して収支の見込みをつけておきましょう。

7.運用する

物件の運用が始まったら、入居者の募集や修繕などに着手します。すでに入居者がいる物件なら、初期の作業は多くはありません。

入居者がいない状態であれば、入居者の募集のために広告を打つことが必要です。入居者から見て物件に魅力がない状態であれば、修繕も検討しましょう。

このような最低限の管理は、管理会社に任せることもできます。しかし、自発的なリノベーションはオーナーの判断であるため、収益性を考えて物件を運用していきましょう。

不動産投資初心者が知っておくべき基礎知識

不動産投資におけるリスクヘッジの手段イメージ
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ここまでは、不動産投資の始め方の流れについてご紹介しました。不動産投資について学ぶべきことは多岐に渡りますが、まずは基礎を整理しておくことも大切です。

ここでは、不動産投資をするうえで欠かせない基礎知識をご紹介します。しっかりと内容を把握しておきましょう。

キャピタルゲインとは?

不動産を購入すると、その物件の運用は売却も含めてオーナーの自由です。物件を売却するときには、売却益が得られることも覚えておきましょう。

物件の購入価格よりも売却価格のほうが大きい場合、得られる売却益を「キャピタルゲイン」と呼びます。これに対し売却価格のほうが小さい場合は、損をしているため「キャピタルロス」となります。

物件を安く買って高く売る、というのも不動産投資の収益性を高める方法のひとつと考えておきましょう。

インカムゲインとは?

キャピタルゲインは物件そのものの売却にかかる利益ですが、物件を貸し続ける限り家賃収入が発生します。これを「インカムゲイン」と呼びます。

不動産投資ローンを組んでいる場合、毎月ローンを返済する必要があります。返済の原資は家賃収入であるため、安定した家賃収入を得られる物件を選択することが重要です。

利回りとは?

不動産投資における「利回り」には、複数の種類があります。よく使われる指標は、「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の2種類です。

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って算出します。表面利回りは空室やコストを加味していない指標で、不動産情報サイトでは、ほとんどの場合に表面利回りを表示します。

実質利回りは、空室率や諸経費を加味して計算する利回りです。実際に入るであろう手取り収入に対する利回りですが、事前に算出することが難しいという面もあります。

レバレッジ効果とは?

不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、全額を自己資金でまかなうより収益性が高くなることがあります。これが、不動産投資における「レバレッジ効果」です。

利回りは、物件価格を基準に計算します。ローンを組んだ場合は、表面利回りと投入した自己資金に対する利回り(投資利回り)は一致しません。

物件価格の大部分をローンでまかなうことにより、投入する自己資金が少なくなるため「投資利回り」が高くなります。少ない自己資金で大きな投資をするために、不動産投資ローンを利用するという考え方です。

不動産投資の種類とは?

不動産投資の対象は、区分所有か1棟買い、あるいは戸建てかという種類があります。区分所有は、アパートやマンションを1戸(1部屋)という単位で所有する形です。

区分所有は比較的少額で投資できるため、物件によってはローンを組まずに始めることも可能です。ローンのリスクを排除するという意味では、有望な投資対象になり得るでしょう。

1棟買いでは、土地も含めてすべてを所有します。インカムゲイン・キャピタルゲインともに期待できる反面、物件価格は高額です。

戸建てでは、土地もまるごと手に入りますが大きな家賃収入は期待できません。部屋数を増やすなど、収益用不動産として再生するのが効果的です。

不動産投資に向いている人

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ここまでは、不動産投資に不可欠な基礎知識をご紹介しました。物件選びの指標として、それぞれの内容を比較することを忘れないようにしましょう。

次に、不動産投資に向いている人の属性をご紹介します。属性は努力によって変えることができるため、不動産投資に向いた状態にセットしていくことを心がけましょう。

安定した収入がある人

不動産投資では、長期の運用になるため、災害などにより想定外の支出が出ることもあれば、空室になることもあります。資金面に余裕があるに越したことはないでしょう。

本業での安定した収入により生活の基盤ができていれば、不動産投資に参入しやすいと言えます。仮に予想外の大きな損失が出たとしても、持ちこたえることが可能です。

ただし本業の収入を当てにしすぎるのはリスクが高いため、自己資金でカバーできる範囲内の投資を考えましょう。

行動力がある人

リスクヘッジは重要ですが、リスクを恐れすぎては行動に移せません。しっかりと勉強して十分にリサーチしたうえで、目的に合った物件をすばやく購入するような行動力も必要です。

優良物件は投資家たちの間で取り合いになるため、待ちの姿勢では機を逃す場合もあります。情報収集は遠隔でも可能ですが、インターネット経由で入手できる情報がすべてではありません。ときには現地に足を運んで詳細な情報を入手したり、場合によっては売り主と交渉することもときには必要です。

冷静に物事を判断できる人

行動力が必要といっても、考えなしに行動しては失敗しがちです。熱くなりすぎると勢いに任せて投資したり、判断を誤ったりすることもあります。

どのような状況であっても、冷静に判断することが重要と考えましょう。リスクヘッジを踏まえた判断力と、いざというときに動ける行動力のバランスが大切です。

不動産投資の経験がなければ、見かけ上の数字に惑わされることもあります。設定した目標とかけ離れた運用になっていないか、どのようなリスクがあり得るかを冷静に見極めていきましょう。

不動産投資を始めるタイミング

不動産投資はいつ始めるべきか、ということも悩ましい問題です。本業の収入や貯蓄で考えると、いつまで経ってもまだ十分ではないと考えてしまうかもしれません。

不動産投資は、長期的な運用が前提です。インカムゲインは運用する期間が長いほど、大きな収益を生みます。

ローンの利息がネック、と考えるかもしれません。ローンを完済すれば、支出額が大きく減り収益性が大幅に向上します。

20代から不動産投資を始めれば、若いうちから大きな資産をつくることも可能です。物件選びは慎重にするとしても、始めるタイミングは早いほうが効果的と言えます。

初心者がよい物件を探すためにできること

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ここまでは、不動産投資に向いている人の属性をご紹介しました。物件選びやローンの審査、運用や管理などさまざまな面でかかわってくる重要なポイントです。

次に、初心者であれば必要と言えるポイントについてご紹介します。自力で努力するだけでなく、信頼できるメンターやパートナーを見つけることも重要です。

信頼できるメンターを見つける

不動産投資の勉強を始めると、誤った情報や古い情報にあたることが多いと気付くでしょう。信頼性の低い情報が混在していると、何が正しいのかわからなくなる場合があります。

不動産投資において、情報の鮮度や正確性は成否を分ける重要な要素です。成功している投資家のリアルな声や、正確な情報の入手方法が得られる環境を作りましょう。

そのためには、信頼して相談できるメンターを見つけることも重要です。不動産投資のプロは、投資を成功に導いてくれる良きメンターとして頼れる存在になるでしょう。

信頼性の高い不動産投資会社を利用する

メンターを見つけるという意味でも、信頼できる不動産投資会社に相談することも重要です。不動産投資のプロが親身になって相談に乗ってくれるうえ、優良物件の紹介も受けられます。

確かな情報を得るためには、不動産投資会社と良好な関係を作ることも大切です。不動産投資会社の担当者もオーナーの目的が明確であれば、的確なアドバイスや物件の紹介をしやすくなります。

物件の購入についての意思をクリアにするためにも、相談に乗ってもらうことが必要です。ご自身の希望にぴったりの物件をお探しであれば、株式会社トーシンパートナーズにご相談ください。

まとめ

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ここまで見てきたように、不動産投資において学ぶべき内容は多岐に渡ります。知らないことで損をする、ということもあり得ると考えておきましょう。

不動産投資をしたことがない初心者は、特に勉強が重要です。どのような目標を設定するかによっても、物件選びの基準は異なります。情報が大切と考えて、まずは知識を得ることから取りかかりましょう。

初心者の場合、独学では何が重要なのかを判断することが難しい場合も少なくありません。投資の始め方についてわからないことがあれば、不動産投資のプロである株式会社トーシンパートナーズにご相談ください。

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