不動産投資初心者必見!
おすすめの物件や投資のポイントを徹底解説!

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不動産投資の初心者は、投資や不動産賃貸の「定石」とも言える手順やノウハウを身に付けないまま、感覚的に物件を購入した結果、失敗することが少なくありません。

そこでこの記事では、安定した収益が見込めるおすすめ物件や投資のポイントを解説します。失敗のリスクを抑えるための参考にしてください。

INDEX

月々1万の支出で堅実なマンション投資

マンション投資は「お金がかかる」イメージを持たれているかも知れませんが、トーシンパートナーズでは99.1%の高い入居率✕家賃収入があるため月々1万円の支出で投資が可能です。

さらにトーシンパートナーズでは空室があっても家賃を保証しています。

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不動産投資初心者におすすめの物件は?

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不動産投資の対象となる物件は、いくつかの種類に分けることができます。それぞれにメリット・デメリットがあり、投資目的による向き・不向きもあります。それぞれの特徴をしっかり把握したうえで物件を選ぶことによって、失敗のリスクを抑えられるでしょう。

低コストで運用開始できる「ワンルーム投資」

ワンルーム投資は、少ない資金で始められるのが最大の特長です。駅近など利便性の高い立地の物件が多く、賃貸ニーズが高い単身者を対象としているため、安定した収益が見込める点も魅力です。

特に投資用のワンルームマンションは、日常的な管理や家賃回収などを販売する不動産会社(あるいはその関連会社)が行っていることが多いので、初心者も安心して投資できるでしょう。ただし、1室しか所有していない場合、空室になると家賃収入がなくなってしまいます。

ワンルーム投資以外には、一棟を丸ごと購入する「アパート投資」、戸建て住宅を購入して賃貸する「戸建て投資」などがあります。

月々1万円の投資額で不動産投資が可能

トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。

新築と中古の物件ならどちらが良いのか

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不動産物件には新築と中古の2つがあります。
投資用物件としては、どちらにも考慮するべき点があるため、一概に有利・不利を論じることはできません。それぞれの特長をよく理解したうえで、自分の投資目的や資金状況などに合った物件を購入することが重要です。

新築物件のメリット・デメリット

新築物件は建物自体が新しくて老朽化などの問題がない分、管理に手間がかからないというメリットがあります。

また、減価償却費の計上を通じて節税できる期間が長いことも新築物件に投資する魅力のひとつです。減価償却費は、実際の出費がないにも関わらず経費計上することができる費用ですが、この減価償却費を計上できる年数は耐用年数の長さに比例します。つまり、新築物件は耐用年数が長い分、減価償却費も長い年数にわたって計上できるのです。

さらに、新築物件は金融機関からも評価されやすいため、融資を受けやすいというメリットもあります。

一方で新築物件のデメリットとして、やはり中古物件に比べて購入金額を多く要するため、利回り(購入金額に対する利益額の比率)が低めになる傾向があります。新築物件の購入にはさまざまなメリットがありますが、購入資金として用意できる額と相談した上で購入するかどうか決めましょう。

中古物件のメリット・デメリット

中古物件の最大のメリットは、購入価格が安いことです。リフォームによって内装や設備を整えれば賃貸物件として十分な競争力を持たせられます。立地によっては新築並みの賃料設定も可能でしょう。

一方で、建築年数が経過していることによるデメリットもあります。例えば、キャッシュフローに大きな影響を及ぼす「減価償却費」を経費計上できる期間が短くなることです。経年劣化により維持管理費や修繕費が増えていく可能性もあります。また、ローンを利用して購入する場合、建物部分の評価が下がるため、自己資金を多めにする必要もあるでしょう。

初心者が不動産投資で失敗するケース

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不動産投資で失敗するケースにはさまざまなパターンがあります。ここでは、不動産投資経験のない初心者が陥りやすいケースを3つ紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

【ケース1】営業担当者に言われるままに購入する

初心者に限ったことではありませんが、不動産会社の営業担当者から希少物件や高利回り物件と紹介され、「早く決めないと売れてしまうかもしれません」などと言われると、あせって購入してしまうことが往々にしてあります。

不動産は高額な買い物で、簡単に買い換えることはできません。どんなに良さそうな物件でも、詳細な点まで検討して納得したうえで購入しないと、あとになって後悔する可能性は高いでしょう。「1回逃しても、必ず自分に合った物件は見つかる」くらいの心持ちでいることが大切です。

【ケース2】物件の管理を怠ってしまう

投資用不動産は日常的な管理運営を管理会社に委託できることがメリットですが、任せきりにしていると思わぬトラブルや失敗を招く可能性があります。

例えば、入居者の退去理由のひとつが管理の悪さだったにも関わらず、そのことに気付かず長期間空室のままになってしまったケースがあります。物件を購入したことで満足してしまうと、このような事態を招きやすいので注意しましょう。

管理会社の切り替えや設備の更新などは、オーナーにしかできない決断です。定期的に物件や周辺の状況などをチェックしておくことで、不測の事態が起きたときでも的確な判断ができるでしょう。

【ケース3】損切りできなくなる

どんなに慎重に物件を選んだとしても、自然災害や周辺環境の変化などにより突発的に多額の修繕費用が必要になることで、キャッシュフローが大きくマイナスに陥る可能性があります。このようなケースでは、損切り(売却)により、赤字の拡大を食い止める選択肢もありますが、そのためには残債を支払うための現金がなければなりません。手元から資金が出ていってしまうことを考えると必要だったとしても損切りはしづらくなるでしょう。

ただし、自然災害などは継続的に損害をもたらすものではないため家賃収入を安定して得られる物件であれば保有し続けることで残債は減り続けます。時間をかければ最終的に損がでないかたちで売却できる可能性が高いので、キャッシュフローが赤字であることだけに目がいってしまい、最終的に利益を得るためにどのような判断をするかの本質を見失うことは初心者にありがちなケースと言えます。

不動産投資初心者が押さえておくべき成功のポイント

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不動産投資で成功するポイントは、いくつもあります。ここでは、初心者が特に押さえておくべき原則的なポイントを選び出し、理由も含めて詳しく説明しますので、参考にしてください。

家族の理解を得る

不動産の購入には多額の費用がかかるため、直前になって家族の反対にあったことから取引を中止するケースがあります。特に、投資用物件を何千万円ものローンを組んで購入するといきなり聞かされれば、家族が反対するのも当然でしょう。

このような事態を避けるため、生涯設計プランの一環として行うなど不動産投資の目的を早い段階で説明し、家族の理解が得られるようにしておきましょう。

印象だけで物件を選ばない

不動産投資の初心者は、自分の居住用住居を選ぶ視点で物件を評価する傾向があります。しかし、自分にとって印象の良い物件が投資用不動産に適しているとは限りません。また、購入した自宅であれば建物が経年劣化や周辺環境の変化があっても住み続けますが、賃貸の入居者はより良い物件を求めてすぐに引っ越します。

入居者に好印象を与えることも大切ですが、何よりも重視すべきは「長期にわたり収益を上げられる物件」であることです。想定賃料の妥当性や生活利便性、周辺地域も含めた再開発の見通しなど、客観的なデータに基づき判断するよう心がけてください。

将来を見据えて物件を選ぶ

不動産投資をする目的によって、選ぶべき物件は違ってきます。例えば、早期リタイアやセミリタイアのために不動産投資を行うケースでは、目標時期での売却価値も重視して物件を探すことが必要です。また、相続も視野に入れているならば、建物の法定耐用年数までの期間が長くなる新築物件か、土地のウエートが高い一棟建て物件が候補になるでしょう。

いずれにしても、単純に利回りなどに惹かれて物件を購入すると、将来的に目的とのミスマッチを生じる可能性が高くなります。物件探しを始める前に、投資目的を再確認しておくことをおすすめします。

信頼できる不動産会社を頼る

単に物件を紹介するのではなく、アドバイザリー的な役割まで果たしてくれる不動産会社を利用することで、不動産投資に失敗するリスクを低く抑えられます。そうした信頼できる不動産会社を選ぶには、最初から1社に絞り込むのではなく、いくつかの会社と並行的にやり取りすることをおすすめします。

複数の顧客対応や物件に対する見方を比較することで、営業担当者の質やレベルを判断しやすくなりますが、あまり数を増やすと応対が大変です。3社程度に抑え、決めきれなければ会社を入れ替えるといった方法をとるといいでしょう。

収益の一部を有効利用する

不動産投資では、自然災害や周辺環境の変化、突発的なトラブルなどにより、家賃収入が減少したり、物件の資産価値が低下したりするリスクが避けられません。十分な手元資金がないと、賃貸経営が行き詰まり、最悪の場合は個人破産に追い込まれることもあります。

こうした事態に備えて、投資から生まれるキャッシュフローにはできるだけ手を付けず、貯蓄することおすすめします。手元資金を充実させておくことは、リスクに対する備えになるだけでなく、再投資して物件を増やす際にも役立ちます。

不動産投資を始めるための流れ

ここでは7つのステップに分けて「不動産投資を始めるための流れ」を説明します。物件購入までの手順をしっかり把握しておくことで、不動産投資を始めるまでに必要な作業をスムーズに進められます。情報収集に始まり、徐々に専門的な知識が必要になっていくので、不動産会社などのサポートが欠かせないことも理解しておきましょう。

1.不動産投資の情報を集める

まずは不動産投資に関する情報収集から始めましょう。情報や知識もないままでは、不動産会社や物件について正しく評価できません。

情報収集の手軽さで言えばインターネットが一番です。不動産投資に関するさまざまなWebサイトがあり、ほとんどが無料で見られます。スマートフォンやタブレットがあれば、場所を選ばず空き時間を使って利用できるのもメリットでしょう。また、投資経験者の体験などを知るにはブログやSNSも有効です。

体系的・網羅的に情報収集するには、1冊にまとまっている書籍が効果的です。手元に置いておけば、税制・法制などの複雑な内容をすぐに確認できるのも書籍の便利な点です。また、セミナーに参加すれば、実務経験のある専門家や実戦経験が豊富な不動産投資家から、生の情報を得られます。

どの方法で情報収集するにしても、そのまま鵜呑みにはせず、疑問な点があれば複数のソースを使って内容を確認することをおすすめします。

2.投資するエリアを絞り込む

不動産投資の基本は、「中長期に物件を保有して、安定的な収益を得ること」です。したがって、賃貸市場の規模が大きく、恒常的な需要が期待できるエリアの物件を購入するほうが、リスクは小さくなります。

エリアを絞り込む際には、現在の状況だけでなく将来的な賃貸市場の見通しを織り込むのがポイントです。公的機関が行っている将来推計人口のデータを使って大まかなエリアの状況をつかんだうえで、再開発などの大型プロジェクトの有無、自然災害の危険性(ハザードマップ)の確認などをするといいでしょう。

逆に、現在は賃貸市場が活況でも、1つの大学や企業、大型商業施設などに需要を依存しているエリアは、移転や規模縮小といった将来リスクについて慎重に検討する必要があります。

3.投資する物件を絞り込む

不動産投資用の物件は、大きく「新築・一棟建て」「新築・区分(マンション)」「中古・一棟建て」「中古・区分(マンション)」という4つのタイプに分類できます。まず、投資目的と自分の資金調達能力(返済能力)を勘案して、どのタイプの物件にするかを絞り込みます。エリアとタイプを絞り込むことで、効率的に物件を探せます。

購入候補の物件が見つかったら、できるだけ現地に足を運んで周辺を確認することをおすすめします。その際には、事前に入手していた情報との差異や物件の使い勝手、管理状況などを確認するだけでなく、周辺環境のチェックも欠かせません。駅までにかかる実際の時間や生活利便性、夜間の騒音などを、生活者目線で確かめることがリスクヘッジにつながります。検討している物件が住んでいる場所から離れていて現地に足を運べない場合でも、Webサービスを活用することである程度情報を得られるはずです。また不動産会社の担当者から写真や動画を提供してもらっても良いでしょう。

4.収支シミュレーションをする

物件を決める前に、収支シミュレーションを行って物件の利回りやキャッシュフローを確認しておきましょう。良さそうに見える物件でも、シミュレーションをしてみると思ったほどの利回りやキャッシュフローを得られないことがわかるケースは少なくありません。

必要な情報は、自己資金、借入額、月額家賃などです。シミュレーションは、無料のソフト・アプリやインターネットのサイトを使って自分で行えますが、不動産会社に依頼することも可能です。

自己資金や家賃、空室率などの設定を変えた複数のシミュレーションを行ったうえで、リスクの低い物件に決めることをおすすめします。

5.不動産投資ローンの事前審査を受ける

不動産投資でローンを組んで物件を購入する場合は、金融機関の審査が必要です。本審査の前に、購入する物件が決まったら、不動産投資ローンの事前審査を受けます。審査に必要な書類は、金融機関によって多少違いますが、基本的には身分証明書(免許証・健康保険証など)、収入証明書(源泉徴収票、確定申告書等)、購入希望物件に関する資料などです。

自己資金が多く、平均以上の安定した年収がある人は、有利な条件で借り入れられる可能性が高くなります。逆に、すでに多額の借入があったり、収入が不安定な職業だったりすると、借入条件が厳しくなる可能性があります。物件を選ぶ際には、こうした点も頭に入れておくことをおすすめします。

6.物件の価格や条件の交渉をする

物件の購入を申し込んだら、契約前に価格などの交渉をします。値引き交渉をしやすい物件には、いくつかのパターンがあります。主なものとしては「相続対策などの事情で早く売却したい物件」「長期間売りに出ている物件」「瑕疵のある物件」などが挙げられます。まずは、物件や売り主について、仲介する不動産会社に相談するなどして詳しい情報を集めます。

価格交渉は、「手数料収入がほしい」仲介する不動産会社の心理をうまく利用すると、成功する確率が高くなります。とは言え、三者による複雑な交渉になりますから、時には譲歩するなど臨機応変に対応することがポイントです。これらは仲介での取引に限ります。売主が不動産会社の場合は必ずしも当てはまるものではありません。

7.契約手続きをする

売買契約を締結する前には、必ず宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。物件や契約条件に関する最終的な確認作業になるので、契約解除の条件や違約金、賠償範囲、契約不適合責任などの項目をしっかりチェックしましょう。

記載している内容に問題がなければ、売買契約を締結し、購入価格から手付金を引いた残金を支払います。残金決済の確認後、物件の引き渡しとなります。

引き渡しを受けたら、所有権移転の登記手続きをします。登記をしないと、その物件の所有者であることを第三者に対して法的に主張できないからです。また、ローンを利用した場合には抵当権設定も必要です。

不動産投資初心者におすすめの本5選

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実務家や投資家の経験やノウハウを知ることも、不動産投資のリスクを抑えるために有効な手段です。ここでは、実績・経験とも豊富な不動産投資家が書いたものを中心に、初心者が不動産投資を実践するうえで役に立つ本を紹介します。

世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

著者は不動産営業の経験もある不動産鑑定士です。Q&A形式で、不動産投資に必要な知識を順序立ててわかりやすく解説しているため、手元に置いて教科書・辞書のような使い方もできる一冊です。

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3年で総資産8億円、家賃収入7,500万円を達成した著者による不動産投資の指南書です。サラリーマン経験を活かした「物件の選び方」「数字の読み方」「融資交渉」といった点は初心者にも大いに参考になるでしょう。特典として著者オリジナルの収益シミュレーションツールをダウンロードできるのも魅力です。

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年収550万円で不動産投資を始め、3年間で総資産を約5億円まで増やし、家賃収入は4億円以上という著者による、実践的な投資戦略の解説書です。コロナ後の投資戦略についても触れているので、これから不動産投資を始める人には特に参考になるでしょう。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい!

2010年の発売以来17刷を記録したロングセラーの改訂新版で、著者は数十室の投資物件を保有する投資家です。狙うべき物件や融資を受けるコツなど、経験に基づく実践的な不動産投資のノウハウを学べます。

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まとめ

不動産投資は資産形成の有効な手段ですが、運用する物件や管理状況によっては大きな失敗をするリスクもあります。経験豊富なプロのサポートを受け、将来の生活設計も見据えた不動産投資を始めましょう。

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