不動産投資を成功させる!
物件選びに欠かせないチェックポイントとは?

不動産投資コラム
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不動産による資産形成やマンション経営を検討していて、物件選びのポイントが知りたいという方もいるのではないでしょうか。

不動産投資を成功させるためには、物件の種類や立地といった変えられない要素から条件を絞っていくことが重要になります。オーナーではなく入居者の目線で、住みたくなる物件を選ぶことも肝心です。この記事では、不動産投資を成功させる物件選びのチェックポイントについてご紹介します。安定収入を生む物件探しのヒントを見つけられるでしょう。

INDEX

不動産投資の要!物件選びのチェックポイントとは?

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不動産投資における物件選びでは、物件の種類と立地を選定して、物件にかかわる基礎情報を収集することが重要です。数十年間運用しても収益を生み続ける、間違いのない物件選びを目指しましょう。ここでは、物件選びのポイントを大きく3つにわけて解説します。

物件の種類

まずは購入する物件がマンションなのかアパートなのかといった種類を決めます。購入価格は一般的にマンションのほうが高額ですが、オートロックや監視システムなど、セキュリティのニーズに応えることが可能です。

アパートはマンションより低額なことが多いですが、木造建築や耐火・耐震性能が低いケースが少なくありません。単純な価格の比較では見えてこない、入居者のターゲット層とニーズに合わせた物件選びを意識しましょう。

また1棟で購入するのか、区分所有するのかという選択も大切です。1棟買いは高額ですが、空室リスクを分散できるメリットがあります。一方、区分所有は低額ですが、リターンは少なくなるでしょう。

物件の立地と状態

立地のよい物件を安く買うことは、不動産投資成功への近道といえます。しかし、需要の高いエリアの物件を買えば成功するとはかぎりません。同じエリア内でも駅の北側なのか南側なのか、国道沿いなのか路地の奥なのかでは、ニーズが異なる場合があるからです。

また安い物件でも、入居者がつきにくい劣化の激しい物件は注意しましょう。不動産で安定した収益を生むには、空室率を低く抑える必要があります。入居者のいない物件は、どれだけ所有していても収益を生みません。

不動産投資では物件を多面的に評価することで、安定した家賃収入をどれだけ長く維持し続けられるのかを見極めるのがポイントです。

物件の基礎情報

不動産投資で成功するためには、物件そのものや周辺状況の詳細なリサーチも必要です。物件情報はインターネットで簡単に検索できます。しかしそこで得られる情報は、物件の実態のほんの一部です。

高利回りと紹介されている物件は魅力的に見えますが、無理に家賃設定を高くしたせいで入居者が決まりにくいケースがあります。たとえば画像ではきれいに見えても、紹介されていない部分が古いなど、物件の価値が低いにも関わらず家賃が高額では入居者が集まらないでしょう。利回りが高くても、空室が出そうな物件では意味がありません。

物件情報だけでは、エリアの家賃相場に対して高いのか低いのかを判断できない場合もあります。入居希望者が内見をしてぜひ住みたいと思える物件かどうかを、実際に足を運んで視察することも重要です。

【物件の種類】自分に合った物件の種類を選ぶ

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ここまでは、不動産投資を成功させるための物件の選び方を3つの観点からご紹介しました。それぞれについて、さらに詳しく見ていきましょう。

物件の種類には、マンションなのかアパートなのかという違いのほかにも、ワンルームなのかファミリー向けなのかという違いもあります。自分の投資スタイルに合う物件は何か、ここで詳細に検討してみましょう。

ワンルームマンション

ワンルームマンションは、各部屋の居室が1つだけのマンションです。間取りは1Rと記載されます。シンプルな住機能を備えた単身者向けの室内空間であり、賃貸需要が高い物件といえるでしょう。退去者が出ても次の入居者が決まるまでが比較的早いことがメリットです。

空室期間が短いということは、満室状態を保ちやすいことにつながります。また、室内空間が狭く設備も少ないため、修繕費用は他の間取りより安く済むことが多いでしょう。この意味でも、ワンルームマンションは長期的な収支の計画が立てやすいと言えます。

ファミリーマンション

ファミリータイプの部屋に、広さや間取りの明確な定義はありません。一般的には3DKや3LDK以上、専有面積は60平米以上のものがファミリー向けとされているようです。

1戸の専有面積が大きく設備も豊富なファミリーマンションは、ワンルームマンションに比べて価格は高く、利回りは低くなります。ファミリーをターゲットにすると、単身者向けよりも空室期間は長くなりがちです。しかし入居者が決まれば入居期間は長く、長期的に安定した家賃収入が見込めるというメリットがあります。

アパート

アパートの多くは、物件価格がマンションに比べて低額になります。しかし機能も低いことが多く、入居者から見ると魅力に欠けるかもしれません。マンションと同じ家賃に設定すると競争力が弱いため、家賃相場は低くリターンも小さいことがデメリットです。

また東京23区などの人口が多いエリアでは賃貸需要はありますが、その他のエリアになると空室リスクは高くなります。特に持ち家志向の強い地方など、エリアの選定を間違えると収益化が難しいといえるでしょう。

立地さえよければ、リノベーションをして物件の魅力を高めるという方法もあります。まずは、購入時点での物件の状態を精査することが必要です。

【立地と状態】需要を見極めて空室になりにくい部屋を探す

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収益用不動産を購入する際には、物件の立地による入居者の利便性を精査することが重要です。中古物件の場合には、以前のオーナーがどのような管理を行っていたかをチェックすることも必要といえます。

ここでは、不動産投資を成功させる2つめのポイントである物件の立地と状態について見ていきましょう。

交通の便がいい

不動産は購入した後に動かすことができません。そのため交通の便が良いことは、物件の長期的な安定収入に大きくかかわる重要なポイントです。

物件と駅との距離関係は大切です。大規模な都市計画などがなければ、その距離関係は変わらないでしょう。つまり駅が近ければ物件の普遍的な価値になり得ます。

利便性で考えれば、駅から徒歩圏内であることも重要です。最寄り駅から徒歩2分なのか徒歩20分なのかでは、物件の魅力は大きく異なります。ターミナル駅が最寄りならさらに便利で高評価です。

しかし、そのような物件は高額になりがちですから、少し視点をずらして探してみるのも良いでしょう。都心の主要駅の近くでなくても、最寄りの路線でターミナル駅に出やすければ大きな魅力につながります。

周辺環境が充実

物件が駅近であることとあわせて重要なのは、生活に必要な施設が物件の近くにあるかどうかです。コンビニ・飲食店・ドラッグストア・スーパー・病院などがあることは、生活環境として基本的な要素といえます。

これらの施設をチェックするときに気を付けるのは、ターゲット層にとっての重要度です。単身向けのワンルームマンションの近くには、コンビニが必要でしょう。ファミリーマンションの近くには保育園や公園など、子育て世代が必要とする施設があるかどうかが、入居者の部屋選びを左右するポイントです。それぞれに優先順位を考え、リサーチしましょう。

メンテナンスが整っている

不動産は入居者がいてもいなくても老朽化し、劣化していきます。不動産経営では、入居者の管理だけではなく物件の管理も重要です。中古物件を購入するのであれば、共用部分の清潔さや定期点検が行われているかどうかのチェックも忘れてはいけません。

築年数の古い物件は、外からは見えない水道管が老朽化していたり、ドアの建てつけが悪くなっていたりするケースが少なくありません。こういった状態の物件では、修繕費が高額になってしまいます。

新築マンションであっても、設備や仕様が時代に合わなくなっていくことを想定することが重要です。新築物件を販売している会社であれば、多くの場合に自社で企画・設計・建築を行っています。こういった不動産会社はどこをどのようにメンテナンスすればよいかを詳細に把握しているため、安心して建物の管理業務を委託できるでしょう。

【物件の基礎情報】投資成功に直結する情報をチェックする

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不動産の収益性を計算するには、利回りについて理解しておくことが必要です。築年数や総戸数といった情報も、収益性を考えるうえで重要といえます。ここでは、不動産投資を成功させる3つめのポイントである物件の基礎情報について見ていきましょう。

利回り

不動産投資をするなら、利回りを考えることが不可欠です。利回りには、複数の計算方法があります。不動産投資で考える利回りは、表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類を覚えましょう。

表面利回りは、年間家賃収入を物件の購入金額で割って算出します。これは満室経営を前提とした、ランニングコストを考慮しない利回りです。簡単に計算することができますが、常に満室状態を保つのは難しく、諸経費もかかりますからあくまでも目安です。

一方実質利回りは、年間家賃収入から年間の支出額(諸経費)を差し引き、物件の購入金額と購入時の諸経費を足したもので割って算出します。

つまり、より実際のキャッシュフローに近いのは実質利回りとなります。不動産運営の収益性を判断するには、表面利回りではなく実質利回りで計算することを重視しましょう。

築年数

物件の築年数は、新しいほど耐火性能や耐震性能にすぐれたものが増える傾向にあります。建築技術の向上に加え、社会的な地震対策のニーズの高まりも背景にあると考えられるでしょう。

物件が最低限持つべき耐震性能の基準・耐震基準は、建築基準法などの法令により定められています。現在の耐震基準は1981年(昭和56年)6月1日に改正されました。それ以降に認可を受けて着工した建築物は、震度6以上の地震に耐えられるという新耐震基準を満たしています。

中古マンションでは、この新耐震基準を満たす昭和56年以降の建築物であるかどうかのチェックを忘れないようにしましょう。これは入居者へのアピールという意味だけではなく、実際に災害に見舞われたときに物件が大きな被害を受け、運用できなくなってしまうリスクを少しでも減らすためです。

総戸数

収益用不動産は、数十年というスパンで運用することを前提として賃貸経営する方が多いようです。長期的な運用のなかでは、外壁塗装のはがれや共用部分の劣化、耐水性の低下といった問題が生じます。そのままにしておくと物件の魅力が落ちてしまいますから、将来的には大規模修繕が必要になってくるでしょう。

マンションの大規模修繕は、10年や20年周期で計画立てられており、必要に応じて工事がなされます。この大規模修繕に備える積立金が修繕積立金です。入居者(区分所有の場合は各部屋のオーナー)から毎月徴収する修繕積立金で不足があれば、オーナーが自己負担しなければなりません。

ここで物件の総戸数がポイントになってきます。総戸数が多ければ、入居者1件あたりの負担が少なくても十分な修繕積立金が得られるでしょう。入居者が少ないからといって、多額の修繕積立金を徴収することは困難です。無理なく十分な修繕積立金を得るには、総戸数20戸以上を目安にしましょう。

まとめ

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不動産投資を成功させるには、まず物件選びが重要です。物件や土地を購入後に動かすことはできません。入居者のターゲットを明確にし、適切な物件の種類やエリアを選定することで、理想の賃貸経営を目指しましょう。

インターネットである程度のことは調べられる便利な時代ですが、現地に行ってみて初めてわかることもあります。ときにはリサーチに時間や手間をかけるのも良いでしょう。

中古マンションやアパートは比較的購入しやすいですが、メンテナンスや修繕費を考えると結果的には新築マンションのメリットが大きいこともあります。初心者にとっては、時代に合ったデザインや設備も、最新の入居者動向に合わせて建てられているのも心強いところです。数十年後の運用まで想定して、新築マンションで不動産投資をスタートしてみてはいかがでしょうか。

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