「不動産投資を始めたいけれど、どうすれば成功できるのか知りたい」と、多くの人が考えているかもしれません。ただ、不動産投資といっても、戸建て物件の投資、アパート・マンションの一棟投資、区分マンションの投資など、さまざまな種類があり、それぞれ特徴も異なります。本記事では、不動産投資とは何かといった基本的な内容、メリット・デメリット、不動産投資で成功するポイントなどについて解説します。不動産投資を成功させたい、成功のポイントを知りたい人は、ぜひ最後までお読みください。
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不動産投資は、不動産を購入し、入居者に物件を貸し出して家賃収入を得る投資方法です。また、購入した不動産を売却し、売却益を得る投資方法も不動産投資に含まれます。
「不動産投資」とひと言でいっても、さまざまな物件があり、それぞれ特徴も異なります。主な不動産投資の種類は、次の通りです。各不動産投資の種類の概要について、解説します。
| 【不動産投資の種類】 |
|---|
| ・戸建て物件の投資 |
| ・アパート・マンションの一棟投資 |
| ・区分マンションの投資 |
戸建て物件の投資は、戸建て物件を購入し、貸し出す不動産投資です。主なターゲットは、ファミリー層であるため、空室リスクが少なく、長期間にわたる入居が期待できる他、単独で物件を所有できるため、管理やリノベーションの自由度が高いといったメリットがあります。しかし、主なターゲットをファミリー層としているため、一旦退去が発生すると、次の入居者を見つけにくいといったデメリットもあります。
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アパート・マンションの一棟投資は、アパートやマンションを一棟まるごと購入する投資方法です。複数の入居者の家賃収入を受け取れるため、大きな不動産収入が期待できます。空室が発生しても、他の部屋の家賃収入でカバーでき、リスク分散効果もあります。しかし、一方で物件価格が高額になる点や、管理する部屋数が多いため相応の手間がかかる点には、注意が必要です。
区分マンションの投資は、マンションを1部屋単位で購入して運用する投資方法です。物件価格が比較的安いため始めやすく、初心者向けですが、空室が発生すると、次の入居者が現れるまで家賃収入がゼロになることや、投資利回りが比較的低いといった特徴があります。
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不動産投資は、他の投資にはない次のようなメリットがあります。以下、不動産投資の主なメリットを紹介します。
| 【不動産投資のメリット】 |
|---|
| ・生命保険としての役割を担う |
| ・副収入が得られる |
| ・相続税の節税になる |
| ・所得税と住民税を節税できる |
| ・資金繰りの予測が立てやすい |
| ・比較的少ない自己資金で始められる |
| ・適度なリスクでリターンを得られる |
不動産投資の物件購入時に不動産投資ローンを利用する場合、金融機関から「団体信用生命保険（以降、団信＜だんしん＞）」への加入を求められます。団信に加入しておけば、仮に、ローン契約者に万が一のこと（死亡・高度障害）があった場合、不動産投資ローンの残債がゼロになります。
例えば夫が不動産投資ローンを利用している夫婦で、夫に万が一のことがあった場合、団信に加入していれば不動産投資ローンの残債がゼロになる上、家賃収入を生み出す収益物件をそのまま配偶者に相続できます。新たに物件の所有者になった配偶者は、物件を売却してまとまった資金を受け取ったり、そのまま保有し続けることで家賃収入も引き続き受け取れることから、「不動産投資は生命保険の役割を果たす」ともいわれています。
不動産投資は、「不労収入」ともいわれており、大きな労力をかけなくても安定した家賃収入が得られます。そのため、本業と並行して不動産投資をすることで、本業の収入に加えて副収入を得ることが可能です。
給排水設備の水漏れ、ボイラーの故障など、急なトラブルで急遽駆け付けが必要なケースもまれにあるものの、所有している物件の管理を不動産会社に委託しておけば、そういったトラブルについては全て任せることができます。管理会社に管理を委託すれば会社員でも本業に支障をきたすことが無く、「不労」で収入を得られるというわけです。
不動産投資は、相続税の節税効果もあります。これは、不動産は相続時に時価ではなく、時価よりも低い相続税評価額で評価される特徴があるためです。例えば、現金3,000万を持ったままにしておくと、相続税評価額は3,000万円のままですが、3,000万円の現金で不動産を購入すると、相続時に3,000万円よりも低い金額で評価されるため、節税になるといった仕組みです。また、購入したアパートやマンションなどを収益用不動産として人に貸し出している場合、賃貸部分の割合に応じて、不動産の相続税評価額がさらに控除されるため、より相続時の節税効果が高くなります。
不動産投資では減価償却費を購入した年に全額費用計上するわけではなく、法律に基づいてあらかじめ決められた年数で一定の割合に分割して費用計上できます。不動産投資では収入を経費などの支出が上回ることで、不動産所得が赤字になることがあり、不動産所得の赤字は本業の所得と損益通算することができるため、所得税と住民税が減額できます。ちなみに減価償却費は実際の支出を伴うことなく計上できる費用であるため、税金の負担を軽くするために手元の現金を支出する心配はありません。
不動産投資の収入は、多くの場合、入居者からの家賃収入が主体です。入居者の家賃収入は、不動産投資開始時点で把握することが可能であり、不動産投資をスタートした後で、急激に変動することはほとんどありません。
一方、不動産投資ローンについても、金融機関の審査に通り、金利や返済期間が分かれば、毎月の返済額を把握することができます。つまり不動産投資は、始める前から収入と支出が把握しやすいことから、資金繰りの予測が立てやすい投資方法であるといえます。収支が気になる方は不動産会社に資料請求や問い合わせをすると良いでしょう。
不動産投資は不動産を購入しないと始まらないため、多額の初期投資が必要になるといったイメージがあります。しかし不動産を購入するに当たっては、金融機関が用意している不動産投資ローンを利用して購入することができるため、自己資金を物件価格の1～2割程度用意していれば、始められるケースもあります。ただし、本人の年収、勤務先、勤続年数などの属性次第では、自己資金がもっと少なくて良いケースもあれば、もっと多くなければ審査に通らないといったケースもあります。
不動産投資は、入居者からの家賃収入を得る投資方法であるため、リターンが安定しています。ただし、空室リスクもあるため、一般的にはミドルリスク・ミドルリターンに位置付けられる投資方法です。FXや株式投資の短期トレードに比べると、大きな値動きによって損失が発生する可能性は少ないといえるでしょう。
本業の収入と組み合わせて、「副収入」という形で適度な収益を積み重ねるスタイルであれば、不動産投資のリスクはさらに少なくなります。いずれ複数の物件を所有し、不動産投資の収入だけで生活ができるようになった時点で、「不動産投資は副収入」という枠組みから抜けることを考えてみても良いでしょう。
一方、不動産投資をする上でのデメリットもあります。不動産投資は、これから説明するデメリットも踏まえた上で十分検討してからスタートしましょう。
| 【不動産投資のデメリット】 |
|---|
| ・さまざまなリスクが発生しやすい |
| ・物件選びが大変 |
| ・売却を希望する時期に売却できない可能性がある |
| ・物件の維持が大変 |
| ・固定資産税がかかる |
不動産投資には、さまざまなリスクがあります。想定できる主なリスクは、以下の3つです。不動産投資の物件は、多くのリスクにさらされていることも知っておきましょう。
退去者が出て空室が発生し、家賃収入がゼロになる、または減少するリスクです。不動産投資ローンの返済中であれば、ローンの返済だけが発生するケースもあります。
関連記事：マンション経営の空室率はどれくらい？空室リスクに効果的な対策は？
入居者が家賃を払ってくれないというリスクです。単純に払い忘れであれば問題ありませんが、入居者の経済的な問題などといったトラブルに発展すると、お金の面だけではなく、精神的なストレスもかかってきます。
長期間物件を所有していると、設備の故障や老朽化により、修繕が必要なケースが出てきます。また自然災害による損害も考えられます。自然災害に関しては、火災保険で賄うことができる可能性もありますが、老朽化に関しては火災保険の対象外であり、多くの場合、自己負担となります。
不動産投資を成功させるためには、入居者が集まりやすい良質な物件を見つけることが大切です。しかし、良質な物件は、競合相手も多く、なかなか手に入らないこともあります。また、「おすすめ」として不動産会社から紹介された物件は、必ずしも良い物件であるとは限りません。
「新築物件は入居者を見つけやすいけれど、利回りが低い傾向にある」「中古物件は利回りが高いけれど、修繕費がかさみ、退去が出ると次の入居者を見つけにくい」など、物件ごとの特徴もさまざまです。こうした多くの特徴ある物件の中から自分の投資スタイルに合った不動産を見つけること、あるいは買ってはいけない物件のポイントなどを押さえることは大変ではあるものの、とても大切なことです。
不動産投資は、所有している物件を売却して利益を得ることもできますが、物件によっては買い手が見つからず、希望する時期に売却できないことがあります。また、自分の中で「どうしても資金が必要」といった理由など、売却時期に期限を設けている場合は、大幅に値下げして売却しなければならない可能性もあるでしょう。
不動産は、人が住むため、設備の維持管理が必要です。時には、予想しない突然の出費が発生することもあるでしょう。また、入居者から特定の場所についての修繕を求められるケースもあります。こうしたケースでは、放っておくと退去につながる可能性もあるため、真摯に対応することが求められます。
土地や建物を持っている人に課される税金のことを、「固定資産税」といいます。これは、不動産投資ローンを返済し終わったからといって、なくなるわけではありません。固定資産税は、固定資産税評価額に1.4％の税率を掛けて計算します。また、土地・建物が「市街化区域」にあるときは、さらに都市計画税が最大0.3％加算されます。
不動産投資を成功させるポイントは、以下の3つです。取り立てて珍しいノウハウではありませんが、不動産投資を成功させるためにも心掛けておきましょう。
| 【不動産投資を成功させるポイント】 |
|---|
| ・短期間で大きなリターンを求めない |
| ・不動産投資によって何を得たいかを決めてから始める |
| ・周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入する |
不動産投資は、入居者から得られる家賃収入が主なリターンであるため、FXや株式投資の短期トレードのように短期間で大きく収益を得られるわけではありません。不動産の売買を繰り返せば、不動産投資によって短期間で利益を出すことが可能ですが、かなりリスクの高い取引になります。また、基本的には、その土地ごとに相場があるため、過度に安く購入したり、高く売却したりすることも難しいでしょう。不動産投資は、短期間で大きなリターンを得るのが難しく、リスクも高いため、短期運用は避けた方が賢明です。
不動産投資の収入の目的は、「副収入として継続していくのか」「いつか不動産投資家を目指すのか」「老後の年金の上乗せとして収益物件を確保しておきたいのか」など、人それぞれです。不動産投資は、始めることによって何を得たいのか、あらかじめ目的を決めておくことが大切です。
最初に不動産投資の方針を決めておかなければ、「将来的に不動産投資家になりたくて、勉強のために管理会社に委託せず、不動産投資の運営をスタートしたものの、本業との両立が難しく、管理がままならないうちに退去者が続出してしまった」などといったように、失敗する可能性も高くなります。
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不動産投資をする上で、周辺相場や物件価格については、念入りに比較しておくことが大切です。不動産価格は、値札が付いているわけではないため、立地、建物の構造、築年数などを踏まえた上で、各物件をじっくり比較しなければなりません。
仮に、「良い不動産物件が出てきたから」と勧められても、慌てて購入せず、「周辺地域の同等の物件と比べて割高でないか」「家賃は無理のある設定ものなっていないか」など、念入りに調査した上で購入することが大切です。
仮に、綿密な調査をせず物件を相場より高く買ったとしても、特に問題ないかもしれません。しかし長い目でみれば、上手に購入している人と比べると、「手元の現金」という点で大きな差が出てくるでしょう。
不動産投資の成功事例について、紹介します。不動産投資に興味を持った人は、参考にしてください。
●50代 Tさん
不動産投資について考えるようになったのは息子からもらった本がきっかけです。私の住まいが愛知県だったのですが、東京から何度も足を運んで、親身に相談にのってもらえました。最終的には、「弊社の物件を所有することは、20～30年後のための投資です。」という言葉が背中を押してくれたと思っています。私にとって不動産投資は「老後の安心」です。これまでの生活が維持できる、子どもたちに資産が残せる、定年退職後の収入が確保できるなど、生活の軸として安心材料になっています。
●60代 Sさん
私が物件を購入したきっかけは、家族のためです。もし自分に何かあったときに、妻や子どもに残るものは何かと考えた結果が不動産投資でした。私は新潟に住んでいますが、管理をお任せしているので、東京の物件でも安心です。購入してから10年になりますが、入居者さんに快適に住んでいただけているのは、管理をしてくれている会社のおかげだと思っています。55歳の会社勤めでも不動産投資を始められること、資産形成の仕組みまで教えていただき本当に感謝しています。
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
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不動産投資には、戸建て物件の投資、マンション・アパートの一棟投資、区分マンションの投資などいくつかの種類があり、それぞれに特徴があります。不動産投資は、それぞれの特徴を理解し、不動産投資全般におけるメリット・デメリットを比較した上で、スタートすることが大切です。不動産投資は、入居者から得られる家賃収入が主な収益となるため、投資で短期的に大きなリターンを得たいという人には向いていません。不動産投資で成功するためにはまずは投資の目的を明確にし、周辺相場や物件価値を十分に調査することからスタートしましょう。
