不動産投資の成功率、不動産投資の種類、成功のポイントなどについて、気になっている人は多いのではないでしょうか。成功率や成功するためのポイントなどを知っていると、不動産投資のリスク管理や運用計画を立てやすくなり、成功率アップにもつながるでしょう。本記事では、不動産投資の成功率や成功のためのポイントについて、解説します。
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不動産投資の成功率に関する公的なデータはありません。また、そもそも何を持って不動産投資を「成功」とするのかは、人によって異なります。たとえば、毎月、「家賃収入が入ること」を成功とみなす人もいれば、「家賃収入だけで生活できる状態」を成功と捉える人もいます。
不動産投資の「成功」に明確な定義はなく、投資の目的によって違いがあります。不動産投資を行う目的を達成できる収益を確保できれば、「成功」と言えます。
不動産投資に求める「成功」は、人によって異なり、正解・不正解はありません。よくある成功の一例には、次のようなものがあります。
| 【不動産投資に求める成功の一例】 |
|---|
| ・家賃収入だけで不便なく暮らせるようになる |
| ・多くの収入はいらないが、生活の足しになる程度の副収入に期待できる |
| ・所有しているだけで持て余している土地を有効活用する |
| ・定年までにローンを返済して私的年金代わりにする |
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不動産投資のよくある失敗事例は、次の通りです。
| 【不動産投資のよくある失敗事例】 |
|---|
| ・不動産投資に関する知識が不十分だった |
| ・不動産業者の言うことを鵜呑みにして決めてしまった |
| ・現地を見ずに物件を決めてしまい、購入後に「もっと見ておけば良かった」と後悔 |
| ・事前の資金計画が甘く、修繕・リフォーム費用や広告料などが利益を圧迫して健全な経営が難しい |
| ・表面利回りで購入を決断したが、実際の利回りとは大きく違った |
| ・中古物件を購入したら、すぐに多額の修繕・リフォーム費用が必要になった |
| ・「安い」という理由だけで物件を購入したら、立地が悪く入居が決まらない |
一般的な失敗事例を数多く知ることで、リスク対策を講じやすくなります。
不動産投資を始める前に、専門的な知識の習得が不十分な場合には、収益を確保することができず、物件の価値の低下によって、資産が実質的に目減りしてしまうなど、失敗してしまいがちです。
不動産投資で成功するには、利益を得るための仕組みを理解したうえで、物件の選定、資金計画、賃貸運用、不動産の売買や賃貸に関わる法律、税金などに関する幅広い知識が必要です。また、空室や家賃の下落、金利の上昇などによるリスクも理解しておく必要があります。不動産投資をさほど知識がない状態で始めると、なんとなく投資物件を購入してしまい、想定していたような家賃で貸せない、あるいは空室期間が長引いてしまうといった事態に陥りやすいためです。
不動産投資での失敗を避けるためには、書籍やWEBサイト、セミナーなどを通じて不動産投資に関して学び、自分で投資判断ができる程度の知識を身につけておくことが大切です。
「この地域ではなかなか出ない良い物件です」「すぐに決めないと誰かに購入されてしまいますよ」といった不動産業者の営業トークを鵜呑みにしてしまい、さほど検討することなく購入を決めてしまうのも、初心者に多い失敗の理由です。
購入後にその会社に管理を委託するなど、その後の付き合いがあれば強引に契約を迫るケースなどはあまり考えられませんが、仲介業者の立場では、売買契約を締結すれば仲介手数料が手に入ります。そのため、不動産業者や担当者によっては、スピーディに契約に持ち込むために、良い面ばかりを伝えようとすることがあります。たとえば、最寄り駅から近いという希少性から勧められても、築年数が経過している物件の場合には、修繕費用がかさんで収益を圧迫するというデメリットが隠されていることがあります。
投資物件の選択の失敗を避けるためには、不動産業者の言葉だけを信じて、自分で調べることなく購入に踏み切るのは避けるべきです。不動産投資に関する基礎知識を身につけたうえで、近隣の類似物件の相場や賃貸需要などに関して情報収集を行い、自らが冷静に判断していくことが成功につながります。
不動産投資をしている人の中には、図面や写真、家賃、築年数、利回り、収益シミュレーションなどのデータを判断材料として、現地を見ずに物件を購入してしまい、「見に行っておくべきだった」と後悔するケースがみられます。遠方の物件で距離や時間の制約があるケースに限らず、近場でも見ないで決めてしまうケースがあり、不動産投資に失敗する原因の一つです。
特に土地勘のない街の物件では、賃貸需要がどの程度あるのかをデータだけで見極めるのは難しく、物件を見ずに決めてしまうと、空室リスクが高まります。たとえば、最寄り駅から近い物件は魅力的ですが、商業施設などがほとんどなく人通りが少ないなど、実際に歩いてみてわかることもあります。あるいは、信号待ちが長い横断歩道があるなど、表示されている徒歩分数とギャップが生じるケースもみられます。
物件の面では、写真だけでは建物の状態を正確に判断するのが難しいことも、注意するべき点です。築10年でも老朽化が感じられる物件もあれば、築30年でも適切にメンテナンスが行われていて、建物の状態が良好な物件もあります。
不動産投資で成功するには、投資物件を検討する際に実際に最寄り駅から歩いて、建物や周辺環境の実態を把握することが大切です。また、実際に見ることで入居者像をイメージしやすくなり、ターゲット設定にもとづいた賃貸経営を行うことができます。
時間や距離の関係でどうしても見に行けない場合はウェブサービスなどで確認する方法もあります。営業担当者に写真や動画を撮影してもらい提供を依頼しても良いかも知れません。
購入前の資金計画が甘いと、修繕・リフォーム費用や広告料などが収益を圧迫してしまい、健全な賃貸経営が難しくなることも失敗の原因です。
不動産投資では家賃収入を得られる一方で、ローンの返済のほか、修繕・リフォーム費用、仲介手数料や広告料といった支出が発生します。投資物件を購入する際には、金融機関のローンを利用するのが一般的です。ローンを利用することで自己資金を上回る価格の投資物件を購入し、レバレッジを効かせた運用を行えます。また、入居者が退去した際には、経年劣化による損耗の修繕費用はオーナー負担です。アパートやマンションを一棟買いしている場合には、共用部分の修繕費用も発生します。さらに、新たな入居者を募るため、客付けのために不動産業者に対して、仲介手数料以外に広告料を支払うこともあります。
不動産投資では、こうした収入や支出を踏まえて、空室期間が発生する可能性も加味しながら、資金計画を立てることが必要です。しかし、資金計画の想定が甘いと、想定を上回る修繕費用や広告料の発生や、あるいは空室期間が長引くことによって、資金がショートしてしまうことがあります。そうなると、借金を抱えながら、物件を手放さざるを得ない状況に追い込まれてしまうことが危惧されます。
資金計画の甘さによる失敗を防ぐためには、建物の状態をもとに修繕・リフォーム費用の見積もりを行い、空室リスクも想定しておくことが大切です。また、想定外の事態に対応するための余裕資金を持っておくこともポイントになります。また、仲介手数料や広告料などは取引する業者によって発生する場合とそうでない場合があります。そういったことを加味して業者選定をすることもリスク回避につながります。
表面利回りから収益を想定して購入を決断すると、実際の利回りと大きな隔たりがあり、想定していたような収益を確保できず、不動産投資に失敗することがあります。
投資物件の収益性の判断基準となる利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りの計算式は「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」で、物件価格に対する家賃収入を示す指標です。不動産広告に記載されているのは、一般的に表面利回りです。一方、実質利回りの計算式は「（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」です。実質利回りにはイニシャルコストやランニングコストとして、購入時の仲介手数料や登記費用などの諸経費、年間の管理費や修繕費用、仲介手数料などの諸経費が反映されています。
表面利回りは投資物件の収益性を簡易的に把握できる指標ではあります。しかし、表面利回りが高くても、実際にはイニシャルコストやランニングコストがかかる物件では、思っていたより支出が多くなってしまう可能性があるのです。
とはいえ、投資物件の購入を検討する段階で、諸経費を正確に想定して実質利回りを計算するのはハードルが高いのが実情です。そこで、マンションの一室を購入する場合には、不動産業者の担当者に管理費や修繕積立金を確認するなど、わかる範囲内で諸経費を反映した実質利回りで検討するのが望ましいです。
ただし最も重要になるのは、賃貸がつくかどうかです。どんなに実質利回りの想定が高くとも、肝心の入居者がつかなれけば絵に描いた餅にすぎません。コストに目を向けることは非常に重要ですが、きちんと賃貸がつく物件を所有するだけで成功率は上がるものです。
投資用物件として中古物件を購入したケースでは、建物の状態によってはすぐに多額の修繕・リフォーム費用が必要になり、キャッシュフローが悪化するケースがあります。
老朽化した建物をそのままの状態で貸そうとしても空室リスクが高く、空室が発生したときには長期化が懸念されます。また、単に修繕を行うだけではなく空室対策として、現代のライフスタイルに合わせて間取り変更する、設備を入れ替えるといったリフォームが必要なケースもあります。
中古物件を購入する際には、建物の状態をよく確認することが大切です。また、築年数や過去の修繕履歴からすぐに修繕やリフォームが必要になることはないか、注意が必要です。物件を紹介する不動産業者はその物件の管理情報をどれだけ把握しているか確認するのもおすすめです。その部屋を何年管理しているのか聞くだけでも検討する上で役に立つはずです。
安さに惹かれて投資物件を購入すると、立地条件の悪さから空室期間が長引いてしまい、安定した収益が得られないこことから、失敗につながることがあります。
物件の購入価格が安いと、表面利回りは高くなるため、魅力的な物件に見えるかもしれません。しかし、利回りは満室を想定したものですので、立地条件が悪く賃貸需要が低い場合には、なかなか入居者を確保できず、賃貸経営が破綻してしまうことが危惧されます。
不動産投資において立地条件は変えられない要素です。最寄り駅から近く、スーパーや医療機関といった生活に必要な施設が近くにある物件は賃貸需要が高く、空室のリスクを抑えられます。投資物件を検討する際には価格だけにとらわれずに、立地条件を重視することが大切です。
不動産投資の目的を決める投資物件の選定は「慎重に行う」など、不動産投資を成功させるためのポイントを把握し、適切に実行していくことで成功率を高められます。不動産投資を始める前には、多くのポイントを押さえておくことが大切です。以下、不動産投資を成功させるためのポイントについて紹介します。
| 【不動産投資を成功させるためのポイント】 |
|---|
| ・不動産投資の目的を決める |
| ・周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入する |
| ・失敗事例などから不動産投資に関する情報を念入りに吸収する |
| ・さまざまなリスクが発生しやすいことを念頭に置く |
| ・投資物件の選定は慎重に行う |
| ・資産管理は税金や管理費など細かく把握した上で定期的に計算する |
| ・キャピタルゲインを目指すなら法人化も検討 |
不動産投資の成功率を上げるためには、不動産投資の目的を決めましょう。目的が明確であれば、具体的な計画を立てやすくなるからです。また、判断基準ができるため、決断時に悩むことが少なくなります。不動産投資の目的には、次のようなものがあります。
不動産投資の目的は人それぞれ異なるため、正解・不正解がありません。自分なりの目的を決めた上で、不動産投資を始めることが大切です。
不動産投資で成功するためには、周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入することも大切なポイントです。
周辺相場や物件価値を把握していると、物件の価格や家賃が適正であるかどうかについて分かり、販売価格と実際の価値が乖離した物件の購入を回避することができます。逆に相場よりも金額が高かったとしても資産価値のある物件を見出すことも可能になるでしょう。
周辺相場や物件価値を調べる方法は、次の通りです。
一つの方法だけでなく、複数の方法で多角的調査することが大切です。「相場より割安な物件を購入したい」「条件が良い物件を選びたい」という人は、周辺相場や物件価値について、時間をかけて念入りに調べましょう。
不動産投資の成功率を高めたい場合は、失敗事例などから不動産投資に関する情報を、念入りに調べて吸収しましょう。また、不動産投資の成功事例やメリットを知ることも大切ですが、失敗事例やデメリットを知ることは、もっと大切です。
「空室や金利上昇などさまざまなリスクがある」「物件の維持が大変」などといった失敗事例やデメリットを知ると、不動産投資にはどのようなリスク・注意点があるのかが分かり、対策を立てやすくなります。
対策を立てることで失敗する確率を軽減でき、成功率を高めることにつながります。できるだけ多くの失敗事例・デメリットに触れて対策を立て、計画的にリスク管理を行えるようにした上で、不動産投資を始めましょう。
空室リスク、修繕リスク、滞納リスクなど、不動産投資にはさまざまなリスクが発生しやすいことを念頭に置くと、成功率アップにつながります。
予測が立てにくいリスクもありますが、「どのようなリスクが発生する可能性があるのか」「どんなリスクに注意すべきなのか」などについて、把握しておくことが大切です。
さまざまなリスクの発生を念頭に置くことで、具体的なリスク対策を講じ、リスクを考慮した計画を立てられ、実際にリスクが発生しても、焦らず冷静に対処できます。以下、不動産投資の主なリスクについて見ていきましょう。
不動産投資の成否を大きく分けるのは、物件選びです。しかし、そう簡単に条件の良い物件を見つけることはできません。多くの不動産投資家が条件の良い物件を探しているため、争奪戦となります。
また、条件の良い物件を自社で抱え、一般に公開しない不動産会社もあります。次のような物件を選ぶと、成功率が下がる場合があるため、慎重に判断しましょう。物件選びは簡単ではないため、時間をかけてじっくり探すことが大切です。
不動産は、売却を希望する時期に売却できない可能性があるため、注意してください。
「まとまった資金が必要なため、1カ月以内に売却したい」「急いでいるため、2カ月以内に売却を済ませたい」など、売り主がどれだけ急いでいたとしても、買い主が見つからなければ売買は成立しません。物件によっては、売却活動を始めてから1年以上売れ残っていることもあります。
売却できなければ、まとまった資金を手にすることもできません。また、売却するまでの維持費や税金の負担もかかります。不動産は、「売りたい」「買いたい」どちらの場合においても、相手がいなければ成立せず、思い通りに進まないことも多いです。
トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。
アパートやマンションなど、物件の維持が大変なことも不動産投資のリスクです。物件には人が住むため、修繕費用やメンテナンス費用などが発生します。修繕費用やメンテナンス費用が必要となる主な場面は、次の通りです。
建物の修繕、故障した設備の買い替えなど、予測できないタイミングで修繕費用やメンテナンス費用が発生することも多いです。そのため、余裕のある資金計画を立てておかなければ、出費が重なり、資金繰りが悪化する可能性があります。また設備保証があるかどうかも不動産会社に確認することをおすすめします。
不動産投資でアパートやマンションなどを所有していると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地・家屋などの固定資産を所有する人に課される税金のことです。ワンルームマンション、一棟アパート、一棟マンションなどを所有している場合は、入居者の有無に関わらず、固定資産税を納税しなければなりません。
税額は、固定資産税評価額を基にした「課税標準額」に一定の税率を掛けて算出されます。そのため、地価の高いエリアの不動産ほど、固定資産税額が高い傾向にあります。修繕費用、管理手数料、保険料などの費用だけでなく、税負担も発生することを把握した上で、資金計画を立てましょう。
不動産投資を成功させるためには、投資物件の選定を慎重に行いましょう。どのような物件を選ぶかによって、不動産投資の成功率が大きく変わります。
条件が良い上、自分の目的に合った物件を選ぶことが大切です。物件を選ぶときには、次のポイントを確認しましょう。
上記のポイントについては、複数の物件で比較することが大切です。「不動産会社が勧めるから」「価格が安いから」などといった理由だけで、最初から1つの物件に絞ってはいけません。時間をかけていくつもの物件を比較し、条件が良く、自分の目的に合った投資物件を選ぶようにしましょう。
不動産投資を行う際には、資産管理が重要です。「何にいくら使っているのか」「税負担はどれくらいあるのか」について、細かく把握してください。無駄な経費があれば削るなど、定期的に見直すことで利益が出やすくなります。
資産管理をないがしろにしていると、無駄な経費があっても、気付くことができません。不動産投資は、アパートやマンションなどを用いて「不動産経営」を行うため、収益、経費、キャッシュフローなどを細かく管理することが重要です。
キャピタルゲイン（資産を売却して得る利益）を目指すのであれば、法人化を検討するのも一つの選択肢です。なぜなら、個人よりも税率を低く抑えられる可能性があるからです。
個人が不動産投資でキャピタルゲインを目指す場合は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
| 所有期間 | 税率 |
| 5年を超える（長期譲渡所得） | 20.315% |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
一方、法人の場合は、次のような税率となります。
| 課税所得 | 税率 |
| 年800万円以下の部分 | 15% （適用除外事業者は19%） |
| 年800万円超の部分 | 23.2% |
法人化すると、長期譲渡所得や短期譲渡所得がなくなり、法人税が課税されます。条件によっては、法人化した方がキャピタルゲインの税負担が少なくなるため、事前にシミュレーションしておきましょう。
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。
マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
家族のために、自分のために、未来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産運用を始めてみませんか？
不動産投資の成功の定義は目的によって異なり、成功率に関する公的なデータはありません。不動産投資で成功するには、よくある失敗の原因をもとに対策を講じることが大切です。また、不動産投資に関する基礎知識を身につけ、様々なリスクを理解するとともに、情報収集を行ったうえで物件を慎重に検討することなどが、成功のためのポイントとなります。
