不動産投資でできる3つの節税！仕組みと5つのポイントを解説

不動産を所有したり、投資対象として運用したりすれば、節税になるということを聞いたことがある方も多いでしょう。しかし、どのような仕組みで節税できるのかよく分からないという方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資で節税できる税金の種類や、節税を考える上で注意したいポイントなどをご紹介します。将来的な資産形成のために不動産投資やマンション経営を検討している方は、役に立つ知識を得られるでしょう。

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不動産投資でできる3つの節税

不動産投資の大きな目的は、将来的な資産形成です。ローンを活用して物件を購入することで、大きな資金を使うことなく、ローン完済後に大きな価値を有する資産をつくることが可能です。

さらに不動産投資は、節税対策としても効果的です。所得税や住民税、贈与税、相続税の節税も期待できます。次項から、それぞれの節税のしくみを詳しく見ていきましょう。

1.所得税・住民税の節税

不動産投資をすると、誰にとっても身近な存在である所得税や住民税を節税できます。帳簿上で不動産所得が赤字になれば確定申告時に他の所得と損益通算され、トータルの課税額が低くなります。適切に経費計上することで本来払う必要のない税金を払ってしまうリスクを回避できますので、おおまかな仕組みを把握しておきましょう。

所得税・住民税とは

所得税とは、収入から費用を差し引いて算出される所得に課される税金のことです。一般的に会社員等の給与所得者の場合、所得税は給与から差し引かれています。住民税は、都道府県と市区町村から課される税金です。所得額に応じて税額が決定します。

日本の所得税は、所得金額が大きくなるほど税率も大きくなる「累進課税制度」を採用しています。

上記の表は、国税庁のウェブサイトに掲載されている所得税の速算表です。課税対象となる所得金額（1,000円未満の端数金額を切り捨てた後の金額）に税率を掛け合わせ、控除額を差し引けば、所得税を算出できます。

（参考：『No.2260所得税の税率|所得税|国税庁』）

所得税・住民税が節税できるしくみ

所得税には、各種所得の合計額に課税される「総合課税」と、ほかの所得とは合算できず個別の納税が義務づけられている「分離課税」があります。総合課税の対象となる代表的な所得としては給与所得や事業所得がありますが、不動産所得も総合課税の対象です。

総合課税は、黒字所得から赤字所得を差し引く「損益通算」ができるメリットがあります。不動産投資で赤字が発生したとしても、給与所得などと損益通算することにより、赤字と黒字を相殺することが可能なため、結果として節税につながります。

不動産所得に計上可能な経費は？

不動産投資では、さまざまな費用を経費として計上できます。以下に挙げる経費をもれなく計上することで、所得税を抑えることが可能です。

• 租税公課：固定資産税・都市計画税・登録免許税など
• 損害保険料：火災保険・地震保険など
• 減価償却費
• 修繕費：設備の修理・壁の塗り替え・畳の張り替えなど
• 借入金の支払利息：不動産取得時に組んだローンの利息
• 管理費：建物管理会社や賃貸管理会社へ支払う費用
• 広告宣伝費：入居者募集などにかかる費用
• 交通費：打ち合わせ・物件の下見などの移動費
• 通信費：電話・インターネット代
• 新聞図書費：情報収集に使用した新聞や書籍の購入代
• 接待交際費：管理会社や税理士との打ち合わせで支払った飲食費など
• 消耗品費：デジカメ・プリンターなどの購入費
• 税理士報酬

このように、不動産投資において発生した費用の中には経費計上できる項目も多いです。

2.贈与税の節税

不動産投資を続けていると、多くの方が生前贈与についても検討することになるでしょう。物件を現金に換えて贈与するより、不動産のまま贈与するほうが節税につながります。

ここでは、なぜ不動産のまま贈与すると節税につながるのかを理解しておきましょう。投資物件を残しておけば、家族の生活を守る手段にもなります。

贈与税とは

贈与税は、財産を他人から無償でもらった際、受け取った側に課される税金です。贈与された財産には、110万円の基礎控除が設定されているため、年間合計110万円までの財産なら贈与税はかかりません。贈与税は、以下の計算式で算出できます。

（受け取った財産額－110万円）×税率－控除額

税率と控除額は、基礎控除適用後の財産額により異なります。国税庁のウェブサイトに掲載されている、以下の「贈与税の速算表」を参考にしましょう。

（参考：『No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜相続税 ｜国税庁』）

贈与税が節税できるしくみ

不動産を贈与する際の贈与税の計算には、国税庁が定めた「相続税評価額」を使用します。不動産を贈与する際は時価ではなく、相続税評価額により贈与税を算出するのが基本的なルールです。

この方式により算出される不動産の評価額は、時価より2割~3割ほど下がります。これが不動産を現金に換えて贈与するより、そのまま不動産として贈与するほうが、節税につながる理由です。

なお、不動産取得直後に贈与した場合は、あからさまな節税対策として指摘される恐れがあるため注意しましょう。不動産の贈与には、登録免許税や不動産取得税が課され、贈与財産に対し5％ほどの税金がかかることも覚えておく必要があります。

3.相続税の節税

不動産の相続は、不動産の所有者が亡くなった時点で所有権が移転していない場合に発生します。不動産投資により相続税を節税できるしくみは、贈与税の場合と同じです。

ここでは、相続税の大まかな計算方法と、節税の考え方を理解しておきましょう。相続対策として不動産投資を行えば、税金面で有利に働くことが分かります。

相続税とは

相続税は、故人から財産を相続する際、相続人に課せられる税金です。相続税は、以下のステップで算出します。なお、配偶者の税額軽減制度により、一定の条件を満たした配偶者は税額が優遇されます。

1. 遺産総額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を算出する。基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算する。
2. 課税遺産総額から法定相続分をもとに算出した各相続人の取得金額に所定の税率をかけ、控除額を差し引く。算出した各人の相続税額を合計する。
3. 相続税額の総額を各相続人の課税価格に応じて割り振り、それぞれに課される税額を算出する。

相続税の具体的な計算方法について詳細を知りたい人は以下の参考サイトに記載されているので、ぜひ確認してみてください。

（参考：『相続税の計算｜国税庁』）

相続税が節税できるしくみ

不動産投資による相続税の節税は、贈与税の場合と同じです。贈与税は、相続税評価額により算出されるルールでしたが、相続税も同様に相続税評価額により計算します。

たとえば、現金1億円相続した場合と、現金を1億円の不動産に換えて相続した場合を考えてみましょう。現金で相続するケースでは、1億円がそのまま課税対象となりますが、不動産として相続する場合は、評価額が8,000万円程度まで下がります。

課税対象額が引き下げられれば相続税も下がるため、節税が可能です。借地や借家を相続する場合は、さらに相続税評価額が下がる可能性があることも覚えておきましょう。

不動産投資の節税シミュレーション

不動産投資による節税効果を、シミュレーションで確認してみましょう。ここでは、家賃収入80万円・支出60万円・減価償却費50万円を前提とします。減価償却費は経費にできるため、帳簿上の収支は 30万円の赤字（80万円－（60万円＋50万円）） になります。この赤字を給与所得と損益通算することで、課税所得を圧縮できます。

例えば、2025年（令和7年）に年収2,000万円のサラリーマンを想定し、基礎控除以外の控除は考慮しない単純化した計算を行ってみます。

このシミュレーションでは、不動産投資を行うことで約10万円の節税効果が得られることになります。もちろん、実際には医療費控除や社会保険料控除なども関わるため、正確な額は異なりますが、不動産投資が課税所得を抑える仕組みを理解しておきましょう。

なお、詳細な税制は税理士や不動産投資会社などのプロに相談することが重要です。

不動産投資における法人化による節税メリット・デメリット

節税したい場合に、法人化すればよいという意見を聞いたこともあるでしょう。確かに法人化にはメリットがありますが、同時にデメリットも発生します。

ここでは、不動産投資を事業の中心に考えた場合の、法人化におけるメリット・デメリットを理解しておきましょう。安易に法人化すると、逆にデメリットが大きくなることに注意が必要です。

メリット

個人にかかる所得税と住民税は、累進課税制度により所得に応じて税金が定められ、最大税率は55%です。一方、法人にかかる法人税は最大税率が23.2%であるため、所得が多い場合は法人化するほうが税負担を抑えられます。

また、法人化によって経費計上の幅が広がる点にも注目です。役員報酬や退職金を計上できるほか、車両費や出張費など、個人では経費にしにくい支出も法人なら認められやすくなります。これにより、課税所得をさらに抑えながら実質的な手取りを増やせます。

さらに、相続や贈与の観点からも法人化は有効です。法人で不動産を所有し、家族を役員にして報酬を分配することで、所得を分散させつつ計画的に資産を移転できます。その結果として、贈与税や相続税の節税効果も期待でき、資産承継の手段としても活用可能です。法人化は単なる節税にとどまらず、長期的な資産管理・承継の戦略として大きなメリットをもたらします。

デメリット

法人を設立する場合、さまざまな費用が発生します。株式会社を立ち上げるケースでは、少なくとも20万円程度の諸経費が発生するため注意が必要です。司法書士への依頼費や印鑑購入代などもかかります。

また、社会保険への強制加入も頭に入れておかなければなりません。法人を立ち上げると、社会保険への加入が必須となります。個人で負担していた国民年金や国民健康保険に比べ、社会保険料は負担額が大きくなることも覚えておきましょう。

さらに法人では、どのくらい利益を上げているかに関係なく、事業規模に応じて毎年一定の法人住民税がかかります。一般的に、個人で支払っていた住民税より税額が高くなるため注意しましょう。

不動産投資で法人化する方法を詳しく知りたい方は「不動産投資で法人化をするには？メリットやデメリットも解説」をチェック

不動産投資で節税を行う上での心構え

不動産投資に取り組む場合、節税対策だけを目的に運用を進めていくことはおすすめできません。本来の投資目的を見失わずに、収益を上げていくことが重要です。

また、物件購入時にローンを組めなければ物件を現金購入する必要があり、用意できなければ不動産投資を始めることは不可能です。不動産投資を始めるにあたり心がけておきたいことを、以下にいくつかご紹介します。

節税だけにとらわれない

不動産投資の目的は、あくまでも将来の収益獲得や資産形成にあります。節税を主目的とした不動産投資は、本末転倒といわざるをえません。しっかりと資産を構築できるような運用を心がけることが重要です。

前述したように、贈与や相続を見越した不動産の購入は、取得した時期によっては税務署から指摘を受ける恐れもあります。節税できる仕組みを理解しつつ、資産形成を重点に置いた運営を目指し、「節税もできる」程度の意識にとどめておきましょう。

さまざまな節税方法を視野に入れる

節税の方法は、不動産投資だけではありません。たとえば、個人年金保険に加入すれば、個人年金保険料控除を受けられるため節税効果が期待できます。

個人型確定拠出年金「iDeCo（イデコ）」の活用もおすすめです。iDeCoは控除の上限がなく、税制面で優遇されています。このように、資産形成しながら節税できる方法にはさまざまな選択肢があるため、自分に合った方法を選べるよう常にアンテナを張っておくようにしましょう。

不動産投資での節税効果が高い人3つの特徴

不動産投資は、誰でも同じ節税効果が得られるわけではありません。所得の状況や投資スタイルによって、得られる節税メリットの大きさには差があります。ここでは、特に不動産投資による節税効果が高くなりやすい人の特徴を3つ解説します。

課税所得が900万円を超える

不動産投資の節税効果を特に実感しやすいのは、課税所得が900万円を超える高所得層です。日本の所得税は累進課税制度により、所得が増えるほど税率が高くなり、900万円を超えると税率は33％になります。そこに住民税や復興特別所得税も加わるため、実質の税負担はさらに膨らみます。

不動産投資で赤字が発生した場合には、給与所得など他の黒字所得と損益通算することが可能です。例えば、不動産所得における30万円の赤字を損益通算すれば、課税所得が30万円減少し、33％の税率であれば約10万円の節税になります。不動産投資は税率が高い層ほどメリットは大きく、手取りを増やす有効な手段です。節税効果を正しく理解し、計画的に活用することで、資産形成のペースも加速するでしょう。

長期保有を前提に投資している

不動産投資では、短期売却よりも長期保有の方が節税効果を安定して享受できる傾向にあります。建物の減価償却費は毎年経費として計上できるため、実際の支出を伴わずに課税所得を圧縮でき、長期的に税負担を抑えられます。特にRC造など耐用年数の長い構造の物件では、長期間にわたって節税効果が得られる点も魅力です。

さらに、保有期間が5年を超えた物件を売却した場合は「長期譲渡所得」となり、譲渡益にかかる税率は約20.315％に軽減されます。一方、5年以下の短期売却では約39.63％の高い税率がかかるため、長期保有は節税だけでなく資産形成の面でも有利です。減価償却と譲渡時の税率軽減、この両方を得られるのが長期投資の大きな魅力と言えるでしょう。

相続・贈与対策を考えている

相続や生前贈与を見据えて不動産を保有する場合も、節税の恩恵を受けやすくなります。現金はそのままの金額が評価対象となりますが、不動産は「相続税評価額」で計算されるため、時価より低く評価されるのが一般的です。この評価方法によって、実際の資産額よりも低い税負担で相続できる可能性が高まります。

例えば、時価1億円の不動産でも、評価額が8,000万円程度に下がるケースがあります。これにより課税対象額が減少し、相続税・贈与税の負担軽減につながります。さらに、生前贈与を活用して評価額を分散すれば、家族全体での税負担をさらに抑えることも可能です。不動産を活用した節税対策は、計画的な資産承継の手段としても非常に効果的です。

不動産投資の節税で気をつけたい5つのポイント

不動産投資では節税効果が得られる一方で、仕組みを正しく理解していないと、思わぬ落とし穴に陥る可能性もあります。特に、初年度の効果ばかりをあてにしたり、誤った経費処理をしてしまうと、節税どころか税務リスクを高めてしまう恐れも。ここでは、節税目的で不動産投資を行う際に注意しておきたい5つのポイントを解説します。

初年度に比べて2年目以降の節税効果が下がる

不動産投資では、物件を取得した初年度に多くの経費が発生しやすく、帳簿上の赤字が大きくなる傾向があります。購入時には、以下のような費用が一括で必要となり、これらがすべて経費計上されるため、課税所得を大きく圧縮できます。

• 仲介手数料
• 登記費用
• ローン諸費用
• 各種税金（印紙税・不動産取得税など）
• 火災保険料など

初年度は節税メリットを大きく感じやすく、税額が大幅に減るケースも珍しくありません。

しかし、2年目以降はこれらの経費がなくなるため、帳簿上の赤字幅も縮小します。その結果、課税所得が増えて納税額が上がる可能性があります。初年度の節税額を基準に資金計画を立ててしまうと、2年目以降に思わぬ納税が発生し、キャッシュフローが悪化することもあります。そのため、事前に複数年の収支シミュレーションを行っておくことが重要です。

事業的規模に満たないと青色申告特別控除が使えない

不動産所得で青色申告を行う場合、一定の要件を満たせば「青色申告控除」として最大65万円の特別控除を受けることができます。ただし、適用の要件として「事業的規模」であると認められる必要があるため注意が必要です。国税庁の目安では、5棟以上の建物または10室以上の貸室を所有していれば、事業的規模と判断される可能性が高くなります。一方、規模が小さい場合、65万円控除の対象外となる点に注意しましょう。

事業的規模の基準に満たない場合は、10万円の青色申告特別控除が適用されます。もちろん、10万円控除でも損益通算や赤字の繰越控除など青色申告の基本的なメリットは受けられますが、節税効果は比較的小さくなります。物件数や室数に応じて、将来的に規模拡大を見据えた投資戦略を立てておくことが、より有利な節税につながるでしょう。

物件の構造ごとに異なる減価償却期間に注意

減価償却は、不動産投資における重要な節税手段のひとつです。建物の購入費用を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上することで、支出を伴わずに課税所得を減らすことができます。ただし、構造によって法定耐用年数が異なり、それによって年間の償却費＝節税効果も変わります。以下は物件の構造ごとに異なる法定耐用年数です。

例えば木造は22年、鉄骨造は19〜34年、鉄筋コンクリート造（RC造）は47年といった具合に、建物の構造が強固になるほど耐用年数は長くなります。耐用年数が長い物件では毎年の償却費は少ないものの、長期間にわたり安定して経費計上できます。出口戦略や資金繰りも踏まえて、購入前に構造と耐用年数の関係を把握しておくことが大切です。

（参照元：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁）

短期で売却すると高い税率が適用される

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その保有期間によって税率が大きく異なります。以下の表のとおり、5年を超えて保有した物件は「長期譲渡所得」として扱われ、所得税15.315％・住民税5％・復興特別所得税を加えた約20.315％の税率が適用されます。一方、5年以下で売却すると「短期譲渡所得」となり、税率は約39.63％と倍近く跳ね上がります。

この税率差は非常に大きく、売却益が大きいほど納税額も大幅に変わります。節税目的で不動産を活用するなら、最低でも5年超の保有を基本とした長期投資を前提にするのが有利です。物件購入時には出口戦略としての売却時期も視野に入れ、譲渡税の負担まで含めたトータルリターンで判断することが重要です。

適正範囲外の経費計上は認められない

節税効果を高めようとするあまり、私的支出を経費として申告してしまうのは大きなリスクです。例えば家族との外食や生活費に関連する支出を「接待交際費」「消耗品費」として処理した場合、税務調査で否認され、重加算税や追徴課税の対象となる可能性があります。不動産投資に関する経費は「事業との関連性」が求められるため、どこまでが経費に該当するのかを正確に理解する必要があります。

また、正当な経費であっても、領収書がなかったり帳簿への記帳が不十分だったりすると、認められないケースがあります。結果として、想定外の税額を納めることになってしまう可能性もあるため、適正な範囲で正確に処理することが重要です。不安がある場合は、早めに税理士や専門家に相談し、トラブルを未然に防ぎましょう。

初心者は区分ワンルーム・コンパクトマンション投資から始めよう

不動産投資は節税に有利だということが理解できても、投資初心者は何から始めればよいのか分からないことも多いのではないでしょうか。初めて不動産投資に取り組む場合は、区分所有のワンルーム・コンパクトマンション投資から始めるのがおすすめです。

丸ごと物件を購入する1棟投資とは異なり、区分マンションなら1室から購入できるため、少ない自己資金から始められます。

新築物件は中古物件と比較すると担保価値が高く金融機関からの融資が受けやすくなるので特に初心者の方へおすすめの投資方法です。不動産投資を検討している場合は、最優先で取り組んでみましょう。

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▼[動画] 不動産投資、やめとけ？初めての方が必ず知っておくべきポイント▼

まとめ

不動産投資では、3つの税金対策を活用することで節税効果が期待できる場合もあります。しかし、節税だけにとらわれず、あくまでも本来の目的である資産形成に注力することが重要です。リスクと初期投資を抑えながら不動産投資に挑戦したい初心者の方には、区分所有のワンルームマンション投資をおすすめします。

不動産投資や節税対策に興味がある方は、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。首都圏の人気エリアの物件をご紹介し、お客様の考え方に合ったプランをご提案します。

不動産投資の節税に関するよくある質問（FAQ）

不動産投資による節税は非常に魅力的な仕組みですが、その仕組みが複雑であることから、多くの疑問を持たれることでしょう。ここでは、特に誤解されやすいポイントや、初めての方がつまずきやすい疑問について、FAQ形式でわかりやすく解説します。

Q1.減価償却は節税にどう影響しますか？

A.不動産の建物部分に関しては、取得価格を一度に全額経費にできるわけではなく「減価償却」として法定耐用年数に応じて少しずつ分割して経費計上していきます。例えば木造なら22年、RC造なら47年というように、建物の構造によって計上期間が異なります。

この減価償却費は、実際にお金が出ていかなくても帳簿上の経費となるため、毎年の所得を圧縮し、結果として所得税や住民税の節税につながります。初年度から節税効果を得られる一方で、耐用年数が長い物件では効果が分散されるため、物件の構造と保有期間を踏まえた活用が重要です。

Q2.年収が900万円に満たないサラリーマンでも節税になりますか？

A.年収が900万円未満の方でも、不動産投資による節税効果は期待できます。特に、帳簿上で不動産所得が赤字になった場合には、給与所得と損益通算することで課税所得全体を減らし、住民税や所得税の負担を軽減できます。

ここでいう損益通算とは、不動産所得で発生した赤字を、給与所得や事業所得といった他の黒字所得から差し引き、課税対象となる総所得を減らす仕組みです。たとえ所得税率が高くなくても、納税額が減ることで結果的に手取り収入が増えるため、サラリーマンにとっても効果的な節税手段といえます。

Q3.節税効果だけを目的に投資しても大丈夫ですか？

A.結論から言うと、節税だけを目的にした不動産投資はおすすめできません。不動産投資の本質は、あくまで安定的な家賃収入と資産形成です。節税はあくまで副次的なメリットであり、それを目的に無理な投資をすると、本来の収益性が損なわれてしまうリスクがあります。

例えば、毎年赤字を出し続けて節税しても、無理なローン支払いなどによって資金繰りが厳しくなり、ローン返済や管理費の支払いが困難になる可能性があります。節税効果を正しく理解しつつも、収益性や将来の資産価値とバランスをとった投資判断が求められます。