2025年10月17日

マンション投資における7つのデメリット！失敗を避ける工夫と選ばれる理由も解説

マンション投資をしたいと考えているもののデメリットが気になったり、自分でも始められるのかと気になったりしている失という方も多いのではないでしょうか。

マンション投資は、うまく運用すれば時間的にも精神的にも負担が少ない投資方法です。しかし把握しておくべきデメリットもあり、理解しておかないと、失敗につながる可能性もあります。

そこでこの記事では、マンション投資のデメリットについて解説します。実物資産のマンションには特有のリスクもありますが、デメリットを抑える工夫も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

マンション投資をする7つのデメリット
市場拡大によるマンション投資のデメリット
マンション投資のデメリットを抑える3つの工夫
マンション投資で利益が出る仕組みとは？
デメリットを理解したうえでマンション投資を選ぶ人の特徴
月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用
まとめ
マンション投資のデメリットについてよくある質問

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マンション投資をする7つのデメリット

マンション投資のメリットに続いて、デメリットについても見ていきましょう。デメリットやリスクは少ないに越したことはありませんが、対処法を踏まえてしっかりと対策すれば、マンション投資を成功に導けます。ぜひ参考にしてみてください。

物件の老朽化により資産価値が悪化する恐れがある

マンション投資が株やFXと大きく異なる点のひとつは、実物資産を扱う投資であることです。これは安定した資産形成につながる一方で、建物が老朽化し、修繕費や維持費がかかるというデメリットにもつながります。

日本で分譲マンションが普及し始めたのは1960年頃です。その当時に建てられたマンションが築60年ほどなので、老朽化問題が本格化するのはこれからといえます。

マンションの構造は、鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の2種類が主流です。いずれもコンクリートの劣化により、長期的な修繕コストがかさんでいきます。

空室期間が発生し収入が安定しない

マンション投資は、いかに安定した家賃収入を得るかがポイントです。入居者がいれば家賃は入ってきますが、空室になると収入がゼロになり収支が悪化するというデメリットがあります。

たとえば、学生の入居者が多い単身者向けのワンルームマンションだと、深夜の騒音トラブルが要因となり入居者が退去するケースがあります。単身者は身軽なので、単身者向けの物件は空室が埋まりやすい反面、トラブルにより簡単に退去してしまうでしょう。

空室が長引けば長引くほど、広告費や原状回復費といった出費がかさみます。不動産投資ローンを組んでいる方は返済原資である家賃収入がなくなれば、自己資金で毎月の返済を行うことが必要です。

多額の資金が必要になる

マンションは中古や地方の物件なら安価なものもありますが、基本的に購入価格は高額です。現金で購入する場合、500万円から1億円を超える購入資金が必要となるでしょう。

株やFXといった金融商品に比べて、マンション投資は自己資金のみで購入するときの投資金額が大きくなるのは、デメリットの1つです。ただし物件の購入にあたっては不動産投資ローンを組むのが一般的であり、自己資金を抑えられること自体はメリットと言えるでしょう。

登記による個人情報が公開される

不動産を購入すると法務局で登記をします。不動産の所有者や固定資産税の納税義務者を明らかにするといった目的で必要な手続きです。

登記情報は、法務局が保管する登記簿で記録しており、物件の住所が分かれば誰でも手数料を支払って閲覧できる仕組みです。

物件を所有していると、登記の必要はあるため個人情報の一部を公開し、知っていれば、誰でも閲覧できる状態であることを認識しておく必要はあるでしょう。

自然災害による損害は防げない

マンション投資は実物資産を保有するため、自然災害による被害のリスクを避けられない点がデメリットです。また、洪水、地震、津波、火災による被害は、保険ですべてが補償されるわけではありません。

浸水被害や地盤沈下といった自然災害は、建物だけでなく周辺環境にも影響を及ぼし、長期的な空室や資産価値の低下につながることもあるのです。保険加入や立地選定である程度の備えは可能ですが、自然災害そのものを防ぐことはできず、想定外の支出や損害が発生する点は避けられない負担といえるでしょう。

瑕疵により修繕負担が発生する

物件の購入時には売り主側と交渉して要望や要件を伝え合うのが一般的ですが、物件の引き渡しまでに買い主に伝わっていなかった思わぬ欠陥を「瑕疵（かし）」といいます。

瑕疵があった場合、売り主や建築の請負業者が補償するのが義務です。しかし、売り主が修繕費の請求に応じてくれなかったり、瑕疵の存在を認めなかったりして、トラブルに発展することもあります。交渉が長引くと、時間的にも金銭的にも大きな負担となるでしょう。

瑕疵は売り主が気付いていない場合もあり、新築でも中古でも発生する恐れがあります。物件の情報や現状については、事前にしっかりと確認することが重要です。

出口戦略が難航することがある

マンション投資では、将来的に物件を売却したいと考えても、思うような価格で手放せないケースがあります。築年数の経過や周辺環境の変化によって資産価値が変動し、買い手が付きにくくなることがあるためです。特に築古の物件は需要が限定的になることがあり、売却活動が長期化する傾向も見られます。

また市場全体が低迷している局面では、売却価格がローン残債を下回る可能性があり、自己資金で差額を補うことが必要になるケースもあります。こうした状況を避けるためには、事前に「出口戦略」を見据えた物件選びが重要です。流動性の高いエリアや、資産価値が維持されやすい立地条件を考慮しておくことで、将来の選択肢が広がります。

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市場拡大によるマンション投資のデメリット

マンション投資の市場規模は金融政策の影響を受けて拡大を続けており、個人投資家が参入しやすくなっています。投資家から集めた資金で不動産を運用し、家賃収入や売却益を投資家に還元する手法を不動産投資信託といいます。なかでも取引所に上場しているものを「REIT（リート）」といい、日本版として取り入れたのが「J-REIT（Jリート）」です。

国土交通省の統計によると、2008年にはリーマンショックの影響で上場銘柄数は一時的に落ち込んでいるものの、2013年以降は右肩上がりです。リーマンショック以前（41銘柄、時価総額6兆8,000億円）に比べて、2018年には約1.4倍（59銘柄、時価総額12兆3,000億円）にまで増加しています。

不動産証券化協会によると、57銘柄、時価総額16兆300億円（2025年3月時点）という状況です。銘柄数は減少したものの、時価総額は右肩上がりが続いています。しかし、市場が拡大している今だからこそ注意が必要です。たとえば、投資家の参入が増えることで競争が激化し、期待した利回りが得られにくくなる可能性があります。

投資対象の選定や情報収集を怠れば、価格変動や空室による収支の悪化といった落とし穴に直面することもあるでしょう。不動産投資を検討する際は、市場の勢いに流されず、マンション投資のデメリットもしっかり把握しておくことが大切です。

マンション投資のデメリットを抑える3つの工夫

マンション投資を始めるにあたって、判断を誤らないための視点を持つことが大切です。不労所得を得ることを目的にするためには、物件選びといった初期段階からミスのない判断を積み重ねることが重要です。ここでは、マンション投資のデメリットを回避するための3つの工夫を解説します。

利回りの数字だけで判断しない

マンション投資において、物件の収益性を判断するために「利回り」が使われます。不動産情報を検索していると、利回りが高い物件ほど魅力的に見えるかもしれません。

利回りには2種類あります。ひとつは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合を示す「表面利回り」です。不動産情報サイトでは、主にこちらを表示しています。もうひとつは、年間家賃収入から年間支出を引いて物件の購入価格で割った「実質利回り」です。年間支出を加味しているため、実際のキャッシュフローを反映した利回りといえます。

ただし、いずれも計算時点の年度で算出した利回りです。実際には空室率によって家賃収入は変動し、また家賃も常に一定とはかぎりません。収入が増える年もあれば、支出が多い年もあるでしょう。

利回りの数字はあくまで現在の価値を瞬間的に切り取ったもので、状況により上下します。不動産情報サイトで目にした数字を無条件に信用すると、マンション投資に失敗する恐れがあるので注意が必要です。

管理会社任せにしない

マンション投資をする場合、建物や入居者の管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。オーナー自身の手間を減らすためには有益な選択といえますが、管理会社は万能ではありません。

例えば、以下のような内容は把握しておく必要があるでしょう。

毎月きちんと家賃を振り込んでいるか
入居者からクレームはないか
広告の掲載方法は適切か

委託していても管理会社任せにせず、オーナーとして所有する物件に責任を持ち、賃貸経営していくという意識が大切です。

投資に適した地域か見極める

ンションを探すとき、自分が住み慣れた街や土地勘のあるエリアから選ぼうとする方もいるでしょう。しかし、マンション投資は自分の住むためではなく、入居者に選ばれる物件であることが重要です。

どれだけ立地が良くても、入居者がいない物件は家賃収入を得られません。自分が住みたい街と投資に向いている街は違うことを理解し、高い入居率を維持できるエリアにある物件かどうかという視点を持ちましょう。エリアの特性として意識したいポイントは、以下のとおりです。

人口の増加は見込めるか
大規模な都市開発はあるか
教育機関や企業の拠点の移転計画はあるか
競合物件が多く建つ余地はあるか
最寄り駅から繁華街までアクセスしやすいか
大雨による浸水は予想されるか
火災による延焼の恐れはないか

首都圏の場合、電車によるアクセスの良さは特に重要です。ターミナル駅に直結している路線の沿線か、最寄り駅が急行の停車駅かどうかによっても賃貸需要は異なります。長期的な入居者からのニーズがあるかを客観的に見極めることが大切です。

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マンション投資で利益が出る仕組みとは？

マンション投資では、賃貸経営による収入「インカムゲイン」と物件の売却益「キャピタルゲイン」という2つの方法で収益が得られます。ここでは、マンション投資で得られる利益の内容や仕組みについて詳しくご紹介します。

インカムゲイン

「インカムゲイン」とは、所有する資産の利子や配当による収益を指します。マンション投資においては、所有するマンションを第三者に賃貸し、家賃収入により得た収益をインカムゲインと呼びます。

毎月の家賃収入だけでなく、入居契約時には礼金が、長期の入居者からは更新料が得られます。こういった収入すべてがマンション投資における基本的な収益源です。

キャピタルゲイン

「キャピタルゲイン」とは、所有する資産を売却して得る差益を指します。マンション投資でキャピタルゲインを得る際の典型的な例は、マンションを購入した後に景気や需要増加によって物件価値が上昇し、投資金額よりも高く売却することで収益を得るかたちです。

一方、投資金額より低い価格で売却することを「キャピタルロス」といいます。マンション投資では、物件の売却時に損益が確定します。

デメリットを理解したうえでマンション投資を選ぶ人の特徴

マンション投資にはデメリットもありますが、その要素を理解したうえで始める人も多いです。ここでは、他の投資方法があるにも関わらず、マンション投資を選ぶ人の特徴を解説します。

忙しくても資産運用を続けたい人

マンション投資は、手間のかからない資産運用を求めている人に選ばれています。投資の中でも、インターネットで簡単に売買できる株やFXのほうが始めやすい印象があるかもしれません。

しかし、株価や為替は変動が激しく、常に市場の動向に気を配る必要があります。また、海外情勢も影響するため、世界中のニュースをチェックしなければなりません。株やFXは、価格が不安定で時間的にも精神的にも負担が大きくなるでしょう。

一方、マンション投資は毎日値動きをチェックする必要がありません。建物や入居者の管理業務は、管理会社に委託でき、オーナーがすべきことは、基本的には意思決定と会計の対応のみです。長期的に運用して、老後を見据えて不労所得を確保できるシステムが作れます。

時間的にも精神的にも余裕のある資産運用ができることが、マンション投資の大きなメリットのひとつといえます。

老後資金を準備しておきたい人

老後の生活資金には公的年金に加えて2,000万円が必要という試算がでて話題になりました。公的年金の受給が始まるのは、基本的に65歳からです。人生100年時代ともいわれる現代では、老後に向けて私的な年金を準備することは多くの人にとって重要な課題といえるでしょう。

マンション投資は、家賃収入を得ることで長期的かつ安定的な資産形成が可能です。定年後も継続的な収入が見込める点から、退職後の生活に備える手段としても、マンション投資は有益な投資方法になります。

家族に資産を残したいと考える人

マンションを購入するときには、一般的に「不動産投資ローン」を組みますが、その際に「団体信用生命保険」に加入します。団体信用生命保険とは、契約者が死亡したり、高度障害になったりした場合、ローンの残債を生命保険で返済できる仕組みです。

高額なローンを組むことに抵抗があるかもしれませんが、万が一のときに家族に負債を残すことはありません。それどころかローンを完済した収益用不動産を残せるため、家族の生活を守ることにつながります。

節税メリットを重視する人

マンション投資を選ぶ人は、節税効果に期待して始めるケースもあります。サラリーマンの場合は、本業で給与収入、副業で不動産収入を得ます。この2つは税法上、給与所得と不動産所得という別々の所得として扱います。所得というのは収入から経費を差し引いた金額を指し、給与所得は普通常に黒字です。しかし、不動産所得は赤字になる場合もあります。

2箇所以上から所得を得ている方は、所得金額をすべて合算した金額に所得税が課税されるため、不動産所得で赤字があれば課税対象額を低く抑えることが可能です。これを「損益通算」といい、年間収支を正しく確定申告すれば、納めすぎた所得税の還付を受けられることがあります。

たとえば、マンション投資の初年度は物件購入時に様々な費用がかかるため、赤字が出やすい傾向があります。また、安定して家賃収入を得ていても、会計上赤字であれば所得税の節税につながるケースもあります。

さらに、住民税も所得にかかる税金のひとつです。損益通算により所得金額が少なければ、住民税に関しても節税効果が期待できます。

ただし、節税効果は限定的なものである場合もあるため、節税のメリットだけを目的にマンション投資を選ぶのは避けた方がいいでしょう。本来の目的である資産形成の一環として、総合的な視点で判断することが大切です。

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将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの「投資はリスクが怖い」「マンション投資のデメリットも気になる」と踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか。

マンション投資には空室や家賃下落、資産価値の変動といった不安要素もあります。しかし、物件選びや信頼できるパートナーの存在によって、大きく抑えることができます。

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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。

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まとめ

マンション投資は、株やFXといった金融商品とは違い、時間的にも精神的にも余裕のある資産運用が可能です。家賃収入を軸に、老後に向けて安定的に資産を形成でき、資産活用の段階まで長期的な視点でじっくりと考えていけます。

一方で、空室や修繕費、資産価値の下落といったデメリットもあり、正しく理解せずに始めてしまうと失敗につながるリスクもあるでしょう。マンション投資を始める場合は、リスクと向き合いながら、自分に合った運用方法を見極めることが大切です。

マンション投資のデメリットは、物件の選定や適切な管理で回避できます。さらに、鉄筋コンクリート造などのマンションであれば耐久性が高く、長期的に実物資産として保有することが可能です。また、信頼できる管理体制を整えることで、長期的な運用を見据えた対策も可能です。

マンション投資を始めることをお考えの方は、トーシンパートナーズにご相談ください。

マンション投資のデメリットについてよくある質問

Q1. サブリース契約のデメリットは？

サブリース契約の家賃保証は、必ずしも永続的・固定的なものではありません。任せきりにしていると、家賃減額や経費増加などによる収支悪化に気づきにくくなります。入金状況や入居者からのクレーム対応、募集条件や方法まで定期的にチェックし、契約条件の妥当性を継続的に見直すことが重要です。

Q2. 修繕積立金は将来どれくらい増える可能性がある？

築年数が経つにつれ、特に大規模修繕の前後では修繕積立金が増額されやすくなります。増額されると毎年の支出が増え、実質的な利回りが下がります。RC（鉄筋コンクリート）やSRC（鉄骨鉄筋コンクリート）の建物は、コンクリートの劣化や鉄筋の腐食で長期的に修繕費がかさみやすいため、購入時は「表面利回り」だけでなく、将来の支出や増額条件を計画に含めて確認しましょう。

Q3. 変動金利が上がったらどう備える？

金利が上がると、毎月の返済額が増えてしまいます。家賃収入が同じでも、手元に残るお金（キャッシュフロー）は減ります。さらに、空室や家賃の下落が重なる可能性もあるため、「利回りは変動するもの」と考え、返済額が増えても対応できるように余裕を持った計画を立てましょう。