不動産投資におけるリスクと「やめとけ」といわれる理由|
リスクを知って不動産投資の成功率を高める

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なぜ不動産投資は「やめとけ」といわれるのか、不動産投資にはどんなリスクがあるのか、気になっている人も多いのではないでしょうか。不動産投資におけるリスクや「やめとけ」といわれる理由、失敗事例などを知ると、リスク管理や対策がしやすくなり、成功率アップにつながります。本記事では、不動産投資のリスクや「やめとけ」といわれる理由、失敗事例などについて解説します。不動産投資を検討している人は、ぜひご一読ください。

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    不動産投資における6つのリスク

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    空室リスク、滞納リスク、金利上昇リスクなど不動産投資におけるリスクを把握していると、対策を講じやすくなります。対策を講じてリスクを軽減できれば、不動産投資の成功率を高めることができます。ここでは、不動産投資における6つのリスクについて紹介します。以下、それぞれのリスクについて見ていきましょう。

    【不動産投資における6つのリスク】
    ・空室リスク
    ・滞納リスク
    ・災害リスク
    ・不動産価値の下落リスク
    ・老朽化による修繕リスク
    ・金利上昇のリスク

    空室リスク

    不動産投資の最大のリスクとなるのは空室リスクです。空室リスクとは物件に入居者がおらず家賃収入を得られないことです。不動産投資ローンの返済期間中であれば本業の給料や貯蓄からローンの返済をしなければなりません。そのため、空室期間が続くと赤字経営や破綻の恐れが出てきます。

    空室リスクの高い物件の主な特徴は次の通りです。空室リスクが高いと安定した不動産経営ができないため、注意が必要です。

    空き室リスクへの対策

    空室リスクの対策には、次のようなものがあります。

    ワンルームマンションなどの1〜2人向けの間取りは幅広い年代が対象となり、高い賃貸需要が期待できます。また、人口が増えているエリアや利便性が高い立地の物件は、入居者が決まりやすいため空室リスクの軽減が可能です。評判の良い管理会社に委託して入居者満足を高めたり、サブリースを活用したりする方法もあります。

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    滞納リスク

    不動産投資をする上で、滞納リスクには注意が必要です。滞納リスクとは、入居者から家賃を回収できないリスクのことです。家賃の滞納が発生すると、入居者がいても家賃収入が入らなくなります。滞納が長く続くと赤字経営や破綻する可能性が高くなります。

    公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会の「賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』(2020年度下期データ)」によると、エリア別の滞納率平均は、以下の通りです。

    首都圏:4.1%
    関西圏:8.2%
    その他:4.8%
    全国:5.0%
    ※月初全体の滞納率

    全国平均は5.0%となっており、20世帯に1世帯が滞納しているといった計算です。家賃の滞納は不動産投資において切っても切り離せないリスクとなるためいかにリスクを軽減させるかが大事です。

    滞納リスクへの対策

    家賃滞納リスクへの対策は、次の通りです。

    家賃保証会社を利用すると、滞納が発生した場合に保証会社が代わりに家賃を支払います。収入や勤続年数などの審査をより厳格に行い、審査のハードルを高くするのも対策の一つです。入居時に連帯保証人を義務付けることができれば、滞納が発生した場合に家賃を回収できる可能性が高くなり、滞納の抑制にもつながります。家賃滞納が発生した場合、きちんとした管理会社であればスピーディーに対応してくれるはずです。

    災害リスク

    災害リスクとは、地震、洪水、火災などの災害によって建物が損傷・倒壊するなどといったリスクのことです。国内外のどこで不動産投資をしたとしても、災害リスクをゼロにすることはできません。特に日本は地震が多い国であり、近年では、東日本大震災、熊本地震、北海道胆振東部地震などの大地震も発生しています。地震、洪水、火災などの災害が発生すると、建物は大きなダメージを受けるため、多額の修繕費用が必要になる場合があります。また、修繕を行っている間は、入居者募集ができず、家賃収入が入らないこともあるため注意が必要です。災害リスクを完全になくすことはできませんが、対策を講じてリスクやダメージを軽減することが大切です。

    災害リスクへの対策

    災害リスクへの対策は、次の通りです。

    火災保険や地震保険に加入していれば、地震、落雷、風災、水災など、さまざまな災害の被害に遭った場合に補償を受けることができます。新耐震基準を満たす物件や耐震等級の高い物件を選ぶことも、災害リスクへの対策として大切なことです。築年数が古い物件は、耐震補強工事をする方法もあります。物件を選ぶ際には、ハザードマップを確認してください。複数の物件を所有する際は、地域を分散させることで、災害リスクの軽減につながります。

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    不動産価値の下落リスク

    不動産投資には、不動産価値の下落リスクもあるため、注意が必要です。不動産投資物件は、家賃収入が下がると収益力が低下し、結果的に資産価値も下がります。家賃収入が下がる理由は、「築年数が古くなった」「競合物件が増えた」などといったことによって需要が減るためです。しかし、築年数が古く、競合物件が増えたとしても、賃貸需要があり、家賃収入を稼げる物件は資産価値が高いままです。不動産価値が下落すると、思うような金額で売却することができないこともあります。。

    不動産価値の下落リスクへの対策

    不動産価値の下落リスクへの対策は、「将来的にも賃貸需要が期待できる物件を選ぶ」ことです。賃貸需要が高い物件であれば、収益力が低下しにくいため、不動産価値の下落リスクを抑えられます。「人口が増えている」「再開発が行われている」「利便性が良い」など、高い賃貸需要が期待できるエリアの物件を選びましょう。

    老朽化による修繕リスク

    築年数が経ち、老朽化が進むと、修繕の必要性がでてきます。建物の屋根、外壁、共用廊下、階段、エントランス、給水管、排水管など、さまざまな部分の修繕が必要となります。また、フローリング、壁紙、キッチン、洗面台、浴室など、部屋内の設備も同様です。

    修繕を行うためには、多額の費用が必要となります。部屋内は、原状回復義務で入居者が修繕を行う部分があるため、投資家が全てを負担しなくて済む場合もありますが、ある程度の費用負担は必要です。一棟アパートや一棟マンションの大規模修繕の場合、1,000万円単位の費用となることも珍しくありません。中古物件の場合、購入後すぐに修繕が必要なことも多いです。老朽化自体は避けられないため修繕リスクを理解した上で始める必要があります。

    老朽化による修繕リスクへの対策

    老朽化による修繕リスクへの対策は、次の通りです。

    修繕ノウハウのある管理会社を選んでいれば、修繕費用や修繕リスクを抑える方法を提案してもらえます。あらかじめ修繕費用を考慮した資金計画を立て、修繕費用を積み立てしておけば、修繕時の資金の捻出がスムーズです。入居者には、原状回復義務があることを理解したもらった上で、原状回復が滞らないように、敷金も設定しておきましょう。

    金利上昇のリスク

    金利上昇リスクとは、物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇することです。金利が上昇してローン返済額が増えると、利益が圧迫されたり、赤字が膨らんだりする可能性があります。不動産投資ローンは、返済期間が長い傾向にあるため、金利上昇リスクに気を付けなければなりません。

    ただし、全期間固定などの固定金利を選択している場合は、金利上昇の影響を避けることができます。また、変動金利を選択した場合も、「5年ルール」や「125%ルール」が適用されることが多いです。

    上記のルールがあるため、金利が上昇したからといって、すぐに返済額が変わるというわけではありません。また、返済額の上昇幅も抑えられます。

    参考:オリックス銀行「不動産投資ローン 借入金利について」

    金利上昇リスクへの対策

    金利上昇リスクへの対策は、次の通りです。

    自己資金を増やしてローンの借入金額が減ると、自己資金が少ない場合と比べて、金利上昇の影響が小さくなります。またあらかじめ現金を貯めておき、金利が上昇したら繰上返済を検討しましょう。繰上返済は、元金に充当できるため、返済した元金部分に対応する金利を支払わなくて済みます。返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、月々の返済額を減らす「返済額軽減型」のいずれかについて選択可能です。返済額軽減型を選択すると、金利上昇で圧迫されたキャッシュフローの改善が見込めます。


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      不動産投資は「やめとけ」といわれる理由

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      不動産投資は「やめとけ」といわれる理由は、リスクの種類が多く、経年劣化の影響を受けるなど、他の投資商品と異なる点があるためです。また、注意点やデメリットについて理解している人が少なく、不安が先行しているからでもあります。

      不動産投資は「やめとけ」といわれる理由を知ることで、デメリットや注意点を把握でき、対策を講じやすくなります。以下、不動産投資は「やめとけ」といわれる理由について、見ていきましょう。

      【「やめとけ」といわれる理由】
      ・リスクが多い
      ・経年劣化などによる大規模修繕がある
      ・ローンの返済を確実に行える保証がない

      リスクが多い

      リスクが多く、さまざまな対策が必要となるため、不動産投資は「やめとけ」といわれることがあります。不動産投資には、空室リスク、滞納リスク、災害リスク、金利上昇リスクなどさまざまなリスクがあります。いつ発生するのか予測の難しいリスクが多いため、あらかじめリスクに備えておく必要があります。リスクへの備えができていなければ、急な出費が発生した場合に対応することができず、リスクの影響が大きくなります。安定した不動産経営を目指すのであれば、さまざまなリスクを見越して適切な対策を講じ、計画的に運用することが大切です。

      経年劣化などによる大規模修繕がある

      アパートやマンションは、築年数が経過すると経年劣化が起き、さまざまな修繕が必要となります。次のような大規模な修繕が必要になれば、多額の費用がかかります。

      また、フローリング、壁紙、キッチン、浴室、洗面台、トイレなど、室内の修繕も必要となります。入居者の原状回復義務があるため、全ての修繕費用を不動産オーナーが負担するわけではありませんが、ある程度の費用負担は発生します。新築物件は購入後すぐの修繕リスクはないものの、中古物件は購入後すぐに修繕が必要となる場合があるため、注意が必要です。また購入を検討する物件については大規模修繕の計画について不動産会社に確認しましょう。きちんとした計画を立てられている物件であれば安心して購入できます。

      ローンの返済を確実に行える保証がない

      不動産投資は「やめとけ」といわれる理由の一つは、ローンの返済を確実に行える保証がないためです。多くの人が不動産投資を始める際に、ローンを利用します。不動産投資は投資金額にレバレッジをきかせられるため、不動産投資ローンの借入金額は大きく、返済期間は長くする方が多い傾向にあります。主な返済原資は家賃収入となりますが、全ての物件が長期にわたって安定的に家賃収入を得られるとは限りません。

      例えば、空室や家賃滞納が発生すると、その間の家賃収入はゼロになります。家賃収入が入らなければ、本業の収入や貯蓄でのローンの返済が必要です。「当初想定していたほどの家賃収入が入らなくなった」ということは少なくありません。ローンの返済を確実に行える保証がないからこそ、物件選びや適切なリスク対策が重要です。

      不動産投資の失敗事例

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      不動産投資の主な失敗事例は、次の通りです。
      ※以下は問い合わせ時の相談事で多い失敗事例となります。

      【不動産投資の失敗事例】

      失敗事例「想定以上に空室が発生した」

      一般的な失敗事例として、想定以上の空室が発生したことで、思うような収入を得られないことがあります。先々の賃貸需要を見越した物件選びができていないと空室リスクは高くなります。

      ただし、信頼できる不動産会社と一緒に条件の良い物件を選び、あらかじめ空室リスク対策を考えることでリスクの軽減が可能です。

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      失敗事例「中古物件を購入したら、多額の修繕費用がかかった」

      中古物件によっては、購入後に多額の修繕費用がかかるため、後悔している方もいるようです。「価格が安い」だけの理由で安易に物件選びをすると想定以上のお金が必要となります。大規模な修繕が必要であれば、まとまった金額を捻出しなくてはいけません。

      信頼できる不動産会社であれば、中古物件を紹介する際に修繕リスクや購入後の資金計画、収支シミュレーションを説明してくれます。そのため、購入後すぐに想定外の費用が発生するリスクを抑えることが可能です。

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      マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。

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      まとめ

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      ここでは、不動産投資のリスク、「やめとけ」といわれる理由、失敗事例などについて解説しました。これらを知ることで、リスク管理や対策がしやすくなります。不動産投資は、扱う金額が大きいため、慎重に進めていくことが大切です。不動産投資に興味がある人は、リスク管理や対策を踏まえた計画を立ててから始めるようにしましょう。