「不動産クラウドファンディングには元本割れのリスクがある？」「不動産クラウドファンディングの元本割れはなぜ起きる？」─不動産クラウドファンディングに興味を持ちながらも、そんな心配をされている方は多いのではないでしょうか。
不動産クラウドファンディングには投資としてのリスクがある一方、リスクを軽減するためのポイントがあります。不動産クラウドファンディングの特徴や元本割れのリスクなどを紹介していきます。
【この記事でわかること】
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不動産クラウドファンディングとは、不動産投資を目的としたクラウドファンディングをいいます。また、クラウドファンディングとはインターネットを通じて、不特定多数の人から資金調達をする投資手法をいいます。
不動産クラウドファンディングでは、不動産特定共同事業法にもとづいて運営事業者がファンドを組成し、インターネットを通じて投資家から資金を集め、不動産を購入して賃貸運用を行います。そして、運用期間における賃料収入や売却益といった運用益の一部を投資家に還元する仕組みです。
不動産投資の手法には現物不動産投資やREIT、不動産小口化商品などもありますが、不動産クラウドファンディングには次に挙げる特徴があります。
【不動産クラウドファンディングの特徴】
不動産クラウドファンディングに限らず、投資と呼ばれるものには、多かれ少なかれ元本割れリスクは常につきものです。元本とは収益を生み出すために、元手となるお金のこと。元本割れとは、投資した金融商品の価格が購入した金額下回ることを指します。
不動産クラウドファンディングにおける元本割れとは、運用期間終了後に支払われる償還金と、運用期間中の分配金の合計が、購入した金額を下回ることをいいます。
不動産クラウドファンディングは元本保証のある金融商品ではなく、元本割れのリスクがあることを認識しておくことが大切です。
不動産クラウドファンディングでは、リーマンショックといった世界的な金融危機による不動産相場の下落や、地震や台風などの災害による被害により、物件の価値が低下した場合に、元本割れが起こりやすくなります。
不動産クラウドファンディングで元本割れが起こるのは、次に挙げる2つのケースです。
【元本割れが起こるケース】
不動産クラウドファンディングの収益には、投資対象物件の売却によるキャピタルゲインと、投資対象物件の賃貸運用によるインカムゲインがあります。投資家への分配金の原資をどちらにしているかによって、キャピタルゲイン型、インカムゲイン型、双方を組み合わせたハイブリッド型に分かれます。そして、こうした収益が想定していたように得られない場合には、元本割れが起こることがあります。
元本割れが起こる2つのケースについて、それぞれ詳しくみていきます。
不動産クラウドファンディングの中でも、投資対象の不動産の売却による収益であるキャピタルゲインを分配金の原資とするファンドは、キャピタルゲイン型と呼ばれています。
キャピタルゲイン型では、投資対象物件の売却価格が購入価格を下回ると、元本割れが起こります。売却価格が下がる主な要因として、世界的な金融危機、あるいは景気動向など国内情勢の影響による不動産市場の相場の下落と、自然災害による投資対象物件の価値の下落が挙げられます。
不動産クラウドファンディングのうち、インカムゲイン型は賃料収入による収益であるインカムゲインを分配金の原資とするファンドです。
インカムゲイン型は想定したどおりのインカムゲインが得られないと、元本割れを起こす可能性があります。インカムゲインが想定よりも少なくなる要因として、事業計画よりも入居率が低いケースや、周辺地域の賃料相場の下落によって賃料を下げたケース、あるいは借主からの賃料の支払いが滞っているケースなどが挙げられます。
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不動産クラウドファンディングのリスクは、元本割れ以外にもあります。その他の不動産クラウドファンディングのリスクとして、以下が挙げられます。
【不動産クラウドファンディングにおけるリスク】
不動産クラウドファンディングは途中解約ができず、案件募集があっても必ずしも投資できるとは限らないなど、投資のタイミングの自由度が低いという特徴があります。また、分別管理が行われていても、運営事業者の破綻リスクは否めません。
こうした不動産クラウドファンディングにおけるリスクについて紹介していきます。
不動産クラウドファンディングは、原則として途中解約ができない契約となっているのが一般的です。国土交通省の「不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン」に定められているように、申込みから8日間のクーリングオフ期間は解約することができます。
そのため、まとまったお金が必要になったときに、不動産クラウドファンディングへの投資分を換金して充てることができません。
参考：国土交通省｜不動産特定共同事業法の電子取引業務ガイドライン
不動産クラウドファンディングは運営事業者が倒産すると、投資したお金が返還されないリスクがあります。
不動産クラウドファンディングでは、運営事業者に対して資金の分別管理が義務付けられています。そのため、本来は運営事業者の資金と投資家からの出資金は、別々の口座で管理されています。しかし、分別管理が徹底していない場合は、債務整理の際に出資金も差し押さえられてしまう可能性があります。
不動産クラウドファンディングは、ファンドごとに募集期間や募集枠が決まっているため、いつでも自由に投資できるわけではありません。投資したいと思ったときに、そもそも投資したい案件がない可能性があります。
また、人気の高い案件は、短時間で先着順で募集が終了することや、募集期間終了後に抽選が行われることがあることからも、必ずしも狙った案件に希望通り投資できるとは限らないのです。
不動産クラウドファンディングへの投資で失敗しないようにするには、リスクを回避するためのポイントがあります。元本割れなどのリスクを回避するためのポイントとして、以下が挙げられます。
【元本割れなどリスクを回避するためのポイント】
元本割れなどのリスクを回避するためには、運営事業者の実績などによる信頼性や優先劣後出資制度の有無を踏まえて、投資するファンドを選ぶことが大切です。また、不動産クラウドファンディングも、他の投資手法と同様にリスクはありますので、分散投資をすることがリスクの軽減につながります。
元本割れなどのリスクを回避するための3つのポイントについて、それぞれ詳しくみていきます。
優先劣後出資制度とは、不動産クラウドファンディングでは出資者を優先出資者、運営事業者を劣後出資者として、優先出資者に賃料収入や売却益による分配金を優先して分配する方法です。万が一、損失が生じた場合も、劣後出資者である運営事業者の出資の範囲内であれば、元本が減少することはありません。
ただし、優先劣後出資者を導入しているかは運営事業者によります。また、運営事業者による劣後出資割合が高いほど、元本割れリスクを抑えられます。
優先劣後制度を導入しているファンドを選べば、一定の範囲までは劣後出資者が損失を負担するため、元本割れリスクが抑えられます。
不動産クラウドファンディングの運営事業者は、不動産特定共同事業法にもとづき、国土交通大臣または都道府県知事による不動産特定共同事業者の許可が必要です。ただし、一定規模以下のファンドは小規模不動産特定共同事業者の登録によって行うことができます。
不動産クラウドファンディングの投資先を選定する際には、運営事業者が不動産特定共同事業者の許可、または小規模不動産特定共同事業者の登録のいずれかがあるか、確認することが大切です。
また、運営事業者の企業規模や運用歴、募集実績のほか、これまで元本割れや分配金の支払いの遅延を起こしていないかといった点も確認して、信頼性のある運営事業者を選びましょう。
不動産クラウドファンディングに限らず、分散投資は投資によるリスクを軽減するための基本です。1つの投資先に資産を集中している場合は、暴落すると資産が大幅に目減りしてしまいます。そこで、複数の投資先に資産を分散することで、1つの投資先の資産が下がっても、他の投資先の資産が上がっていれば、資産全体では目減りを防げます。
分散投資には、不動産クラウドファンディングの複数の商品を購入する方法や、不動産投資の中で現物不動産投資やJ-REITなどと組み合わせる方法、あるいは国内外の株式や債権など異なる特性の資産を組み合わせる方法などがあります。
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不動産クラウドファンディングも投資の手法の一つですので、元本割れをするリスクがあります。不動産クラウドファンディングの元本割れの原因となるのは、世界的な金融危機による不動産市場の相場の下落や、自然災害の被害による物件価値の低下などです。その他のリスクも含め、不動産クラウドファンディングへの投資によるリスクを軽減するには、信頼性の高い運営事業者による優先劣後出資制度が導入されているファンドを選ぶほか、分散投資をするといった方法が挙げれられます。
