「不動産クラウドファンディングってどういった投資商品なの？」「不動産クラウドファンディングと他の投資商品の違いを知りたい」─不動産クラウドファンディングは比較新しい投資手法ということもあり、まだ広く浸透していません。
不動産クラウドファンディングの仕組みやメリット、リスク、他の投資商品との違いなどについて紹介していきます。
【この記事でわかること】
資料1つで分かる不動産投資の初心者が押さえておくべきノウハウ
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不動産クラウドファンディングとは、不動産特定共同事業法にもとづいた不動産投資手法です。運営事業者がインターネット上で不特定多数の投資家から資金を集めて、不動産を購入・運用し、家賃収入や売却益などの収益の一部を配当として投資家に分配する仕組みです。
不動産クラウドファンディングでは、運営事業者がビルやホテルなど不動産の物件ごとにファンドを組成し、募集が行われます。また、運用期間が終了すると、運用実績にもよりますが出資金が返還されます。
2017年12月に不動産特定共同事業法が改正され、不動産クラウドファンディングという投資の形が生まれました。
不動産クラウドファンディングは、運営事業者がWEBサイト上で広く投資家を募集していることが特徴です。基本的に誰でも購入することができますが、先着順方式と抽選方式があり、人気のあるファンドは倍率が高く、購入できないことがあります。
また、不動産クラウドファンディングは、複数の不動産がパッケージになっている形ではなく、一つの物件ごとにファンドが組成される形です。運営事業者や物件情報などをもとに、自分で投資先を選ぶことができます。
少額からの出資が可能で価格変動が少ないことから、投資初心者でも始めやすい投資手法でもあります。
不動産クラウドファンディングの投資対象は、運営事業者によって異なる特色があります。多くの運営事業者が取り扱っているのがマンションです。オフィスビルや商業施設、ホテル、シェアハウス、土地などを投資対象として扱う運営事業者もあります。また、運営事業者によっては、海外物件を対象としたファンドも組成されています。
不動産クラウドファンディングの収益には、インカムゲインとキャピタルゲインがあります。不動産クラウドファンディングは商品によって、インカムゲインとキャピタルゲインのいずれかを重視した運用が行われています。
不動産クラウドファンディングのインカムゲインとは、賃料収入による収益を指します。賃料収入から管理費用や入居者・テナントの募集費用、広告費用、修繕費用、火災保険料などの経費を引いたものがインカムゲインになります。一般的に中長期的な運用を行うファンドでは、インカムゲインが収益の中心です。
不動産クラウドファンディングのキャピタルゲインとは、投資対象の物件の売却益です。投資対象の物件の売却価格から購入価格のほか、登記費用や不動産取得税、仲介手数料などの諸費用を引いた金額になります。キャピタルゲインを重視したファンドは、利回りが売却価格に大きく左右されるため、最終利回りは想定利回りよりも上振れも下振れもしやすい傾向があります。
不動産クラウドファンディング以外にも、不動産投資には現物不動産投資やソーシャルレンディング、J-REITといった種類があります。
| 不動産クラウドファンディング | 現物不動産投資 | ソーシャルレンディング （不動産特化型ソーシャルレンディング） | J-REIT （不動産投資信託） | |
| 投資対象 | 不動産 | 不動産 | 不動産事業者 | 投資証券 |
| 投資金額 | １万円から | 数十万円～100万円程度から （＋ローン） | 1万円程度から | 数万円～数十万円程度から |
| 運用期間 | ３カ月～３年 | 数年～数十年 | 数ヶ月～3年 | 任意 |
| リターンの原資 | 賃料収入・売却益 | 賃料収入・売却益 | 利息 | 賃料収入・売却益／投資証券の売却益 |
| 平均利回り | 3～8％程度 | 3.5～5％程度 | 3～8％程度 | 4％程度 |
| 流動性 | 低い | 低い | 低い | 高い |
| 不動産の運用・管理 | なし | あり | なし | なし |
| 法律 | 不動産特定共同事業法 | 宅地建物取引業法 | 金融商品取引法 | 投資信託及び投資法人に関する法律（投信法） |
不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは最低投資額が少なく、投資を始めるハードルが低い手法です。現物不動産投資はローンを利用することが多いですが、諸費用として数十万円程度は必要になり、他の手法よりも最低投資額が高く、不動産の運用・管理の手間もかかります。また、J-REITは証券取引所で売買できるため、流動性が高いのが特徴です。
それぞれについて詳しくみていきます。
現物不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、賃料収入や売却益による収益を狙う投資手法です。
不動産クラウドファンディングと現物不動産投資では、不動産クラウドファンディングの方がやや利回りが高いですが、現物不動産投資は物件にもよります。
また、最低投資も大きく異なります。現物不動産投資はローンを組んで物件を購入することができますが、諸費用は現金での用意が必要なことが多く、数十万円から100万円程度の初期費用がかかります。（※ただし諸費用ローンを使うことも可能です）現物不動産投資は投資期間も長く、数年～数十年程度保有するのが一般的です。
さらに、不動産クラウドファンディングと現物不動産投資は、購入後の管理・運用の手間も大きく異なります。現物不動産投資は、入居者の募集や賃料の集金、修繕の手配、トラブル対応などの手間がかかります。ただしそれらは管理会社に委託することができます。通常、現物不動産投資で収益を上げるには物件の選定や賃貸運用に関する専門的な知識やノウハウが必要になりますが、不動産会社の営業担当者や管理会社が必要な知識やノウハウを保有しており、フォローを受けながら運用できるので多くの初心者が取り組んでいる投資商品です。
ソーシャルレンディングは融資・貸付型クラウドファンディングとも呼ばれ、運営事業者は第二種金融商品取引業の登録が義務付けられています。ソーシャルレンディングはインターネット上で運営事業者が不特定多数の投資家からの出資を募り、資金需要のある企業に貸し付けを行う仕組みです。ソーシャルレンディングの中でも、不動産物件を担保として不動産事業者に資金を貸し付けるタイプは、不動産特化型ソーシャルレンディングと呼ばれています。
不動産クラウドファンディングと不動産特化型ソーシャルレンディングは、最低投資額や投資期間などは似ています。ただし、不動クラウドファンディングは不動産に投資するのに対して、不動産特化型ソーシャルレンディングは不動産事業者が所有する物件、あるいはこれから購入する物件を担保に、不動産事業者に対して資金を貸し付けるという点が大きく異なります。こうした仕組みの違いから、不動産クラウドファンディングは賃料収入や売却益による収益を分配金の原資にしているのに対して、ソーシャルレンディングは利息を収益としているという違いもあります。
また、不動産クラウドファンディングは運営事業者が劣後出資者として出資することが多いのに対して、ソーシャルレンディングでは運営事業者は資金需要を目的としているため、そうした仕組みはありません。
J-REITとは投資信託の一つで、投資家から集めた資金をもとにオフィスビルやマンション、商業施設などの不動産の複数の物件を購入し、賃料収入や売却益による収益を分配する投資手法です。J-REITは証券取引所に上場しています。
不動産クラウドファンディングもJ-REITも、投資対象物件の維持管理や賃貸募集などの手間がかからない点は共通しています。
それ以外は異なる点が多く、不動産クラウドファンディングは1口1万円から投資が可能ですが、J-REITは1口数万円から数十万円程度となっています。
また、不動産クラウドファンディングは運用期間が決まっているのに対して、J-REITは証券取引所を通じていつでも売却が可能で、流動性が高いことも特徴です。J-REITは価格が変動しているため、投資証券の売却による利益が得られる可能性があるのも異なる点です。
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不動産クラウドファンディングは比較的新しい投資手法として注目されています。不動産クラウドファンディングには、主に次に挙げるメリットがあります。
【不動産クラウドファンディングのメリット】
不動産クラウドファンディングはこうしたメリットから、初心者でも気軽に投資を始めやすい手法と位置付けられています。優先劣後制度という元本割れのリスクに備えた仕組みが設けられているのも特徴です。
不動産クラウドファンディングの主な3つのメリットについて、それぞれ詳しく紹介していきます。
不動産クラウドファンディングは1口1万円から投資できる運営事業者やファンドがあるなど、少額の投資が可能です。投資経験が浅い人や投資にかけられる潤沢な資金がない人も、少額の投資から手軽にスタ-トできます。
ただし、投資金額に応じて収益の一部が配当として分配されるため、少額の投資では得られる利益も少なくなります。
不動産クラウドファンディングでは、投資対象の不動産の管理や賃貸運用などは運営事業者が行うため、投資家には物件管理などの手間がかからず、配当などの入金を待つだけです。
マンションやオフィスビルなどの現物不動産投資では、管理会社に賃貸管理を委託する方法もありますが、家賃収入の管理や入居者の募集などを行うほか、修繕費用の負担などが発生します。
不動産クラウドファンディングでは、運営事業者によっては優先劣後制度が導入されているため、元本割れのリスクが抑えられます。
優先劣後制度では投資家を優先出資者、運営事業者を劣後出資者と区分します。そして、損失が出た場合は劣後出資者の出資分から補填されます。そのため、損失が劣後出資者の出資分の範囲内であれば、優先出資者の元本には影響しません。また、利益は優先出資者に優先して分配されます。
不動産クラウドファンディングにはメリットがある一方で、リスクがある点を認識しておく必要があります。不動産クラウドファンディングのリスクとして、主に次の2点が挙げられます。
【不動産クラウドファンディングのリスク】
不動産クラウドファンディングも投資手法の一つですので、必ずしも元本割れしないとは限らず、リスクがあります。また、不動産クラウドファンディングは運用期間中に、原則として途中解約ができないファンドが中心です。これらのリスクについて、詳しくみていきます。
不動産クラウドファンディングの元本割れとは、運用期間終了後に戻ってくる償還金と運用期間中に支払われる分配金の合計が、投資金額を下回ることをいいます。
元本割れが起きる要因として、想定したいた金額で投資対象の物件が売れなかったケースや、賃料の下落や入居率の低下などによって、賃料収入が計画通りに得られなかったケースなどが挙げられます。
不動産クラウドファンディングは基本的に元本保証がなく、元本割れのリスクがあります。優先劣後制度が導入されているファンドも、劣後出資者の出資分を超えた損失が生じた場合には、元本割れが生じます。
元本割れリスクを軽減するには、劣後出資者の出資割合が高いファンドを選ぶほか、信頼性の高い運営事業者であるか、これまでの運用実績などを確認することが大切です。
不動産クラウドファンディングは、契約から8日間のクーリングオフ期間を除くと、原則として途中解約できないファンドが中心です。
不動産クラウドファンディングへ投資を決める前に、メリットだけではなく、リスクも理解しておくことが大切です。また、投資するファンドの選択にあたっては、運営事業者や物件情報、入居率などをしっかりと確認しておきます。
不動産クラウドファンディングへの投資資金は運用期間中は引き出せないことを前提に、余裕を持った資金計画を立てましょう。
不動産クラウドファンディングはメリットやリスク、他の不動産投資商品との違いを踏まえると、次に挙げるような人におすすめです。
【不動産クラウドファンディングがおすすめな人】
不動産クラウドファンディングは不動産投資を始めたい人の中でも、少額から始めたい投資初心者の人や運用の手間を省きたい人などに向いています。また、投資対象の不動産を選べることも、不動産投資ファンディングが選ばれる理由の一つです。不動産クラウドファンディングがおすすめな人について、3つの点から紹介していきます。
不動産クラウドファンディングは1口1万円から投資できるファンドもあるため、少額から不動産投資を始めたい人におすすめです。
投資初心者がいきなり多額の資金を投資に使うのはリスクの高い行為です。不動産クラウドファンディングは投資に慣れていない人にも向いた投資手法です。少額の投資から始めて、慣れてきたら別のファンドにかけて投資額を増やしていくといったこともできます。
現物不動産投資とは異なり、不動産クラウドファンディングは投資するファンドを決めて購入手続きを行った後は、投資家は特に何もすることがなく、運用の手間と時間を省きたい人にも向いています。
J-REITのように価格変動をチェックして売却益を狙ったり、不動産市場が冷え込んだ局面では損切を検討したりするといった必要もありません。
不動産クラウドファンディングは1つの物件に対してファンドが組成されるため、投資対象の不動産を選びたい人に向いています。不動産クラウドファンディングなら、物件情報などをもとに自分なりの投資方針で投資先を選択できます。
J-REITは複数の不動産に対して投資を行うため、分散投資の効果がある一方、特定の不動産に投資できる商品ではありません。
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不動産クラウドファンディングは、インターネット上で広く投資家を募り、不動産の購入・運用を行い、収益の一部を分配する仕組みです。1口1万円程度の少額から出資できることや、1つの投資対象の物件ごとにファンドが組成されるため、投資先を選べること、あるいは運用や管理の手間がかからないことなどが特徴です。他の不動産投資の手法との違いやリスクをよく理解したうえで、不動産クラウドファンディングへの投資を検討しましょう。
