不動産投資で駐車場を選ぶメリット｜デメリットや失敗しないためのポイントも解説

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不動産投資といえば、マンションやアパート経営を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、近年「駐車場投資」も注目を集めています。なぜなら「低コストで始められる」「狭い土地でも活用できる」といったメリットがあるからです。

本記事では、駐車場投資の基礎知識からメリット・デメリット、失敗を防ぐためのポイントまでをわかりやすく解説します。駐車場投資を検討するうえで欠かせない2つの利回りについても解説し、実際の数値を用いた計算事例を紹介します。

不動産投資初心者の方や遊休地を活用したい方は、ぜひ最後まで読んで駐車場投資で収益を上げるために必要な知識と考え方を身につけてください。

不動産投資のひとつ「駐車場投資」とは

駐車場投資とは、所有する土地や購入した土地を駐車場として運用し、賃料収入を得る投資方法です。主に「月極駐車場」や「コインパーキング」として運用され、不動産投資の中でも手軽に始められる点が特徴です。

近年、他の不動産投資と比較して初期費用が低い、維持管理のシンプルさなどから駐車場投資が注目されています。また、狭小地や変形地などのようにマンション経営では活用が難しい土地であっても収益化できる点も魅力です。さらに災害リスクが低く、比較的安定した収益を見込めるため、初心者にも適した投資方法として支持されています。

これらの特長から、土地を有効活用したい方や、リスクを抑えて安定収益を目指したい投資家にとって、駐車場投資は魅力的な選択肢となっています。

駐車場投資の種類

駐車場投資には、「月極駐車場投資」と「コインパーキング投資」の2つの種類があります。それぞれ運用方法や特徴、適したエリアが異なるため、土地や投資目的に応じた選択が必要です。

この章では、それぞれの特徴を解説します。

月極駐車場投資

月極駐車場投資は、駐車スペースを1ヶ月単位で貸し出し、利用者から定額の賃料収入を得る方法です。安定した収益が見込めるため、初心者にも向いています。初期費用や維持費が抑えられ、管理がシンプルである点が特徴として挙げられます。

この投資方法は、住宅街やオフィス街、地方都市など、自動車の保有率が高いエリアで特に適しています。また、周辺に競合が少ない場合は、より安定した収益が期待できるでしょう。

コインパーキング投資

コインパーキング投資とは、駐車スペースを時間単位で貸し出して、利用者ごとに料金を得る方法です。自動精算機やセンサーの設置が必要なので、初期投資は高めですが、繁華街や観光地、駅周辺など、短時間利用が多いエリアでは高収益を狙えます。

ただし、利用状況に応じて収益が変動するリスクがあるため、エリア選定が成功のカギを握ります。競合駐車場の有無や交通量の多さも重要なポイントとなるでしょう。

駐車場投資の利回りを計算する方法を解説【表面・実質】

どれだけ収益が見込めるのかを数値で把握できれば、投資判断の精度が高まります。駐車場投資には、表面利回りと実質利回りの2つの指標があります。ここでは、利回りの意味や計算方法、具体的なシミュレーションを解説します。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、土地に対してどれくらいの収益が期待できるかを大まかに把握するための指標です。「グロス利回り」とも呼ばれ、経費などのコストを含まずに年間収入を土地価格で割って計算します。計算式は、以下のとおりです。

たとえば、10台分の月極駐車場で1台あたりの月額利用料が10,000円の場合、年間収入は以下のように計算できます。

土地の取得価格が1,000万円の場合、表面利回りは以下のとおりです。

あくまでも満車が続いた場合の理想的な収益であり、初期費用や空車リスクを考慮していないため、実際の収益とは異なる場合があります。ただし、複数の投資対象の収益を大まかに比較する際には非常に便利です。

実質利回りの計算方法

実質利回りは、駐車場投資によって実際に得られる利益を把握するための指標です。年間収入から経費を差し引き、初期費用を含む「総投資額に対してどれだけの収益があるか」を示します。計算式は、以下のとおりです。

たとえば、10台分の月極駐車場で1台あたりの月額利用料が10,000円の場合、年間収入は120万円です。ランニングコストを年間100万円とし、土地の取得価格が1,000万円で初期費用が250万円の場合、以下のように計算できます。

計算式で使用する初期費用には、整地や舗装などの工事費用が含まれます。ランニングコストは、管理委託料や設備の維持費などが該当します。毎年発生する支出は、利回りの計算には欠かせません。

初期投資や維持費が高くなるほど、実質利回りは低下します。実質利回りは、表面利回りよりも現実的な収益性を判断するのに適しています。

2つの駐車場投資による利回りの違い

月極駐車場とコインパーキングの2つの不動産投資では、それぞれで利回りの傾向が異なります。以下の前提条件をもとに、利回りの違いを具体的に見ていきましょう。

表面利回りは、以下の計算式のとおりです。

月極駐車場：15×12,000×12÷1,500万円×100=14.4％
コインパーキング：300×24×10×0.2×365÷1,500万円×100=35.0％

続いて、実質利回りを計算します。

月極駐車場：（15×12,000×12×0.9-120万円）÷（1,500万円+250万円）×100=4.25％
コインパーキング：（300×24×10×0.2×365-180万円）÷（1,500万円+250万円）×100=19.74％

表面利回りと実質利回りは、おおむね以下の表の数字が目安と言われています。

初期費用が少なく、安定収入を求めるなら月極駐車場がおすすめです。一方で、高リターンを狙う投資なら、コインパーキングが良いでしょう。どちらも事前にシミュレーションして、慎重に判断することが重要です。

駐車場投資の8つのメリット

駐車場投資は、不動産投資の中でも手軽に始められる選択肢として注目されています。その中でも特に重要な4つのメリットを詳しく解説します。

少ない初期費用で始められる

駐車場投資の大きな魅力は、初期費用が少なく済むことです。月極駐車場の場合、整地や区画線を引くなど簡単な整備だけで運用が可能であり、初期費用は数十万円程度で済むケースが多く見られます。

一方で、コインパーキングの場合は自動精算機やセンサーなどの設備が必要となるため、数百万円程度の初期投資が必要ですが、それでも他の不動産投資と比べればコストを抑えられるのが特徴です。すでに土地を所有している場合は、整地費用程度で済むため、ほとんど初期投資をかけずに運用を始めることも可能です。

狭小地や変形地でも行える

建物の建設には不向きな狭小地や変形地でも駐車場として活用できる点も、駐車場投資の魅力です。狭小地とは、面積が小さく建物が建てられない土地を指し、変形地は土地の形状が不規則で効率的な建設が難しいです。

駐車場の場合、区画を柔軟に設定できるため、こうした土地の特性をそのまま活かしつつ運用できます。他の用途では収益化が難しい土地を有効活用できるため、投資家にとって大きなメリットとなります。

短期間で始められる

駐車場投資は、事業開始までの準備期間が短いことも特徴です。月極駐車場であれば、整地や区画線の整備だけで済むため、数週間～1ヶ月程度で運用を始めることができます。

コインパーキングの場合は、設備設置が必要なものの、それでも1～2ヶ月程度で事業をスタートすることが可能です。土地の整備や設備の準備期間が短いため、早期に収益化を目指したい方に非常に適した投資手法と言えるでしょう。

災害リスクが低い

他の不動産投資と比較して、災害リスクが低い点も駐車場投資の大きな利点です。マンションやアパートの経営では、地震や台風、火災などによる建物被害のリスクが大きく、それに伴う修繕費や保険料の負担も発生します。

一方、駐車場は建物を伴わないため、こうした災害リスクを大幅に軽減できます。災害後の復旧も簡単なので、収益の安定性を確保しやすいという点が投資家にとって魅力的です。

管理に手間がかからない

駐車場投資は、日常的な管理業務が少なく手間をかけずに運用できます。主な管理作業は、以下のとおりです。

• 定期巡回
• 敷地内の清掃
• 設備の点検

特別な知識や技術は必要なく、時間もあまりかかりません。自分で管理を行うことが難しい場合は、作業のほとんどを委託できます。たとえば、精算機やロック板などの設備に不具合が生じた場合、委託した管理会社が修理対応を行うことが一般的です。

また、防犯カメラやセンサーを設置すれば遠隔で状況を確認でき、トラブルの防止や早期発見につながります。発生するトラブルの多くは機械や設備に関するものであり、対応範囲が明確なため、精神的な負担も抑えられます。

駐車場投資は、管理面でオーナーの負担が少なく時間や労力をかけずに運用ができるため、多忙な方や初心者にとっても取り組みやすいです。

撤退する際もすぐにやめられる

万が一駐車場事業を中止したい場合でも、比較的短期間で撤退できます。たとえば、月極駐車場の場合、利用者に対して1ヶ月前を目安に解約通知を行えば契約を終了できます。収益が悪くなっても撤退しやすく、土地の売却や別の用途への転用もスムーズです。

駐車場は基本的に建物を伴わないため、更地に戻す際の撤去作業や費用が抑えられます。整地や簡易設備の撤去だけで済むケースが多く、大規模な解体工事を行う必要はありません。

ただし立体式の駐車場の場合、構造によっては建物とみなされます。建物と判断されるとマンションやアパートと同じく借地借家法が適用され、貸主から一方的に契約を解除することは原則できないため、撤退に時間がかかる可能性があります。立体式駐車場の場合は、事前に借地借家法が適用される構造であるかどうかを確認しておきましょう。

利用者を確保しやすく安定した収入が期待できる

駐車場投資は、安定した収益を見込める運用方法として注目されています。公共施設の周辺では日常的に駐車ニーズが高く、コインパーキングの需要が安定しています。特に都市部や駅の近い場所であれば、高い稼働率が維持されやすいです。

一方、商業施設やマンション周辺では月極駐車場として長期契約が期待できます。従業員や近隣住民向けにニーズが高く、一度契約すれば入れ替えが少なく継続的な収入になりやすいでしょう。

駐車場投資は、土地の特性に合わせて月極駐車場とコインパーキングを選択できます。利用者の確保がしやすい形式を選べば、需要に応じて収益性が高く長期的に安定した収入源となります。

収益構造がシンプルで経営計画が立てやすい

駐車場投資は、収益構造がわかりやすく経営計画を立てやすいです。たとえば、普通車1台あたりの必要面積は4～4.5坪と言われ、土地の面積から確保できる駐車台数は比較的簡単に算出できます。駐車可能台数から料金と稼働率を計算すれば、年間の収入は簡単な計算式で見積もれます。

また支出も予測しやすく、主なものは以下のとおりです。

• 固定資産税
• 管理委託費
• 清掃費
• 設備メンテナンス費

毎月決まった費用で、大きく変動することはあまりありません。駐車場投資は収入と支出の見通しが立てやすいため、投資判断や事業計画が比較的簡単に数字をもとに判断できます。そのため、初心者でも無理のない運用を始めやすいと言えます。

駐車場投資は儲からない？主な5つのデメリット

駐車場投資には多くのメリットがある一方、課題やリスクも無視できません。ここでは、駐車場投資における5つの主要なデメリットを詳しく解説します。

宅地に比べて固定資産税の負担が高い

駐車場投資では、賃貸住宅と比較して固定資産税や都市計画税の負担が増えることがあります。これは、住宅用地に適用される「固定資産税の軽減措置」が駐車場には適用されないためです。具体的には、住宅用地の場合は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に軽減される仕組みがありますが、駐車場として運用する土地はこの優遇措置を受けられません。

その結果、同じ面積でも駐車場の税金負担は住宅と比べて高くなり、収益に影響を与える可能性があります。この点を考慮して、事前に税金負担を計算しておくことが重要です。

減価償却がなく税制優遇が少ない

土地は建物のように劣化せず、時間の経過によって価値が下がらないため、減価償却の対象になりません。アパートやマンションは、建物の取得費用を耐用年数に応じて分割した経費を計上し、て課税所得を減らせます。しかし、更地の駐車場は減価償却できず、費用計上できません。

また、相続税の面でも不利な点があります。建物付きの土地は、小規模宅地の特例が適用できれば、評価額を下げて節税につながります。しかし、建物がない駐車場用地は特例の対象外であり評価額を下げられません。そのため、相続税の負担が重く感じる可能性があります。 精算機や防犯カメラなど一部の設備については、減価償却が認められることもありますが、金額が小さく節税対策としては効果が少ないです。駐車場投資は収益目的には適していても、税制上の優遇を重視する人には向かないことを理解しておきましょう。

マンション経営よりも収益性が低い

駐車場投資は、マンション経営と比べて収益性が低い傾向があります。マンション経営では家賃収入が高いため、安定した収益が見込めます。一方で、駐車場は1台あたりの賃料が低く、全体の収益の規模も限定的です。このため、高リターンを求める投資家にとっては不満に感じられることがあるかもしれません。

ただし、駐車場投資は「ローリスク・ローリターン」の特性があります。建物の修繕や空室のリスクが少なく、管理の手間も小さいため、安定性を重視する投資家に適した選択肢となるでしょう。

近くに競合の駐車場ができる可能性がある

駐車場投資は初期費用が少なく始めやすいことから、新たな競合が出現しやすい点もデメリットの一つです。同じエリアに競合の駐車場が増えると、供給過多による価格競争が発生し、収益が圧迫される可能性があります。

特に、競合が大幅に賃料を下げた場合には、収益を確保するために自らも値下げを余儀なくされることがあります。これを防ぐためには、事前の市場調査が重要です。需要が安定しているエリアを選択するとともに、周辺の競合状況を慎重に見極めることが成功のカギとなります。

駐車場特有のリスクがある

マンションやアパートなどの不動産投資とは異なり、駐車場ならではのリスクが存在します。建物がないため構造的な修繕リスクはありませんが、利用者のマナーや場内でのトラブルに起因するリスクが多く、主な例は以下のとおりです。

• 無断駐車
• 不正駐車
• 料金滞納
• 場内の事故・盗難
• 騒音の苦情

特に無断駐車や不正駐車の被害が多く、契約者以外が勝手に車を止めてしまうので解決までに時間がかかることがあります。場内での事故や車上荒らしは、管理者に法的責任が問われることは稀ですが、対応や処理に時間を取られます。

リスクを軽減するためには、センサー付き照明の設置や防犯カメラによる監視体制の強化が有効です。しかし、初期投資や管理コストが増えて収益性が下がり、利回りに影響が出る可能性があります。どこまで対応するかを事前に考え、収益性と安全性の両面から適切な設備投資や管理体制を整えることが求められます。

駐車場投資で失敗しない5つのポイント

駐車場投資を成功させるためには、事前の準備と適切な管理が不可欠です。ここでは失敗を防ぐための5つの重要なポイントを解説します。

市場調査を行ったうえで土地を選ぶ

駐車場投資を成功させるには、適切な市場調査を行い、その結果に基づいて土地を選ぶ必要があります。周辺地域の駐車場需要や競合状況、利用者層（ターゲット）の特性を把握することで、空車リスクを抑えることが可能です。

市場調査を怠った場合、需要が少ないエリアを選んでしまい、利用者が集まらず収益が低下するリスクがあります。また、競合が多いエリアでは価格競争に巻き込まれ、想定よりも収益が減少することがあります。事前調査を徹底することで、適切な土地選びが可能になります。

適切に賃料を設定する

賃料設定は、駐車場投資の収益性を左右する重要な要素です。賃料を高く設定しすぎると利用者が集まりにくくなり、空車が増える可能性があります。一方、賃料を低く設定しすぎると収益性が悪化し、初期投資回収に時間がかかるリスクがあります。

適切な賃料を設定するためには、近隣の駐車場の料金相場を調査し、競合との差別化を意識することが大切です。また、駐車場の立地や設備による付加価値を考慮し、利用者にとって納得感のある価格帯を設定しましょう。

自分に合った管理方法を選ぶ

駐車場の運用を成功させるには、自分に合った管理方法を選ぶことが重要です。以下の表に主な管理方法のメリットとデメリットを整理しました。

自主管理方式は管理費を抑えたい方に適しており、管理委託方式は業務負担を軽減したい方に向いています。一括借り上げ方式は、リスクを避けたい方や安定収益を重視する方におすすめです。それぞれの特徴を理解し、自分に合った方法を選択しましょう。

競合ができやすいので収益シミュレーションは慎重に行う

駐車場投資は、少ない初期費用で始められるので参入ハードルが低く、同じエリアに競合が増えやすいです。集合住宅や公共施設が近い立地の良い場所では、競合が増えて供給過多となり稼働率が低下し、料金の値下げを迫られる可能性があります。

収益が想定より大きく落ち込み赤字になるリスクがあるため、事前の収益シミュレーションは欠かせません。シミュレーションを行う際には、以下のポイントを確認しておくと安心です。

• 周辺の駐車料金の相場
• 既存の競合施設の稼働率
• 地域の交通量や利用者層
• 将来的な開発計画や再開発の有無

実際には想定よりも利用が少ないケースがあるため、稼働率を想定よりやや低めに見積もり現実的なシミュレーションを心がけましょう。競合が増えてきたら、シミュレーションを見直すことも効果的です。安定した収益を得るためには、競合の存在を前提にした現実的な経営計画を立てることが重要です。

信頼できる管理会社を見つける

駐車場投資では、土地の選定から契約、運営管理まで幅広い業務が発生します。すべてを一人でこなすのは負担が大きく、対応ミスが収益に直結する可能性があるため、信頼できる管理会社が必要です。

管理会社と連携することで、立地調査や賃料設定、収益シミュレーションなどの的確なアドバイスやサポートが受けられます。初めての投資では、経験豊富な管理会社の知見を活用することで、失敗のリスクを抑えられます。

管理会社を選ぶ際は、以下のようなポイントを事前に確認しましょう。

• 対応の丁寧さや提案力
• 過去の運営実績
• 利用者の口コミや評価
• 他に管理している駐車場の状態
• 契約条件や費用の明確さ

実際の対応力や管理体制を知るには、他の管理物件を見学させてもらうことが有効です。清掃状況や設備管理の様子から、管理会社の業務レベルが判断できます。

適切な管理会社を選べば、トラブル対応や日常の業務負担を大幅に軽減できるだけでなく、集客の最適化にもつながります。

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まとめ

駐車場投資は初期費用の少なさ、狭小地でも運用可能な柔軟性、短期間で開始できる手軽さなどが魅力の不動産投資の一つの手段です。一方で、税負担が増えることや収益性の限界、競合リスクといった課題もあります。

成功するには、事前の市場調査を徹底して、需要が見込める土地を選ぶことが重要です。また、適切な賃料設定や、自主管理・管理委託・一括借り上げなど自分に合った管理方法を選ぶことで、リスクを抑えた運用が可能になります。

駐車場投資は、リスクを抑えつつ安定的な収益を目指したい投資初心者や、手持ちの土地を活用したい方などに特に向いています。本記事を参考に、駐車場投資を成功させるための計画を立ててみてください。

FAQ

Q1. 駐車場投資で収益性の高い「立地」とは、どのような場所ですか？

A.
駐車場投資では、立地が収益に大きく影響します。高い稼働率を維持するためには、次のようなエリアを選ぶのがポイントです。

• 駅や繁華街の近く：短時間利用が多く、コインパーキング向き
• 住宅街・マンション周辺：長期契約の月極駐車場に需要あり
• オフィス街・工場地帯：通勤需要を狙った月極運用に適しています

また、競合の駐車場が少ないかどうかや、近隣の料金相場とのバランスも重要なチェックポイントです。立地選定には、必ず現地調査を行いましょう。

Q2. 駐車場投資を法人で行うと、どんなメリット・デメリットがありますか？

A.
駐車場投資は法人化によって、税務や事業承継の面で有利になることがあります。

メリット：

• 所得分散や経費計上による節税効果
  
• 保険・年金制度を活用した社会保障の最適化
  
• 相続対策として法人資産化できる

デメリット：

• 設立費・管理コストの増加
• 赤字でも法人住民税が発生
• 融資審査が厳しくなることがある

投資規模が小さいうちは個人でスタートし、物件数や収益が増えてきた段階で法人化を検討するのが一般的です。

関連記事：不動産投資で法人化をするには？メリットやデメリットも解説

Q3. 駐車場投資の利回りを高める運用テクニックはありますか？

A.
利回りを最大化するためには、運用面でいくつかの工夫が可能です。

• 月極と時間貸しの併用（ハイブリッド型）
• 曜日・時間帯で料金を変えるダイナミックプライシング
• 照明や防犯カメラの段階的な設備投資でコスト管理
• EV充電器やバイク置き場などの付加サービス導入

特に、需要の変動に合わせた柔軟な運用がカギです。定期的な収益見直しと運用改善を行うことで、安定かつ高利回りな駐車場経営が可能になります。