投資用不動産とは、不動産投資を目的として所有する不動産で、マンションやアパートなどがあります。安定収入が期待でき、年金対策や生命保険代わりになるため、多くの投資家から注目を集めています。
しかし、デメリットや注意点をきちんと把握していないと、自分に合った投資なのか判断できない上に、適切なリスク対策を講じることができません。
そこで、本記事では、投資用不動産の種類や特徴についてわかりやすく解説します。また、投資初心者が押さえておきたい利回り相場や、注意点に関しても解説しています。
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投資用不動産とは、不動産投資を目的として所有する不動産のことです。投資に限定した仕様の不動産のことだけを指すものではありません。
投資用不動産の主な種類は、次のとおりです。
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ワンルームやファミリータイプなど、マンションの一室を所有し、賃貸に出して家賃収入を得ます。特にワンルームマンションは、投資用不動産の中でも比較的価格が安く不動産投資ローンも利用できるため、不動産投資初心者に人気があります。流動性が高く、売却しやすいのも特徴です。
マンションやアパート一棟をまるごと購入して、多数の部屋を賃貸に出し、家賃収入を得ます。ワンルームなどの区分マンションと比べて価格は高くなりますが、まとまった家賃収入を得ることができ、空室リスクの軽減にもつながるのが特徴です。
一戸建てを購入し、賃貸に出して家賃収入を得ます。立地は郊外であることが多いですが、主なターゲットはファミリー層となるため、一度入居が決まると長期の家賃収入が見込めるのが特徴です。
土地を整備して駐車場経営を行うこともできます。不動産投資の中では、比較的初期費用が安いのが特徴です。広い土地で稼働率が高ければ、まとまった収入を得られます。FCで始める場合は一定の手数料がかかります。
所有する土地を活用してコインランドリー経営もできます。建物と設備費がかかるため、初期費用は高くつきますが、無人で運用できるため手間がかかりません。利回りも比較的良いため、立地が良ければ長期にわたり安定収入が見込めます。
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投資用不動産の利益の種類は、キャピタルゲイン（Capital Gain）とインカムゲイン（Income Gain）の2種類があります。
キャピタルゲインは資産を売却して得る利益、インカムゲインは資産を運用して得る利益です。不動産投資を行う上で、それぞれの違いを理解しておくことは大切です。
ここでは、キャピタルゲインとインカムゲインについて理解を深めていきましょう。
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、所有するマンションやアパートなどを売却して得る利益（売却益）のことです。
例えば、3,000万円で購入した区分マンションを3,300万円で売却した場合は、300万円のキャピタルゲインが発生したことになります。キャピタルゲインを得るには「将来性のある投資用不動産をいかに安く購入できるか」が重要です。
将来的に価値が低い不動産だと、売却しても利益が出ない可能性があります。また、取得時の価格が高いと、将来的に価値が上昇してもキャピタルゲインが生じない可能性が高いので注意しましょう。
「都市部で立地が良い」など需要の高い不動産は、将来的に価値が上昇しやすいため、キャピタルゲインを狙う投資家から人気が高い傾向にあります。
インカムゲインとは、所有する投資用不動産を運用して得られる利益のことです。ワンルームマンションや一棟マンション経営であれば家賃収入がインカムゲインです。
例えば部屋数6室の一棟アパートを経営していて、一室の家賃が8万円で満室の場合、月のインカムゲインは48万円、年間で576万円となります。
キャピタルゲインは短期的にまとまった収益を得られますが、インカムゲインは長期的に収益を得られるのが特徴です。安定的にインカムゲインを得るには、「立地が良い」などの空室リスクが低い不動産を選ぶことが重要です。
不動産投資においては、キャピタルゲインよりもインカムゲインが主流となります。
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投資用不動産を購入するメリットは、次のとおりです。
メリットを知ることで、他の投資商品と具体的な比較ができ、自分に合っているか判断しやすくなります。
ここでは、投資用不動産を購入するメリットについて見ていきましょう。
投資用不動産を購入するメリットは、安定した収益を得られることです。例えば、マンションやアパート経営であれば、入居者がいれば、毎月家賃収入が入ってきます。入居後すぐ退去する方は少ないため、一定期間の収入が見込めます。
築年数が古くなるなどして家賃が下がることはありますが、短期間で急減することはほとんどありません。
株式投資やFXは、毎月の収支が大きく変動するので資金繰りの予測を立てるのは難しいです。不動産投資の場合は、近隣物件の相場や入居率を調査すれば、投資を始める前から収支状況を把握できるため資金繰りの予測も立てやすいと言えます。
このように、入居率や稼働率が高い投資用不動産を取得できれば、長期にわたり安定した収益を生み出せて資金繰りも立てやすいことから、多くの投資家に投資用不動産は注目されています。
インフレ対策になるのも、投資用不動産を購入するメリットです。インフレとは、物価が上がりお金の価値が下がることです。マンションやアパートなどの投資用不動産は、下記の理由からインフレに強いと言われています。
インフレになると、物価が上がり家賃も上昇しやすいため、不動産はインフレ対策になります。家賃が上昇すれば家賃収入が増えるため、物価上昇で増加したコストをカバーできます。
また、不動産は現物資産であるため、インフレになっても価値が下がりにくいのが特徴です。お金の価値が下がるため、ローン借入額が実質的に目減りするのも、不動産がインフレ対策になると言われる理由です。
さらに、デフレ時にも、不動産投資は損害を受けにくいと言われています。不景気だからといって、家賃が急減することは少ないためです。
このように、インフレ対策として投資用不動産は有効です。
「老後2,000万円問題」や「人生100年時代」などとも言われており、年金対策の重要性が増しています。国民年金や厚生年金だけでは、思うような老後生活を送れない可能性があります。
マンションやアパートなどの投資用不動産は、年金代わりになるのがメリットです。ローンを完済したあとは、家賃収入の多くの部分が利益として残ります。
公的年金+私的年金（家賃収入など）によって、家計に余裕が生まれ、老後生活がより充実したものになるでしょう。毎月数万円の収入が増えることで、孫との外食やプレゼントもより豪華なものにできます。
老後の年金対策として、投資用不動産を取得する方は多いです。
生命保険代わりになるのは、投資用不動産を購入するメリットです。不動産投資ローンを利用する際に、金融機関から団体信用生命保険への加入を求められる場合があります。
団体信用生命保険に加入すると、ローン契約者が死亡もしくは高度障害状態などに陥った場合に、ローン残額が保険金で支払われます。そのため、万が一のことが起きても、ローンのない投資用不動産を家族に残すことが可能です。
生命保険代わりになるため、現在加入している保険の見直しもできます。
ただし、団体信用生命保険に加入するとローン金利が上乗せされます（0.1〜0.3%程度 ※ローン商品で異なる）。また、ローン返済途中で「やっぱり解約したい」と、途中解約することはできない点には注意が必要です。
投資用不動産を購入するデメリットは、次のとおりです。
メリットだけでなくデメリットも把握しておくことが大切です。デメリットを知ることで、リスク対策を講じやすくなります。
ここでは、投資用不動産を購入するデメリットについて見ていきましょう。
投資用不動産を購入するデメリットは、老朽化で資産価値が下がることです。マンションやアパートなどの建物は、築年数が経ち老朽化が進むにつれて価値は下がる傾向にあります。
資産価値が下がると、売却時の価格が下がるだけでなく家賃収入も減少するため注意が必要です。資産価値の下落リスクを低減するためのポイントは、以下のとおりです。
都市部の駅近など、立地の良い物件は需要が高いため、資産価値下落リスクを低減できます。老朽化したとしても、一定の金額で売買や賃貸に出すことが可能です。
また、修繕・リフォームをして内装や設備を新しくすると価値の向上につながります。実績が豊富で信頼できる管理会社に委託すれば、質の高い維持管理ができるため、資産価値の下落リスクを低減可能です。
投資用不動産は、老朽化によって資産価値が下がるため対策を講じておくことが大切です。
管理コストがかかるのも、投資用不動産を購入するデメリットです。投資用不動産にかかる主な管理コストは、次のとおりです。
不動産投資の管理コストの目安は、家賃収入の2〜3割と言われています。
例えば、管理委託手数料の相場は家賃の5%です。家賃が10万円であれば、管理委託手数料は毎月5,000円程度かかります。また、固定資産税は「固定資産税評価額×標準税率（1.4%）」、都市計画税は「固定資産税評価額×標準税率（0.3%）」となります。※自治体によって異なる場合があります。
投資用不動産を取得・運用する場合は、管理コストを考慮した上で、キャッシュフローや資金計画を立てておくことが大切です。
投資用不動産を購入するデメリットは、すぐに買い手が見つかるとは限らないことです。
不動産は売買金額が高いため、売却できるまでに時間がかかる傾向にあります。売りに出して買い手が見つかるまでに、半年〜1年以上かかることも珍しくありません。流動性が低いため、余裕を持ったスケジュールで売りに出す必要があります。
希望のタイミングで売却するためのポイントは、次のとおりです。
すぐに買い手が見つかりにくいからこそ、早めに準備しましょう。
投資用不動産の利回りの相場は、次のとおりです。
| 物件の種類 | 利回りの相場 |
|---|---|
| ワンルームなどの区分マンション | 3%～5%程度 |
| マンション・アパート一棟 | 6%～8%程度 |
| 戸建て | 8%程度 |
上記は、新築の表面利回りです。表面利回りとは「年間の家賃収入÷物件購入価格×100」で算出したもので、ランニングコストは考慮されていません。また、物件や立地などで利回りは異なります。
利回りは収益性を示す指標の1つとなるため、利回りが高い物件を選びたくなるでしょう。利回りが高いことは良いことですが、利回りの高さ＝リスクの高さでもあるため注意が必要です。上記の通り、投資用不動産の種類によって得られるリターンの大きさは異なりますが、同様に「とらなければいけないリスク」も異なります。それぞれの特徴を理解した上で不動産投資を始めることをおすすめします。
投資用不動産を購入する際の注意点は、住宅ローンは利用できないことです。投資用不動産の購入時に利用できるのは事業用ローンであり、不動産投資ローンやアパートローンとも呼ばれています。
一般的に、事業用ローンは住宅ローンより借入金額が大きく、審査では個人の返済能力に加えて物件の収益性が見られます。ローンの返済原資は個人の収入と家賃収入です。
また、住宅ローンの金利は0.5%〜2.0%程度ですが、事業用ローンの金利は1.5%〜5.0%程度となります。マンションやアパートなどの投資用不動産を購入する場合は、事業用ローンでシミュレーションしましょう。
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本記事では、投資用不動産の特徴や利回り、注意点などについて解説しました。投資用不動産は安定収入が期待できて、年金対策や生命保険代わりになるのが魅力です。
ただし、管理コストや売却期間、住宅ローンは利用できないなどのデメリット・注意点には気をつけなくてはいけません。
投資用不動産に興味がある方は、早速、不動産会社に相談してみましょう。
