不動産投資のメリットは、金融機関から融資を受けることによって自分の持つ資金以上の大きな投資ができることにあります。その融資を受ける際に、金利について気になる方もいるのではないでしょうか。
金利は、不動産投資の収入や支出などにも大きく関わってきます。購入する投資物件やオーナー個人の資産や条件、金融機関によっても様々に変動しますので、理解を深めておくと損の少ない不動産投資を行うことができます。そこでこの記事では、不動産投資ローンの金利の知識についてご紹介します。
不動産投資ローンは、投資用の不動産物件に対する融資です。一般に、アパートマンションローンとも言われています。さまざまな金融機関が取り扱っており、「メガバンク・都市銀行」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」など金融機関により審査基準もそれぞれ異なります。
不動産投資ローンは、一般的に住宅ローンよりも審査基準が厳しくなるという傾向にあります。融資を受けたい方の職業や年収、保有資産や自己資金、その他に不動産資産があるかなどにより条件が変わります。以下では、金利の相場についてご説明します。
メガバンク・都市銀行とは、一般に三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3行を指します。これら3行の住宅ローンは、店頭から申し込む場合とWEBから申し込む場合で金利の年率が異なります。金利を抑えたい場合は、WEBからの申し込みがおすすめです。変動型で各銀行の住宅ローン金利を比較してみましょう。
三菱UFJ銀行金利……店頭「年率2.475％」WEB「年率0.525％」
みずほ銀行……店頭「年率2.475％」WEB「年率0.525％」
三井住友銀行……店頭「年率2.474％」WEB「年率0.475％」
※上記年率は2019年11月申し込みの場合です。
どこも年率は、ほとんど横並びです。ローンの金利はほかの地方銀行などと比べて安い傾向にあり、返済期間も長くしてもらいやすいといわれています。メガバンクは、全国に支店があるので便利ではありますが、融資の審査基準が厳しい特徴があります。上場企業勤務や高収入、十分な自己資金や不動産資産の有無などが、融資を受ける際に問われます。
地方銀行における金利は、融資を受ける銀行により異なります。横浜銀行やきらぼし銀行などを例に、変動型金利の年率を見てみましょう。
横浜銀行……店頭「年率2.475％」WEB「年率0.470％」
きらぼし銀行……店頭「年率2.475％」WEB「年率0.625％」
※上記年率は2019年11月申し込みの場合です。
地方銀行もWEBから申し込みするほうが、金利を抑えられる傾向にあります。ただし、融資に関する審査は各行で方針が異なるので、事前に確認しましょう。
信用金庫や信用組合は、地域の金融機関です。各信用金庫が営業できる地域は、信用金庫法により金融庁で定められているのが特徴です。信用金庫・信用組合の金利は店頭2.1％～2.9％ほどで、地方銀行とそれほど大きな差はありません。
また、融資を受けられる条件は、それぞれの信用金庫によって若干異なります。例をあげると不動産投資の融資に力を入れている西武信用金庫で融資を受けるためには、東京都とその近県の埼玉県、神奈川県で物件を購入する必要があります。
以下では、借入先ごとの特徴と金利相場を一覧表にしてご紹介します。
| 借入先 | メガバンク・都市銀行 | 地方銀行 | 信用金庫・信用組合 |
|---|---|---|---|
| 特徴 | ローンの金利は地方銀行などと比較すると安く返済期間も長く見てもらえるが、審査基準が厳しい。 | 不動産投資に積極的な銀行と、そうではない銀行に分かれる。融資条件も、各銀行により異なる。 | 金利は地方銀行と大差ないが、融資を受けられるエリアが限定されている。 |
| 金利相場 | 1％前後 | 1％半ば〜4％半ば | 2.1％〜2.9％ |
上述したとおり、ローンの評価方法や審査基準は金融機関により異なります。「自分に合った銀行を選びたいけれど、どのように情報を探せばいいのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。
そのような場合には、融資に強い不動産投資会社を選ぶのがおすすめです。融資の実績が豊富な会社は金融機関と提携しており、提携先の金融機関との関係が強かったりする傾向にあります。そのため、低金利で不動産投資ローンを組むことも可能です。会社によっては、無料の相談窓口を持っているケースもあります。
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ここまで借入先ごとの特徴や金利相場についてみてきましたが、不動産投資ローンの金利を左右するのは他にもさまざまな要因があります。
金融機関は不動産投資ローンの融資をする際に、購入希望者の「与信」を査定します。与信とは何か、どのようなことを審査の基準や条件としているのかも、押さえておきましょう。
与信の査定では、借入れをきちんと返済できるかどうかの信用を見ます。個人の信用が融資額にも反映されてきますが、その際に大切なのは借主の属性です。属性とは「融資を申し込む人の経済的・社会的背景」です。その内容によって、与信の評価が決まります。
融資審査で見られるのは、借主の属性だけではありません。購入する物件の質や収益性も問われます。投資用不動産ローンは家賃収入が返済の原資になりますので、購入する対象となる不動産の収益力も重要になるのです。
1.5～2%前後の低い金利で融資を受けやすいのは、一般的にアパートではなく、マンションだといわれています。主に、以下のような理由があります。
・一般的にマンションのほうが駅から近いなど立地条件がいいこと
・賃料が安定していること
・マンションは中古市場でも売買が活発なこと
とりわけRC構造のマンションは法定耐用年数が長く、長期間にわたり資産価値を持つため、木造のアパートよりも融資が受けやすい特徴があります。
不動産投資のための融資で見られる属性には、「年齢」「収入」「居住状況」「家族構成」「金融資産」などがあります。「収入」で問われるのは勤務先や勤続年数、年収です。「家族構成」は、家族の人数によって生活費も異なるため判断材料に必要とされます。
「金融資産」によっても、融資限度額は変わります。ローンの返済が滞った時に、金融資産で返済できるかどうかといった部分が評価されるためです。
不動産投資会社の中には、開発、販売、そして管理まですべて一貫で行っているところもあります。このような業者は、安定した家賃を得られる物件づくりや管理体制を心がけています。
融資する側は、家賃収入がローンの返済の原資になることを理解しているため、しっかりした不動産に高い担保価値をつける傾向があります。「融資で何に投資するのか」も融資の審査基準になりますので、よい条件になるよう業者選びも重要になります。
また、開発・販売・管理を一貫して行う業者は、幅広いノウハウや柔軟なサービスを提供してくれます。投資のプランニングも個別にしてくれますので、不動産投資の初心者の方におすすめです。金利について学びたい方や情報収集をしたい方は、足を運んでみるとよいでしょう。
投資用不動産を購入する際に、借入限度額には明確な基準はありません。一般的なサラリーマンの場合、年収の10倍程度ともいわれています。ただし、勤務する会社の状況や借主の資産などによっても変わってきます。以下では借入限度額について見ていきましょう。
金融機関による融資額は、一般的なサラリーマンであれば年収の7倍～10倍程度といわれ ています。ただし、借主の経済力や申し込む物件などによって、年収に対する融資額の倍率は大きく変動します。場合によっては、年収の15倍～20倍程度まで借り入れできることもあります。
変動金利の場合は2％台で、返済期間は10年～35年でローンを組むことができるでしょう。また固定金利の場合ならば2%～5%で、最大45年の返済期間を設けている銀行もあります。ただし、サラリーマンは毎月の給料が返済の原資となりますので、生活資金と借りる金額、返済期間をしっかりシミュレーションしてから借りるようにしましょう。
国税庁が発表したデータによると、2017年の30代男性サラリーマンの平均年収は400万円強です。たとえば年収400万円の場合、融資限度額はどれほどになるのでしょうか。一般的には7倍～10倍と言われていますので、単純に10倍で計算してみると、融資限度額は最高で4,000万円ほどになります。
ただし、借主が現在どのような会社に勤めているのか、また資産があるかどうかなどによっても融資額は変わりますので注意が必要です。
融資に関する最新情報を得るためには、不動産投資会社に問い合わせてみましょう。個別相談を無料で行ってくれるところもありますので、活用することがとても有効です。
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個別相談では、自分がどれくらいの金利でどれくらいまで融資を受けられるのか、またどのような物件が売りに出ているのかなども知ることができます。また、ローンを組む際の「頭金」の金額なども、不動産投資会社の提案によっては少額から始められる場合もあります。
不動産投資の融資を受ける場合、収入が安定しているかどうかを審査されます。そのため、自分で事業を経営している人よりもサラリーマンのほうが金融機関の対応が柔軟です。
しかし、サラリーマンでもリストラや給料カットなどのリスクはあります。不動産投資ローンの利息は「複利計算」なので、融資期間を長く設定すると想定以上の返済額になる場合もあります。金利によってどのくらい返済額に差が出るのか、シミュレーションしてみましょう。
まずは、一般的なサラリーマンが不動産投資する際に無理なく購入できる金額で試算をしてみます。たとえば、800万円のマンションを自己資金300万円と融資500万円で買うと想定しましょう。
金利と元本を均等に返済していくとして、固定金利1.8%で500万円を20年間で返済するには、月の返済額は24,823円必要です。20年の合計返済額は、5,957,520円支払うことになるので、20年の融資だと957,584円が利息になります。
次に1,500万円のマンションを、自己資金500万円と融資1,000万円で購入した場合をシミュレーションします。こちらも上記の例に合わせて、元利均等で返済していくとしましょう。ただし、今回は固定金利3.15%と高い設定です。
固定金利3.15%で1,000万円を30年間で返済すると、月の返済額は42,973円になります。そして30年の合計返済額は、15,470,280円です。30年3.15%の金利で融資を受けると、500万円以上の利息を払うことになります。
仮に返済額を上の例と同じ20年にすると、返済合計額は1,349万1,120円と利息が少なくなります。ただし、10年返済期間を短くしたため、月の返済額は5万6,213円と月々の負担が上がります。
不動産投資のローンは、複利計算のため返済期間が長いと元本の減りが遅く、利息が膨れていきます。月の負担と利息を減らすためには、金利が低い金融機関を選び、早く返済することがポイントです。
不動産投資ローンの融資を受ける際に決めておかなければならないのが、固定金利と変動金利のどちらにするかです。固定金利にも変動金利にも、それぞれメリットとデメリットがあります。メリットとデメリットを押さえて、どちらが自分に適しているのか選ぶ際の基準にしましょう。
固定金利はその名の通り、ローンの返済期間を通して金利が変わらず固定されているものです。対して、変動金利とは基準金利の変動によって、不動産投資ローンの金利が変動し返済額が見直されるものです。
変動金利は、固定金利よりも金利が低く設定されることが多く、不動産投資で融資を受ける際はこちらを選ぶ方が大半です。変動金利型には「金利が低いときに借りれば、支払う利息が少なくて済む」というメリットがあります。期間の短いローンならば安い金利のまま完済できるため、結果的に全体の返済額が少なく済みます。
変動金利のデメリットは、金利が固定されていないために、金利上昇による返済額が上がるリスクがあることです。返済者保護の規則があるとはいえ、金利が長期期間上昇すると固定金利よりも金利が高くなることもあります。
不動産投資では、本来の金利が低く設定されている変動金利を選ぶ方が多いのが現状です。多くの金融機関では年に2回の金利見直しがありますが、返済額そのものは5年間変わらないのが一般的です。そのため、現時点で変動金利を選んだとしても大きなリスクを生む可能性は少ないといえます。
金融機関の融資を受けて行う不動産投資では、ローン年数や借入金利によって月々の返済額が変わるためローンの組み方がとても大切です。しかし、金利の相場というのは非常に複雑であり、投資家や選んだ物件によっても変わります。
ローンを組む際に損をしないためにも、投資を行う前には不動産投資に詳しいパートナーを作りましょう。金利やローンについてわからないことがあれば積極的に相談することで、不動産投資で失敗する危険性を減らすことができます。
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金利の知識を覚えておくことは、不動産投資を成功させるために大切です。金利は都市銀行や地方銀行、信用金庫で異なるため、比較しつつ自分に合ったものを選びましょう。不動産投資会社によっては金融機関と提携している場合もあるため、そのような会社を選ぶこともひとつの方法です。
不動産投資で融資を受けるためには、「返済できる資産があるのか」「継続して返済できる職業についているのか」といった経済面が審査されます。審査基準も金融機関によって異なるため、自分に適している金融機関を選びましょう。
不動産投資を成功させるためには、不動産投資の実績のあるパートナーを作って相談することが近道です。トーシンパートナーズには不動産投資の専門家が多数在籍しているため、ローンや金利について不明な点があればしっかりとお答えできます。ぜひご相談ください。
