不動産投資を「初期費用なし」で始める3つの方法を解説｜必要資金の目安や内訳も紹介

不動産投資とは、適切な方法で運用すると将来的に大きな収益化が期待できる資産運用の1つです。しかし「まとまった資金がないから始められない」「初期費用が高額で手が出せない」と、諦めている方も多いのではないでしょうか。

実は、不動産投資は初期費用なしでも始めることが可能です。実際に諸費用と頭金合わせて10万円ほどで始めているケースも多く、フルローンや諸費用ローンなどの融資制度を活用すれば、手元資金をなしにしたり最小限に抑えたりして投資をスタートできます。ただし、初期費用なしで始める場合には、融資審査が厳しくなることや月々の返済負担が増加するなど、事前に把握しておくべき注意点があります。

そこでこの記事では、不動産投資を初期費用なしで始める具体的な方法と、そのメリット・デメリットについて詳しく解説します。また、初期費用を抑える際の注意点や、自己資金の効率的な調達方法についてもご紹介します。

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不動産投資を初期費用なしで始める3つの方法

「どうしても資金が用意できない」という場合、物件の購入価格全額を借り入れする「フルローン・諸費用ローン」の利用を含めた、以下3つの選択肢によって初期費用なしでの投資を実現できます。

• フルローン・諸費用ローン
• 不動産投資クラウドファンディング
• 共同担保

それぞれ詳しく解説します。

フルローン・諸費用ローン

フルローンとは、物件購入価格の全額を融資で賄う方法で、頭金0円での不動産投資が可能です。通常は物件価格の10～20％の頭金が必要ですが、フルローンなら諸費用のみの準備で投資を始められます。

さらに諸費用ローンを併用すれば、仲介手数料や登記費用なども融資に含められるため、初期費用なしが実現できます。資金の用意が必要ないという点は魅力的ですが、安易に借入額を増やすと、その後に経済的負担が増幅するかもしれません。

借入額が大きくなるため、審査基準が厳しくなるだけではなく上乗せされる金利も高額になる傾向にあります。また諸費用ローンは、一般的なローンやフルローンに比べて以下のような厳しい条件を設けているケースが多いです。

• 給与所得など、本業で十分な収入を得ている
• これまでに不動産投資の経験がある
• 車や自宅など、ほかのローン契約がない

具体的な条件は契約先によって異なりますが、不動産投資が初めての方は承認されない可能性があります。安定した収入と借入状況も重要な基準となるため、ある程度資金を用意してから投資したほうが賢明でしょう。

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングは、1万円程度の少額から不動産投資に参加できる新しい投資手法です。複数の投資家が資金を出し合い、不動産投資の専門知識を持つ運営会社が厳選した物件を共同で購入・運用し、得られた利益を投資額に応じて分配する仕組みとなっています。

従来の不動産投資では数百万円の初期費用が必要なケースも多いですが、クラウドファンディングなら手軽に始められます。また物件選定や管理業務はすべて運営会社が行うため、投資初心者でも参加しやすいのが特徴です。

ただし、元本割れのリスクや途中解約ができない場合が多く、運営会社の倒産リスクも考慮する必要があります。個人で物件を所有する場合と比べて収益性は限定的になりがちですが、少額から不動産投資を体験したい方に適した投資手法といえるでしょう。不動産クラウドファンディングに関しては、以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご覧ください。

【関連記事】不動産クラウドファンディングとは？仕組みと他の不動産投資との違いを解説！

共同担保

共同担保とは、購入予定の投資物件だけでなく、自宅や実家などの既存不動産も一緒に担保に設定する方法です。担保価値の合計が高くなることで、金融機関からより多くの融資を受けやすくなり、結果として初期費用を大幅に抑えることが可能になります。

特に住宅ローンの返済が進んでいる自宅がある場合、その担保余力を活用することで投資物件の購入資金を全額融資で賄えるケースもあります。会社員であれば安定収入と合わせて、より有利な融資条件を引き出すことも可能です。

ただし、投資が失敗した場合には自宅を失うリスクもあるため、慎重な判断が必要です。共同担保を検討する際は、必ず専門家に相談し、リスクを十分に理解した上で進めることをおすすめします。

不動産投資に必要な初期費用の目安

不動産投資を行う際に最低限必要となる資金額は、投資家の経済状況や投資する不動産によって異なります。明確な金額を提示できるものではないため、あくまでも一般的な目安として認識しておきましょう。ここでは、一般的な目安に加え、一室を購入する区分マンション投資・建物一棟を購入する一棟不動産投資の2パターンを解説します。

一般的な目安は物件価格の15〜30%

不動産投資を始める際に必要な自己資金は、一般的に物件価格の15〜30%が目安とされています。自己資金とは、不動産購入時に現金で用意する必要がある資金の総額を指し、主に「頭金」と「諸費用」で構成されています。

頭金は物件価格の一部を現金で支払う部分で、10〜20%程度が一般的です。一方、諸費用は仲介手数料や登記費用、火災保険料などの各種手数料で、物件価格の8〜10%程度が相場となっています。これらを合計して15〜30%ほどの自己資金が必要です。

なお、自己資金の割合が高いほど融資審査に通りやすくなり、借入額も減るため月々の返済負担が軽減されます。ただし、手元資金をすべて投入するのではなく、運用開始後の修繕費や空室時の備えとして、ある程度の予備資金も確保しておくことが重要です。

区分（ワンルーム）マンション投資の場合

マンションの一室に限定して購入する「区分マンション投資」は、一棟を購入するよりも初期費用を抑えやすい方法です。ワンルームマンション投資で2,000万〜3,000万円ほどの物件では、諸費用と頭金合わせて10万円ほどで始められるケースも多くあります。投資用物件の種類によっても初期費用が大きく変わるため、これから不動産投資を始める方で、なるべく初期費用を抑えたい方はワンルームマンション投資がおすすめです。

ただし、ローンを活用する際に基準となる貯蓄・年収も考慮しなければなりません。資金が十分な状況でも、年収が低ければローン審査に通らない可能性があります。

高年収ほど審査通過率が上がるといえますが、実際はローンの契約先や借り入れる金額によって変動するでしょう。一般的には年収の7倍前後が目安といわれているため、現在の年収を明確にして融資可能な範囲を把握できると安心です。

一棟不動産投資の場合

一棟をまるごと購入して運用する方法は、区分マンション投資に比べて多額の資金が必要であり、全体の20％程度が一般的に必要な資金の目安です。

ローンを提供する多くの会社は、以下を加味して融資可能な金額を判断すると考えましょう。

• 年収倍率
• 返済比率

年収の7倍を基準にした例をあげると、8,000万円の融資を受けるためには年収約1,150万円以上が条件となります。購入金額が高額なほど審査基準も厳しくなるため、現在の年収に加えて「どのくらい借りたいか」を明確にしておきましょう。

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不動産投資の初期費用に含まれる諸経費の詳細

不動産投資にかかる合計費用は、手数料や司法書士報酬といった諸費用分も必要です。全体では物件価格の8〜10％を要するともいわれているため、購入時に必要な初期費用だけでなく、手放すまでに必要な資金も併せて把握しなければなりません。税金や保険料についてもしっかり理解しておきましょう。不動産投資において必要な8種類の費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、投資する物件を購入する際に取引した不動産会社に対して支払う費用です。割合は各会社の規定により異なりますが、法律により上限額が定められています。仲介手数料を計算する際には、一般的に以下の速算式が用いられます。

仲介手数料は仲介してもらった際のみに発生するため、物件の売り主から直接購入した場合は必要ありません。

管理費・修繕積立金

建物の快適な設備を維持するためには、日々の管理や修繕といった作業が必要です。ときには大規模な修繕が必要になるケースもありますが、一度に支払うと経済的負担が大きくなります。このような事態を想定し、月々支払うのが管理費や修繕積立金です。

• 管理費：エレベーターの点検や敷地内のメンテナンスなど、全体の管理に充てる
• 修繕積立金：大規模な修繕に備えて毎月一定額を積み立てる

いずれの費用も一時的な出費ではなく、不動産投資を行ううえで継続的に必要な資金であると認識しておきましょう。

ローン手数料

ローンを契約する場合は、金融機関に事務手数料を支払う必要があります。返済額の金利とは別で設定され、契約先や計算方法によって変動する費用です。多くの場合数万円程度を求められます。

ほかの諸費用に比べると安価ですが、ローン契約を予定している方は契約前に確認しておきましょう。借り入れる金額が高額になると、それに比例して高くなるケースがあるためです。契約先を検討している段階でチェックできると安心です。

司法書士報酬

不動産を購入したあとは、法律的な持ち主を投資家自身に変更しなければなりません。複雑な手続きが必要となるため、ほとんどの場合以下のような登記を司法書士に依頼します。

• 土地の所有権移転登記
• 建物の所有権移転登記（新築の場合は所有権保存登記）
• 抵当権設定登記（ローン契約を結ぶ場合）

代行の依頼によって発生するのは、司法書士への報酬です。仲介手数料のように上限が定められているものではないため、依頼する司法書士によって金額が変動します。費用を抑えたい場合は、なるべく安価で依頼できる司法書士を探すとよいでしょう。

登録免許税

所有権を移転したり、抵当権設定登記の手続きを行ったりすると「登録免許税」が課税されます。税率は手続きの種類によって異なり、登記を行うと同時に支払わなければなりません。

多くの場合司法書士に手続きを依頼するため、司法書士報酬と同じタイミングで支払うと考えてよいでしょう。登記手続きを自分で行う場合は税金の上乗せも把握しておくと安心です。具体的な税額が気になる方は、依頼した司法書士に内訳を提示してもらうと明確になります。

固定資産税

土地・建物を所有している場合に、毎年1月1日時点の所有者に発生するのが「固定資産税」です。不動産投資を開始する際は購入費用と同時に購入する年の税額を日割りで前所有者と按分（あんぶん）するのが慣例で、購入後は1年に1度納税の義務が発生します。標準税率1.4%を基準に、土地の広さや免税額を反映して算出する仕組みです。

毎年支払いを続けることになるため、年間どのくらいの税金が発生するかシミュレーションしておきましょう。不動産評価額が明確であれば、課税される具体的な金額が算出できます。

（参考：『固定資産税制度について　総務省』）

印紙税

不動産投資において、売買契約やローン契約を交わした際に「印紙税」を納める必要があります。契約内容によって税額が変動するため、適切な金額を明確にしたうえで収入印紙を用意しましょう。

安価な場合は数千円程度、高額なケースでは10万円に達することもあります。取引額が高額なほど印紙税も高くなる仕組みです。不動産会社に仲介を依頼する場合は、どの区分に該当するのか説明を求めるとよいでしょう。

火災保険料・団体信用生命保険料

地震や豪雨など、なんらかの原因で購入した建物が損壊するかもしれません。このようなリスクを避けるため、火災保険に加入すれば保険料を支払う必要があります。金額は、建物の大きさや建築方法によって変わる点に注意しましょう。

「団体信用生命保険」は、ローンを契約した投資家が返済できない状況に陥った際に、ローン残債が全て保険金で弁済される仕組みです。死亡や事故など、万が一の事態に備えて加入するものであり、現在は「がん」などの疾病を罹患した際の保障も含む特約も存在します。住宅ローンでは、加入が義務付けられているケースがほとんどです。

【関連記事】投資初心者には不動産投資がおすすめ！その理由と不動産投資の仕組みを解説

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不動産投資の初期費用を抑える方法

初期費用が用意できない場合は、頭金を減らしたり諸費用を見直したりといった対策が必要です。費用のすべてをローンで賄えますが、負担が増す可能性があるため、完済まで圧迫しないよう計画的に進めましょう。初期費用を抑える具体的な方法として、以下の5つがあげられます。

• 頭金を減らす
• 諸費用の見直しをする
• オーバーローンで融資を受ける
• 資産価値の高い物件を選ぶ
• ワンルームマンションを選択する

それぞれ詳しく解説します。

頭金を減らす

初期費用を抑えるために実践しやすいのが、頭金を減らすことです。0円にするのではなく、現在支払える金額を算出したうえで無理のない金額帯にしましょう。

ただし、借り入れる金額が高いほど利子の総額も高額になる点に注意しなければなりません。「初期費用を抑えたいから」という理由だけで頭金を減らすと、最終的な支払い額が想像以上に高くなる可能性もあります。

したがって、あくまでも「利子を上乗せしても完済できるかどうか」が重要です。頭金を減らしても負担に感じる場合は、すぐに投資を決断せず貯蓄に注力したほうがよいでしょう。現在支払える金額と、将来的に圧迫しない金額のバランスを考慮して決める必要があります。

諸費用の見直しをする

費用を抑える際は物件価格を重視する方も見られますが、諸費用を見直すことで節約も可能です。国で定められている税金は変動しないため、依頼先によって価格が変わる部分に注目しましょう。

節約に有益なのは、不動産会社と司法書士の選択です。不動産会社が自社の物件を販売している場合は、売り主から直接購入するかたちになるため手数料が発生しません。仲介手数料が無料になると、諸費用全体で数十万〜数百万円の節約が期待できます。

司法書士に支払う報酬額には上限がないため、依頼先によって大幅な金額差が生じるかもしれません。相場がわからない場合は、複数の司法書士に相談するのもおすすめです。具体的な金額がわかると費用総額を計算しやすくなるでしょう。

【関連記事】不動産投資の初期費用はいくらかかる？費用の項目は？

オーバーローンで融資を受ける

オーバーローンとは、物件価格に加えて諸費用分も含めて融資を受ける方法で、初期費用を抑えられる手法です。オーバーローンを活用することで、実質的に初期費用なしで不動産投資を始めることが可能となります。

通常の融資では物件価格の80～90%程度になることが多いですが、オーバーローンでは諸費用なども含めた物件価格の110〜120%程度まで借り入れが可能です。この方法を活用すれば、頭金だけでなく仲介手数料や登記費用、火災保険料などの諸費用もすべて融資に組み込めるため、手元資金をほとんど使わずに不動産投資を始められます。

特に、自己資金が限られている投資初心者や、手元資金を温存しておきたい投資家にとって魅力的な選択肢といえるでしょう。ただし借入額が増加するため、月々の返済負担が大きくなる点は十分に考慮する必要があります。

資産価値の高い物件を選ぶ

資産価値の高い物件を選ぶことで、金融機関からの融資を受けやすくなり、結果として初期費用を抑えられる可能性が高まります。金融機関は融資審査において、物件の担保価値を重要な判断基準としているため、立地や建物の品質が優れた物件ほど高い評価を受けやすいのが特徴です。

具体的には駅徒歩10分以内の好立地、築年数が浅い物件、大手デベロッパーが手がけた物件などは資産価値が高く評価される傾向にあります。このような物件を選ぶことで、フルローンやオーバーローンの承認を得やすくなり、初期費用を大幅に削減できる可能性があります。

また、資産価値の高い物件は将来的な売却時においても有利になるため、出口戦略の観点からも重要な選択基準となります。物件選びの際は、価格だけでなく立地や建物スペックを総合的に判断することが大切です。

ワンルームマンションを選択する

ワンルームマンション投資は、一棟アパートや一棟マンションと比較して物件価格が安く、初期費用を大幅に抑えられる投資手法です。都市部のワンルームマンションであれば1,000万～3,000万円程度で購入できるため、必要な自己資金も数十万円～数百万円程度と、比較的少額から始められます。

また、ワンルームマンションは管理会社による一括管理が一般的で、清掃や設備メンテナンス、入居者対応などを任せられるため、投資初心者でも運営しやすいのが特徴です。さらに、都市部の駅近物件であれば安定した賃貸需要が見込めるため、空室リスクも相対的に低く抑えられます。

金融機関の融資においては、特に新築や築浅の物件であれば、建物の担保価値も高く評価されるため、より有利な融資条件を引き出せる可能性があります。初期費用を抑えながら確実性の高い投資を目指す方には、ワンルームマンション投資が最適な選択肢といえるでしょう。

不動産投資を初期費用なしで始める3つのメリット

初期費用なしで不動産投資を始めることは、単なる資金不足の解決策ではなく、以下のように投資戦略においてメリットを得られます。

• レバレッジ効果で投資効率を最大化できる
• 複数物件への分散投資が可能になる
• 手元資金を温存できる

それぞれ詳しく解説します。

レバレッジ効果で投資効率を最大化できる

不動産投資のメリットの1つが、レバレッジ効果の恩恵を受けられることです。レバレッジとは「てこの原理」のことで、少ない資金で大きな投資効果を得られる仕組みを指します。融資を活用することで「他人資本」を使った投資が可能になり、自己資金だけでは手が届かない優良物件への投資機会も広がります。

例えば、自己資金300万円しかない場合でも、融資を活用すれば3,000万円の物件を購入可能です。この場合、自己資金に対する投資倍率は10倍となり、物件からの収益も10倍の規模で得られます。

さらに、不動産価格が上昇した場合の利益も、投資した全額に対して発生するため、少ない自己資金で大きなキャピタルゲインを狙うこともできます。一方で、レバレッジ効果は損失も拡大させる可能性がある点にも注意が必要です。

例えば、不動産価値が下落した場合、損失額も借入額に応じて大きくなります。このように、不動産投資ではレバレッジ効果を活用することで投資効率を飛躍的に向上させられる可能性がある一方、リスクも伴うことを理解し、慎重に計画を立てることが重要です。

複数物件への分散投資が可能になる

自己資金なしで不動産を購入できると、手元資金を自由に活用できるため、ほかの物件や投資商品への分散投資が可能です。これは、リスク管理の観点においても重要なメリットと言えます。

例えば、1,000万円の自己資金がある場合を考えてみましょう。初期費用なしで不動産投資を始めれば、自己資金1,000万円をそのまま手元に残せます。その結果、手元の資金を活用して、別の不動産や株式、債券への投資に回すなど、ポートフォリオの分散が可能になります。このような分散投資により、1つの投資でリスクが発生してもほかの投資でカバーできるため、全体的なリスクを軽減することが可能です。

また、複数物件を所有することで地域リスクや空室リスクを分散できます。1つの物件で空室が発生しても他の物件からの収入でカバーできるため、収入の安定性を向上させられるでしょう。また、異なるエリアや物件タイプに投資することで、地域経済の変動や特定の賃貸市場の影響を受けにくくなり、より安定した投資ポートフォリオを構築できます。

手元資金を温存できる

自己資金を使わないことで、手元に現金を残しておけるため、突発的な支出や新たな投資機会に対応できる安心感があります。不動産投資では、設備の故障や大規模修繕など予期せぬ出費が発生する可能性があるため、ある程度の現金を手元に残しておくことが重要です。例えばエアコンの故障や給湯器の交換、外壁の修繕など突然発生する修繕費用に対応できる資金があることで、安心して投資を続けられます。

また手元資金があることで、優良物件が市場に出た際に迅速に投資判断ができ、投資機会を逃すリスクを減らせるでしょう。不動産市場では、良い条件の物件は短期間で売却されることが多いです。そのため、常に資金の準備ができていることが、競争力のある買い付けを行うことにつながります。

不動産投資を初期費用なしで始める場合の3つの注意点

初期費用なしで不動産投資を始めることには多くのメリットがある一方で、同時に以下のような注意すべきリスクも存在します。

• 融資審査が厳しくなる
• キャッシュフローが悪化するリスクがある
• 金利上昇時に返済負担が増加する

それぞれ詳しく解説します。

融資審査が厳しくなる

初期費用なしで不動産投資を始めるためには、フルローンや諸費用ローン、オーバーローンを利用する必要があり、通常の融資と比べて審査基準が厳しくなる可能性があります。金融機関にとって貸し倒れリスクが高まるため、借り手の返済能力をより慎重に評価することになります。

返済能力でみられるのは、以下のような個人属性です。

• 年収
• 勤続年数
• 勤務先
• 雇用形態
• 信用情報 など

年収については、一般的な融資では年収の7倍程度まで借り入れ可能です。また、勤続年数は3年以上を目安とした勤務実績が求められ、転職直後や起業間もない方は審査通過が困難になります。

職業の安定性も重要な判断材料となります。公務員や上場企業の正社員は収入の安定性が高いと評価され、審査で有利になる傾向があります。一方、契約社員や派遣社員、自営業者の場合は、特に初期費用がない際に審査が厳しくなる可能性が高いです。また、信用情報については、過去の延滞履歴や債務整理の有無が審査され、携帯電話料金の延滞やクレジットカードの支払い遅延でも審査に悪影響を与える可能性があります。

キャッシュフローが悪化するリスクがある

自己資金なしで不動産投資を始めると、自己資金ありの場合と比べて借入額が増加するため、月々のローン返済額が高くなりキャッシュフローが悪化する可能性があります。キャッシュフローの悪化を防ぐためには、購入前に詳細な収支シミュレーションを行い、家賃相場や管理費、修繕費などを正確に把握することが重要です。また、空室期間を想定した余裕のある収支計画を立てることも大切でしょう。

金利上昇時に返済負担が増加する

変動金利でローンを組んだ場合、将来的な金利上昇により返済負担が大幅に増加するリスクがあります。自己資金なしで始めて借入額が大きいほど、金利変動の影響を受けやすくなります。

金利上昇リスクに備えて、金利が上昇しても耐えられる収支計画を立てておくことが重要です。また、金利変動リスクを避けたい場合は、固定金利の検討も1つの選択肢です。固定金利は変動金利より金利が高めに設定されていますが、将来の金利変動に左右されない安定性が得られます。

今からできる！自己資金の調達方法

不動産投資を検討している段階では、「貯金が苦手で資金が貯まらない……」と悩むことがあるかもしれません。現在の収入状況と出費のバランスを明確化し、少しでも予算に近づけるよう意識しましょう。ここからは、すぐに始められる資金調達の方法を3つのポイントに分けてご紹介します。

強制的に貯金する習慣をつける

収入が極端に少ない状況でなければ、所得の一部を貯金に回すのがおすすめです。毎月貯める金額を決め、貯金には手を付けないよう徹底します。始めた当初はストレスに感じるかもしれませんが、習慣化できると貯金という行為そのものが楽しめるでしょう。

「毎月余ったお金を貯金する」といった方法はおすすめできません。月によって貯金額が変動するだけではなく、貯金に充てられない期間が続くリスクを高めるためです。

収入が大幅に変動しやすい方は、最低限貯金したい金額を決めるとよいでしょう。収入が増えた月は貯金も増額すると、無理なく継続的に貯められます。万が一の事態を想定し、生活費と緊急用のお金を残したまま投資ができると安心です。

固定費を節約する

「節約しても月々の出費が高額になる」という方は、固定費に注目して用途と金額を明確化しましょう。代表的な固定費には以下のようなものがあります。

• 固定電話料金
• 携帯電話の利用料金
• クレジットカードの年会費
• インターネット回線やWi-Fiの利用料金

契約内容を見直したり、別の端末に変えたりすることで節約が可能です。特に近年はスマートフォンの低価格化が進んでいるため、特別な理由がないのであれば安価なものに変更してもよいでしょう。

上記以外にも、月々一定額の出費があるものをピックアップして要否を判断します。少しでも節約できるよう、プラン変更などを行って固定費を最適化しましょう。

NISAを活用する

資金を効率的に貯めるためには、資産運用にも有益な「NISA」の活用がおすすめです。一定額を積み立てて、投資信託などの取引を実践することで収益化が期待できます。

一般的な投資と異なるのは、非課税対象の枠が設けられている点です。2024年から始まった新NISA制度では、つみたて投資枠で年間120万円、成長投資枠で年間240万円まで投資でき、生涯投資枠は最大1,800万円となっています。

現在不動産以外の投資を行っている方は、NISA口座の開設も検討してみましょう。発生した利益に課税されることなく受け取れるため、不動産投資の資金を貯める期間も短縮しやすくなります。積み立てる金額は収入状況に合わせて決定可能です。

参考：金融庁｜NISAとは

不動産投資の融資事情は？

不動産投資においては、投資する建物の種類によって融資事情が異なる傾向にあります。すべての融資に該当するものではありませんが、以下の傾向を把握しておきましょう。

• 区分マンション投資：評価が出る場合はフルローンも可能
• 一棟投資：基本的には積算評価が出なければ融資できない

したがって、マンション1棟を購入する方法のほうが融資のハードルが高くなるといえます。融資が受けられる事例もありますが、購入額の一部を頭金として用意する必要があると考えたほうがよいでしょう。

このような融資事情を考慮すると、ワンルームマンションなどの小規模な物件への投資がおすすめです。総額が少なければ借り入れる金額も減らしやすいため、融資が承認される確率も高まるでしょう。

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不動産投資は、投資初心者でも始めやすい資産運用方法の1つです。しかし、以下のようなリスクを考えると不安に感じることもあるでしょう。

• 空室が数か月続いて家賃収入を得られない
• 地震で建物が損壊し、大規模な修繕が必要
• 老朽化が進み、修繕費が想像以上に高額
• 投資以外の出費が大きくなり、ローン返済が困難

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▼[動画] 不動産投資、やめとけ？初めての方が必ず知っておくべきポイント▼

まとめ

ローンの契約内容によっては、頭金10万円程度で不動産投資を始められます。魅力的な方法ではあるものの、総合的な負担やリスクを考慮するとある程度の資金は必要といえるでしょう。現在の出費を見直すと、貯金額が増えて効率的に資金を準備できる可能性が高まります。

不動産投資を始める際は信頼できる投資会社を見つけ、相談しながら物件を見極められると安心です。不動産の選び方やローンについて疑問がある方は、ぜひ一度トーシンパートナーズへお問い合わせください。投資に関する限定資料請求も受け付けています。

不動産投資の資金に関してよくある質問

不動産投資の資金に関してよくある質問は、以下のとおりです。

• 初期費用なしで始める場合に必要な年収はいくら？
• 不動産クラウドファンディングと実物の不動産ではどちらがおすすめ？
• なるべく初期費用をかけたくない場合はどのような物件を選ぶべき？

それぞれ詳しく解説します。

Q1. 初期費用なしで始める場合に必要な年収はいくら？

不動産投資でローンを借りる場合、一般的に年収の7倍程度が融資の目安とされています。ただし、安全な運用を考慮すると、月々のローン返済額が手取り収入の30％以下に収まることが理想的です。これは、万が一の空室時などにも安定して返済を続けるための目安となります。

例えば、2,000万円の物件をフルローンで購入する場合を考えてみましょう。35年ローン、金利2.0％で計算すると、月々の返済額は約6.6万円となります。この場合、手取り収入の30％以下に抑えるためには、手取り月収が約22万円以上、つまり年収500万円以上（手取りが約400万円）があれば比較的安全に運用できると考えられます。

ただし、不動産投資ではローン返済額の大部分を家賃収入で補うのが一般的です。仮に月々の家賃収入が5.5万円だとすると、実際に投資家自身が手出しする金額は月々1.1万円程度に抑えられます。このように、年収の基準はローンの返済能力を測るものであり、実際の月々の手出し負担は家賃収入によって軽減されることが多いです。

なお、ローン融資の審査基準は金融機関によって異なります。物件の担保価値や借り手の属性によっても融資条件は変わるため、あくまでも一般的な目安として捉えてください。また、他の借入がある場合はその返済額も含めて総合的に判断されるため、事前に金融機関に相談することをおすすめします。

Q2. 不動産クラウドファンディングと実物の不動産ではどちらがおすすめ？

不動産投資クラウドファンディングと実物不動産投資は、以下のようにそれぞれ異なるメリット・デメリットがあります。また投資目的や資金状況によって選択が変わるため、一概にどちらが良いとはいえません。

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• メリット：1万円から始められる、管理不要、流動性が比較的高い
• デメリット：収益性が限定的、元本割れリスク、運営会社倒産リスク
• 向いている人：お試しで不動産投資を始めてみたい人

【実物不動産投資】

• メリット：高い収益性、資産として残る、節税効果、融資活用で大きな投資が可能
• デメリット：初期費用が必要、管理の手間、空室・修繕リスク
• 向いている人：長期的な資産形成を目指す方、ある程度の資金と時間を投資できる方

なお、実物の不動産投資でもワンルームマンション投資であれば初期費用10万円程度で始められるケースも多いため、実物不動産でも比較的始めやすい投資手法といえるでしょう。

Q3. なるべく初期費用をかけたくない場合はどのような物件を選ぶべき？

初期費用を最小限に抑えて不動産投資を始める場合は、金融機関から高い評価を受けやすい以下の条件を満たす物件を選ぶことが重要です。

• 立地の良さ：主要都市部など賃貸需要の安定した場所
• 築年数：新築～築10年以内の物件（担保評価が高く、融資を受けやすい）
• 物件価格：ワンルームマンションなど2,000万～3,000万円程度の手頃な価格帯
• 管理体制：信頼できる不動産投資会社が運営している物件

これらの条件を満たす物件であれば、フルローンやオーバーローンの承認を得やすく、初期費用を大幅に抑えながらも安定した不動産投資を始められるでしょう。