不動産投資は富裕層がするものと思っていませんか？しかし不動産投資は月1万円といった少額から始められる場合があります。この記事では、少額不動産投資を検討している人のために、少額不動産投資の種類や、メリット・デメリット、始める手順などについて解説しています。少額から始められる投資方法を検討している人、不動産投資を検討している人はぜひ最後までお読みください。
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不動産投資は富裕層がする投資というイメージがありますが、月々1万円からできる方法もあります。代表的な方法が「不動産クラウドファンディング」です。
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて不特定多数の投資家から資金を集め、集めた資金で事業者が不動産を購入。運用期間中に購入した不動産から生じる賃料収入や売買益といった利益を投資家に分配金として還元する仕組みです。
不動産クラウドファンディングは現物不動産を購入するのではなく出資をする投資方法のため、月々1万円といった少額から不動産投資が可能です。
不動産クラウドファンディングは少額から投資可能で、なおかつ安定した利益が得られます。しかし現物での不動産投資のように不動産投資ローンが利用できないためレバレッジ効果が使えない、物件購入時の費用や運用コストを経費として計上できないことから節税効果が得られないといった点はデメリットと言えるでしょう。
| メリット | ●安定した利益が得られる ●少額から投資ができる ●家賃滞納や入居者トラブルなどがない |
| デメリット | ●レバレッジ効果が得られない ●元本割れする可能性がある ●節税効果が得られない ●原則、途中解約ができない |
| 期待できる利回り | 2～8％程度 |
| 物件の所有権 | なし |
| おすすめの人 | 少額不動産投資で安定した不動産収入を得たい人 |
その他、数万円と少額からできる不動産投資としては、主に次のようなものが挙げられます。
これらの少額不動産投資はそれぞれメリット・デメリットがあり、最低投資額や利回りなども異なります。また物件の所有権を獲得できるかも重要な比較ポイントになります。
REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字をとったもので、不動産投資信託を指します。REITは投資家から集めたお金をオフィスビルや商業施設、マンションといった不動産に投資をして得られた賃料収入や売買益を投資家に分配するというものです。
REITは一見、不動産クラウドファンディングに似ていますが、REITは証券取引所に上場しているため、流動性が高い（換金しやすい）一方、不動産クラウドファンディングは中途解約ができません。またREITの利益は配当所得のため、株式などの損失と相殺できるうえ、確定申告することで3年間の繰越控除ができる場合がある一方、不動産クラウドファンディングは雑所得のため、雑所得と損益通算ができることがあるといった違いがあります。
| メリット | ●少額不動産投資ができる ●安定した分配金が期待できる ●物件管理の手間がかからない ●証券市場で容易に売却できる |
| デメリット | ●レバレッジ効果が得られない ●元本割れする可能性がある ●節税効果が得られない ●配当控除の対象外 ●投資する不動産は専門家にお任せとなり、自身で個別に選べない |
| 投資額の目安 | 数万円～ |
| 期待できる利回り | 3～5％程度 |
| 物件の所有権 | なし |
| おすすめの人 | 少額で安定した不動産収入を得たい人 |
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マンションの区分投資とは、マンションの一室を購入して他人に貸し出して家賃収入を得る投資方法です。しかし一般的にマンションを購入するときは不動産投資ローンを利用するため、家賃収入のすべてがすぐに自身の手取りになるとは限りません。
例えば家賃収入が9万円、毎月の不動産投資ローンの返済額が10万円の場合、差額1万円を負担することになります。ローン完済まではローンの返済額が家賃収入を上回る場合もありますが、返済が終われば家賃収入がそのまま手元に残ります※1）。マンションの区分投資は入居者がいる限りは家賃収入が得られるため、長期的に安定した収入が期待できます。
つまりこのケースでは、将来、長期にわたって安定した家賃収入を得るために毎月1万円を投資するというイメージです。したがってマンション区分投資は、実質毎月1万円から投資することも可能な場合があると考えることができます。
ただし入居者の家賃滞納や、設備故障などのトラブルに対応する必要があるなどのデメリットもあります。また何らかの事情で入居者が退去した場合、次の入居者が見つかるまでは家賃収入がゼロになる空室リスクにも注意が必要です。
※1）固定資産税がかかる他、地域によっては都市計画税もかかることがあります。また所得によっては所得税・住民税がかかります。
| メリット | ●実質少額から投資ができる ●長期的に安定した収入が期待できる ●減価償却費や物件購入費用の一部を経費計上できるので、節税効果が得られる場合がある |
| デメリット | ●入居者のトラブルに対応する必要がある ●ローン返済中は大きな収益が期待できない（マイナスの可能性もある） ●空室リスクがある |
| 投資額の目安 | 初期費用として物件価格の8～10％＋月1万円程度～ |
| 期待できる利回り | ●新築3～4％ ●築20年程度5.5% ●築20年超7～8％ いずれもローン返済後の利回り |
| 物件の所有権 | あり |
| おすすめの人 | ●少額不動産投資で将来、長期的に安定した家賃収入を狙いたい人 ●不動産投資による節税効果を活用したい人 |
不動産小口化商品とは、一つの不動産を一口数万円～百万円程度に小口化して販売し、不動産から得られた利益を口数に応じて分配する投資商品です。不動産小口化商品は取得した口数に応じて現物不動産を取得できるというイメージのため、不動産の所有権を獲得できます。
「任意組合型」「賃貸型」の不動産小口化商品であれば、購入費用を減価償却費として計上できる点もメリットと言えるでしょう。また不動産として取得できることから相続税の評価額を下げられるため、相続税対策としても活用可能です。一般的に不動産は分割できないため相続時にトラブルになりがちですが、不動産小口化商品であれば小口化できるため複数の相続人がいる場合に容易に分割ができます。
| メリット | ●現物不動産を小口で所有できる ●所得税・住民税や相続税といった税金対策ができることがある |
| デメリット | ●元本割れリスクがある ●人気がある商品はなかなか購入できない |
| 投資額の目安 | 数万円～百万円程度 |
| 期待できる利回り | 2～7% |
| 物件の所有権 | あり（「任意組合型」「賃貸型」の場合） |
| おすすめの人 | 少額の不動産投資で所得税や住民税、相続税対策も検討したい人 |
不動産投資をするにはアパートやマンション、戸建てといった物件を購入する必要がありますが、築年数や物件所在地によっては百万円など格安で購入できる場合があります。金額次第では現金で購入できる可能性がある他、ローンを利用する場合においても借入額が抑えられるかもしれません。
格安で取得した不動産が、長期的に賃料収入を生み出してくれるのであれば大きなメリットになるでしょう。ただし格安不動産は、物件自体が少ないこと、購入後たくさんの修繕箇所が見つかり、最終的に多くの費用がかかる可能性がある、格安不動産は築年数が古い物件が多く、空室になったときに入居者が見つけにくいなどのデメリットもあります。
| メリット | ●格安で取得した不動産で賃料収入が得られる ●借入額が少なくて済む傾向があり、返済が早く終わる可能性がある ●物件価格が安いため、高い利回りが期待できる |
| デメリット | ●修繕費が高くつく可能性がある ●築年数が古い傾向があり、空室が出た場合に次の入居者が見つかりにくい ●売却する場合、次の買い手を見つけにくい |
| 投資額の目安 | 百万円前後～ |
| 期待できる利回り | 20％程度 |
| 物件の所有権 | あり |
| おすすめの人 | 百万円前後からの少額の不動産投資で、高い利回りを得たい人 |
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少額不動産投資のメリットは主に次の3つです。
少額のため比較的手軽に不動産投資を始められるうえ、選んだ投資方法によっては赤字が出た場合節税効果が期待できる場合があります。さらに少額投資でも利益を積み重ねて規模を大きくすれば、利益を拡大できる可能性もあります。
不動産投資の最大のネックは、購入時に大きな資金がかかる点ですが、少額不動産投資であれば毎月1万円程度の少ない金額でスタートできます。
手軽に始められて、安定した収入が得られる少額不動産投資は大きなメリットがあると言えるでしょう。
少額不動産投資は少額で参入できるうえ、オーナーになっても物件管理を不動産会社に委託できるため手間をかけずに収入が得られる方法も選べます。
また少額不動産投資で少しずつ手元資金を増やしていけば、投資先を増やしたり、投資額を増やしたりして規模を大きくできるでしょう。
物件管理をしない少額不動産投資であれば、投資の規模を大きくなるのに伴って手間が増えるということがありません。
少額不動産投資のなかでもマンションの区分投資や格安不動産の購入の場合、物件購入費用を一定期間に分けて費用計上できる場合があります。
物件購入費用を経費計上した結果、不動産所得で赤字が出た場合に給与所得や事業所得と損益通算すれば所得を減らせるため、一定期間、所得税・住民税の軽減が期待できます。
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少額不動産投資はデメリットもあります。デメリットは主に以下の3つです。
少額不動産投資に限定すると投資できる対象が限られ、商品のなかには人気があってなかなか投資ができないものもあります。また投資額が少なければ、その分得られるリターンも小さいものになるでしょう。
少額不動産投資という制限を設けて投資先を探していると、投資先が限られる可能性があります。物件価格が高くても、駅前物件や近隣に商業施設が多く利便性が高い立地の物件は、長期的に空室リスクが低く、継続的に安定収入が得られることがあります。
あくまでも少額不動産投資は、不動産投資をするときの選択肢の一つに過ぎません。不動産投資を検討するときは、自身に本当に合っている商品を見落とすことのないよう、広い視野で商品を検討しましょう。
投資は不動産投資に限らず、同じ利回りであれば投資額が大きいほうがリターンが大きくなります。
例えば年間利回り10％の投資商品があった場合、1,000万円を投資すれば年間で得られるリターンは100万円ですが、投資額が10万円の場合、年間で得られるリターンは1万円です。
投資額が少ないと、その分リターンが小さいことは心得ておきましょう。
不動産小口化商品や不動産クラウドファンディングは、人気が高く、案件が公開されても数分程度で応募が締め切られてしまう場合があります。
そのためこれらの商品で少額不動産投資をしたくても、投資ができない可能性があります。良好な案件が見つかるように、こまめに案件募集をチェックしておきましょう。
少額不動産投資は種類によって手続きは異なりますが、概ね次の手順で進めていきます。
少額であっても自身のお金を預ける以上、まず不動産投資をする目的・目標を明確にする必要があります。少額不動産投資の目的・目標とは、主に「いつまでに、いくらに増やしたいか？」あるいは「どれくらいの期間や頻度で、定期的にいくらの利益を狙いたいか」を決めることです。
投資は元本割れする可能性があります。必要以上の資金を投資に費やして大切なお金をリスクにさらしたり、せっかく投資をしたにもかかわらずまったく目標額に至らなかったりすることのないよう、投資の目的・目標を決めることが大切です。
これらが決まれば、自身の考え方に合った少額不動産投資に関する資料請求を行います。最初から一社に絞らずに複数社を比較して自身にあったものを選ぶとなお良いでしょう。
少額不動産投資を始めるときの注意点として、主に次の2点が挙げられます。
先に述べたとおり、不動産投資は資金を大きくすれば大きなリターンが狙えますが、損失が出た場合の損失額も大きくなります。大きなリターンを狙いたいために、生活資金まで投資をすると、損失が出た場合に取返しがつかなくなるかもしれません。家賃や光熱費、医療費など生活にするうえで必要な資金まで投資に費やすことは避けましょう。
また不動産投資は、不動産に関する知識が少ないと失敗しやすくなります。これは不動産の知識が不足していることで、自身に合っていない不動産投資方法を選んでしまう、あるいは期待していた節税効果が得られないなどの失敗につながりやすくなるためです。
少額不動産投資であっても、始める前に最低限の不動産に関する基礎知識や税金の知識は身に着けておきましょう。
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REITやマンションの区分投資、不動産小口化商品、格安不動産の購入など少額で不動産投資をすることは可能です。また商品によっては月1万円から始められる場合もあります。ただし投資できる対象が限られるうえ、人気があり投資ができない可能性があること、また投資額が少ないため得られるリターンが少ない傾向がある点には注意が必要です。
少額不動産投資は各方法のメリット・デメリットを理解して、自身に合ったものを選びましょう。
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