「不動産投資をしてみたいけれど、公務員は副業禁止だから諦めている」という人はいませんか。しかし、副業禁止の公務員であっても、一定の規模を超えなければ副業に当たらず、不動産投資をしても問題ありません。公務員にとって不動産投資は有利なため、投資を考えている人はぜひ始めてほしい投資方法です。ただし注意すべき点もあります。
本記事では、公務員が可能な不動産投資の規模、公務員が不動産投資をする上でのメリット、注意点などについて解説します。「副業ができないから不動産投資は諦めている」という公務員の人は、ぜひ参考にしてください。
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公務員は、副業を禁止する法律があり、法律を遵守する必要があります。ただし、条件を満たせば公務員でも不動産投資を行うことが可能です。
公務員は、国家公務員法や地方公務員法によって副業が禁止されています。公務員の副業に関する具体的な条文としては、「国家公務員法 第103条・第104条」「地方公務員法 第38条」があります。
国家公務員法第96条1項には「すべて職員は、国民全体の奉仕者として、公共の利益のために勤務し、且つ、職務の遂行に当つては、全力を挙げてこれに専念しなければならない。」と記載があります。また国家公務員法第103条には国家公務員の守るべき、職員の兼業についての定めがあります。
国家公務員は、「国家公務員法第103条」を根拠として、営利目的の民間企業や団体の役員職を兼ねたり、自ら営利企業を営んだりすることは禁止されています。なお、同法については、報酬の有無を問いません。
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「国家公務員法第104条」では、職員が報酬を得て営利企業の役員や自営業以外の兼業を行う場合は、内閣総理大臣、および所轄庁の長の許可が必要と定められています。つまり、一定の非営利団体における兼業なら、所轄庁の長の許可があれば可能です。ただし、「在職する機関と兼業内容に利害関係がないこと」「非営利団体との兼業で公務の信用を傷つける恐れがないこと」「経営上の責任者ではないこと」などといった要件があります。
地方公務員についても、国家公務員と同様、「地方公務員法第38条」によって、「許可なく営利団体の役員を兼ねること」「自ら営利企業を営むこと」「事業や事務に従事して自ら報酬を得ること」などといった行為は禁止されています。
ただし、総務省が発表している「地方公務員の社会貢献活動に関する兼業について」の資料によると、「その他兼業」として、不動産の賃貸を許可している実績を公表しています。
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国家公務員および地方公務員は法律によって副業を禁止しているものの、以下の要件を満たせば副業に当たらず、不動産投資をしても問題ないと判断されます。それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。
| 【不動産投資が問題ないと判断される条件】 |
|---|
| ・不動産規模が5棟未満 |
| ・不動産規模が10室未満 |
| ・投資による賃料収入が500万円未満 |
「人事院規則14-8」によると、不動産投資規模が独立家屋の場合は5棟未満、アパート・マンションなど区画された部屋の場合は10室未満であれば、営利企業を営んでいると見なされないため、副業扱いにはなりません。仮に、こちらの基準を超えると副業扱いとなり、国家公務員法や地方公務員法に抵触するため、不動産投資が認められない可能性があります。
不動産投資の家賃収入や駐車場収入の合計が500万円未満なら「問題ない」と判断されます。年間500万円以上になると、国家公務員法や地方公務員法に抵触する可能性があり、副業扱いとなって認められない可能性があります。なお、500万円という金額は、家賃収入や駐車場収入が「収入から経費を引いた手取り（キャッシュフロー）」ではなく、家賃収入や駐車場収入で判断されるといった点に注意が必要です。
不動産投資に関連する管理業務を、職員以外の人や業者に委託し、公務員としての業務に支障がなければ「問題ない」とされています。公務員が副業を禁止されているのは、副業による精神的・肉体的な疲労で本業に影響を与えないためであることから、関連する管理業務を専門業者に委託しておけば、通常不動産投資は認められます。
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人によっては、やむを得ず不動産投資をしなければならないケースがあります。例えば、アパートやマンションなどの収益物件を生前贈与や相続によって得た場合や、転勤などで今住んでいる自宅に住めなくなったような場合です。こうしたやむを得ないケースでは、上記の3つの条件を超えていたとしても不動産投資が認められることがあります。
やむを得ない理由で不動産投資をすることになりそうな場合は自己判断せず、不動産を取得することが分かった時点でなるべく早めに上司に相談しましょう。
公務員が不動産投資の許可を得るときは、業務を始める前に以下の書類をそろえ、各省で定められた申請の手続きを経ることになります。
公務員は、次の3つの理由から不動産投資に有利であるといわれています。その理由について、それぞれ解説します。
| 【公務員にとって不動産投資が有利な理由】 |
|---|
| ・与信が大きい（融資の審査が通りやすい） |
| ・本業の妨げになりにくい |
| ・長期投資に向いている |
不動産投資用のアパート、マンション、戸建てなどの建物を購入する場合、不動産投資ローンを利用することが一般的です。不動産投資ローンを利用するためには、金融機関の審査を受けなければなりません。
不動産投資ローンの審査において金融機関が重視する情報は、勤務先の企業規模、年収、勤続年数といった属性情報などです。公務員は、職業としての信頼性があり、年収も高めであることから、与信が大きくなる傾向にあります。大きな与信によって審査も通りやすい上、低金利・大きな融資枠といった有利な条件で融資を受けられる可能性があることから、公務員は不動産投資に向いていると言われます。
実際に不動産投資をスタートすると、共用施設の水漏れ、入居者同士のトラブルなど、急な対応を迫られる場面があります。しかし、不動産会社管理会社に委託しておけば、物件管理を任せられるため、本業があって自分がトラブル時に駆けつけられなくても安心です。こうした不動産投資物件の維持管理、入居者管理などの運用面にかかる時間も、管理会社に委託しておけば、本業の妨げにはなりません。
公務員は一般的な給与所得者よりも収入が高い傾向があるため、不動産投資による税金の軽減効果が高くなります。なおかつ給与所得が安定しているため、長期の収支計画を立てやすくなります。長期間のローンも組みやすくなるため、運用において様々な選択肢をとれる公務員は長期投資に向いています。
公務員は不動産投資に有利ですが、以下、より成功確率を高めるための4つのポイントを紹介します。
| 【公務員が不動産投資を成功させるためのポイント】 |
|---|
| ・利益を出すことの重要性を理解してから行う |
| ・融資可能額が高くても使いすぎない |
| ・公務員が行える範囲内で行う |
| ・慎重に不動産管理会社を選ぶ |
不動産投資は現金の支出を伴わない減価償却費などの経費を計上することで不動産所得に赤字が生まれた場合は、給与収入と合算することで税金を軽減されることがあります。しかし、公務員は収入や税率が高いため節税効果が大きく、節税を意識しすぎて肝心の家賃収入の利益を見落としがちです。不動産投資そのものの利益をなるべく大きくできるよう、不動産投資の関連書籍などを読んで知識を身に付けましょう。また、不動産の知識不足により割高な物件を掴まされないようにすることも大切です。
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公務員は不動産投資ローンの審査において、低金利で融資額も大きくなる傾向があります。そのため仮に金利が低かったとしても、多額の融資を受ければ、毎月の返済額はそれなりに大きくなるでしょう。借入可能額と返済可能額は、異なります。公務員の人は、提示された融資額が本当に返済できるかどうか、紹介された高額な物件を購入して問題ないか、実際に収支計画を作ってみた上で、慎重に検討しましょう。
最初は小規模で始めた不動産投資であっても、副業の範囲を超える規模にならないように、今一度注意が必要です。気が付かないうちに副業の範囲を超えてしまい、そのことを周りに指摘されて発覚すれば、最悪の場合は解雇されてしまう可能性もあります。公務員という肩書がなくなると、これまで融資してくれた金融機関も融資をしてくれなくなるかもしれません。公務員が可能な不動産投資の規模を超えていないかどうか、条件を定期的に確認しましょう。
公務員は、職務に支障がないように、不動産の維持管理業務などについて不動産管理会社に委託する必要があります。しかし、委託業者を誤ると、空室が発生した際に次の入居者がなかなか見つからず家賃収入が減少したり、維持管理の怠慢により退去者が出たりする可能性もあるでしょう。不動産管理会社選びも収入に直結する問題であるため慎重に選びましょう。
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公務員の副業は禁止されていますが、一定の規模を超えなければ副業と見なされず、不動産投資をしても問題ありません。また、やむを得ず収益物件を取得した場合など、一定の規模を超えたとしても、不動産投資が認められるケースもあります。公務員にとって不動産投資は有利であるため、何か投資方法を検討している人にはおすすめです。ただし、公務員は、融資で有利な条件を提示されるため、借入額が大きくなったり、高額な物件を紹介されたりする可能性があり、注意が必要です。また、管理会社についても家賃収入に影響することがあるため慎重に選びましょう。
※今回、公務員の不動産投資が副業に当たらない要件について紹介しました。細かい要件については、不動産投資を始める前に、必ず職場に確認してください。
