不動産投資で悪徳業者のカモにされるサラリーマンが多いことをご存知でしょうか。何も知らずに不動産投資を始めてしまうと、カモにされて大損する恐れがあります。
サラリーマンがカモにされる事例や悪徳業者を見抜くポイントなどを把握していれば、カモになるリスクを軽減することが可能です。安心できる不動産会社を選べるようになるでしょう。
ここでは、サラリーマンがカモにされる事例や悪徳業者を見抜くポイント、不動産投資で成功するポイントなどについて解説します。
不動産投資に興味があるサラリーマンの方は、ぜひご覧ください。
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サラリーマンは、ローンを組みやすく不動産投資を始めやすいことから「不動産投資でカモにされやすい」といわれることがあります。よくある事例を知ることで、リスク対策を講じやすくなります。
ここでは、サラリーマンが不動産投資でカモにされる危険な事例について見ていきましょう。
不動産会社に、高額なマンションを無理なローンで購入させられる事例があるので注意してください。
サラリーマンは収入が比較的安定しており、ローン審査に通りやすいため、不動産会社は高額なマンションを勧めてくることがあります。高額なマンションを売ったほうが、不動産会社の利益が出やすい場合が多いからです。
不動産投資に詳しいサラリーマンは少ないので「みんなこれくらいのローンを組んでいる」「高額だがリターンも多いので返済の心配はない」などと言われて、営業マンから高額なマンションを売りつけられます。
収入に対するローンの借入金額や物件価格の相場を把握しておくと、不動産会社から無理なローンで高額なマンションを購入させられるのを防げます。
相場より少額の家賃保証で契約させられることも、サラリーマンが不動産投資でカモにされる事例の1つです。
不動産会社や物件によっては、サブリース契約で、家賃保証を受けられます。サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件をまるごと借り上げ、入居者に転貸することです。
入居者は不動産会社に家賃を支払い、不動産会社はオーナーに家賃の8〜9割程度を家賃保証として支払います。オーナーの取り分は、通常の家賃収入より1〜2割減ることになりますが、空室でも収入を得られるのが魅力です。
家賃保証率は、家賃の8〜9割が相場といわれていますが、相場より少ない金額でサブリース契約を結ぶ不動産会社もあるので注意が必要です。
サラリーマンにサブリース契約の知識がなければ「一般的な相場は家賃の5〜6割ですが、当社であれば6割5分の保証です」「家賃保証額は少ないですが空室時でも安心ですよ」などの営業トークに騙されて、相場より少額の家賃保証で契約することになります。
他の不動産会社や地域のサブリース・家賃保証の相場を把握していれば、悪質不動産会社のカモになるのを避けられます。
悪質な不動産会社から、大規模な修繕が必要な築古物件を購入させられることもあるので注意してください。
築年数があまりにも古い物件は、購入後すぐに大規模な修繕が必要になります。フローリングや畳、壁紙、キッチン、浴室、トイレなど、1室で数百万円の修繕費用がかかることも珍しくありません。
購入したのが一棟アパートや一棟マンションの場合は、外壁や外部廊下、階段など、共用部分の修繕が必要になるため、修繕費用が1,000万円を超えることもあります。
築古物件を勧められた場合は、リフォーム・修繕履歴などを確認して、今後の修繕費用がどれくらいかかるのか確認することが大切です。
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サラリーマンが不動産投資でカモにされないためには、悪徳業者と契約しないことが大切です。過去の行政処分や露骨なおとり広告などから、悪徳業者を見抜くことができれば、不動産投資の失敗リスクを軽減できます。また、優良業者と契約でき、条件の良い物件を見つけられるようになるでしょう。
ここでは、サラリーマンをカモにする悪徳業者を見抜くポイントについて紹介します。
過去に行政処分を受けている不動産会社は、悪徳業者の可能性があります。宅地建物取引業者に法令違反があった場合は、行政処分の対象となり、以下のような処分を受けることになります。
健全な経営や顧客対応をしている不動産会社であれば、行政処分を受けることはありません。過去に何らかの法令違反をした不動産会社は、組織の体質が抜本的に変わっていなければ、再び悪質な行為をすることが考えられます。
過去の行政処分情報は、自治体のWebサイトや宅地建物取引業者名簿、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」などで確認できます。 サラリーマンをカモにする悪徳業者を見抜きたい場合は、過去の行政処分を調べてみるとよいでしょう。
露骨なおとり広告を使っている不動産会社は、悪徳業者と判断して、避けたほうがよいでしょう。おとり広告とは、売却の意思のない物件や売却できない物件について、広告を行うことです。
おとり広告には、次のようなものがあります。
おとり広告は集客を目的としており、問い合わせや来店した顧客には「もう売れてしまいました」「たったいま売れましたが良い条件の物件は他にもあります」などと伝え、営業マンは他の物件を売り込んできます。
おとり広告は、宅建業法と表示規約で禁止されています。おとり広告を使って集客をするような不動産会社は信用できません。そのような不動産会社が勧める物件は、条件が悪いことでしょう。
物件情報はWebサイトでも確認できますので、販売中の物件が過去のものではないのか確認することをおすすめします。広告が出てすぐに問い合わせや来店したにも関わらず、「売れてしまった」などと言って、他の物件を勧めてくる場合は、別の不動産会社を利用したほうがよいでしょう。
「不動産投資を始めるなら絶対に新築マンションが良い」「中古マンションだけしか考えてはいけない」など、新築・中古のどちらかだけを押し売りしてくる不動産会社は避けたほうがよいでしょう。
本当に顧客のことを考えているのであれば「新築だけ」「中古だけ」と、どちらか一方だけにならず、新築・中古関係なく条件に合った物件を紹介するはずです。
どちらか一方しか取り扱いがない不動産会社は、ポジショントーク（新築マンションしか取り扱っていない場合は中古マンションのことを悪く伝えるなど）をしがちなので注意してください。「どうやって新築マンション（中古マンション）を売るか」しか考えていません。
このような不動産会社から物件を購入しても、良い結果は生まれないでしょう。
購入をあからさまに焦らせてくる場合は、悪徳業者の可能性があります。
など、悪徳業者はとにかく購入を急かしてきます。自分たちの利益を最優先で考えているうえ、担当者には厳しいノルマが課されていることが多いからです。担当者は早く売ることだけを考えているので、いろんな営業トークを使って、早期購入を促してきます。
その場で断ったとしても、電話や訪問をして執拗に営業をしてくる場合もあります。「断るのが苦手なので購入しよう」と、押し切られてしまうと、条件の悪い物件できっと後悔するでしょう。
購入をあからさまに焦らせたり、執拗な営業をしてくる不動産会社は相手にしないのが無難です。
独自のノウハウをもとにリスク回避についてご紹介
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リスクを説明しないような不動産会社は、悪徳業者の可能性があります。「リスクを隠さないと売れない」「早く売りつけたいからリスクには触れない」などと考えているからです。
顧客のことを考えている不動産会社であれば「リスクを隠そう」といった考えにはなりません。物件の魅力だけでなく、リスクもきちんと説明をします。
空室リスクや家賃下落リスク、修繕リスクなど、リスクのない投資はありません。
物件の魅力やメリットばかり説明をする不動産会社は、疑ったほうがよいでしょう。
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知識を身につける、成功者の話を聞くなど、サラリーマンが不動産投資で成功するポイントを押さえると、成功確率を上げることができます。また、悪徳業者にカモにされるリスクを軽減できます。
ここでは、サラリーマンが不動産投資で成功するポイントについて見ていきましょう。
不動産投資の知識を身につけることは、サラリーマンが不動産投資を行う際に大切なことです。不動産投資の知識がなければ、悪徳業者のカモにされる可能性があります。また、条件の良い物件選びやローン選びができず、割高な物件やローンを選ぶ恐れがあります。
不動産投資には、次のような知識が必要です。
このような知識がないまま始めると、不動産会社の話を鵜呑みにしがちです。悪い条件を提示されても、気づけないでしょう。
不動産投資の知識は、次のような方法で習得できます。
悪徳業者から騙されるのを防ぎ、不動産投資の成功確率を上げたい場合は、勉強をして不動産投資の知識を身につけましょう。
信頼できる不動産投資の成功者に話を聞くことは、サラリーマンが不動産投資で成功するためのポイントです。不動産投資の成功者に話を聞くと、「どうすれば成功できるのか」成功するための方法やノウハウを教えてもらえます。
成功者の話は大変勉強になりますし、刺激にもなります。「自分も◯◯さんのように不動産投資で成功をしたい！」などと、モチベーションを高く維持できるでしょう。
不動産投資の成功者と知り合いたい場合は、セミナーへの参加がおすすめです。不動産投資に成功した方の話を無料で聞けるセミナーは多いです。セミナーには、たくさんの投資家が参加しているため、コミュニティなどに入れることもあります。
サラリーマンが不動産投資で成功するポイントの1つが、不動産投資の目的を明確にすることです。目的がなく「なんとなく」で始めて始めてしまうと、モチベーションの維持が難しくなります。また、判断基準が曖昧になってしまうでしょう。
目的が明確であれば、目的達成のための、具体的な資金計画や行動計画を立てやすくなります。
「月30万円の家賃収入を得られるようにする」「10年で資産1億円の投資家になる」「60歳までにローンを返済して家賃収入を私的年金代わりにする」など、自分なりの目的を持ったうえで不動産投資を始めるようにしてください。
1人で決められない場合は、家族と話し合って目的を決めるとよいでしょう。
サラリーマンが不動産投資を始めるのに、必ずしも高額な物件を購入する必要はありません。高額物件は毎月のローン返済額が多くなるため、空室が続いた場合のリスクは大きいです。空室が続いた場合は、多額のローンを給与や預貯金で支払わなくてはいけません。
最初は少額でのスタートをおすすめします。例えば、不動産投資クラウドファンディングやREITなどがあります。また、区分マンション投資や中古マンション投資であれば、新築の一棟アパート・マンション投資よりも少ない金額で始めることが可能です。
投資金額が少額だと得られるリターンは少なくなりますが、リスクを抑えられます。
まずは、少額資金で不動産投資を始め、経験を積んでから、投資資金をふやしていくとよいでしょう。
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。
マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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A.不動産投資に必要な費用はどのような不動産を選択するかによって異なります。例えば、中古区分マンション投資や戸建投資は投資規模が小さいですが、アパート投資や複数の物件を運用する場合には投資規模が大きいので多額の資金が必要です。不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15％程度と言われているため、投資規模に合わせて必要な初期費用を算出してみましょう。
A.金融機関によっては初期費用を含むフルローンを組めるため、自己資金がない人でも不動産投資を始めることは可能です。しかし、借入額が大きくなると、金利の影響を受けやすい、返済計画に支障が生じやすくなるため、不動産投資のリスクが高まります。不動産投資のリスクを抑えるためにも、物件価格の15％程度の自己資金を用意しておきましょう。
A.不動産投資の利回りは、運用する物件によって大きく異なります。例えば、新築物件や都心の物件は利回りが低く、中古物件や郊外の物件は利回りが高くなります。条件が良い物件であるにもかかわらず、利回りが高い物件は何らかの問題が潜んでいる可能性が高いため、3～7％程度を1つの目安にすると良いでしょう。
A.両者の大きな違いは、収益構造です。不動産投資は資産を保有することで得られる賃料収入（インカムゲイン）がメインですが、株式投資は資産を売却することで得られる売却益（キャピタルゲイン）がメインです。株式投資は短期で大きな利益を狙える一方、価格変動を予想するのが難しいため、利益を得ることは容易ではありません。不動産投資は短期で価格が大きく変動することはほとんどなく、比較的安定的に収入が得られます。そのため、短期的な大きな収入を得たい人は株式投資、長期的に安定した収入を得たい人は不動産投資が向いていると言えるでしょう。
A.東京、特に都心部では需要が供給を上回っているのが現状です。東京都の単独世帯数は2020年時点で339万世帯、2040年に至っては369万世帯まで増加が予想されているにも関わらず、一方で1988年から2021年までの首都圏の投資用マンションの発売戸数は187,397戸です。このことから単身者向けマンションのユーザーニーズは年々高まっていくと考えられています。
A.自分で管理をする場合、入居者の募集や家賃の集金、賃貸契約や建物のメンテナンスまで様々な業務が発生します。ただし専門の管理会社に業務を委託することができるため、管理業務に時間を取られることはなく、知識や経験も不要です。ちなみに25平米程度の1Kタイプの物件で、4～5,000円前後の手数料が一般的です。
A.住む人の目線でつくられています。実用性、安全性など設備やその性能が優れていることはもちろん、働き方の多様化に伴い、自分らしい暮らしができる間取りやデザインの部屋が求められるようになりました。住む人にとって価値を感じられない部屋は家賃を下げなければ入居者に選ばれることはなくなってきています。
A.マンションにも寿命はあります。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、財務省で定められた法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は47年とされています。 しかし、これはあくまでも法定の耐用年数であり、物理的な『寿命』とは異なります。定期的な補修をおこなうことで100年持たせることも可能と言われており、綿密な修繕計画が寿命を左右します。
A.需要が高く、供給が少ない立地の物件です。一般的に需要が高いとされる人気のエリアは交通の利便性が高い傾向にあります。ワンルームマンションの借り手は圧倒的に若年層が多く、通勤やプライベートを楽しむ場所の近くに住むことを好むからです。また駅から徒歩10分圏内であれば便利なだけでなく、新しい物件を供給できる空地は少ないため新しい物件に入居者が流れにくくなります。市区町村によってはワンルームマンションの供給を規制する条例があるためそのような立地を選ぶことも重要です。
A.家賃収入を得られないため、ローンの返済や管理コストを自己資金から賄う必要があります。退去が決まった時点から賃貸募集を開始しますが、人気の物件であればすぐに次の入居者が決まるため、長期で空室になることは滅多にありません。管理会社によっては、入居者の有無にかかわらず管理会社から直接家賃を得られる保証サービスを用意しています。空室リスクが気になる場合は家賃保証サービスの利用を検討すると良いでしょう。
A.可能です。特にワンルームマンションの場合は投資として市場が形成されており、売買双方の需要が豊富だからです。もし売却時にローンが残っていても、売却によって得られる現金で一括返済することができます。また家賃収入でローン返済を行っていけば自ずと投じる自己資金が少なくなるため、購入価格よりも値下がりしても売却によって利益を得ることが可能です。
A.購入後、お引渡しをした時点で所有権は売主からオーナー様に移転しており、個人の財産なので販売会社の倒産は全く関係なく、実物資産として保有し続けられます。
A.会社員、会社役員、公務員、医師など職業は様々です。年代は20代から70代以上まで幅広く、30代・40代がボリュームゾーン。ほとんどの方がローンで購入されるため、個人年収は500万円以上の方がほとんどです。一方で目的やプランは資産形成や分散投資、生命保険がわりに保有されるなど十人十色です。
A.一般的に「外壁補修や給水管補修、屋上の防水補修に費用など共有部分のコストと入退去時のリフォームや原状回復費用など専有部分のコストが発生します。共有部分のコストは、所有者から集める積立金で賄い、マンションのグレードによって違いがでますが、現在は建築資材の品質が向上しており、ほとんど修繕を必要としないものもあります。また、専有部分のコストは別負担となりますが、オーナー負担の部分と入居者が負担する部分で按分されます。
A.資産価値は一定ではなく、ゆるやかに変動するため上昇することもあれば低下することもあります。新しくても借り手が付かない物件は家賃が下がりやすく資産価値は下落する可能性が高くなり、逆に築年数が経過しても賃貸需要が高い物件は家賃が下がらないため、資産価値は維持されます。
ここでは、サラリーマンがカモにされる事例や悪徳業者を見抜くポイント、不動産投資で成功するポイントなどについて解説しました。知識など何もない状態で不動産投資を始めてしまうと、悪徳業者にカモにされて、条件の悪い物件を売りつけられてしまいます。
不動産投資でカモにされないためには、不動産投資の知識を身につけるのはもちろんのこと、安心して相談できる不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産投資に興味があるサラリーマンの方は、ここで紹介した内容を参考にしてみてください。
