新築の不動産投資を行う際の5つの注意点｜向いている人の特徴と成功事例・失敗事例を紹介

不動産投資をするにあたって、注意点やメリット、成功事例や失敗事例などについて、気になっている人も多いのではないでしょうか。新築物件で不動産投資する際の注意点やメリットを把握していると、自分に合っているのかについて判断することが可能です。また、成功事例と失敗事例を知ることで、成功率アップにつながります。本記事では、新築物件で不動産投資をする際の注意点・メリット、向いている人、成功事例・失敗事例などについて解説します。

新築物件で不動産投資をする際の5つの注意点

新築物件で不動産投資をする際の注意点を知っていると、対策を講じやすくなります。事前に注意点を把握し、慎重に物件選びや運営を行うことが大切です。以下、新築物件で不動産投資する際の注意点について紹介します。

【新築物件で不動産投資をする際の注意点】
・中古物件になった際の資産価値の下落率
・中古物件になった際の家賃減少
・初期購入費用が中古に比べて割高
・立地選びを誤ると空室リスクが高まる
・入居率傾向や利回りのデータがない

中古物件になった際の資産価値の下落率

中古物件になると、資産価値の下落率に注意が必要です。新築物件から中古物件になると、売買金額が下がる傾向にあります。新築物件とは、建築から1年未満であり、まだ一度も人が住んでいない物件のことです。

ただし、資産価値の下落は、「物件の価値自体が下がった」理由であるとは限りません。築年数の浅い物件を売却するケースは少ないですが、何らかの事情で「安くてもいいから売却したい」という人もいるため、購入価格から大幅に下げた金額で取引されます。実際は、売主の都合で価格を下げているだけですが、資産価値が大幅に下がっているように見えることがあります。物件の価値自体が大幅に下がるわけではないことを、理解しておきましょう。

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中古物件になった際の家賃減少

新築物件で不動産投資をする際には、中古物件になったときの家賃減少に注意しましょう。新築物件の場合は、「新築」という付加価値があり、賃貸需要が高い傾向にあるため、相場よりもやや高い家賃設定であったとしても、すぐに入居者が決まる可能性があります。

しかし、中古物件になると、「新築」という付加価値がなくなるため、「新築」の付加価値だけで賃貸がついている場合は家賃が減少することが予想されます。そのため、新築時の家賃が続くと思って収支計画や資金計画を立ててしまうと、計画とのズレが大きくなるため、注意が必要です。

三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」によると、賃貸物件は築10年までの家賃下落率が最も高く、築10年を超えると下落率が落ち着きます。都心と地方など立地や物件によって差はあるものの、新築時と中古物件になった場合の家賃が大幅に変わることがあるため、家賃減少には気を付けて賃貸経営する必要があります。

初期購入費用が中古物件に比べて割高

新築物件の購入費用、つまり価格面で中古物件に比べて高くなりやすいことは、新築物件で不動産投資する際の注意点でもあります。新築物件には、次のようなメリットがあるものの、価格が高くなれば、ローンの借入金額が多くなるというデメリットもあります。

• 新築物件には契約不適合責任もあるため、購入後すぐにリフォーム、メンテナンス、大規模修繕が必要となるケースは少ない
• 「新築」の付加価値があるため、賃貸需要が高く、空室率が低い
• 担保評価などが高く、フルローンで購入できる可能性が高い

ローンの借入金額が多いと、毎月の返済額が高くなり、利益を得づらくなります。一方で購入後の修繕費用は、中古物件と比較すると負担が少なくなるため、メリットとデメリットを比較しながら選択すると良いでしょう。

立地選びを誤ると空室リスクが高まる

どれほど魅力的な新築物件であっても、立地を誤ると入居者が集まらず、想定していた家賃収入が得られないリスクがあります。以下のような生活利便性が低いエリアでは、入居希望者が限られてしまう傾向があります。

• 駅から遠い
• 周辺に商業施設が少ない
• バスの交通の便が悪い

また周辺に競合物件が多い場合も、家賃設定を下げざるを得ず、結果的に利回りが低下することがあります。

特に注意すべきは、人口減少が進む地方都市や郊外エリアです。新築時は一時的に満室になっても、数年後には空室が目立ち始めるケースが見られます。長期的に安定した賃貸経営を行うためには、駅からの距離や生活インフラの充実度、大学・企業・再開発エリアなど、将来的に賃貸需要が維持される立地を慎重に見極めることが重要です。

入居率傾向や利回りのデータがない

新築物件で不動産投資する際の注意点は、入居率傾向や利回りのデータがないことです。中古物件の場合は、過去の事例やデータがあるため、次のようなことが分かります。

• 入居者の傾向（年齢、性別、家族構成など）
• 実際の入居率
• 入居者のニーズ（インターネット無料、駅から徒歩5分以内など）
• これまでの実際の利回り
• 毎年の収支状況

新築物件の場合は、これまでの入居者がいないため、入居者の傾向、ニーズ、実際の利回り、入居率、収支状況などについて分かりません。入居率傾向や利回りのデータがない中で、物件を選ぶ必要があります。また、入居率や利回りなど、実際のデータがないため、周辺物件などを参考にしたシミュレーションデータをもとに判断しなくてはなりません。

不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人

不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人を知っていると、新築物件が自分に合っているのかを見極めやすくなります。以下、不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人について、紹介します。自分と照らし合わせながら、確認していきましょう。

【不動産投資で新築物件を選択するのに向いている人】
・すでに土地を持っている
・大規模修繕の心配を抑えたい
・初めて不動産投資をする

すでに土地を持っている

「活用できていない土地を更地で持っている」など、すでに土地を持っている人は、新築物件の不動産投資に向いています。一棟マンションやアパートを建築して運用すれば、活用できていない土地を有効活用することができます。更地のまま所有していても、固定資産税などの維持費を負担しなくてはなりません。

所有する土地の上に賃貸マンションやアパートがある場合は「貸家建付地」となり、相続税評価額が減額されるため、更地のままや駐車場にするよりも、相続税の節税対策としての効果が期待できます。すでに土地を持っていて、不動産投資を始める場合は、新築物件を検討してみると良いでしょう。

大規模修繕の心配を抑えたい

大規模修繕の心配を抑えたい人は、不動産投資で新築物件を選択するのに向いています。新築物件は、契約不適合責任があるためです。契約不適合責任とは、引き渡し日から10年の間に、基礎、柱、屋根などの基本構造に欠陥が見つかった場合は、売主がその責任を負うもので、「住宅瑕疵担保履行法」で義務付けられています。新築物件は、基本構造や設備などが老朽化しておらず、契約不適合責任もあるため、購入してからしばらくの間は、まとまった修繕費用が発生する心配はありません。

中古マンションや中古アパートの場合は、すでに老朽化が進んでいます。築年数が古い物件は、契約不適合責任もありません。そのため、中古物件を購入後、すぐに基本構造部分などの大規模な修繕が必要となる場合もあります。多額の修繕費用が発生する恐れがあるため、注意が必要です。

このように、不動産投資で新築物件を選択すれば、大規模修繕の心配を抑えることができます。ただし大規模修繕については営業担当者に確認すれば計画の進捗状況や、修繕積立金の積立額などを把握できるはずです。中古物件＝大規模修繕で多額の資金がかかると思いこまず、確認するようにしましょう。

初めて不動産投資をする

初めて不動産投資を始める方にとって、新築物件は比較的リスクが少ない選択肢です。設備が新しいため、入居者にとって魅力が高く、空室リスクが低いのが特徴です。加えて、給排水や電気系統などの初期トラブルが発生しにくく、想定外の修繕に悩まされる心配も少ないでしょう。このような安定性の高さが、初心者でも安心してスタートできる理由の1つです。

また、新築物件は担保評価が高いため、金融機関の融資審査で有利になる傾向があります。融資のハードルが低いことにより、頭金や返済計画を含めた資金計画が立てやすく、無理のない投資運用が可能です。さらに、販売後も管理や入居募集、修繕対応まで一貫してサポートしてくれる不動産会社に委託すれば、運営の負担を大幅に減らせます。「リスクの低さ」と「運営のしやすさ」が、新築物件が初心者に向いている最大の理由と言えるでしょう。

新築物件で不動産投資を行う5つのメリット

「空室リスクが低い」「出口戦略を立てやすい」など、新築物件で不動産投資を行うメリットを知っていると、中古物件で不動産投資する場合との具体的な比較がしやすくなります。また、自分に合うかを見極めやすくなります。以下、新築物件で不動産投資を行うメリットについて、見ていきましょう。

【新築物件で不動産投資を行うメリット】
・空室リスクが低い
・融資が受けやすい
・中古物件よりも家賃を高めに設定しやすい
・出口戦略を立てやすい
・急な修繕が発生しにくい

空室リスクが低い

新築物件で不動産投資を行うメリットは、空室リスクが低いことです。築年数の浅い物件の方が、築年数の古い物件よりも好まれる傾向にあるためです。

Webサイトで賃貸物件を探す際に、「新築」「築5年以内」などの条件を指定する人は多く、新築物件は高い賃貸需要が見込めます。中には、「新築物件しか考えていない」「前に誰かが住んでいる物件は選択肢に入らない」といった人もいます。

新築物件は、賃貸需要が高いため、空室リスクを抑えることが可能です。空室リスクを抑えることができれば、家賃収入が少ない期間を短くできるため、不動産投資で利益を生み出しやすくなります。逆に、築年数が古い物件で不動産投資を行うと、空室リスクが高い可能性もあるため、注意が必要です。新築物件で不動産投資を始めると、空室リスクを抑えられるため、初めての人にもおすすめです。ただし、もちろん築年数が経てば入居者の入れ替わりがあるなど、新築時に享受できていたメリットはなくなるため、あまり新築にこだわりすぎる必要はありません。

融資が受けやすい

新築物件での不動産投資は、融資が受けやすい点もメリットです。金融機関は、不動産投資ローンを利用する際、物件の収益力、資産価値、担保評価などを基に審査を行います。多くの人は、家賃収入で不動産投資ローンを返済するため、金融機関は「この物件はどれくらいの家賃収入を得られるのか」について調査します。また、ローン返済が困難になった場合は、物件を売却してローンを返済するため、「どれくらい担保評価が高いか」についても、審査における重要なポイントです。

新築物件は、中古物件よりも賃貸需要が見込める上、家賃が高い傾向にあります。また、担保評価も高いため、中古物件よりも新築物件の方が融資を受けやすいといわれています。そのため、「不動産投資ローンの審査が不安」「審査に通りやすい物件を選びたい」といった人も安心です。

中古物件よりも家賃を高めに設定しやすい

新築物件は、中古物件よりも家賃を高めに設定しやすい点がメリットです。「賃貸を選ぶなら、絶対に新築物件が良い」「できれば新築物件に住みたい」などと考えている人は多く、新築物件は人気があります。高い賃貸需要が見込めるため、中古物件よりも家賃を高く設定でき、まとまった家賃収入を得ることが可能です。

また、「新築」というブランドがあるため、相場よりも多少高い家賃であったとしても、すぐに入居者が決まる場合があります。反対に、築年数が古い中古物件の場合は、例えば立地条件や設備などの条件が似たような物件であれば新築物件よりも家賃を高く設定することは難しくなります。新築物件は中古物件より相対的に家賃が高くなりますが、結局のところ賃貸需要があるかが重要であるため、「家賃を高めに設定しやすいから」という理由だけで盲目的に新築を選ばないようにしましょう。

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出口戦略を立てやすい

新築物件で不動産投資を行うメリットは、出口戦略を立てやすいことです。出口戦略とは、「損失を出さずに売却する戦略」のことです。出口戦略が明確でなければ、運営や判断基準が曖昧になる可能性があります。

新築物件は、購入から5〜10年経ったとしても、「築浅物件」として扱われるため、買い主が比較的すぐに見つかります。また、入居者がいる状態（オーナーチェンジ）であれば、多くの買い主が見つかりやすいため、好条件での売却が可能です。

新築物件は、購入前から「最初は運用益を得て、10年で売却しよう」などといった出口戦略を明確にした上で、不動産投資を始められます。もし、購入したのが築15年の中古物件であれば、購入から5〜10年経って売却をする際には築20〜25年の築古物件です。築年数が古い物件は、買い主が見つかるまでに時間がかかることも多いです。

急な修繕が発生しにくい

新築物件で不動産投資を始めると、しばらくの間、急な修繕が発生しにくいため、修繕費用やメンテナンス費用などを抑えられます。購入後すぐの突発的な費用の発生を避けられるため、資金計画が立てやすいです。中古物件の場合は、購入した直後に、次のような修繕費用が発生する場合があります。

• 入居者のニーズに合わせて浴室乾燥機やIHを導入した
• キッチンが故障していたため買い替えた
• 洗面台と浴室が老朽化していたため新しくした

新築物件であれば、購入してしばらくの間は、修繕やメンテナンスの発生を回避できるのがメリットです。購入後すぐに多額の修繕費用、メンテナンス費用、リフォーム費用が発生する心配はありません。

新築物件の不動産投資のよくある成功事例

新築物件の不動産投資の成功事例を知ることは、成功率アップにつながります。新築物件の不動産投資でよくある成功事例は、次の通りです。

【新築物件の不動産投資のよくある成功事例】
・「新築」ブランドにより周辺相場より高い家賃設定で入居者が決定する
・新築物件や築浅物件を探す方は多いため、空室が埋まりやすい
・築古物件よりも評価額が高い傾向にあるためローンの審査に通りやすい
・購入後すぐに大規模修繕やリフォーム費用が発生しない

「新築」ブランドにより周辺相場より高い家賃設定で入居者が決定する

新築物件は、以下のような付加価値を持つため、入居者からの人気が非常に高い傾向にあります。

• 清潔感がある
• 最新設備が導入されている
• 安全性が高い
• 洗練されたデザイン

特に都市部では「どうせ住むなら新築がいい」という心理が強く働き、多少家賃が高くても入居が決まるケースが多く見られます。周辺相場よりも1〜2万円程度高い設定でも、すぐに入居者が見つかることも珍しくありません。このようなブランド力によって、空室期間を短縮し、初月から安定した収益化を実現しやすいのが大きな魅力です。

また、新築物件は「住環境が快適」という印象を与えるため、特に社会人やファミリー層に好まれます。無料Wi-Fiや宅配ボックスなど、現代的な設備が整っていることも人気を後押ししています。投資家にとっても家賃設定の自由度が高く、早期のキャッシュフロー確保につながる点は大きなメリットと言えるでしょう。

新築物件や築浅物件を探す方は多いため、空室が埋まりやすい

賃貸情報サイトで物件を検索する際、「新築」「築5年以内」といった条件を指定する入居希望者は非常に多いです。そのため、新築物件は掲載後すぐに問い合わせが入り、短期間で入居が決まる傾向にあります。最新の間取りやデザイン性の高い内装、最新の設備などが魅力となり、他の物件との差別化にもつながります。結果的に空室期間を最小限に抑え、家賃収入が安定的に得られるのが強みです。

また、新築・築浅物件は外観や共有部分がきれいなため、見学時に入居者の好印象を得やすいという利点もあります。投資初期の段階では、安定的な家賃収入が得られることが心理的な安心にもなるため、初心者投資家にとって新築物件は、非常に相性の良い選択肢と言えるでしょう。

築古物件よりも評価額が高い傾向にあるためローンの審査に通りやすい

新築物件は築古物件に比べて、資産価値が高く評価されるため、金融機関からの融資審査で有利になりやすいのが特徴です。銀行は担保価値を重視するため、新築物件のように築浅で状態が良い資産は、返済リスクが低いと判断されます。

その結果、フルローンや低金利での融資を受けられる可能性が高まり、資金計画を立てやすくなるのです。特に初めての投資家にとって、融資条件が良いことは参入障壁を下げる大きな要素となります。

さらに新築物件は賃貸需要が高く、安定した家賃収入を得やすい点も、金融機関から評価されるポイントです。金融機関は賃料収入を返済原資と見なすため、需要の高い新築物件ほど信用を得やすくなります。このように新築物件は、金融機関との関係構築や長期的な投資戦略を進めるうえでも有利な選択です。

購入後すぐに大規模修繕やリフォーム費用が発生しない

新築物件は建物や設備がすべて新しいため、購入後すぐに大規模修繕やリフォーム費用が発生するリスクがほとんどありません。中古物件のように、給排水設備の交換や外壁塗装などの突発的な修繕費を心配する必要がなく、初期段階で安定した運営を実現できます。特に不動産投資を始めたばかりの人にとって、想定外の支出が少ないという点は大きな安心材料となります。

さらに、新築物件には「契約不適合責任」やメーカー保証が適用されるため、一定期間内に構造上の欠陥や設備不良が見つかった場合でも、無償で修繕を受けられる場合があります。これにより、リスクを最小限に抑えつつ長期的な運用が可能になります。購入後のトラブル対応に追われることが少ないため、初心者でもストレスなく投資を続けられる点も、新築投資の大きな魅力と言えるでしょう。

新築物件の不動産投資のよくある失敗事例

成功事例だけでなく、失敗事例も押さえておくことが大切です。失敗事例を知っておくと、不動産投資の失敗リスクを軽減できます。よくある失敗事例は、次の通りです。

【新築物件の不動産投資のよくある失敗事例】
・ローンの借入金額が多く毎月の返済額が高いため利益が出づらい
・過去の入居データがないため入居率や利回りの想定シミュレーションが実際とは大きく違った
・「新築」というだけで物件選びをしたので好条件の中古物件を見落としていた

ローンの借入金額が多く毎月の返済額が高いため利益が出づらい

新築物件は価格が高いため、フルローンや高額融資を受けるケースが多く、毎月の返済額が高くなりやすい傾向にあります。たとえ満室で家賃収入が順調に入っても、返済比率が高いと、ローン返済初期は、手残りが得られないこともあります。なお、金利上昇や家賃下落などの変動要因があると、収益が一気に下がるリスクもあるため注意が必要です。

また、家賃収入が計画通りに入らなかった場合、返済の負担がさらに重くなります。空室が長引いたり、想定よりも低い家賃でしか貸せなかったりすると、毎月の赤字が膨らむ恐れもあります。投資を始める前に、金利上昇や空室発生を想定した「安全ラインのシミュレーション」を行い、余裕のある返済計画を立てておくことが重要です。

過去の入居データがないため入居率や利回りの想定シミュレーションが実際とは大きく違った

新築物件はまだ運用実績がないため、入居率や利回りの予測はあくまで「想定値」に過ぎません。販売会社が提示するシミュレーションは、理想的な条件で算出されていることが多く、実際の入居状況や地域の需要と乖離するケースもあります。特にエリア需要の調査が不十分なまま購入を決めてしまうと、想定よりも空室期間が長引き、収益が計画より大幅に下がるリスクがあります。

また、築年数が経過するにつれて、家賃が下落することも考慮しておきましょう。新築時の高い家賃設定を基準に収支計画を立ててしまうと、数年後に想定外の収益減少に直面する可能性があるため注意が必要です。周辺の類似物件や過去の賃料推移データを参考に、現実的な利回りを見積もることが、失敗を防ぐための重要なポイントです。

「新築」というだけで物件選びをしたので好条件の中古物件を見落としていた

「新築＝安心・高収益」というイメージを持つ投資家は多いですが、実際には立地や賃貸需要、管理体制などの要素を軽視してしまうことで、失敗につながるケースもあります。新築物件は見た目がきれいで魅力的ですが、交通アクセスや周辺環境が悪ければ入居が決まりにくく、結果として家賃を下げざるを得ない状況に陥ることもあります。見た目や「新築」という言葉に惑わされず、立地や需給バランスを重視した物件選定が欠かせません。

一方で、中古物件でも立地や賃貸需要が高ければ、収益性や資産価値が新築を上回ることもあります。築年数が経過していても、適切なリフォームやメンテナンスが行われている物件は、安定した入居が見込めることも多いです。新築だけにこだわらず、中古や築浅物件も含めて比較検討することで、より収益性の高い投資判断ができるでしょう。

新築物件の不動産投資で成功するための3つのポイント

新築物件は築年数が浅く、トラブルが少ない反面、購入価格が高いため収益性を確保するには戦略が欠かせません。ここでは、新築物件の不動産投資を成功に導くための以下の3つのポイントについて解説します。

【新築物件の不動産投資で成功するための3つのポイント】
・将来的な家賃下落を見越した収支シミュレーションを行う
・需要の高いエリア・ターゲット層を見極める
・長期的なフォロー体制が整っている不動産会社を選択する

将来的な家賃下落を見越した収支シミュレーションを行う

新築物件は入居初期の人気が高く、家賃を高めに設定できる傾向があります。しかし、築年数の経過とともに、家賃が下落していくのが一般的です。したがって、投資計画を立てる際は「現在の家賃設定がいつまで維持できるか」を見極める必要があります。

長期的な視点で、築10年後・20年後の家賃下落や修繕費、空室リスクを含めたシミュレーションを行いましょう。例えば、築年数が経過した際に家賃を下げても利益が出るか、ローン返済や管理費などの支出を賄えるかを想定しておくことが大切です。短期的な収益だけでなく、長期運用を前提にした計画を立てることで、景気変動にも強い安定経営を実現できます。

需要の高いエリア・ターゲット層を見極める

不動産投資の成否を分ける最大の要素は「立地」と「需要」です。いくら新築でも、需要のないエリアでは空室が続き、想定した家賃収入を得られません。以下のような賃貸需要が安定している場所を選ぶことがおすすめです。

• 駅徒歩10分以内
• 再開発エリア
• 大学近辺
• オフィス街周辺

さらに、人口動態や周辺施設、将来の都市計画にも目を向けると、中長期で価値が下がりにくい物件を選べるようになります。

加えて、ターゲット層の明確化も重要です。単身者向けなら宅配ボックスやインターネット無料、ファミリー層ならシステムキッチンや追い焚き機能など、ニーズに沿った設備を整えることで、入居期間を長くできます。新築物件の魅力を最大限活かすには、デザイン性や新しさだけでなく「誰にどのような暮らしを提供するか」を意識した計画が重要です。

長期的なフォロー体制が整っている不動産会社を選択する

不動産投資は「購入して終わり」ではなく、適切な維持管理が欠かせません。購入後も賃貸募集・入居管理・修繕対応を一貫してサポートしてくれる不動産会社を選ぶことで、長期的な安定経営につながります。特に新築物件は築浅のうちは手間が少ないものの、年数が経過するとメンテナンスや入居者対応の負担が増えるため、継続的なフォロー体制が必要になるでしょう。

また、定期的な経営相談や資産管理のアドバイスを行ってくれる会社なら、初心者でも安心して投資を続けられます。入居者の傾向や家賃相場の変化など、市場動向を共有してくれる不動産会社を選ぶことで、リスクを最小限に抑えた運営が可能です。信頼できるパートナーとともに運営することが、新築不動産投資を成功に導く最大のポイントと言えるでしょう。

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まとめ

ここでは、新築物件で不動産投資をする際の注意点やメリット、向いている人、成功事例、失敗事例などについて解説しました。新築物件は、「新築」の付加価値により、相場よりも高い家賃を設定したとしても、入居者が決まる可能性があります。また、購入後すぐに修繕・リフォーム費用がかかる心配もありません。ただし、入居率などの実際のデータがないため周辺の事例などで判断する必要があることに注意が必要です。新築物件で不動産投資を検討している人は、ここで紹介した内容を参考にしてください。

新築の不動産投資に関するよくある質問（FAQ）

新築物件での不動産投資は、築浅でトラブルが少なく、初心者にも取り組みやすい一方で、「本当に新築が有利なのか？」「中古との違いは？」といった疑問を持つ人も多いでしょう。ここでは、新築物件の不動産投資に関してよく寄せられる質問をまとめ、それぞれのポイントを解説します。投資判断に迷ったときの参考にしてください。

Q1. 新築と中古では、どちらが初心者に向いていますか？

どちらが初心者に向いているかは、投資目的と資産状況によって異なります。新築物件は、修繕リスクが低く、入居募集や設備対応などの管理負担が少ない点が特徴です。購入後しばらくは大きな修繕が不要で、安定した賃貸経営を始めやすいため、初めての不動産投資にも向いています。また、新築ブランドによる集客効果もあり、早期に入居者が決まるケースが多いのも利点です。

一方で、中古物件は価格が抑えられるため、初期費用を少なく始めたい人や高い利回りを重視する人におすすめです。立地や管理状態の良い中古物件を選べば、新築に劣らない安定経営も可能です。どちらを選ぶにしても、「家賃相場・修繕コスト・融資条件」を比較し、自分の投資目的に合った方を選ぶことが大切です。

Q2. 新築物件を購入しても節税効果はありますか？

新築物件でも一定の節税効果はありますが、中古物件ほどの減価償却効果は期待できません。建物の減価償却は「耐用年数」に基づいて計算されるため、築年数が浅い新築は減価償却期間が長く、毎年の経費計上額が少なくなります。結果として、短期間での所得圧縮効果は小さい傾向にあります。

ただし、ローン利息や管理費、修繕積立金、火災保険料などは経費として計上できるため、一定の所得圧縮効果は得られます。 また、新築物件は高い入居率と安定収益を確保しやすい点から、節税よりも「長期の資産形成」を重視する投資スタイルに適しています。短期的な節税を狙うよりも、将来的なキャッシュフローの安定化を目的とした運用が望ましいでしょう。

Q3. 新築でも空室リスクはありますか？

「新築だから空室リスクはない」と考えるのは誤りです。立地条件やターゲット設定を誤ると、新築でも空室は発生します。 例えば、交通アクセスが悪いエリアや周辺競合が多い地域では、家賃を下げても入居者が集まりにくいケースがあります。また、単身者向けエリアにファミリー向け物件を建てるなど、需要と供給のミスマッチもリスク要因になります。

新築物件で空室を防ぐには、エリア選定と入居者ニーズに合った設備導入が鍵です。 駅徒歩10分以内、再開発エリア、大学や企業の多い地域など、賃貸需要が安定している立地を選ぶことが重要です。さらに、宅配ボックスや無料Wi-Fi、防犯カメラなど、入居者の「住みやすさ」を意識した設備を整えることで、長期入居にもつながります。