不動産投資の失敗事例やデメリット、成功のためのポイントなどについて、疑問を持っている人は多いのではないでしょうか。不動産投資の失敗事例やデメリットを知っていると、リスク対策を講じやすくなります。また、成功のためのポイントを把握していれば、不動産投資の成功率を上げることが可能です。本記事では、不動産投資の失敗事例やデメリット、成功のためのポイントなどについて解説します。
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不動産投資のリスクを把握して対策を考えるためにも、不動産投資の失敗事例を確認することは大切です。以下、不動産投資の失敗事例5選について見ていきましょう。
「空室が埋まらず、家賃収入が入らなくなった」という失敗事例は多いです。一棟マンションや一棟アパートを運営していて1室だけの空室であるなら、それほどダメージは大きくありません。しかし、ワンルームマンションなどで空室になると、家賃収入が0円となるため、経営に大打撃となります。
「空室ができた際の利回りや、キャッシュフローを考えられなかった」といった失敗理由を挙げる不動産投資家は、少なくありません。あらかじめ空室を想定した利回りやキャッシュフローを考えていなければ、空室発生時に手元の資金が出ていくことになります。空室が発生しても家賃保証サービスを利用するなどの選択肢を持っておくことが重要です。また、空室の発生リスクを抑えるためには、賃貸需要が見込める物件選びや入居条件を設定しておく必要があります。不動産投資には空室リスクがつきものですが、事前準備と対策によって、リスクの影響を軽減することが可能です。
「管理会社の意見をうのみにしたら、入居者満足度が下がり、空室が多くなった」「営業マンの話を全て信じて物件を購入したら、都合が良すぎる家賃設定になっており、入居者が集まらない」など、他の人の意見をうのみにして失敗するケースは多いです。
不動産投資は、自分で判断して責任を持つことが大切です。数千万円もの物件を購入して何十年も運営するため、他の人の意見だけで決めてはいけません。たとえ失敗したとしても、責任を取るのは自分です。管理会社、不動産会社、友人、知人など、他の人から話を聞くのは良いものの、全てをうのみにせず、自分で考えて判断するようにしてください。
「◯◯の物件を購入した方が絶対に良い」「△△エリアの物件を購入すべき」「リフォーム内容は◯◯が良い」など、さまざまな意見をもらったとしても、まずはその背景を確認するようにしましょう。
リスク管理・予測ができなかったことが原因で、失敗する不動産投資家は多いです。
不動産投資には、多くのリスクがあるため、対策を考えた上で物件選びや運営を行うことが大切です。リスク管理や予測が甘ければ、そのリスクが発生した際に適切な対応ができず、多額の損失につながる場合があります。不動産投資にどのようなリスクがあるのかについて把握し、多くの失敗事例に触れ、リスク回避の計画や対策を講じれば、成功する確率を上げられます。
不動産投資の目的に適さない物件を購入したことで、失敗するケースも多いです。
不動産投資で大事なのは、明確な目的を決め、実現のための計画を立て、実行していくことです。検証や軌道修正をしやすく、成功へ近づくことができます。目的を決めても忘れてしまったり、方向性の違うことをしたりしていては、計画的な運営はできません。目的や計画に合った物件を購入しましょう。
ローンを組んだ際の返済プランが甘いことで、失敗するケースも多いです。
ローンを組む前に、厳しめのシミュレーションを行うことが大切です。見通しの甘い返済プランだとリスクが高いため、気を付けましょう。
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不動産投資で失敗しないためには、失敗事例だけでなく、デメリットも把握しておくことが重要です。「物件選びが大変」「売却を希望する時期に売却できない可能性がある」など、不動産投資のデメリットが分かると、投資していく中で注意すべき点が明確になり、リスク対策を講じやすくなります。できるだけ多くの失敗事例とデメリットを把握し、失敗する確率を下げましょう。ここでは、失敗しないために把握しておきたい不動産投資のデメリットについて紹介します。
不動産投資のデメリットは、さまざまなリスクが発生しやすいことです。不動産投資には、次のようなリスクがあります。
どのリスクも発生する可能性があり、修繕リスク、金利上昇リスク、災害リスクなど、予測が立てにくいリスクもあるため、注意が必要です。例えば、空室リスクや滞納リスクが発生すると、家賃収入が入らなくなります。金利上昇リスク、修繕リスク、災害リスクが発生した場合は、月々の返済負担が増えたり、まとまった費用が発生したりします。不動産投資は、さまざまなリスクが発生しやすいことを理解し、事前に対策を考え、講じておくことが大切です。
不動産投資の成否を分ける重要なポイントとなるのは、物件選びです。「立地が良い」「賃貸需要が高い」など、条件の良い物件選びができれば、不動産投資の成功率は高くなります。反対に「立地が悪い」「利回りが極端に高い」など、条件の悪い物件を買うと、不動産投資の失敗率が上がります。しかし、条件の良い物件選びは、簡単なことではありません。次のような物件は、買わないようにしましょう。
上記のような物件は、賃貸需要が見込めない可能性があります。物件を選ぶ際は、駅やスーパーマーケットなどが近く、利便性の高い物件を選びましょう。
不動産投資は、必ずしも希望の時期に売却できるというわけではありません。売却を希望していても、買い主が見つからなければ売買は成立しないからです。売りに出して売却が決まるまでには、1年以上かかることもあります。そのため、「半年以内にまとまった資金が必要なので、売却したい」と考えていても、実現できない可能性があります。売却時期が遅くなると、維持費がかかるだけでなく、売却金額を下げるなどの対処が必要です。
不動産は金額が大きいため、購入時・売却時のどちらの場合でも、簡単に売買が成立するものではありません。希望時期に売買できない可能性があることを理解し、計画を立てる必要があります。
不動産投資は、物件の維持管理が大変であることもデメリットです。物件の維持管理に必要な対応には、次のようなものがあります。
上記の他にも、さまざまな維持管理が予測できないタイミングで発生し、その都度まとまった費用がかかります。物件の維持管理をないがしろにすると、入居者の満足度が下がり、空室リスクが高くなります。また、資産価値の下落や物件の安全性能の低下につながるため、注意が必要です。不動産投資は、物件の維持管理が大変なことを理解し、維持管理に関する長期の計画を立てておくことが大切です。
不動産投資のデメリットは、固定資産税がかかることです。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋などの固定資産を所有している方にかかる税金です。
固定資産税の対象となる資産には、宅地、田、畑、物置、車庫、倉庫などがあります。不動産投資で一棟マンション、一棟アパート、ワンルームマンションなどを所有している場合においても、固定資産税がかかります。納税先は、固定資産が所在する市町村（または都）です。固定資産税は、固定資産税評価額をもとにした「課税標準額」に一定の税率を掛けて算出されるため、地価の高いエリアほど税額は高くなる傾向にあります。マンションやアパートなどの不動産を所有していると、毎年固定資産税を負担しなければなりません。
関連記事：「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は？本当にリスクが高いのかを徹底検証！
短期間で大きなリターンを求めないなど、不動産投資を成功させるポイントを把握しておくことは大切です。成功させるポイントを知っていると、失敗するリスクを抑え、成功確率を上げることができます。以下、不動産投資を成功させるポイントについて紹介します。
| 【不動産投資を成功させるポイント】 |
|---|
| ・短期間で大きなリターンを求めない |
| ・不動産投資によって何を得たいかを決めてから始める |
| ・周辺相場、物件価値を念入りに調査してから購入する |
不動産投資を成功させるポイントは、短期間で大きなリターンを求めないことです。不動産投資は、FXや株式投資とは違い、常に価格が変動しているわけではありません。不動産投資の相場は、その土地の評価額が基準となるため、相場から大きく外れた取引をするのは難しいです。
また、短期間で物件価格が上昇したことによる売却益を期待できる物件はほとんどありません。購入時点から急激に資産価値が上がるような物件と出会えることはまれであり、狙って購入できるものではありません。経験豊富な不動産投資家であればまだしも、投資初心者が短期間で大きなリターンを狙うのは危険です。
あくまでも家賃収入で収益を出すことを考えた物件選びや運営をおすすめします。
不動産投資を始める際は、「不動産投資によって何を得たいのか」などといった目的をはっきりとさせておくことが大切です。目的が明確であれば、目的を達成するための具体的な計画や対策を立てやすくなります。判断基準ができるため、決断する際に悩むことが少なくなります。また、目的に正解はないため、人と異なる内容でも問題ありません。
以上のように、自分なりに不動産投資を始める目的を決めた上で始めるようにしましょう。
不動産投資を成功させるためには、周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入しましょう。周辺相場や物件価値を調査していれば、相場よりも割高な物件の購入を回避することができます。相場よりも割安な物件を購入できれば、利益の出る可能性が上がります。逆に、相場よりも割高な物件を購入してしまうと、損益分岐点が高くなるため、損する可能性が上がるでしょう。
周辺相場や物件価値を調べる方法は、以下の通りです。
どの方法も、お金をかけずに調べることができます。一つの方法にこだわらず、複数の方法で多角的に調査することが大切です。「少しでも割安な物件を購入したい」「条件の良い物件を選びたい」という人は、時間をかけて調査した上で物件を購入してください。
トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。
マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
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A.不動産投資に必要な費用はどのような不動産を選択するかによって異なります。例えば、中古区分マンション投資や戸建投資は投資規模が小さいですが、アパート投資や複数の物件を運用する場合には投資規模が大きいので多額の資金が必要です。不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15％程度と言われているため、投資規模に合わせて必要な初期費用を算出してみましょう。
A.金融機関によっては初期費用を含むフルローンを組めるため、自己資金がない人でも不動産投資を始めることは可能です。しかし、借入額が大きくなると、金利の影響を受けやすい、返済計画に支障が生じやすくなるため、不動産投資のリスクが高まります。不動産投資のリスクを抑えるためにも、物件価格の15％程度の自己資金を用意しておきましょう。
A.不動産投資の利回りは、運用する物件によって大きく異なります。例えば、新築物件や都心の物件は利回りが低く、中古物件や郊外の物件は利回りが高くなります。条件が良い物件であるにもかかわらず、利回りが高い物件は何らかの問題が潜んでいる可能性が高いため、3～7％程度を1つの目安にすると良いでしょう。
A.両者の大きな違いは、収益構造です。不動産投資は資産を保有することで得られる賃料収入（インカムゲイン）がメインですが、株式投資は資産を売却することで得られる売却益（キャピタルゲイン）がメインです。株式投資は短期で大きな利益を狙える一方、価格変動を予想するのが難しいため、利益を得ることは容易ではありません。不動産投資は短期で価格が大きく変動することはほとんどなく、比較的安定的に収入が得られます。そのため、短期的な大きな収入を得たい人は株式投資、長期的に安定した収入を得たい人は不動産投資が向いていると言えるでしょう。
A.東京、特に都心部では需要が供給を上回っているのが現状です。東京都の単独世帯数は2020年時点で339万世帯、2040年に至っては369万世帯まで増加が予想されているにも関わらず、一方で1988年から2021年までの首都圏の投資用マンションの発売戸数は187,397戸です。このことから単身者向けマンションのユーザーニーズは年々高まっていくと考えられています。
A.自分で管理をする場合、入居者の募集や家賃の集金、賃貸契約や建物のメンテナンスまで様々な業務が発生します。ただし専門の管理会社に業務を委託することができるため、管理業務に時間を取られることはなく、知識や経験も不要です。ちなみに25平米程度の1Kタイプの物件で、4～5,000円前後の手数料が一般的です。
A.住む人の目線でつくられています。実用性、安全性など設備やその性能が優れていることはもちろん、働き方の多様化に伴い、自分らしい暮らしができる間取りやデザインの部屋が求められるようになりました。住む人にとって価値を感じられない部屋は家賃を下げなければ入居者に選ばれることはなくなってきています。
A.マンションにも寿命はあります。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、財務省で定められた法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は47年とされています。 しかし、これはあくまでも法定の耐用年数であり、物理的な『寿命』とは異なります。定期的な補修をおこなうことで100年持たせることも可能と言われており、綿密な修繕計画が寿命を左右します。
A.需要が高く、供給が少ない立地の物件です。一般的に需要が高いとされる人気のエリアは交通の利便性が高い傾向にあります。ワンルームマンションの借り手は圧倒的に若年層が多く、通勤やプライベートを楽しむ場所の近くに住むことを好むからです。また駅から徒歩10分圏内であれば便利なだけでなく、新しい物件を供給できる空地は少ないため新しい物件に入居者が流れにくくなります。市区町村によってはワンルームマンションの供給を規制する条例があるためそのような立地を選ぶことも重要です。
A.家賃収入を得られないため、ローンの返済や管理コストを自己資金から賄う必要があります。退去が決まった時点から賃貸募集を開始しますが、人気の物件であればすぐに次の入居者が決まるため、長期で空室になることは滅多にありません。管理会社によっては、入居者の有無にかかわらず管理会社から直接家賃を得られる保証サービスを用意しています。空室リスクが気になる場合は家賃保証サービスの利用を検討すると良いでしょう。
A.可能です。特にワンルームマンションの場合は投資として市場が形成されており、売買双方の需要が豊富だからです。もし売却時にローンが残っていても、売却によって得られる現金で一括返済することができます。また家賃収入でローン返済を行っていけば自ずと投じる自己資金が少なくなるため、購入価格よりも値下がりしても売却によって利益を得ることが可能です。
A.購入後、お引渡しをした時点で所有権は売主からオーナー様に移転しており、個人の財産なので販売会社の倒産は全く関係なく、実物資産として保有し続けられます。
A.会社員、会社役員、公務員、医師など職業は様々です。年代は20代から70代以上まで幅広く、30代・40代がボリュームゾーン。ほとんどの方がローンで購入されるため、個人年収は500万円以上の方がほとんどです。一方で目的やプランは資産形成や分散投資、生命保険がわりに保有されるなど十人十色です。
A.一般的に「外壁補修や給水管補修、屋上の防水補修に費用など共有部分のコストと入退去時のリフォームや原状回復費用など専有部分のコストが発生します。共有部分のコストは、所有者から集める積立金で賄い、マンションのグレードによって違いがでますが、現在は建築資材の品質が向上しており、ほとんど修繕を必要としないものもあります。また、専有部分のコストは別負担となりますが、オーナー負担の部分と入居者が負担する部分で按分されます。
A.資産価値は一定ではなく、ゆるやかに変動するため上昇することもあれば低下することもあります。新しくても借り手が付かない物件は家賃が下がりやすく資産価値は下落する可能性が高くなり、逆に築年数が経過しても賃貸需要が高い物件は家賃が下がらないため、資産価値は維持されます。
ここでは、不動産投資の失敗事例5選やデメリット、成功のためのポイントなどについて解説しました。失敗事例やデメリットを知ることで、不動産投資をしていく中でのリスクを学べるため、対策を講じやすくなります。また、成功のためのポイントが分かると、不動産投資の成功率を上げることができます。不動産投資は、金額が大きく運用期間が長いため、しっかり事前準備を行い、計画的に進めることが大切です。これから不動産投資を始める予定の人は、ここで紹介した内容を参考にしてください。
