ワンルームマンション投資の失敗事例、成功させるポイントについて気になっているという人は、多いのではないでしょうか。失敗事例、失敗の理由、成功させるポイントなどを知っていると、ワンルームマンション投資のリスクを軽減でき、成功率を高めることができます。本記事では、ワンルームマンション投資の失敗事例、失敗理由、成功させるためのポイントなどについて解説します。
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ワンルームマンション投資の失敗事例を知っておくと、どのようなリスクがあるのか、リスク管理や対策を講じやすくなります。以下、ワンルームマンション投資のよくある失敗事例について見ていきましょう。
| 【ワンルームマンション投資の失敗事例】 |
|---|
| 【事例①】価格だけで購入を決めてしまい入居者が集まらない事例 |
| 【事例②】購入直後に多額の修繕費用がかかった事例 |
| 【事例③】豪華な設備の物件を購入して資金不足に陥った事例 |
ワンルームマンション投資のよくある失敗事例は、価格だけで物件を決めてしまって入居者が集まらず、安定経営が難しくなることです。
不動産投資は、入居者がいなければ、継続的に家賃収入を得ることができません。立地などを考慮せず、価格だけで安易に物件を決めてしまうと、「空室率が非常に高い」といったことがあります。価格が安く、ローン返済額を抑えられたとしても、入居者がおらず、家賃を下げることになれば、採算が取れなくなります。ワンルームマンション選びは、価格を重視するのも大切ですが、立地、築年数、設備、地域の賃貸需要、周辺物件の空室率などの要素も踏まえた上で、総合的に判断することが大切です。
中古のワンルームマンションを購入直後、設備の故障や大規模修繕などでまとまった修繕費用がかかる場合があります。想定外の修繕費用がかかることでキャッシュフローが悪化し、安定した不動産経営が難しくなります。修繕のために新たなローンを利用して返済負担が大きくなり、ほとんど利益がなく先が見えなくなる場合もあるため、注意が必要です。
中古マンションは、新築よりも価格が安いのが魅力ですが、物件の管理状況、修繕計画、室内の設備などをしっかり確認していなければ、想定外の出費に苦しめられてしまうでしょう。
「食器洗浄機など設備の充実したワンルームマンションを購入した」「床材・キッチンなどグレードの高い仕様の物件を選んだ」など、豪華な設備の物件を購入すると、投資額が大きくなります。ローン返済額が高くなる上、維持管理費用や修繕費用などのコストも増えるため、計画的に進めなければ、資金不足に陥るリスクが高くなります。設備や仕様が豪華だと見栄えは良いですが、本当に必要なのかどうかについて慎重に判断することが大切です。
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ワンルームマンション投資を失敗してしまう理由を知っておくことは、リスクを軽減するための対策を講じやすくなることにつながります。以下、それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
| 【ワンルームマンション投資を失敗してしまう理由】 |
|---|
| ・値段だけで購入を決断してしまった |
| ・収益のシミュレーションをしっかりやらずに進めてしまった |
| ・室内設備がニーズにマッチしていなかった |
| ・リスクを想定した運営ができなかった |
| ・節税効果を期待しすぎてしまった |
ワンルームマンション投資は、値段だけで購入を決断すると、失敗する可能性があります。なぜなら、物件の値段以外に、立地やコストなど重視すべきポイントがたくさんあるからです。例えば、立地の悪いワンルームマンションを購入すると、入居者を集めるのが難しくなり、空室率が高くなります。空室率が高いと、家賃収入ゼロの期間が長くなるため、赤字経営となり、破綻するリスクもあります。また、空室率を改善するために「家賃を下げる」「人気の設備を付ける」などといった対策が必要となり、余計にキャッシュフローが悪化するでしょう。
安定した不動産経営をするためには、立地条件などが重要です。「値段が◯万円で、予算よりも100万円以上安いから購入しよう」「値段が安いから、何とかなるだろう」などと考え、値段だけで購入すると、不動産投資の失敗リスクが高まるため、注意しましょう。
ワンルームマンション投資に当たって、収益のシミュレーションをしっかりやらずに進めてしまうと、失敗する可能性があります。しっかりとした収益のシミュレーションができていなければ、以下の事態が起きたときに、資金繰りが悪化し、経営難に陥る可能性が高くなります。
また、収益シミュレーションを行い、周辺の相場、間取り、設備、管理なども考慮した上で、家賃を設定することが大切です。安定した不動産経営をするためにもさまざまなリスクを想定し、厳しめの収益シミュレーションをしておきましょう。
ワンルームマンション投資を失敗してしまう理由としては、室内設備がニーズにマッチしていないことも挙げられます。入居者のニーズにマッチしていない設備は、入居者満足度に良い影響を与えないだけでなく、余計な維持管理費用を負担することになります。また、設備導入費用や維持管理費用を補填するために家賃を上げると、競合物件よりも家賃が高くなり、入居率が低下する可能性があります。家賃を競合物件と同水準にする場合は、その分利益が圧迫されてしまうでしょう。例えば、以下のような人気設備を付けると、「必ず入居率が上がり、経営状況が良くなる」というわけではありません。
大切なのは、ワンルームマンションの入居者のニーズを満たす設備があることです。「これらの設備がない方が、家賃が安くて良い」と考える入居者がターゲットであれば付ける必要はなく、逆にこれらの設備があることが物件選びの必須条件であり「設備が整った快適な住まいが良い」と考える入居者がターゲットであればなくてはならないものになります。誰に貸すかという要素も家賃収入がきちんと回収できるか大きく影響してくるでしょう。
リスクを想定した運営ができていなければ、ワンルームマンション投資で失敗する可能性があります。ワンルームマンション投資には、以下のようなリスクがあります。
大切なのは、それぞれのリスクを考慮した上で、不動産経営の計画を立てることです。リスクを考慮していれば、実際にリスクが発生したとしても、慌てることなく対策でき、さまざまなリスクを軽減することが可能です。ワンルームマンション投資をする際には、あらかじめリスクを想定しておきましょう。
ワンルームマンション投資には、大きな節税効果を期待してはいけません。不動産投資は、ローン金利、管理費、固定資産税、減価償却費（物件取得費用を一定期間で分割をして毎年計上する費用）など、さまざまな費用を経費に計上することができます。多くの経費を計上して会計上赤字になると、損益通算（赤字所得と他の黒字所得を相殺）によって課税所得額が減り、所得税や住民税を軽減することが可能です。しかし、ワンルームマンション投資は、減価償却費がそれほど大きくないこともあり、年収にもよりますが初年度に受けられる税還は高かったとしても、おそらく数十万円程度でしょう。また還付は通常毎年続くわけではないため、節税目的のワンルームマンション投資は、避けた方が安心です。
トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。
ワンルームマンション投資を成功させるポイントを把握していると、失敗リスクの軽減や成功率アップにつながります。以下、それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
| 【ワンルームマンションの投資を成功させるポイント】 |
|---|
| ・失敗理由を再現しないことに努める |
| ・オーナーチェンジを狙う |
| ・新築よりも中古を選ぶ |
ワンルームマンション投資を成功させるためには、失敗理由を再現しないように努めましょう。失敗理由を再現しなければリスクを軽減できるため、ワンルームマンション投資の成功率が高まります。失敗理由を再現しないためには、リスク対策を講じることが大切です。
例えば、「値段だけで購入を決断してしまった」との失敗理由を再現しないためには、あらかじめ物件選びの条件を決めておくと良いでしょう。「利回り5%以上」「主要駅から徒歩5分圏内」など価格以外の条件を決めておけば、物件価格に惑わされず、冷静な判断が可能です。ワンルームマンション投資の成功率を上げるためには、前述した失敗理由を再現しないようにしましょう。
ワンルームマンション投資で成功するためにオーナーチェンジ物件を狙うのも良いでしょう。オーナーチェンジとは、すでに入居者がいる中古のワンルームマンションを購入し、オーナーが変わる取引形態となります。オーナーチェンジ物件を購入する主なメリットは、以下の通りです。
オーナーチェンジは、すでに入居者がいる物件を購入するため、購入後すぐに家賃収入を得ることができます。そのため、「購入後、空室で家賃収入が入らないかもしれない」といった心配がありません。また、物件購入後に入居者を募集しなくても良いため、仲介手数料や広告費などを節約できます。前オーナーの運営ノウハウを参考にできるのも、オーナーチェンジ物件の魅力です。オーナーチェンジを狙うことは、ワンルームマンション投資の成功率アップにつながるでしょう。ただし新築でも入居者がいてすぐに家賃収入を得られる物件もあります。ディベロッパー（売主）は管理会社を経営していることが多く、通常その建物を丸ごと管理しているためノウハウや賃貸の情報は一般オーナーより豊富であるため気になる物件があれば問い合わせてみると良いでしょう。
ワンルームマンション投資には、新築と中古があるため、「自分は絶対に新築しか考えない」「中古物件の情報しか集めない」など、どちらか一方に偏るのではなく、両方を選択肢に入れて考えることが大切です。新築・中古の両方のワンルームマンション投資を検討すれば、投資対象が増えるため、自分の条件に合った物件を見つけやすくなります。中古物件の良さは、新築物件よりも手頃な価格で購入できることです。また、家賃、利回り、入居者の属性など、実際のデータを基に購入判断できる点も、中古物件の魅力です。ローンは限られた金額しか組むことができないため２件目を検討している方、複数件を所有することを目指している方は新築よりも中古を選ぶ方が良いケースもあります。いずれにせよ最初から決めつけず、新築・中古どちらの物件も選択肢として考えると良いでしょう。
ワンルームマンション投資を行うメリットを知っていると、ファミリータイプのマンション投資や一棟マンション投資など、具体的な比較検討をすることが可能です。また、ワンルームマンション投資が自分に合っているのかどうかについても、見極めやすくなります。以下、ワンルームマンション投資を行うメリットについて、詳しく見ていきましょう。
| 【ワンルームマンション投資を行うメリット】 |
|---|
| ・比較的少ない投資額で始められる |
| ・家賃の変動はほとんどないため収益が安定する |
| ・修繕費用が比較的少ない |
ワンルームマンション投資を行うメリットは、比較的少ない投資額で始められることです。ファミリータイプのマンションだと5,000万円以上、一棟マンションだと1億円以上の投資額となることは珍しくありません。しかし、ワンルームマンション投資の場合は、23区内でも1,000～2,000万円程度で購入できる物件があります。そのため、ローンの借入金額を抑えられ、不動産投資ローンの審査も「比較的通りやすい」といわれています。ワンルームマンション投資は、「できるだけ投資額を抑えて不動産投資を始めたい」「ローンの借入金額や自己資金が少ない不動産投資をしたい」という人におすすめです。
ワンルームマンションは、単身の社会人、法人の社宅、大学生、マンスリーマンションの借り上げなど一定の需要が見込まれるため、立地が悪くなければ、比較的安定した収益を得られます。また、ワンルームマンションの家賃は、「景気に影響されにくい」といわれています。リーマンショックの際にも、都心のワンルームマンションの家賃相場は、大きな落ち込みがなく、安定していました。家賃の変動が少なく、一定の需要が見込まれるワンルームマンション投資は、収益が安定しやすいため、初めて不動産投資をする人に選ばれています。
ワンルームマンション投資は、ファミリータイプのマンションや一棟マンションと比べると、修繕費用が比較的少ないのもメリットです。これは、物件の規模が大きくなればなるほど、修繕費用が高くなる傾向にあるからです。一般的に、不動産投資の修繕費用には、以下のようなものがあります。
ファミリータイプのマンションの場合は、床暖房、食器洗浄機、浴室乾燥機などの修繕費用も発生することがあります。また、一棟マンションの場合は、部屋数が多い上、共用部分・マンション敷地内の修繕もあるため、費用負担が非常に大きい傾向にあります。「できるだけコストを少なく抑えたい」といった人には、ワンルームマンション投資がおすすめです。
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ここでは、ワンルームマンション投資の失敗事例、失敗理由、成功させるためのポイントなどについて解説しました。失敗事例や失敗理由などを事前に把握した上で、失敗を再現しないように努めれば、ワンルームマンション投資のリスクを軽減することができ、成功率アップにつながります。ワンルームマンション投資は、一定の賃貸需要が見込まれる上、景気の影響を受けにくく、比較的少ない投資額で済むため、多くの人が不動産投資をワンルームマンション投資から始めています。投資に興味のある人は、ぜひワンルームマンション投資から始めてみましょう。
