ワンルームマンション投資で後悔する5つの理由！失敗しないためのポイントや事例も紹介

ワンルームマンション投資は、少額から始められる手軽さや安定した家賃収入が期待できることから、多くの投資家に注目されています。しかし「こんなはずじゃなかった」「思ったより儲からない」と後悔するケースもあるため注意が必要です。

本記事では、ワンルームマンション投資で後悔する5つの理由を解説します。後悔しないためのポイントや事例も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、主に一人暮らしの入居者を対象とした小規模なマンションの一室を購入し、貸し出して家賃収入を得る投資手法です。少額から始められるため、不動産投資が初めての方にも注目されています。

一般的に、物件購入時に銀行から融資を受け、物件オーナーとなった投資家が賃貸管理会社を通じて入居者に部屋を貸し出します。毎月の家賃収入でローン返済や管理費などを賄いながら、長期的に収益を得る仕組みです。

銀行は融資の提供者、オーナーは物件の所有者、賃貸管理会社は物件の運営管理を行い、入居者は賃貸料を支払う役割を担います。この4者の関係性がうまく機能すれば安定した収益が期待できる一方で、収益悪化や空室といったリスクも理解しておきましょう。

ワンルームマンション投資で後悔する5つの理由

ワンルームマンション投資に対して「少額から始められる」「管理が楽」といったイメージから人気がありますが、始めたあとに「こんなはずじゃなかった」と後悔する声もあります。

なぜ後悔する声があるのかを把握し、対策を検討しておくことが重要です。ここでは、てするために、ワンルームマンション投資で後悔する5つの理由を解説します。

当初の収益性が低い

ワンルームマンション投資は初期投資額が少なく手軽に始められるため、投資初心者にも人気がありますが、ローンで購入した場合は当初の収益性が低いという課題があります。月々の家賃収入から、ローン返済や管理費、修繕積立金などを差し引くと毎月1万円程度の費用が発生したり、手元に残る利益は少ない場合が多いです。

また空室が発生した場合は、家賃収入が途絶える一方で固定費はかかり続けるため、収益性がさらに悪化することもあります。

物件価格の上昇が見込めない地域では、キャピタルゲイン（売却益）も見込みにくいため、短期的・長期いずれの利益を得ることが難しい場合もあります。立地や運営方法によっては収益性を高めることも可能ですが、慎重な物件選定と空室管理が求められるでしょう。

家賃下落のリスクがある

ワンルームマンション投資において、家賃の下落リスクは後悔しやすい理由の1つです。特に地方都市や人口減少が進む地域では、賃貸需要が減少するため、家賃が下がる可能性が高まります。

さらに、周辺に新築マンションが増えた場合、築年数の経った物件の競争力が低下し、家賃を引き下げざるを得ない状況になることもあるでしょう。都心部でも、経済状況の変動や雇用環境の悪化などによって賃貸需要が落ち込み、家賃が下落するリスクは存在します。

家賃が下がると、収入よりもローン返済や維持費が収入を上回る可能性があり、持ち出しが増えるため、投資計画全体に大きな影響を与えることになります。このような家賃下落リスクを十分に見越して、物件選びを行うことが重要です。

節税対策にはなりにくい

節税効果を期待し、ワンルームマンション投資を始める方も多いですが、実際には思ったほど効果を感じられないケースもあります。理由の1つは物件の価格が比較的低いため、減価償却費やローン利息といった経費として計上できる額も少なく、結果として節税額も大きくなりにくいです。

節税を目的に過剰な融資を受けると、金利負担が重くなり、キャッシュフローが悪化するリスクがあります。比較的高い節税効果を得るには規模の大きな不動産投資が必要になるケースがほとんどです。ワンルームマンション投資で、大きな節税効果を期待しすぎず、事前のリスク分析が必要です。

売却が難しい物件もある

ワンルームマンションは、いざ売却しようとすると「買い手がつかない」という状況になる場合もあります。特に入居者に選ばれないような物件や築年数が経過した物件においては、資産価値が下がりやすく、購入時よりも低い価格でしか売却できないケースもあるため注意が必要です。

ワンルームマンションの購入者は投資家が中心であるため、買い手を見つけるのに時間がかかることがあります。また、売却時には仲介手数料や税金などの諸費用がかかるため、想像よりも利益を出すのが難しいケースもあります。出口戦略を考えずに購入してしまうと、売却時になって初めて思うように資金を回収できない現実に直面してしまいます。

正しい情報を見極めにくい

担当者の営業トークを鵜呑みにして物件を購入すると、収益が見込めない物件や目的に合わない条件で契約してしまい、後悔する可能性があります。特に、収支シミュレーションや節税効果などの数字は、前提となる条件によって大きく変わるため、提示された根拠を丁寧に確認することが大切です。

「今すぐ決めないと損です」といった焦らせる営業トークにも注意が必要です。契約条件や保証の有無、不利な内容が含まれていないかをチェックする姿勢が求められます。場合によっては複数社を比較・検討することが、後悔のない投資判断につながるでしょう。

ワンルームマンション投資で後悔しないための5つのポイント

ワンルームマンション投資での後悔を未然に防ぐには、以下のポイントを押さえながら取り組むことが大切です。

• 継続的に情報収集を行う
• 立地の良い物件を選ぶ
• 長期的な視点で運用する
• 信頼できる不動産会社を選ぶ
• 売却や出口戦略まで見通しておく

初心者の方でも、投資の目的を明確にし、適切な情報収集と事前の準備を行うことで、失敗を回避することは可能です。ここでは、ワンルームマンション投資で後悔しないための5つそれぞれのポイントについて解説詳しく説明します。

継続的に情報収集を行う

ワンルームマンション投資で後悔しないためには、継続的な情報収集が不可欠です。以下のような不動産投資に影響を与える要素は常に変動しています。

• 市場動向
• 賃貸需要の変化
• 法規制の改定

情報収集を怠ると、予期せぬトラブルや収益悪化につながり、ワンルームマンション投資を始めたことを後悔するケースも多いです。特に家賃相場や物件の供給量、地域の開発計画を常に把握することで、空室リスクや家賃下落リスクなどに対応しやすくなります。また、投資物件を取り扱っている不動産会社や不動産投資コミュニティとのネットワークを構築し、実践的な情報を得ることも欠かせません。

不動産に関連する税制や融資条件なども変化するため、最新の情報をもとに最適なタイミングで物件購入や賃料設定を行うことが成功につながるでしょう。情報を常にアップデートし続けることが、リスクを最小限に抑えるための重要な要素となります。

立地の良い物件を選ぶ

立地の良い物件を選ぶことは、ワンルームマンション投資で後悔しないために重要なポイントです。賃貸需要が高い地域では空室リスクが低く、家賃相場も安定しているため、安定的な収益が期待できます。

特に、交通の便が良い駅近物件や大学・企業の近くに位置するエリアでは、継続的な入居者を確保しやすいでしょう。周辺のインフラや商業施設の充実度も賃貸需要に影響を与えるため、利便性の高い物件を選ぶことも欠かせません。

将来的な都市開発やインフラ整備の計画も確認し、長期的に需要が見込める場所を選ぶことがポイントです。人気のないエリアや競合が多すぎる地域では、家賃を下げても入居者を確保するのが難しくなるため、慎重な物件選びが必要です。

長期的な視点で運用する

ワンルームマンション投資で後悔する人の多くは、短期的な利益を期待しているケースがあります。初期費用が多くかかるため、短期的な収益を重視すると「思ったより儲からない」と感じてしまうでしょう。

ワンルームマンション投資は、家賃収入を得ながら長期的にローンを返済し、キャッシュフローを安定させていく運用が基本です。

さらに、物件のメンテナンスや設備の入れ替えを計画的に行うことで、物件価値を保ちながら将来的な売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。

短期的な相場の変動に左右されず、時間をかけて物件を運用しリスクを軽減しながら安定収益を得るには、長期的な運用と物件管理が必要です。長期的な視点で計画を立て、着実に収益を積み上げていく意識を持ちましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社の選定を誤ると「営業の方に言われた内容で購入したのに、稼げない」といった後悔につながる恐れがあります。特に初心者にとっては、物件の選定や賃貸管理の段階からサポートを受けられるかどうかが成果を大きく左右します。

信頼できる不動産会社は、物件の特性や地域の市場動向を熟知しており、無理のない投資プランを提案してくれることが多いです。また、契約内容や手数料などの不利益な点を隠さず伝えてくれる姿勢も重要な判断基準となります。

また、賃貸管理を任せる場合は、空室対策やトラブル対応の実績が豊富な管理会社を選ぶことが重要です。信頼性の高いパートナーがいることで安心して、投資を続けられる基盤が整うでしょう。

売却や出口戦略まで見通しておく

ワンルームマンション投資では、運用時の収益ばかりに目を向けがちですが、将来的な「売却」も見据えた計画を立てておくことが大切です。購入時点から出口戦略を意識しておくことで、将来の判断に柔軟性が生まれ、思わぬ後悔を避けやすくなります。

例えば、築年数や立地によっては、売却のしやすさが異なります。物件の特性に加え、市場の需要やタイミングなど、売却に影響する要素は複数あることを踏まえて中長期的な計画を立てておくと安心できるでしょう。

また、売却時には仲介手数料や税金などの費用が発生するため、あらかじめ必要経費を見込んだうえで資金計画を立てておくことも重要です。「売りたいときに売れない」といった状況にならないよう、運用開始前から出口の選択肢を考えておくことが、後悔を減らすポイントになります。

ワンルームマンション投資で後悔した人の失敗事例

ワンルームマンション投資での失敗を未然に防ぐには、どのような失敗事例があるか把握し、事前に対策を練っておくことが大切です。

ワンルームマンション投資で後悔した人の失敗事例を2つ紹介します。

空室が続き家賃収入が想定よりも大幅に下回った事例

Aさんは、利便性の高い都市部のワンルームマンションを購入しましたが、想定外に空室期間が6か月以上続いてしまいました。購入時には高い需要を見込んでいましたが、近隣で新築物件が増加し、競争が激化したのです。その結果、入居者が集まらず、想定していた家賃収入の約3割が入らなくなったことでローン返済が厳しくなりました。

ローン返済計画は家賃収入を前提にしていたため、返済が難しくなったのです。原因は、物件の魅力が低下したことと、周辺の競争状況を十分に調査しなかったことにあります。この事例から、購入前に競合物件や市場動向をしっかりと調査し、空室リスクに備えた資金計画を立てることが重要であるとわかります。

期待していた節税効果を得られなかった事例

Bさんは、節税効果を期待してワンルームマンションを購入しました。しかし、実際には期待していたほどの節税効果が得られませんでした。

購入時のシミュレーションでは、減価償却や経費などを差し引けば節税効果が得られるとされていましたが、予想以上に修繕費がかさみ、年間で50万円以上の出費となりました。その結果、利益がほとんど残らず、期待していた節税効果は得られませんでした。

さらに、税制改正による控除の縮小も影響し、想定していた控除が受けられないという誤算もありました。原因は、税務シミュレーションが甘かったことや、税制変更への対応が不十分だったことです。この事例から、節税効果だけに頼らず、総合的な収益計画を立てることが重要であるとわかります。

ワンルームマンション投資に向いている人の3つの特徴

ワンルームマンション投資は、安定した収益を長期的に得たいと考える方に向いている資産運用の1つです。自分のスタンスと照らし合わせながら、どのようなタイプの人が向いているのかを確認しておくことで、より納得感のある判断がしやすくなります。ここでは、ワンルームマンション投資に向いている人の3つの特徴を解説します。

安定収入があり長期視点で資産形成を考えられる人

ワンルームマンション投資を成功させるうえで、収入の安定性と将来を見据えた計画性は重要な要素です。ワンルームマンション投資も例外ではなく、継続的な家賃収入を得ながら中長期的に資産形成を目指したい方に適しています。

例えば以下のような属性の方は、金融機関からの融資も受けやすく、ローンを活用した投資と相性が良いとされています。

• 公務員
• 医師
• 会社員

これらの職業に共通するのは、収入が安定しており、突発的な支出にも柔軟に対応できる点です。安心してローンを返済しながら、将来の資産形成を図ることが可能です。

さらに老後の生活資金や副収入を見据えて、10〜20年単位の長期保有を前提にした投資を検討している方にとっても、ワンルームマンション投資は現実的な選択肢と言えるでしょう。「堅実に積み上げる投資スタイルが自分に合っている」と感じている方には、特に向いている投資です。

時間がない中でも資産運用をしたい人

本業が忙しく時間に余裕がない方でも、ワンルームマンション投資であれば管理会社に業務を委託することで、手間をかけずに運用を続けることが可能です。物件の管理や入居者対応などは管理会社が行ってくれるため、オーナー自身の負担は大きく軽減されます。

特に、仕事や家庭を優先しながらも資産運用に取り組みたい人にとって、手間がかかりにくい点は大きな魅力です。副業感覚で少しずつ資産形成を進めたい人にとっても、無理のないスタイルであり、忙しい日常の中でも安定的に資産を積み上げていきたい方に適した選択肢と言えます。

情報収集とリスク管理をバランスよく実践できる人

ワンルームマンション投資では、空室や修繕といったリスクを冷静に受け止め、あらかじめ備えておく姿勢が求められます。運用を安定させるためには感情に流されず、余裕資金をもとに無理のない資金計画を立てられることが重要です。

また、不動産市況の変化や税制の改正といった外部要因にも関心を持ち、情報を集めて判断材料にできる人は、リスクを抑えた意思決定がしやすくなります。営業担当者に言われるがまま購入を決めるのではなく、自分で考えて行動できる方にとって、ワンルームマンション投資は相性の良い資産形成の手段となるでしょう。

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将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの「なにをしたらよいかわからない」と感じている方も多いのではないでしょうか。ワンルームマンション投資は、少額から始められる一方で「空室が埋まらない」「思ったほど収益が出ない」といった後悔の声も見られます。こうした失敗は、投資前の準備やパートナー選びを間違えたことが原因であるケースがほとんどです。

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まとめ

ワンルームマンション投資は、少額から始められ長期的に安定した収益を期待できる一方で、以下のようなリスクを把握しておかないと後悔するケースもあります。

• 収益性の低さ
• 家賃下落のリスク
• 節税効果の限定性
• 売却の難しさ

このようなリスクを避け、後悔しないようにするために、エリアや賃貸需要を見極めた物件選びや長期的な視点で運用することが重要です。また、信頼できる不動産会社や管理会社を選ぶことも、成功の鍵となります。情報収集を怠らず、投資判断に役立つ知識をしっかり蓄えることができれば、リスクを最小限に抑え、後悔のないワンルームマンション投資を実現できるでしょう。

ワンルームマンション投資のよくある質問

Q1. サブリース契約で後悔しないための注意点は？

サブリースは空室リスクを抑えられますが、賃料減額や中途解約の条項次第で収益が圧迫される点に注意が必要です。 以下の契約項目をすべて確認しましょう。

• 賃料改定条件
• 免責期間
• 解約通知
• 原状回復負担
• 手数料

信頼できる不動産会社を選ぶ姿勢が後悔を防ぎます。

Q2. 金利上昇で「思ったより儲からない」を避けるローンの選び方は？

長期的な視点で返済計画を組み、金利変動を織り込んだ収支シミュレーションを行うことが重要です。 固定・変動・ミックスの比較や、返済額増加時の余裕資金、繰上返済・借り換えの選択肢まで含めて検討しましょう。

前提条件が変われば、シミュレーション結果が大きく変動します。 当初収益が薄く空室で悪化しやすい特性も踏まえ、余裕を持った収支で確認しておくと安心です。

Q3. 修繕積立金や大規模修繕で赤字にならないコツは？

築年数とともに修繕関連費は増えやすく、想定よりキャッシュフローが悪化するケースはあります。以下のような内容まで織り込んで試算しましょう。

• 長期修繕計画
• 積立金の推移
• 設備更新周期
• 入退去時の原状回復費

家賃下落リスクも合わせてチェックすることが大切です。 さらに、最終的な売却価格や諸費用まで逆算する出口戦略を持つと、赤字を回避しやすくなります。