「不動産投資の危険エリアの特徴は？」「不動産投資は、どのようなエリアを選べばいい？」など疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。
不動産投資の危険エリアの特徴やおすすめのエリアの選び方を知っていると、賃貸需要が高いエリアを見つけられます。また、リスク対策を講じることが可能です。
ここでは、不動産投資の危険エリアの特徴やおすすめのエリアの選び方、注意点などについて解説します。
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不動産投資の危険エリアを知っていると、適切なエリア選びやリスク対策を講じやすくなります。次のようなエリアを選ぶと、賃貸需要があまり見込めないので注意しましょう。
| 【不動産投資の危険エリアの特徴】 |
|---|
| ・人口が少ない |
| ・コンビニや病院などが近くにない |
| ・駅から遠い |
| ・交通の便が悪い |
| ・災害リスクの高い |
それぞれの特徴について、紹介します。
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初心者が避けるべき不動産投資の危険エリアは、人口が少ないエリアです。人口が少ないと賃貸需要があまり見込めないため、空室リスクが高くなります。空室が続くと、入居者を確保するために家賃の値下げなどが必要になります。
投資先のエリアを決める際は、住民基本台帳人口移動報告書を確認しましょう。住民基本台帳人口移動報告書とは、住民基本台帳に基づいて作成されたもので、毎月の人口移動の状況が記録されています。
例えば、2022年5月時点の住民基本台帳人口移動報告書によると、千葉県の「他都道府県からの転入者数」は1万2,825人で、「他都道府県への転出者数」は1万4,461人となっていて、転入超過数は▲1,636人と少なくなっているということが分かります。
希望するエリアの人口増減を年単位や月単位で確認し、人口が少なくなっている場合は、他の地域も検討してみたほうがよいでしょう。
コンビニや病院などが近くにないエリアは、初心者にはおすすめできない危険エリアです。多くの人は、物件を探す際に生活利便性を気にします。
近くに、コンビニや病院などがなければ、物件選びの候補に入らない可能性が高いです。「家賃が格安」など、生活利便性以外の魅力がなければ、入居者を集めるのに苦労するでしょう。
投資先のエリアを選ぶ際には、次のものが近くにあるのかを確認しましょう。
ワンルームなど1人暮らしの物件の場合は、コンビニや病院、スーパーなどが近くにあると賃貸需要が上がります。ファミリー向け物件の場合は、幼稚園や保育園、小学校などが近くにあるのかを確認しましょう。
初心者が避けるべき不動産投資の危険エリアの特徴は、駅から遠いところです。多くの方は、通勤や通学、外出の際に便利な駅から近いエリア・物件を好みます。
そのため、駅から遠い場合は、入居者を集めるのが難しくなります。
できれば、駅から徒歩5分圏内の駅近物件がおすすめです。ただし、「駅から徒歩5分圏内」といっても、坂道や信号が多い場合もあるので注意してください。どのようなルートなのか確認をしましょう。
「電車の本数が少なくて不便」「バスが1時間に1本しかない」など交通の便が悪いエリアは、不動産投資初心者は避けたほうがよいでしょう。交通の便が悪いと賃貸需要が見込めないからです。駅やバス停が近くても、交通の便が悪ければ、入居者集めは難しくなります。
エリア・物件選びをする際は、インターネットや電話、現地調査などで運行状況を確認してください。「2024年から運行本数が縮小」など、今後交通の便が悪くなることが決まっている駅やバス停もあるので、最新の情報を収集することが大切です。
災害リスクの高いエリアは、不動産投資の危険エリアとなるので初心者は避けたほうがよいでしょう。
地震や洪水、津波、土砂災害など、災害リスクが高いエリアの物件は、被害を受けやすいからです。被害を受けた場合は、数百万〜数千万円の修繕費用がかかることもあります。保険もありますが、修繕費用の全額が保険対象になるとは限りません。
エリア・物件を選ぶ際は、各自治体のハザードマップで災害リスクの高さを確認しましょう。災害リスクが高い物件は価格が安い傾向にありますが、将来多額の修繕費がかかる恐れがあります。災害リスクの高いエリアは、避けることをおすすめします。
不動産投資におすすめのエリアの選び方を知ると、高い賃貸需要や入居率が期待できるエリアを見つけられます。
不動産投資におすすめの選び方は、次の6つです。
| 【不動産投資におすすめのエリアの選び方】 |
|---|
| ・災害リスクの低いエリアから選ぶ |
| ・治安の良いエリアから選ぶ |
| ・通学・通勤がしやすいエリアから選ぶ |
| ・再開発が進んでいるエリアから選ぶ |
| ・住みたい街として評価の高いエリアから選ぶ |
| ・単身者の多いエリアから選ぶ |
それでは、一つひとつ見ていきましょう。
不動産投資をする際には、災害リスクの低いエリアを選びましょう。
災害リスクが高いエリアは、地震や洪水、津波、土砂災害などの被害を受けやすく、多額の修繕費がかかる恐れがあるからです。日本は、ただでさえ地震などの災害が多い国なので、災害リスクが低いエリアを選ぶことは大切です。
自治体のハザードマップを確認して災害リスクが低いエリアを選ぶことで、将来的な修繕費用や保険料などの削減にもつながります。
不動産投資のエリアを選ぶ際には、災害リスクに注目してください。
不動産投資におすすめのエリアは、治安の良いエリアです。治安が良ければ、男性はもちろんのこと、女性やファミリー層にも好まれるため、高い入居率が期待できます。
反対に、治安が悪いエリアは入居者が集まりづらいので、空室率が上がり、家賃を低く設定しないといけないでしょう。
警視庁や自治体の犯罪情報マップを活用して、エリアの治安を確かめてみてください。また、実際に現地を歩いてみて、次のようなものがないか確認をしましょう。
上記のようなエリアは、治安が悪い可能性があるので気をつけてください。
不動産投資を始めるときは、通学・通勤がしやすいエリアを選びましょう。
多くの方は「大学まで電車で1本なので通いやすい」「通勤時間が短いうえに夜遅くまで電車があるので嬉しい」など、通学・通勤しやすいエリアを好みます。駅やバス停が近く運行本数も多いエリアは、高い賃貸需要が見込めるでしょう。
駅やバス停までの距離、運行状況、周辺の学校やビジネス街までの通い方などを確認して、通学・通勤がしやすいエリアを選ぶことをおすすめします。
不動産投資は、再開発が進んでいるエリアがおすすめです。自治体や企業が多額の資金を投入して再開発を行います。再開発によって、駅や商業施設、マンション、公園などができ、道路が整備されて、多くの人が集まるようになるので、賃貸需要が見込めます。
また、土地の価格が上昇しやすいため、売却をする際に有利に働く可能性があります。
再開発のエリアや状況は、行政のホームページなどで確認が可能です。再開発の具体的な場所や開発規模、完成時期など、詳細をチェックするようにしてください。
「住みたい街ランキング」「1度は住んでみたい街10選」など、住みたい街として評価の高いエリアは不動産投資におすすめです。「住みたい街の評価が高い＝高い賃貸需要が見込める」と考えられます。ランキングなどに長年ランクインしているエリアは、安定した需要が期待できます。
住みたい街として評価の高いエリアを探すときは、インターネットでの検索のほか、賃貸情報誌やタウン情報誌などを確認してみてください。「住みたい街ランキング」などを実施している賃貸情報誌やタウン情報誌は多いです。
ただし、ランキング上位など、住みたい街として評価の高いエリアは物件価格が高い傾向にあるので注意が必要です。
単身者の多いエリアは、ワンルームマンションやアパートの賃貸需要が高いため不動産投資におすすめです。需要があるため、多少物件の条件が悪くても、すぐに入居者が決まる可能性があります。
1人暮らし向けの物件を運用する場合は、ターゲットとなる単身者が多いエリアを狙うことで、一定の利回りが期待できます。
不動産投資で危険エリアを避けたい場合は、実際に現地を訪問しての確認や専門家への相談がおすすめです。
ここでは、不動産投資で危険エリアを避けるポイントについて見ていきましょう。
現地を実際に訪問して確認することで、危険エリアを避けられます。直接現地を見ることで、雰囲気や様子が分かるからです。現地調査では、次のようなポイントを確認しましょう。
ただし、現地調査は絶対にしないといけないわけではありません。現地調査は、治安や防災、利便性などを確認するうえで最も有効な手段ではありますが、自治体のホームページや犯罪マップなど、インターネットを活用して詳しい情報収集ができます。
現地調査がどうしても難しい場合は、インターネットによる情報収集や専門家へ相談をして、治安や防災、利便性などの詳しい情報を得るとよいでしょう。
治安が悪かったり、災害リスクが高いからといって、賃貸需要が必ずしも低いわけではありません。例えば、新宿や六本木の繫華街などの治安は他の地域と比べて良いとは言えませんが、賃貸需要は高いです。資産価値が下がりづらいうえに、高い入居率が期待できます。
治安が悪いなどの1つの理由だけで「危険エリアで不動産投資には向いていない」と判断するのは早すぎるため注意してください。
現地調査が可能な場合は、実際に自分の目でエリアの雰囲気や様子を確認してみましょう。
不動産投資で危険エリアを避けたい場合は、専門家に相談しましょう。専門家に相談をすると、不動産投資で避けたほうがよい危険エリアを教えてくれます。
検討するエリアや物件があれば「そのエリアは初心者にはおすすめしない」「そのエリアは単身者が多いので◯◯の物件は良いと思う」など、具体的なアドバイスをもらえます。
また、危険エリアだけでなく、次のような情報も教えてもらえるでしょう。
専門家に相談したい場合は、無料個別相談会への参加がおすすめです。無料個別相談会は、不動産会社や不動産投資セミナーなどで行われています。良質なアドバイスがもらえて、多くの疑問を解消できます。
トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。
初心者が覚えておくべき不動産投資の注意点を知っていると、リスク対策を講じやすくなります。あらかじめ注意点を把握したうえで、不動産投資を始めるようにしましょう。
以下は、初心者が覚えておくべき不動産投資の注意点です。
| 【初心者が覚えておくべき不動産投資の注意点】 |
|---|
| ・空室の発生を想定しておく |
| ・常に情報収集をおこなう |
| ・購入前に出口戦略を明確にしておく |
それぞれの内容について、見ていきましょう。
不動産投資を始める際には、空室の発生を想定しておくことが大切です。どのような物件でも空室リスクがあり、空室期間は家賃収入が入ってきません。空室リスクへの主な対策は、次のとおりです。
入居者満足度が高いと、空室リスクの軽減につながります。管理会社は入居者との接点が多いため、入居者満足度を高めるためにも評判の良いところを選びましょう。
周辺物件の家賃相場を確認しておきましょう。一般的に家賃が相場より高ければ、空室率が上がりやすいからです。家賃を相場以下に設定していれば、空室リスクを軽減できますが収入も減ってしまいます。人気の物件であれば相場家賃であればもちろんのこと、相場より高くても安定した賃貸需要が見込めます。空室を恐れるあまり機会損失とならないよう注意しましょう。
浴室乾燥機やインターネット無料、モニター付インターホン、宅配BOXなど、人気の高い設備を導入すると、賃貸需要や入居者満足度が上がり、空室発生を防ぐことにつながります。
空室が発生した場合は、ターゲットは適正なのか、家賃や初期費用は高くないのか確認しましょう。ターゲットや家賃を見直すことで、すぐに入居者が決まる場合があります。管理会社に相談し、プロの意見を聞くことも有効です。
関連記事：マンション経営の空室率はどれくらい？空室リスクに効果的な対策は？
「隣駅に大型商業施設ができる」「周辺に新しい物件ができる」「金利が低い不動産投資ローンが登場した」など、不動産投資は常に情報収集をすることが大切です。
エリアや物件、不動産会社や管理会社、不動産投資ローン、市場動向など、さまざまな情報を得ることで、より有利な物件選びや運用などができるようになります。
情報収集の方法には、次のようなものがあります。
不動産投資に限らず、どの投資にも言えることですが、情報は武器です。常に情報収集をすることは、投資の失敗リスクの軽減にもつながります。
物件を購入する前に、出口戦略を明確にしておくことは大切です。出口戦略とは、損失を出さないように（利益を出せるように）売却するタイミングのことです。つまり、購入前から「どのタイミングで売却をすると適切か」を考えておく必要があります。
出口戦略が曖昧だと、計画的な売却が難しくなるため、売却時に損する可能性が上がります。
エリアや物件によって出口戦略は異なるため、一般的な出口戦略をそのまま当てはめて考えるのは危険です。専門家に相談するなどして、購入前に出口戦略を明確にしておきましょう。
関連記事：「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は？本当にリスクが高いのかを徹底検証！
将来に漠然とした不安を抱えてはいるものの、なにをしたらよいかわからない……。
トーシンパートナーズではそんなお悩みを抱えるみなさまに、マンション経営をご案内しています。
マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。
家族のために、自分のために、未来の安心のために、ローリスク＆ロングリターンな資産運用を始めてみませんか？
A.不動産投資に必要な費用はどのような不動産を選択するかによって異なります。例えば、中古区分マンション投資や戸建投資は投資規模が小さいですが、アパート投資や複数の物件を運用する場合には投資規模が大きいので多額の資金が必要です。不動産投資にかかる初期費用は物件価格の15％程度と言われているため、投資規模に合わせて必要な初期費用を算出してみましょう。
A.金融機関によっては初期費用を含むフルローンを組めるため、自己資金がない人でも不動産投資を始めることは可能です。しかし、借入額が大きくなると、金利の影響を受けやすい、返済計画に支障が生じやすくなるため、不動産投資のリスクが高まります。不動産投資のリスクを抑えるためにも、物件価格の15％程度の自己資金を用意しておきましょう。
A.不動産投資の利回りは、運用する物件によって大きく異なります。例えば、新築物件や都心の物件は利回りが低く、中古物件や郊外の物件は利回りが高くなります。条件が良い物件であるにもかかわらず、利回りが高い物件は何らかの問題が潜んでいる可能性が高いため、3～7％程度を1つの目安にすると良いでしょう。
A.両者の大きな違いは、収益構造です。不動産投資は資産を保有することで得られる賃料収入（インカムゲイン）がメインですが、株式投資は資産を売却することで得られる売却益（キャピタルゲイン）がメインです。株式投資は短期で大きな利益を狙える一方、価格変動を予想するのが難しいため、利益を得ることは容易ではありません。不動産投資は短期で価格が大きく変動することはほとんどなく、比較的安定的に収入が得られます。そのため、短期的な大きな収入を得たい人は株式投資、長期的に安定した収入を得たい人は不動産投資が向いていると言えるでしょう。
A.東京、特に都心部では需要が供給を上回っているのが現状です。東京都の単独世帯数は2020年時点で339万世帯、2040年に至っては369万世帯まで増加が予想されているにも関わらず、一方で1988年から2021年までの首都圏の投資用マンションの発売戸数は187,397戸です。このことから単身者向けマンションのユーザーニーズは年々高まっていくと考えられています。
A.自分で管理をする場合、入居者の募集や家賃の集金、賃貸契約や建物のメンテナンスまで様々な業務が発生します。ただし専門の管理会社に業務を委託することができるため、管理業務に時間を取られることはなく、知識や経験も不要です。ちなみに25平米程度の1Kタイプの物件で、4～5,000円前後の手数料が一般的です。
A.住む人の目線でつくられています。実用性、安全性など設備やその性能が優れていることはもちろん、働き方の多様化に伴い、自分らしい暮らしができる間取りやデザインの部屋が求められるようになりました。住む人にとって価値を感じられない部屋は家賃を下げなければ入居者に選ばれることはなくなってきています。
A.マンションにも寿命はあります。鉄筋コンクリート造のマンションの場合、財務省で定められた法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は47年とされています。 しかし、これはあくまでも法定の耐用年数であり、物理的な『寿命』とは異なります。定期的な補修をおこなうことで100年持たせることも可能と言われており、綿密な修繕計画が寿命を左右します。
A.需要が高く、供給が少ない立地の物件です。一般的に需要が高いとされる人気のエリアは交通の利便性が高い傾向にあります。ワンルームマンションの借り手は圧倒的に若年層が多く、通勤やプライベートを楽しむ場所の近くに住むことを好むからです。また駅から徒歩10分圏内であれば便利なだけでなく、新しい物件を供給できる空地は少ないため新しい物件に入居者が流れにくくなります。市区町村によってはワンルームマンションの供給を規制する条例があるためそのような立地を選ぶことも重要です。
A.家賃収入を得られないため、ローンの返済や管理コストを自己資金から賄う必要があります。退去が決まった時点から賃貸募集を開始しますが、人気の物件であればすぐに次の入居者が決まるため、長期で空室になることは滅多にありません。管理会社によっては、入居者の有無にかかわらず管理会社から直接家賃を得られる保証サービスを用意しています。空室リスクが気になる場合は家賃保証サービスの利用を検討すると良いでしょう。
A.可能です。特にワンルームマンションの場合は投資として市場が形成されており、売買双方の需要が豊富だからです。もし売却時にローンが残っていても、売却によって得られる現金で一括返済することができます。また家賃収入でローン返済を行っていけば自ずと投じる自己資金が少なくなるため、購入価格よりも値下がりしても売却によって利益を得ることが可能です。
A.購入後、お引渡しをした時点で所有権は売主からオーナー様に移転しており、個人の財産なので販売会社の倒産は全く関係なく、実物資産として保有し続けられます。
A.会社員、会社役員、公務員、医師など職業は様々です。年代は20代から70代以上まで幅広く、30代・40代がボリュームゾーン。ほとんどの方がローンで購入されるため、個人年収は500万円以上の方がほとんどです。一方で目的やプランは資産形成や分散投資、生命保険がわりに保有されるなど十人十色です。
A.一般的に「外壁補修や給水管補修、屋上の防水補修に費用など共有部分のコストと入退去時のリフォームや原状回復費用など専有部分のコストが発生します。共有部分のコストは、所有者から集める積立金で賄い、マンションのグレードによって違いがでますが、現在は建築資材の品質が向上しており、ほとんど修繕を必要としないものもあります。また、専有部分のコストは別負担となりますが、オーナー負担の部分と入居者が負担する部分で按分されます。
A.資産価値は一定ではなく、ゆるやかに変動するため上昇することもあれば低下することもあります。新しくても借り手が付かない物件は家賃が下がりやすく資産価値は下落する可能性が高くなり、逆に築年数が経過しても賃貸需要が高い物件は家賃が下がらないため、資産価値は維持されます。
ここでは、不動産投資の危険エリアの特徴やおすすめのエリアの選び方、注意点などについて解説しました。事前に、危険エリアやおすすめエリアの選び方を知っていれば、高い賃貸需要が見込めるエリアを見つけやすくなります。また、リスク対策を講じることが可能です。
不動産投資はエリア・物件選びが重要です。不動産投資に興味がある方は、専門家のアドバイスなどを得ながら、条件の良いエリア・物件を見つけましょう。
