不動産投資は「やめとけ」といわれる理由|
向いていない人と成功するためのポイントを徹底解説

「不動産投資はやめとけ」といわれる理由やリスク、向いていない人の特徴、成功するためのポイントについて、疑問を持っている人は多いのではないでしょうか。しかしその理由が分かればリスク対策を講じやすくなり、不動産投資に向いていない人の特徴を把握すれば自分が合っているのかどうか見極めることが可能です。本記事では、「不動産投資はやめとけ」といわれる理由、向いていない人の特徴、成功するためのポイントなどについて解説します。

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    なぜ不動産投資は「やめとけ」といわれるのか

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    「不動産投資はやめとけ」といわれるのは、リスクや将来の不安など、不確定要素が多いためです。また、相談を受けた側は失敗したときの責任を負いたくないからです。不動産投資を「やめとけ」といわれる理由を知ると、リスク対策を講じやすくなります。以下、その理由について一つ一つ確認していきましょう。

    【「やめとけ」といわれる理由】
    ・リスクが多い
    ・経年劣化などによる大規模修繕がある
    ・ローンの返済を確実に行える保証がない
    ・失敗した際に責任を負いたくない

    リスクが多い

    不動産投資には、空室リスクや家賃下落リスクなど、さまざまなリスクがあることから「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。多くのリスクを見越して対策を講じておく必要があるとともに、実際にリスクが発生した場合には、適切な対処が求められます。不動産投資の主なリスクは、次の通りです。

    不動産投資は、「リスク対策や対処は難しい」「リスクの多い投資は嫌だ」という人には難しい可能性があるため、注意しましょう。

    経年劣化などによる大規模修繕がある

    不動産は、年数の経過とともに経年劣化するため、一定期間ごとに、外壁、屋根、共用部分などの大規模修繕が行われます。その際、多額の修繕費用が発生する場合があるため、「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。

    マンションであれば、12〜18年周期で大規模修繕が行われることが多いです。大規模修繕によって、建物の安全性や居住性などが向上し、資産価値の維持および向上につながります。しかし毎月修繕積立金を払っていたとしても、管理が杜撰であれば追加で多額の費用がかかることがあるため注意が必要です。築年数の古い物件は購入して早い段階で大規模修繕が必要になることもあるため、購入前の確認が重要です。

    ローンの返済を確実に行える保証がない

    不動産投資は、ローンを組んで始める人が多いですが、絶対にローンを返済できるといった保証がないため、「不動産投資はやめとけ」といわれることがあります。

    「想定していたよりも空室期間が長くなり、家賃収入が減った」「競合物件が増えて家賃を下げるペースが早くなり、家賃収入が少なくなった」など、当初想定していた家賃収入が見込めなくなると、ローン返済が滞る場合があります。一時的には給料や貯金で返済できたとしても、そう長くは続きません。今は良くても、10年後、20年後の運用状況が分からないため、先々のローン返済に対して不安を覚える人は多いでしょう。

    失敗した際に責任を負いたくない

    不動産投資の相談を受けた人は「自分のアドバイスで成功したら感謝される」という考えより「アドバイス通りにやって失敗して責任を問われたら困る」「あなたが賛成したから始めたのに」などと、責任を追及されたくない気持ちが働くため、不動産投資に反対をします。

    実際に不動産投資をやっている方であれば、いろんなアドバイスをくれるかもしれません。しかし、不動産投資をやっていない方は「とりあえず反対」をしたほうが責任を追及されるリスクを負わなくてよいため精神的に楽です。


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      不動産投資に向いていない人

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      売却益で稼ごうとしている人、目先の情報をすぐに信じてしまう人は、不動産投資に向いていません。不動産投資に向いていない人の特徴を知ると、自分に合っているのかどうかを見極めやすくなります。ここでは、不動産投資に向いていない人の特徴について紹介します。自身と照らし合わせながら、確認してみましょう。

      【不動産投資に向いていない人】
      ・最低限の知識を得るための勉強時間がない人
      ・ローンを組むための資産や属性がない人
      ・売却益で稼ごうとしている人
      ・目先の情報をすぐに信じてしまう人

      最低限の知識を得るための勉強時間がない人

      不動産投資は、「仕事が忙しくて、不動産投資の勉強をする時間がない」など、最低限の知識を得るための勉強時間がない人には向いていないでしょう。不動産投資を行うためには、物件の選び方、運営の仕方、収支シミュレーション、キャッシュフローの考え方、リスクへの対処の仕方など、さまざまな知識が必要です。勉強なしに始めて成功するほど、甘くはありません。最低限の知識がない場合は、材料が少なく、適切な判断ができない可能性があります。不動産会社を情報源にするしかないため、悪質な業者にだまされるリスクも高くなります。

      ローンを組むための資産や属性がない人

      ローンを組むための資産や属性がない人は、不動産投資に向いていない可能性があります。一般的に不動産投資を始めるためには物件を購入する必要があり、仮に都心のマンションであれば価格は数千万円することもザラです。また一棟物件であれば1億円以上することもあるでしょう。

      ローンを利用できるものの、不動産は金額が大きいためそれなりの資産を有していなければ運営が難しくなる場合があります。また何十年もの間安定した収益が入るとは限りません。そのため資産を有している人の方がローンの審査も通りやすくなります。

      資金がある人は余裕のある運営も可能ですが、そうでない人の場合は注意が必要です。また大手企業の会社員や公務員のように収入が安定していたり、医師、弁護士など高収入でないと審査が通らない場合もあります。そのためある程度の資産があり、属性の基準を満たしていればローン審査の心配も少なくなります。

      売却益で稼ごうとしている人

      「売却益で稼ぎたい」と考えている人は、不動産投資に向いていない可能性があります。短期的に、急激に値上がりするケースは非常に少ないからです。

      都市部の一等地や大規模な再開発エリアなど、値上がりしやすいといわれる場所もありますが、必ずしも値上がりするとは限りません。値上がり益だけを狙って不動産投資を始めると、価格が下がった際に多額の含み損を抱える可能性があります。さらに賃貸運営がうまくいかなければ、マイナスが発生するリスクも上がるでしょう。「購入して2〜3年後に売って利益を得る」などは簡単にできないでしょう。

      目先の情報をすぐに信じてしまう人

      不動産に関するおいしい情報にすぐに飛びついてしまうと、失敗する可能性があります。本当に良質な物件であればすぐに売れてしまうはずです。まずは、目先の情報をすぐに信じるのではなく、「本当にこの情報は正しいのか」「信じられる情報なのか」など、疑ってかかることが大切です。そして情報のエビデンスを取り、真偽を確かめる必要があります。たとえ信頼できる人の提供する情報であったとしても、まずはエビデンスを取るようにしましょう。エビデンスを取る癖を付けていれば冷静に情報を見ることができる上、不動産投資に役立つ知識やノウハウが蓄積されていきます。

      不動産投資を成功させるためのポイント

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      投資物件の選定は慎重に行うなどといった不動産投資を成功させるためのポイントを把握し実行することで、成功率を高めることができます。以下、不動産投資を成功させるためのポイントについて見ていきましょう。

      【不動産投資を成功させるためのポイント】
      ・不動産投資の目的を決める
      ・周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入する
      ・失敗事例などから不動産投資に関する情報を念入りに収集する
      ・さまざまなリスクが発生しやすいことを念頭に置く
      ・投資物件の選定は慎重に行う
      ・資産管理は税金や管理費など細かく把握した上で定期的に計算する

      不動産投資の目的を決める

      「毎月2万円以上の利益を得る」「賃貸で運用益を得て10年後に売却し、◯◯万円の利益を出す」など、不動産投資は目的や目標を決めておくことが大切です。明確な目的があると、具体的な計画を立てやすくなり、リスク対策を講じやすくなります。具体的な計画や対策があれば、軌道修正も比較的容易です。目的が決まっていなければどこを目指して運営すべきなのかが曖昧になり、方向性が定まっていなければ、具体的な計画や対策を立てるのは難しくなるため注意が必要です。不動産投資の成功率を上げるためには、不動産投資の目的を決めてから始めるようにしましょう。

      周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入する

      不動産投資を成功させるためには、 周辺相場や物件価値を念入りに調査してから購入しましょう。

      周辺相場や物件価値を見極められると、相場よりも安い物件を選べるようになります。割安な物件を購入できれば、運用益や売却益を得やすくなります。周辺相場や物件価値の見極めができず、相場よりも高い物件を購入してしまうと、損益分岐点が高くなり、損する可能性が高くなるため注意が必要です。

      周辺相場や物件価値を調べる方法には、次のようなものが挙げられます。

      失敗事例などから不動産投資に関する情報を念入りに収集する

      不動産投資を成功させるためのポイントは、失敗事例などから不動産投資に関する情報を念入りに収集することです。

      「近くに複数の物件ができて、空室が発生しやすくなった」「入居審査のハードルが低く、家賃滞納が続いている」などといった多くの失敗事例を知ることで、不動産投資のさまざまなリスクを把握できます。また、具体的なリスクを把握することで、対策を講じやすくなります。成功事例を知ることも大切ですが、失敗事例やデメリットを押さえることが重要です。失敗の確率を軽減できれば成功確率を高められます。

      さまざまなリスクが発生しやすいことを念頭に置く

      空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスクなど、さまざまなリスクが発生しやすいことを念頭に置くことで、成功確率を高められます。不動産投資のさまざまなリスクを念頭に置いた上で、計画や対策を考えることが大切です。不動産投資の主なリスクは次の通りです。

      「思ったより入居者が集まらない」「近くに新しい物件ができて空室が発生しやすくなった」など、空室が発生すると、家賃収入がなくなります。空室リスクが高いと、安定した運営が難しくなり、失敗する可能性が高くなります。

      家賃滞納が発生すると、家賃収入が入らなくなります。滞納が発生した場合は回収の必要があり、管理会社に委託していない場合は自分で家賃を回収する必要があるため、注意が必要です。また入居審査が甘いと、家賃滞納リスクが発生しやすくなります。

      不動産は経年劣化がつきものです。フローリング、壁紙、キッチン、トイレ、洗面台などの修繕が必要となります。多額の費用がかかる大規模修繕にも、備えなくてはなりません。想定より修繕費用がかさむと、利益が圧迫されます。

      投資物件の選定は慎重に行う

      投資物件の選定は、慎重に行うようにしましょう。物件を焦って選定するのは、決して良いことではありません。複数の物件をよく比較した上で、自分の目的や条件に最適な物件を選ぶことが大切です。

      物件を選ぶときの主なポイントは、次の通りです。

      上記のようなポイントを確認し、自分に合った物件を選びましょう。何十年と運営する物件を購入するため、安易に決めるのではなく慎重に判断することをおすすめします。

      資産管理は税金や管理費など細かく把握した上で定期的に計算する

      不動産投資を成功させるためには、定期的に資産管理を計算しましょう。固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、管理委託料など、負担している税金や経費を把握し、無駄があれば削ることが大切です。経費を削減できれば利益を出しやすくなります。

      資産管理をないがしろにしていると、無駄な経費が発生し、損失の可能性が高くなります。不動産投資で継続して利益を得るためには無駄な経費などがあれば削り、伸ばせる部分があれば伸ばし、収益を上げるように取り組むことが大切です。

      不動産投資の成功事例

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      ここでは、不動産投資の主な成功事例について見ていきましょう。

      【不動産投資の成功事例】

      成功事例「不動産投資は何かあったときの生命保険代わり」

      個人事業主の方は、自分がすべてであり、何かあったときのことを考えて収入源の確保やリスク対策を講じておく必要があります。

      Aさんは、インカムゲイン狙いで地方に物件を持っているだけでなく、生命保険代わりとして都市部に物件を持っています。死亡や高度障害になると保険金でローン残債が支払われる通常の団信だけではなく、がんと診断された際に残債なくなる「がん団信」などにも加入することで、万が一の際にも安心です。

      成功事例「家族に残せる資産」

      「将来的に家族に残せる資産」なので不動産投資を始め、順調に運用している方は多いです。不動産は、買ったときより値上がりをすれば売却益が生まれ、値下がりをしても家賃収入を得られます。万一のときは生命保険代わりになり、ローンがない物件を家族に収入源を遺すことができます。立地の良い物件であれば安定した収益を生み出すでしょう。

      家族に残せる資産として安心感があります。

      不動産投資の失敗事例

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      ここでは、不動産投資の主な失敗事例について、見ていきましょう。
      ※以下は問い合わせ時の相談事で多い失敗事例となります。

      【不動産投資の失敗事例】

      失敗事例「安易に物件を決めてしまった」

      「他の物件と比較して選べばよかった」「もっと物件を見て決めればよかった」などと、安易に物件を決めてしまったことを後悔している方は少なくないようです。不動産投資は金額が大きいため、複数の物件を比較して慎重に選ぶことが大切です。

      失敗事例「リスク対策を何も考えていなかった」

      一般的な失敗事例として、空室リスクや滞納リスクなどのリスク対策を考えていないことが挙げられます。対策を何も考えていないと、実際にリスクが生じたときに迅速に対処をすることが難しくなります。

      安定した運営を行うには、事前にリスクを想定して、計画や対策を考えておくことが重要です。不動産会社に相談をして、さまざまなリスクを考慮した物件選びや計画策定を行いましょう。

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      マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。

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      まとめ

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      「不動産投資はやめとけ」といわれる理由、向いていない人の特徴、成功するためのポイントなどについて解説しました。不動産投資は、さまざまなリスクがあることを把握してから始めることが大切です。多くの失敗事例やデメリットにも目を向けて、リスク対策を講じ、計画的に運営しましょう。不動産投資に興味がある人は、ここで紹介した内容を参考にしてください。