不動産投資詐欺に要注意！代表的な手口や事例、だまされないための対策方法を解説

不動産投資詐欺について、詐欺の種類、誘い文句、怪しい不動産会社の特徴などを詳しく知りたいと思っている人は多いのではないでしょうか。具体的な誘い文句や怪しい不動産会社の特徴などを事前に押さえておけば、不動産投資詐欺に遭うリスクを軽減でき、安心して不動産投資を進められるでしょう。

本記事では、不動産投資詐欺の種類、よくある誘い文句、怪しい不動産会社の特徴などについて解説します。

不動産投資詐欺の種類

不動産投資詐欺の種類や特徴を知っておくと、リスクに備えやすくなります。それぞれの種類について、見ていきましょう。

【不動産投資詐欺の種類】
・手付金詐欺
・入居状況詐欺
・婚活・デート情報詐欺
・海外不動産投資詐欺
・二重譲渡詐欺
・サブリース詐欺
・囲い込み
・地面師詐欺
・二重売買契約
・クラウドファンディング詐欺

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手付金詐欺

不動産投資詐欺の一つとして挙げられるのが、手付金詐欺です。手付金詐欺は、「この物件は、高利回りで、立地もよいため、すぐに売れてしまいます。手付金を入れてキープしていたほうが絶対にいいですよ！」などと説明して手付金を払わせ、その後連絡が取れなくなるのが特徴です。

手付金の回収はおろか、物件の購入もできません。手付金の支払いを強引に迫ってくるような営業マン・不動産会社は詐欺の可能性が高いため、相手にしてはいけません。

また、「宅建免許を取得している不動産会社かどうか」「取引実績は豊富かどうか」などを確認した上で、信頼できる不動産会社かどうかを調べましょう。

入居状況詐欺

入居状況詐欺とは、実際は空室が多い物件でありながらも、入居率が高いように装った詐欺のことです。

• サクラに入居してもらい入居率が高いように見せる
• 資料の入居率を改ざんして高く見せる
• 「満室である」とうそをついて資料の利回りを高く見せる

上記のようなうそをつき、物件の入居状況がよいことをアピールします。うそを信じて購入すると、空室が多く、思ったような利回りにならず、採算が取れなくなる可能性があります。

ただし、入居者状況のうそを見抜くのは非常に難しいため、免許や実績、評判、対応などをもとに、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

婚活・デート情報詐欺

婚活・デート情報詐欺とは、デートなどを繰り返し、親密になったタイミングで不動産の購入を勧めるものです。親密になると冷静な判断ができなくなるため、条件の悪い不動産を勧められて購入してしまいます。

購入後は連絡が取れなくなり、初めて詐欺に遭ったことに気づきます。特に、短期間で親密になった人から不動産購入を勧められた場合は、詐欺を疑うようにしましょう。

海外不動産投資詐欺

海外不動産投資詐欺は、実在しない物件を販売したり、実際よりも高値で販売したりする詐欺のことです。豪華なパンフレット、ホームページの情報、営業マンの説明だけで購入を決断するのはリスクが高いです。

契約する前には、できれば実際に現地で物件の有無を調べた上で、説明を受けた情報と相違点がないかを確認しましょう。

二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺とは、すでに売却済みの物件を別の人に販売する詐欺のことです。すでに売却済みであることを伏せて販売を行い、手付金や代金を受け取った後、連絡が取れなくなるという手口です。事前に登記内容を確認して詐欺被害を防ぐ方法もありますが、物件所有者が詐欺に加担している場合は見抜くことが難しいです。二重譲渡詐欺を防ぐためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

サブリース詐欺

サブリースとはいわゆる「又貸し」のことで、不動産オーナーが入居者と賃貸借契約を結ぶわけではなく、オーナーと管理会社が直接賃貸借契約を結び、契約上入居者となる管理会社がオーナーに対して家賃を支払う管理形態の一つです。

その際、管理会社はオーナーに対して家賃保証を行うことが多く、一般的に家賃の8～9割程度が保証されます。不動産投資においてもっとも大きなリスクの一つである「空室リスク」を回避する手段として有効で、仮に所有する物件に空室が発生した場合でも家賃収入を得られるメリットがあります。

ここで注意したいのが、保証率は変動しない一方で、物件状況や賃貸需要などに応じて「賃料は見直される」という点です。

サブリース詐欺とは、「空室になっても毎月ずっと10万円が確実に保証される」「保証額は1円も下がらないので安定経営できる」といったうそをついて契約を勧める詐欺のことです。

サブリース詐欺では保証される金額（＝ 管理会社から支払われる家賃）が変動する場合がある事実を意図的に隠し、「確実に9万円保証される」などと、あたかも金額が永久に保証されるような話しぶりで騙そうとしてきます。

家賃保証サービスには条件や期間などの制限があるため、契約書をよく読み、契約内容を十分に理解した上で検討しましょう。

サブリース詐欺の被害に遭わないためにも、信頼できる不動産会社を選び、きちんと説明してくれる担当者から購入することが大切です。あまりにも利回りが高く、条件がよすぎる物件には注意してください。

囲い込み

囲い込みとは、「他社を検討するなら、この条件では難しい」「◯◯社は条件が悪いのでやめたほうがいい」など、強引な営業手法や他社を批判することで自社以外の不動産会社の選択肢をなくし、購入や売却の機会を損失させるものです。

こういった状況に直面した場合は、営業マンの言葉が本当に自分のためを思ってのことかを冷静に考えるべきでしょう。不動産投資は長期運用が基本です。検討中の期間よりも運用中の期間のほうが圧倒的に長いため、目の前の利益に安易に飛びつかないようにしましょう。

地面師詐欺

地面師詐欺とは、他人の土地や建物を自分の所有物であるかのように偽装して、不正に売却し、代金をだまし取る詐欺行為のことです。犯行はグループで行われることが多く、非常に巧妙な手口なため、不動産取引の専門家でもだまされる可能性があります。

アパートやマンション、土地などは、外観を見ただけでは所有者がわからず、法務局の登記簿で確認する必要があります。そのため投資家は、売主から提示された偽の不動産登記書類や本人確認書類を信じ、契約してしまう可能性があるのです。

登記する際に詐欺に遭ったと判明しても、犯行グループの行方はすでに不明となっており、資金をだまし取られる上に物件も入手できない可能性があります。

二重売買契約による詐欺

二重売買契約による詐欺の事例として、不動産の売買契約書を2枚用意して、実際の契約書には正しい金額を、融資を行う金融機関に提出する契約書には実際の金額より高額な金額を記載することで、金融機関から不当に多額の融資を引き出す行為があります。

もし金融機関が金額の偽造に気づくと、買主は借入金の一括返済を求められる可能性があります。

売買契約書には買主の押印が必須ですが、2枚の契約書の金額の違いに気づかないまま買主が押印してしまうことで詐欺行為が可能になってしまうため、買主は売買契約書によく目を通さなければなりません。

クラウドファンディング詐欺

クラウドファンディング詐欺とは、架空の不動産投資案件で投資家をだまし、資金を不正に取得する犯罪行為です。

不動産クラウドファンディングは少額からできる手軽な投資商品として、近年参加者数が増加しています。しかし、インターネットによるクラウドファンディング投資で詐欺被害に遭う方が急増しており、特に無登録または架空業者による勧誘が問題視されています。

「絶対にもうかる」といったうたい文句で営業を行ったり、リスクについて十分な説明がなかったりするケースが多いです。中途解約ができないほか、出資金が持ち逃げされる上にリターンが得られないといった被害が報告されています。

不動産投資詐欺でよくあるこんな誘い文句に注意

不動産投資詐欺でよくある誘い文句を知っていれば、リスクに対して敏感になり、怪しい不動産会社を見分けることができるでしょう。不動産投資詐欺でよくある誘い文句について、詳しく紹介します。

「節税対策になります」

不動産投資詐欺でよくある誘い文句の一つが「節税対策になります」という言葉です。不動産投資は、節税効果が期待できるのはメリットの一つですが、「必ず節税になる」というわけではありません。

不動産投資は、ローン金利や管理費、減価償却費（物件取得費用を一定期間に分割して計上する費用）などの費用を経費として計上できます。さらに、所得が赤字になった場合は、損益通算（赤字をほかの所得の黒字と相殺する制度）によって総所得額を減らせるため、所得税や住民税を軽減できます。 しかし、不動産投資の所得が黒字の場合は、その分所得税や住民税が高くなります。不動産投資をしても、必ず節税できるわけではないことを理解しておきましょう。

「儲かります」

「この物件であれば、絶対に儲かります」「利回りが高いので、相当儲かります」などと言ってくる担当者や不動産会社には注意しましょう。不動産投資は、「必ず儲かる」というわけではありません。思うように家賃収入を得られず、損をする場合もあります。

不動産会社が「儲かる」と言って提示する利回りは、「表面利回り」であることが多いです。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出した数字のことで、管理費や修繕費、仲介手数料などのコストは考慮されていません。 そのため、表面利回りは実態よりも高い傾向にありますが、利回りを見る際には、コストも考慮された「実質利回り」を参考にする必要があります。不動産投資に限った話ではありませんが、「儲かります」という誘い文句は怪しいことが多いため、十分に注意してください。

「空室リスクを保証します」

「空室が出ても家賃◯万円を保証します」という誘い文句が出たら、不動産投資詐欺の可能性があります。多くの不動産会社が家賃を保証するサブリースを行っていますが、「家賃の◯%」など、保証の基準は率で提示するのが一般的です。

「家賃の◯万円を保証します」のように、金額を基準として保証する会社はありません。あったとしても、期間や上限などの条件が付きます。

家賃保証を金額で伝えてくる不動産会社や担当者には注意しましょう。

「将来確実に値上がりします」

「この物件は、将来確実に値上がりします」「絶対に値上がりするので、大丈夫です」などといった誘い文句には、気を付けましょう。

立地によっては、購入時よりも価値が上がる物件はあります。しかし、そのような物件は少なく、購入時点で「この物件は100%値上がりする」と予測できる人はいません。

「確実」「絶対」「100%」などといった言葉を用いて将来的な値上がりをアピールする担当者や不動産会社の場合は、「怪しい」と判断し、距離を置いたほうがよいでしょう。

「クーリングオフできます」

「クーリングオフできます」という誘い文句にも、注意が必要です。宅建業法において、不動産投資の契約は、クーリングオフが認められています。ただし、クーリングオフの適用には、以下の4つの条件があります。

• 売主が宅建業者である
• 契約を締結した場所が事務所や関連建物以外である
• クーリングオフの説明を受けてから8日以内である
• 物件の引き渡しや代金の支払いがまだである

「クーリングオフができる」といった言葉で安心させて、強引に契約を結ぼうとする担当者や会社には気を付けましょう。

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怪しい不動産会社の特徴

怪しい不動産会社の特徴を知っていると、リスク回避をしやすくなります。怪しい不動産会社の特徴について、見ていきましょう。

【怪しい不動産会社の特徴】
・強引なスタイルで迫ってくる
・宅建免許を所持していない
・ホームページにリアル感がない
・おとり広告を掲載している

強引なスタイルで迫ってくる

投資家の都合を考えず、営業マンが以下のような強引な態度で迫ってくる場合は、不動産投資詐欺の可能性があります。

「今すぐ決めないと、後悔しますよ！」
「今日、ここで絶対決断しましょう！」
「後悔しない物件なので、まずは申し込んでください！」
「買う・買わないは、今すぐ決めてください！」

無理に決断を求めてきたり、契約するまで事務所などで缶詰め状態にされ、長時間説得を受けたりする場合もあります。投資家の意見もろくに聞かず、押し売りをしてくる不動産会社は、相手にしないようにしてください。

宅建免許を所持していない

宅建免許を所持していないのに不動産売買をするのは違法行為です。不動産会社のホームページや営業マンの名刺に、免許番号が載っているかどうかを確認しましょう。

もし、宅建免許の確認ができない場合は、その不動産会社と距離を置くようにしてください。宅建免許を所持していない不動産会社が取り扱う物件は、信用できません。「物件価格が相場より高い」「利回りが低い」「多額の修繕費用がかかる」といった条件の悪い物件を購入することになるため、不動産投資に失敗する可能性が高くなります。

ホームページにリアル感がない

不動産会社のホームページにリアル感がない場合や、不自然な印象を受ける場合は注意が必要です。具体的には、以下のような状態のホームページです。

• 物件の写真が古い
• 会社代表・社員の写真がない
• 日本語がおかしい
• 情報が会社概要しか載っていない
• 物件情報が長らく更新されていない
• 取引実績が載っていない
• ホームページがやたら古い
• 問い合わせ先が載っていない

上記のようなホームページの不動産会社は、利用しないほうが安全です。詐欺的な行為をする不動産会社ではなかったとしても、現代においてWeb戦略の欠如は、事業の存続に関わる重大な問題といえます。

おとり広告を掲載している

おとり広告を利用して顧客を取り込もうとする業者にも注意が必要です。おとり広告とは、売る意思がない、または、すでに売れてしまった魅力的な物件の広告を利用して、集客をすることをいいます。

投資家に「すでに売れてしまったのでほかの物件を紹介します」などと言い、ほかの物件を押し付けたり個人情報を聞き出したりします。しかし、これは宅地建物取引業法や不動産の表示に関する公正競争規約に違反する行為です。

不動産投資詐欺に引っかからないようにするためには

不動産投資詐欺に引っかからないようにするためには、弁護士や管理会社を頼ることが大切です。また、よいことばかりを強調する不動産会社は、相手にしないことです。以下、不動産投資詐欺に引っかからないようにするための方法について、見ていきましょう。

信頼できる法律家を事前に探しておく

不動産投資詐欺に引っかからないためには、信頼できる法律家を事前に探しておきましょう。弁護士や法律事務所を事前に探しておけば、トラブルに巻き込まれた場合に早期解決を目指せます。

また、専門的なアドバイスがもらえるため、不動産投資詐欺の被害を最小限に抑えられる上、早めに相談すれば未然に防ぐことも可能です。

ただし、法律家といっても専門分野があるため、不動産投資に精通している弁護士や法律事務所を選ぶのがおすすめです。

実績のある管理会社に依頼する

実績のある管理会社に依頼すると、トラブルを回避しやすくなります。実績のある管理会社は、たくさんの不動産投資に関わってきた経験があるため、多くの情報やノウハウを持っています。

怪しい不動産会社とやり取りしていると、「不動産投資詐欺の可能性がある」などといったアドバイスをくれる可能性があります。

また、オーナーが貸借人と直接契約を結ぶと、なんらかのトラブルが起きた際にオーナーの負担が大きくなります。管理会社が間に入っていれば、貸借人とのやり取りは管理会社が行うため、オーナーの負担を軽減することが可能です。

毎月管理委託手数料を支払う必要はあるものの、管理業務やトラブル対応などを任せられるため、多くのオーナーが管理会社に業務を委託しています。

リスクの説明を明確にしてくれない業者は信頼しない

不動産投資について、メリットや都合のよいことのみを話し、リスクやデメリットについて伝えない業者を信用するのは危険です。

どのような物件を選んだとしても、不動産投資には必ずリスクがあります。メリットばかりを強調し、デメリットやリスクにほとんど触れない不動産会社は、顧客のことを第一に考えず、「とにかく物件を売りたい」「ノルマを達成したい」などといった自社の都合ばかり考えている可能性が高いです。

デメリットやリスクをきちんと説明してくれる不動産会社を選べば、不動産投資詐欺のリスクを軽減できるでしょう。

不動産投資の知識を身に付ける

不動産投資は専門的な知識がなくても始められますが、詐欺被害に遭わないためにはできるだけ知識を付けておくことをおすすめします。

初心者向けの書籍が多数販売されているため、読みやすいものを選んで不動産投資の全体的なイメージをつかみましょう。インターネット上でも不動産投資に関するニュースや記事を見つけられます。

ほかにも、不動産投資会社が開催している無料セミナーや相談会などもおすすめです。しかし、こういったイベントを利用している悪質な業者もいるため、主催元が健全な経営を行っているか、公式サイトなどで確認してから申し込みましょう。

不明点・疑問点は必ず解消する

不動産投資会社と相談している間に、不明な点や疑問に思う点があった場合は、うやむやにせず、その場で解決してから次のステップに進むことが大切です。理解していないまま担当者に言われるがまま契約まで進めてしまうと、自分にとって不利な契約になる可能性があるためです。

信頼できる担当者であれば、不明点や疑問点についてわかりやすく説明し、真摯に対応してくれるでしょう。不明点などを尋ねることは、よい不動産投資会社を選ぶためのポイントにもなる上に、詐欺対策にも役立ちます。

現地調査を行う

不動産投資におけるリスクを最小限に抑えるために、現地調査を行うのも良いでしょう。購入物件の場所によっては確認に出向くのが難しいケースもありますが、詐欺のリスクを減らすため、可能な限り現地を確認することをおすすめします。

現地調査をすれば、写真を見ただけではわからない情報も入手できます。例えば、外壁のひび割れや塗料のはがれ、共用エリアの管理状況のほか、物件の立地条件や周辺環境などもチェック可能です。

詐欺対策だけでなく、よりよい物件を購入するためにも現地調査が役に立ちます。

不動産投資の人脈を築く

不動産投資をしている、または目指している同志や、経験豊富な成功者とのつながりを持つことで、有益な情報やアドバイスを得られることがあります。購入を検討している物件を相談すると、「それは詐欺かもしれない」といったアドバイスが受けられるかもしれません。

初心者がひとりで得られる情報には限りがあります。自分では気が付かないリスクに気づけるよう、ネットワークづくりをしておくとよいでしょう。

信頼できる不動産投資会社の特徴

不動産投資詐欺に遭わないために、不動産投資会社は慎重に検討する必要があります。信頼できる不動産投資会社の特徴を理解して、詐欺被害を未然に防ぎましょう。

創業が長く売買実績が多い

業歴が長い不動産投資会社は、これまで多くの取引を行ってきていることから、堅実な経営を行っていると考えられます。仮に詐欺行為をしている場合、一つの場所にとどまり長く営業を続けることはできないためです。

また、販売実績についても確認し、多くの取引経験があるところを選びましょう。事業規模や従業員数、販売実績などは公式サイトで確認できます。

多くの金融機関と取引がある

取引可能な銀行数が多い不動産投資会社は、信頼できるという判断の一つになります。銀行によっては不動産投資に対し消極的なところが少なくなく、そういった中で取引銀行が多いのは、信用されている証だからです。

銀行により融資限度額や貸付条件などが異なるため、投資家ごとに適した銀行の選択肢が多いのはメリットです。

賃貸管理も行っている

不動産投資会社は、物件の販売のみではなく賃貸管理も行っているところを選ぶことも良いでしょう。

物件の購入から購入後の管理まで一貫して委託可能であれば、長期にわたるトータルサポートを受け続けることができます。また、販売のみを行っている不動産投資会社より、幅広い実践的なアドバイスを得ることも可能です。

不動産投資詐欺に遭ったときの相談先

不動産投資詐欺に遭ったときの相談先は、以下の4つが挙げられます。

【不動産投資詐欺に遭ったときの相談先】
・免許行政庁
・宅地建物取引業保証協会
・消費生活センター
・弁護士

これらの相談先に連絡して不動産投資詐欺の件を伝えれば、対処法についてアドバイスがもらえます。不動産会社に対しては、免許行政庁や宅地建物取引業保証協会などから厳しいペナルティを課されるでしょう。

被害に遭ったときだけでなく、「この不動産会社は詐欺行為をしているかもしれない」と感じたら、すぐに相談しましょう。

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まとめ

ここでは、不動産投資詐欺の種類、よくある誘い文句、怪しい不動産会社の特徴などについて解説しました。よくある誘い文句や怪しい不動産会社の特徴に当てはまる営業マン・不動産会社を見つけたら、相手にしないようにしましょう。相手にすると、不動産投資の被害に遭い、大きな損害を被るリスクがあります。

不動産投資には、詐欺のリスクがあることも想定した上で、不動産会社や物件を選び、運用することが大切です。