資産運用や節税対策のために、ワンルームマンションの不動産投資に興味を持っている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資で注目されている物件のひとつに、「ワンルームマンション投資」があります。
ワンルームマンション投資とはマンション一室を購入し、貸し出したり売却したりすることで運用するものです。
投資を行う上で、ご自身やご家族にどの程度のメリットがあるのかを知ることは欠かせません。
そこでこの記事では、ワンルームマンション投資のメリット8つについて紹介します。
ワンルームマンション投資の具体的なメリットが理解でき、投資のイメージが湧きやすくなるでしょう。
イメージが湧けば、不安解消につながるものですので、ぜひ参考にしてみてください。
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さっそく8つのメリットを理解しましょう。メリットを把握できれば、スムーズにワンルームマンションの不動産投資を始められます。
ワンルームマンション投資は、少ない元手資金で始められます。2022年1都3県の築10年未満のマンション平均価格は、表のとおりです
| 形態 | 価格 |
|---|---|
| 区分 | 3,687万円 |
| 一棟 | 2億8,027万円 |
物件にもよりますが、区分マンションのほうが一棟マンションよりも、およそ2億円以上安く始められます。
さらに不動産投資では、原則ローンを組むことが必要です。購入者の属性（年収・勤務先）や物件の収益性などが高ければ、借入金額を高くできます。
長期的な家賃収入で運用可能です。駅から徒歩圏内にあったりセキュリティが充実していたりする物件であれば、入居希望者が多くなります。
毎月のローン返済額が減ることは、安定したキャッシュフローに欠かせません。税金や保険料があがったり修繕費がかかったりしても対応できます。
ワンルームマンション投資は物件そのものが、2,000万円、3,000万円と大きな資産となるものです。ご自身やご家族の経済的な安心につながります。
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減価償却費による節税効果や相続税対策も期待できます。
新築の鉄骨鉄筋コンクリートのマンションの場合、本体の法定耐久年数は47年で、償却率は2.2％です。設備の法定耐用年数は15年で、償却率は6.7%です。
マンションの取得価格が本体・設備でそれぞれ1,000万円と500万円であれば、1年目から15年目までは55.5万円、16年目から47年目までは22万円が毎年の減価償却費となります。
※計算例※
| 本体の減価償却費 = 10,000,000円 × 0.022 = 220,000円・・・① 設備の減価償却費 = 5,000,000円 × 0.067 = 335,000円・・・② 1 -15年目 ① ＋ ② = 555,000円 16-47年目 ① ＋ ② = 220,000円 |
さらに相続税対策も可能です。3,000万円の現金を相続する場合、相続税評価額は3,000万円となります。一方でワンルームマンションの評価額は、固定資産税評価額や路線価をもとに計算されるもので、場合によっては現金と比較すると1/3程度まで圧縮されます。
将来の生活費に備えられるのもメリットです。ローン完済後は管理費や保険料などの経費を引いた家賃収入分が、そのまま手元に入ります。売却すれば、一度にまとまったお金を入手可能です。
毎月のゆとりある老後生活費は、平均37万9,000円とわかっています。この金額で計算した定年後20年間のゆとりある老後生活費は、9,096万円です。公的年金や退職金のほかにワンルームマンション投資の運用分があれば、不安解消につながります。
参考：『2022（令和４）年度「生活保障に関する調査」(2023年３月発行)《速報版》』
売却しやすいのも魅力です。ワンルームマンションは、立地条件の良い場所に多くあります。「立地条件の良い」とはターミナル駅から20分圏内、最寄り駅から徒歩10分圏内の場所や、商業施設の多い人気エリアなどです。賃貸で人気のエリアは投資物件としても魅力的であるため、売却もしやすいと言えます。
さらにワンルームマンションは、独身の方や学生に需要があるものです。近年では家族構成が変わりつつあります。東京都の2040年の単独世帯の予測割合は世帯全体の40％です。ワンルームマンションは今後、ますますニーズが増えるといえます。
参考：『『日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）』（2019年推計）』
インフレ対策も可能です。不動産は現金と異なり、インフレ（モノの値段が上がり現金の価値が下がること）では価値が上がりやすくなります。
資産を不動産で所有しているときにインフレになると、売却額が上がりやすくなり、より多額の回収が可能です。もしローンを組んでいる場合は現金の価値が下がるため、実質的にローンが目減りしたことになり、より大きなメリットを享受できます。
総資産の内訳において現金の割合が高い場合はインフレリスクも同時に高くなるため、昨今の世界的なインフレ傾向があるなかで、不動産投資によるインフレ対策は注目を浴びています。
ローンを組む際には、原則団体信用生命保険の加入が欠かせません。団体信用生命保険とは契約者が死亡や所定の高度障害状態になったときに、保険会社がローン残債を支払ってくれるものです。残された家族は、「ローン支払いのない不動産」を持つことになります。
さらに死亡・高度障害状態だけではなく、がんをはじめとした三大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）などへの保障拡充も可能です。生命保険の代わりになるため、金銭的な安心感が増します。
メンテナンスは管理会社に委託できます。マンションの管理はエントランスや廊下、エレベーターなど多岐にわたるものです。マンションを長期間キレイに保てなければ、資産価値の低下も避けられません。売却や入居者募集のしやすさを考えると、管理の行き届いているマンションのほうが魅力的です。
メンテナンスを任せられるため、仕事で忙しい方でも負担を軽減できます。長期間の資産運用であれば、「取り組みやすさ」も欠かせないポイントです。
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ワンルームマンションの不動産投資を行うデメリットは、次の8つです。
デメリットを把握することで、実際に投資を始めたときのギャップ解消につながります。
年間収支がマイナスになる場合があります。ワンルームマンション投資では、ローン以外にも利息、税金、管理費、修繕積立費、保険料などが必要です。
とくにローン完済までは、計画的に運用しなければなりません。ローン支払い中に、税制が改正されることも考えられます。さらに火災や地震、水害が頻発すれば、火災保険料・地震保険料が上がることもあるでしょう。具体的な対処法を、ご家族や不動産投資会社のスタッフと考えましょう。
売却できるまで時間がかかることもあります。不動産売却は、仲介の場合おおよそ以下の手順で行われるものです。
売却期間は早くて1か月、遅くて3か月以上です。お金が必要なときにすぐに手元に置けないため、預貯金を切り崩したり保険を解約したりしなければなりません。
ただし仲介による売却と、不動産会社による買取では流れが大きく異なります。希望金額よりも多少低い金額でも良いから早く利益を確定させたい、損切をしたい場合は不動産会社に直接売却する手段もあります。
空室リスクもあります。入居者は転勤や単身赴任などのタイミングで、入れ替わるものです。次の入居者が入るまでの間の家賃収入は、ゼロになります。
2021年度の首都圏の賃貸住宅入居率は、97.8％です。全国平均と比べても決して低くありませんが、いつご自身の物件が空室になるかわかりません。空室リスクに備えて、立地条件の良さやセキュリティ・メンテナンスがどの程度充実しているかなどを比較検討しましょう。
家賃滞納リスクもあります。家賃が入らなければ、ローン残債を丸々支払わなければなりません。キャッシュフローが悪化し、すぐに売却しなければならないこともあります。
2021年度の首都圏の賃貸住宅の月末での一ヵ月の滞納率は、0.5％です。全国の0.9％と比べると、低い数値ではあります。ただ家賃滞納は経済的な理由で起こるため、解決しづらくなるものです。最悪の場合訴訟にまで発展し、長期間対応に追われることもあります。
家賃下落リスクもあります。家賃は相場や商業施設の建設など、周辺環境よって変化するものです。家賃収入が減れば、キャッシュフローの悪化も避けられません。
東京23区内の賃貸マンション（18平方メートル以上30平方メートル未満のシングルタイプ）の築0年～25年の賃料下落率
| 築年数 | 賃料下落率 |
|---|---|
| 3~10 | 約1.7％ |
| 11~20 | 約0.6％ |
| 21~25 | 約0.1％ |
築3年～10年の期間は他期間と比較すると下落率は高いものの、家賃10万円の場合は年間で20,400円下がることになりますが、1カ月保有期間を長くすれば回収できる程度であるとも言えるため入居率が安定していれば壊滅的な損失にはつながりにくいと言えます。
資産価値下落リスクもあります。マンションは住環境が悪化したり築年数が長くなったりすることで、価値が下がる傾向があります。
首都圏の中古マンションの成約価格は、築年数が長くなるにつれて減少しています。築5年までの物件と築25年までの物件の価格差は、およそ2,000万円です。
| 築年数 | 成約価格 |
|---|---|
| ~5年 | 6,704万円 |
| ~10年 | 6,304万円 |
| ~15年 | 5,765万円 |
| ~20年 | 5,318万円 |
| ~25年 | 4,648万円 |
不動産投資においては、価格の下落が即損失につながるわけではありません。
不動産価格は景気に左右されることもあり、価格下落基調が続いたことで不安になって焦って手放すことで逆に損失を生んでしまう可能性があるため注意が必要です。どうしても売却せざるを得ない状況であれば仕方がないかも知れませんが、もし安定的に家賃を得られている物件であれば長く保有することでその分家賃収入を得ることができるので利益を残しやすくなります。重要なのは賃貸つきやすい物件を選定することです。
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日本でワンルームマンション投資を行う以上、災害リスクは避けられません。地震や豪雨による被害は、資産価値の低下につながるものです。修理で入居できない状況になったり退出者がでたりすれば、空室の期間に家賃を得られなくなります。
たとえばマグニチュード7程度の首都直下型地震が30年以内に起こる想定確率は、70％程度です。耐震面で安心できる物件やハザードマップで水害の起こりにくいエリアを選んで、入居者の不安材料を解消しましょう。
金利上昇リスクへの対策も必要です。不動産投資では、変動金利でローンを組むことが多くなります。金利上昇は、ローンの支払い額増加に直結するものです。キャッシュフローが悪化して、運用が厳しくなることもあります。
日本では長年、低金利が続いている状態です。インフレが起こったり経済政策が変わったりすることで、金利が上がることもあります。ワンルームマンション投資は数年、数十年と行うため、ニュースで長期的に金利を観察しましょう。
ワンルームマンションの不動産投資で成功するための対策は、次の4つです。
4つの対策を講じることで、ワンルームマンション投資のデメリットを減らせます。キャッシュフローが安定すれば、長期的な運用が可能です。
立地条件の良い物件であれば、空室リスクを回避しやすくなります。具体的には、次のような物件を探してみましょう。
以上のような物件であれば、万が一退出者が出てもすぐに賃貸がつきやすくなります。
さらに立地条件が良ければ、中古マンションでも需要があるものです。新築・中古問わず、ワンルームマンションを探してみましょう。
条件の良いローンを利用することで、キャッシュフローの悪化に対応できます。金利が低く長期間の借り入れができれば、毎月の返済額削減が可能です。
たとえば2,000万円を変動金利2.0％でローンを組んだ場合、返済期間別に以下の返済額となります。
| 返済期間 | 毎月の返済額 |
|---|---|
| 25年 | 84,770円 |
| 30年 | 73,923円 |
| 35年 | 66,252円 |
無理のない範囲であれば、空室になったり諸経費がかかったりしても返済しやすくなります。ローンを組む際には、何社か比較しましょう。
出口戦略を立てることも欠かせません。ワンルームマンションは周辺環境や景気の悪化により、売却額が低くなるものです。さらにご自身やご家族の家庭環境や経済状況を理由に、早い段階で売却することもあります。
運用シミュレーションだけではなく、「いくらで売却できるのが理想か」や「いつ売却すべきときがくるのか」などの具体的な出口戦略を考えましょう。あらかじめ計画を立てれば、ご自身やご家族の不安軽減につながります。
信頼のおける不動産投資会社を利用することも重要です。投資の具体的なアドバイスをしてくれたり、些細なことでも質問しやすくなったりします。
信頼できる不動産投資会社は、具体的に次のとおりです。
とくに初めてワンルームマンション投資を行う方であれば、不明点が多く出てくるものです。不動産投資会社は数年、数十年とご自身の「パートナー」になります。ご自身に寄り添ってくれる不動産投資会社を選びましょう。
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