不動産投資に必要な資金はいくら?
頭金0円で始められるって本当?

不動産投資コラム
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不動産投資とは、適切な方法で運用すると将来的に大きな収益化が期待できる資産運用のひとつです。物件そのものを購入する必要があるため、「始める際に費やす資金や経費を把握しておきたい」と望んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資を始める際に必要な資金額と諸経費の内訳を詳しく解説します。節約方法も把握しておくと、経済的負担を軽減しながら満足のいく投資を実践できるでしょう。後半では融資に関する情報もご紹介します。

INDEX

不動産投資に必要となる資金額

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不動産投資を行う際に最低限必要となる資金額は、投資家の経済状況や投資する不動産によってさまざまです。明確な金額を提示できるものではないため、あくまでも一般的な目安として認識しておきましょう。一室を購入する区分マンション投資と、建物一棟を購入する一棟投資の2パターンに分けて解説します。

ワンルームマンション投資の場合

マンションの一室に限定して購入する「区分マンション投資」は、一棟を購入するよりも初期費用を抑えやすい方法です。資金の目安は購入金額の20%程度と考え、全体の20%にあたる金額を算出するとよいでしょう。

2000万円の購入金額を想定した場合、備えておきたい資金は400万円程度です。ただし、ローンを活用する際に基準となる貯蓄・年収も考慮しなければなりません。資金が十分な状況でも、年収が低ければローン審査に通らない可能性があります。

高年収ほど審査通過率が上がるといえますが、実際はローンの契約先や借り入れる金額によって変動するでしょう。一般的には年収の7倍前後が目安といわれているため、現在の年収を明確にして融資可能な範囲を把握できると安心です。

一棟投資の場合

一棟購入して運用する方法は、区分マンション投資に比べて多額の資金が必要な方法といえます。考え方は区分マンション投資と同様で、全体の20%程度が一般的に必要な資金の目安です。

ローンを提供する多くの会社は、以下を加味して融資可能な金額を判断すると考えましょう。

  • 年収倍率
  • 返済比率

年収の7倍を基準にした例をあげると、8,000万円の融資を受けるためには年収約1150万円以上が条件となります。購入金額が高額なほど審査基準も厳しくなるため、現在の年収に加えて「どのくらい借りたいか」を明確にしておきましょう。

頭金0円でも不動産投資はできる?

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「どうしても資金が用意できない」という場合、諸費用ローンを活用して投資を始めることが可能です。頭金0円でも始められますが、デメリットがある点も理解しておきましょう。一般的なローン審査より厳しくなる可能性も考慮しなければなりません。利用条件も含めて詳しく解説します。

頭金0円でも不動産投資は可能?

不動産投資を始める際は、投資する物件の購入金額以外にも経費を支払わなければなりません。これらを合算して分割払いを適用する方法が「諸費用ローン」です。初期費用として必要なお金をすべて借り入れられるため、頭金を支払わなくとも不動産投資を始められます。

資金の用意が必要ないという点は魅力的ですが、安易に契約すると経済的負担が増幅するかもしれません。借入額が大きくなるため、審査基準が厳しくなるだけではなく上乗せされる金利も高額になります。

諸費用ローンを利用するための条件

諸費用ローンは、一般的なローンやフルローンに比べて厳しい条件を設けているケースがほとんどです。以下の一般例をチェックしてみましょう。

  • 給与所得など、本業で十分な収入を得ている
  • これまでに不動産投資の経験がある
  • 車や自宅など、ほかのローン契約がない

具体的な条件は契約先によって異なりますが、不動産投資が初めての方は承認されない可能性があります。安定した収入と借入状況も重要な基準となるため、ある程度資金を用意してから投資したほうが賢明といえるでしょう。

不動産投資を始める際に必要な諸経費

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不動産投資にかかる合計費用は、手数料や司法書士報酬といった諸費用分も必要です。全体では物件価格の8%~10%を要するともいわれているため、購入時に必要な初期費用だけでなく、手放すまでに必要な資金も併せて把握しなければなりません。税金や保険料についてもしっかり理解しておきましょう。不動産投資において必要な8種類の費用について解説します。

仲介手数料

仲介手数料は、投資する物件を購入する際に取引した不動産会社に対して支払う費用です。割合は各会社の規定により異なりますが、法律では以下のように上限が定められています。

  • 200万円以下:取引額の5%以内
  • 201万円〜400万円:取引額の4%以内
  • 401万円以上:取引額の3%以内

(参考:『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額  国土交通省』)

仲介手数料は仲介してもらった際のみに発生するため、物件の売り主から直接購入した場合は必要ありません。

管理費・修繕積立金

建物の快適な設備を維持するためには、日々の管理や修繕といった作業が必要です。ときには大規模な修繕が必要になるケースもありますが、一度に支払うと経済的負担が大きくなります。このような事態を想定し、月々支払っておくのが管理費や修繕積立金です。

  • 管理費:エレベーターの点検や敷地内のメンテナンスなど、全体の管理に充てる
  • 修繕積立金:大規模な修繕に備えて毎月一定額を積み立てる

いずれの費用も一時的な出費ではなく、不動産投資を行ううえで継続的に必要な資金であると認識しておきましょう。

ローン手数料

ローンを契約する場合は、金融機関に事務手数料を支払う必要があります。返済額の金利とは別で設定され、契約先や計算方法によって変動する費用です。多くの場合数万円程度を求められます。

ほかの諸費用に比べると安価ですが、ローン契約を予定している方は契約前に確認しておきましょう。借り入れる金額が高額になると、それに比例して高くなるケースがあるためです。契約先を検討している段階でチェックできると安心です。

司法書士報酬

不動産を購入したあとは、法律的な持ち主を投資家自身に変更しなければなりません。複雑な手続きが必要となるため、ほとんどの場合以下のような登記を司法書士に依頼します。

  • 土地の所有権移転登記
  • 建物の所有権移転登記(新築の場合は所有権保存登記)
  • 抵当権設定登記(ローン契約を結ぶ場合)

代行の依頼によって発生するのは、司法書士への報酬です。仲介手数料のように上限が定められているものではないため、依頼する司法書士によって金額が変動します。費用を抑えたい場合は、なるべく安価で依頼できる司法書士を探すとよいでしょう。

登録免許税

所有権を移転したり、抵当権設定登記の手続きを行ったりすると「登録免許税」が課税されます。税率は手続きの種類によって異なり、登記を行うと同時に支払わなければなりません。

多くの場合司法書士に手続きを依頼するため、司法書士報酬と同じタイミングで支払うと考えてよいでしょう。登記手続きを自分で行う場合は税金の上乗せも把握しておくと安心です。具体的な税額が気になる方は、依頼した司法書士に内訳を提示してもらうと明確になります。

固定資産税

土地・建物の所有状況を問わず毎年1月1日時点の所有者に発生するのが「固定資産税」です。不動産投資を開始する際は購入費用と同時に購入する年の税額を日割りで前所有者と案分するのが慣例で、購入後は1年に1度納税の義務が発生します。標準税率1.4%を基準に、土地の広さや免税額を反映して算出する仕組みです。

毎年支払いを続けることになるため、年間どのくらいの税金が発生するかシミュレーションしておきましょう。不動産評価額が明確であれば、課税される具体的な金額が算出できます。

(参考:『固定資産税制度について 総務省』

印紙税

不動産投資において、売買契約やローン契約を交わした際に「印紙税」を納めなければなりません。契約内容によって税額が変動するため、適切な金額を明確にしたうえで収入印紙を用意しましょう。

安価な場合は数千円程度、高額なケースでは10万円に達することもあります。取引額が高額なほど印紙税も高くなる仕組みです。不動産会社に仲介を依頼する場合は、どの区分に該当するのか説明を求めるとよいでしょう。

火災保険料・団体信用生命保険料

地震や豪雨など、なんらかの原因で購入した建物が損壊するかもしれません。このようなリスクを避けるため、火災保険に加入すれば保険料を支払う必要があります。金額は、建物の大きさや建築方法によって変わる点に注意しましょう。

「団体信用生命保険」は、ローンを契約した投資家が返済できない状況に陥った際に、ローン残債を全て保険金で賄うという仕組みです。死亡や事故など、万が一の事態に備えて加入するものであり現在は「がん」などの疾病を罹患した際の保障も含む特約も存在します。

不動産投資の初期費用を抑える方法

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初期費用が用意できない場合は、頭金を減らしたり諸費用を見直したりといった対策が必要です。費用のすべてをローンで賄うこともできますが負担が増す可能性があるため、完済まで圧迫しないよう計画的に進めましょう。初期費用の節約方法を2パターンに分けてご紹介します。

頭金を減らす

初期費用を抑えるために実践しやすいのが、頭金を減らすことです。0円にするのではなく、現在支払える金額を算出したうえで無理のない金額帯にしましょう。

ただし、借り入れる金額が高いほど利子の総額も高額になる点に注意しなければなりません。「初期費用を抑えたいから」という理由だけで頭金を減らすと、最終的な支払い額が想像以上に高くなる可能性もあります。

したがって、あくまでも「利子を上乗せしても完済できるかどうか」が重要です。頭金を減らしても負担に感じる場合は、すぐに投資を決断せず貯蓄に注力したほうがよいでしょう。現在支払える金額と、将来的に圧迫しない金額のバランスを考慮して決める必要があります。

諸費用の見直しをする

費用を抑える際は物件価格を重視する方も見られますが、諸費用を見直すことで節約も可能です。国で定められている税金は変動しないため、依頼先によって価格が変わる部分に注目しましょう。

節約に有益なのは、不動産会社と司法書士の選択です。不動産会社が自社の物件を販売している場合は、売り主から直接購入するかたちになるため手数料が発生しません。仲介手数料が無料になると、諸費用全体で数十万円~数百万円の節約が期待できます。

司法書士に支払う報酬額には上限がないため、依頼先によって大幅な金額差が生じるかもしれません。相場がわからない場合は、複数の司法書士に相談するのもおすすめです。具体的な金額がわかると費用総額を計算しやすくなるでしょう。

今からできる!自己資金の調達方法

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不動産投資を検討している段階では、「貯金が苦手で資金が貯まらない……」と悩むことがあるかもしれません。現在の収入状況と出費のバランスを明確化し、少しでも予算に近づけるよう意識しましょう。ここからは、すぐに始められる資金調達の方法を3つのポイントに分けてご紹介します。

強制的に貯金する習慣をつける

収入が極端に少ない状況でなければ、所得の一部を貯金に回すのがおすすめです。毎月貯める金額を決め、貯金には手を付けないよう徹底します。始めた当初はストレスに感じるかもしれませんが、習慣化できると貯金という行為そのものが楽しめるでしょう。

「毎月余ったお金を貯金する」とった方法はおすすめできません。月によって貯金額が変動するだけではなく、貯金に充てられない期間が続くリスクを高めるためです。

収入が大幅に変動しやすい方は、最低限貯金したい金額を決めるとよいでしょう。収入が増えた月は貯金も増額すると、無理なく継続的に貯められます。万が一の事態を想定し、生活費と緊急用のお金を残したまま投資ができると安心です。

固定費を節約する

「節約しても月々の出費が高額になる」という方は、固定費に注目して用途と金額を明確化しましょう。代表的な固定費には以下のようなものがあります。

  • 固定電話料金
  • 携帯電話の利用料金
  • クレジットカードの年会費
  • インターネット回線やWi-Fiの利用料金

契約内容を見直したり、別の端末に変えたりすることで節約が可能です。特に近年はスマートフォンの低価格化が進んでいるため、特別な理由がないのであれば安価なものに変更してもよいでしょう。

上記以外にも、月々一定額の出費があるものをピックアップして要否を判断します。少しでも節約できるよう、プラン変更などを行って固定費を最適化しましょう。

NISAを活用する

資金を効率的に貯めるためには、資産運用にも有益な「つみたてNISA」の活用がおすすめです。一定額を積み立て、投資信託などの取引を実践することで収益化が期待できます。

一般的な投資と異なるのは、非課税対象の枠が設けられている点です。2020年4月現在は、毎年40万円の投資であれば最長20年間課税対象から外されます。うまく活用すると、最大で800万円が非課税になる仕組みです。

現在不動産以外の投資を行っている方は、NISA口座の開設も検討してみましょう。発生した利益に課税されることなく受け取れるため、不動産投資の資金を貯める期間も短縮しやすくなります。積み立てる金額は収入状況に合わせて決定可能です。

(参考:『つみたてNISAの概要 金融庁』

不動産投資の融資事情は?

不動産投資においては、投資する建物の種類によって融資事情が異なる傾向にあります。すべての融資に該当するものではありませんが、以下の傾向を把握しておきましょう。

  • 区分マンション投資:評価が出る場合はフルローンも可能
  • 一棟投資:基本的には積算評価が出なければ融資できない

したがって、マンション1棟を購入する方法のほうが融資のハードルが高くなるといえます。融資が受けられる事例もありますが、購入額の一部を頭金として用意する必要があると考えたほうがよいでしょう。

このような融資事情を考慮すると、ワンルームマンションなどの小規模な物件への投資がおすすめです。総額が少なければ借り入れる金額も減らしやすいため、融資が承認される確率も高まるでしょう。

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不動産投資は、投資初心者でも始めやすい資産運用方法のひとつです。しかし、以下のようなリスクを考えると不安に感じることもあるでしょう。

  • 空室が数か月続いて家賃収入を得られない
  • 地震で建物が損壊し、大規模な修繕が必要
  • 老朽化が進み、修繕費が想像以上に高額
  • 投資以外の出費が大きくなり、ローン返済が困難

トーシンパートナーズでは、懸念されるリスクを考慮したうえで有益な結果へとつなげる取り組みを徹底しています。1人でも多くの投資家が満足感を得られるよう、アフターフォローに注力している点も特徴のひとつです。ワンルーム・コンパクトマンションを多数展開しているので、不動産投資をご検討中の方は、ぜひトーシンパートナーズにご相談ください。

まとめ

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ローンの契約内容によっては、頭金0円で不動産投資を始められます。魅力的な方法ではあるものの、総合的な負担やリスクを考慮するとある程度の資金は必要といえるでしょう。現在の出費を見直すと、貯金額が増えて効率的に資金を準備できる可能性が高まります。

不動産投資を始める際は信頼できる投資会社を見つけ、相談しながら物件を見極められると安心です。不動産の選び方やローンについて疑問がある方は、ぜひ一度トーシンパートナーズへお問い合わせください。投資に関する資料請求も受け付けています。

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