「年収1,000万円はあるけれど、税金が高すぎて手元にお金が全然残らない」と感じている人は、いませんか？ 日本の税制は、収入が多い人ほど税率が高くなる方式を採用しているので、これを避けることはできません。しかし、不動産投資を活用することで、節税しながら資産運用をすることができます。不動産投資は、年収が高く、所得税率が高い人ほど効果的な投資方法です。この記事では、年収1,000万円の人に不動産投資がおすすめである理由を解説します。
不動産投資って節税効果は本当にあるの？
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年収1,000万円でも、生活が苦しいと感じている人は多いです。これは、日本の所得税の計算方法が、課税所得金額に応じて税率が上昇する「超過累進税率」という方式を採用しているからです。以下、分かりやすくするために、年収ではなく課税所得金額1,000万円として、手取りがどれくらいになるか計算してみましょう。
課税所得金額1,000万円の税額は、以下の表から次のように計算します。
| 1,000万円×33％－153.6万円※1)=330万円－153.6万円※1)=176.4万円 →所得税額は176.4万円 ※1)153.6万円は課税所得金額1,000万円の場合に適用となる控除額で定額です。 【課税所得金額600万円の場合】 600万円×20％－42.75万円※2)=120万円－42.75万円※2)＝77.25万円 →所得税額は77.25万円 ※2)42.75万円は課税所得金額600万円の場合に適用となる控除額で定額です。 課税所得金額に対する税額の割合は、1,000万円の人は約17.6％。600万円の人は約12.9%となります。 |
さらに住民税は10％かかるので100万円となり、所得税と住民税だけで276.4万円払うことになります。
| 課税所得金額 | 所得税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円未満 | 5％ | 0円 |
| 195万円以上～330万円未満 | 10％ | 9.75万円 |
| 330万円以上～695万円未満 | 20％ | 42.75万円 |
| 695万円以上から900万円未満 | 23％ | 63.6万円 |
| 900万円以上～1,800万円未満 | 33％ | 153.6万円 |
| 1,800万円以上～4,000万円未満 | 40％ | 279.6万円 |
| 4,000万円以上 | 45％ | 479.6万円 |
その他、健康保険の保険料も、収入が多い人ほど負担が大きくなります。実は、年収1,000万円の人は収入が多い反面、税金や健康保険料の負担も大きく所得税の控除額も少ないので、手取り額が少ないと感じている人が多いのです。
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年収1,000万円の人は、「意外と手取りが少ない」と感じている人も多く、節税しながら資産運用で効率的にお金を増やしていくことが重要です。中でも不動産投資は、年収1,000万円の人におすすめです。その理由としては、以下の4つが挙げられます。
年収が1,000万円の人は返済能力が高いと判断され、審査上有利になりますので、融資元となる金融機関の選択肢が増えます。そのため年収1,000万円の人は融資金額も多く、且つ低金利の金融機関から融資を受けられる可能性があります。結果的に購入できる物件の選択肢も増え、立地の良い物件が手に入るなど、不動産投資自体も有利に進めていくことができます。
年収の高い人ほど、不動産投資の節税効果は高くなります。現時点で課税所得金額1,000万円の人と500万円の人が、どちらも不動産所得が赤字になった場合の違いを見てみましょう。なお、後述しますが、不動産投資は減価償却費という現金の支出を伴わない経費を計上することで、帳簿上の不動産所得が赤字になることがあります。赤字となった所得は他の所得（給与所得など）と損益通算することができます。つまり、実際に損失が発生するわけではないにもかかわらず、赤字の不動産所得と黒字の給与所得と合算することで全体の所得を下げることができ、結果的に節税になるというわけです。そのため、不動産投資は最終的に手元にお金が残るかどうかがポイントなので、不動産所得の赤字の心配をする必要はありません。
| [rowspan2] | 不動産投資している | 不動産投資していない | 不動産投資している | 不動産投資していない |
| 課税所得金額1,000万円[colspan2] | 課税所得金額500万円[colspan2] | |||
| 不動産所得の赤字 | ▲100万円 | 0円 | ▲100万円 | 0円 |
| 課税所得金額－不動産所得の赤字（損益通算） | 900万円 | 1,000万円 | 400万円 | 500万円 |
| 所得税率 | 33%[colspan2] | 20%[colspan2] | ||
| 控除額 | 153.6万円[colspan2] | 42.75万円[colspan2] | ||
| 所得税額 | 143.4万円 | 176.4万円 | 37.25万円 | 57.25万円 |
不動産投資で100万円の赤字が発生したケースと、発生しなかったケースを比べると、課税所得金額1,000万円の場合は、所得税額の差が33万円です。課税所得金額500万円の場合は、所得税額の差が20万円です。同じ不動産投資をしているにもかかわらず、課税所得金額1,000万円の人の方が、所得税の軽減額が高いことが分かります。
アパート経営などの賃貸経営をしていると、入居者の部屋の設備にトラブルが発生することがまれにあります。こうしたトラブルは、火災保険の対象になることが少なく、修繕費はオーナーの自己負担となります。収入の高い人は、こうした急な支出が発生しても、購入費用を捻出しやすく、スムーズにトラブルを解決することができます。一方、収入の低い人は、入居者の部屋の暖房や給湯器などの修理代を捻出できないことから対応が遅れ、入居者からのクレームにつながってしまうことがあるかもしれません。
また、最初は区分マンションなどの小規模な不動産で不動産投資をスタートすれば、設備トラブルや修繕費なども少額で済みます。リスクをおさえたい方はまず、区分マンションなどからスタートする方法も選択肢の1つです。
代表的な設備の主な修理・交換費用
| 補修箇所 | 修繕費用 |
|---|---|
| 給湯器 | 約6万～15万円 |
| エアコン | 約3万円 |
| 壁紙（クロス） | 1カ所当たり約2万～3万円 |
| 水回り | ・トイレ 詰まり5,000～5万円、配管洗浄1.5万～4万円 ・台所 シンク詰まり4,000円～、シンクパイプ交換6,000円 |
| フローリング | 1平米当たり3,000円～（交換の場合、広さや素材による） |
| ガスコンロ | 6万円～（交換の場合、性能による） |
参考：https://gentosha-go.com/articles/-/24621
不動産投資をしていると、まれに室内や共用部分で故障や災害による破損などが生じることがあります。急な対応をしなければならないものの、仕事中ですぐに駆け付けられないこともあるでしょう。ましてや年収1,000万円の人となると、大手企業の課長・部長クラスで忙しい人も多いはずです。本業が忙しい人は、管理会社に物件管理を委託することができます。
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不動産投資をするために支出した建物の購入費用は、購入した年に全額経費計上をするのではなく、数年間に分けて計上をする会計上のルールがあります。これを「減価償却」といいます。
不動産の場合、RCの建物なら47年、重量鉄骨なら34年、木造なら22年など、減価償却費として計上できる期間が決まっており、この期間のことを「耐用年数」といいます。
しかし、不動産の中には、築年数が既に耐用年数を上回っているものがあります。もし、節税目的だけで不動産投資をするのであれば、こうした耐用年数超えの築古の木造アパートの購入がおすすめです。
木造建物の耐用年数超えの物件の耐用年数は4年で、仮にこの物件が4,000万円だとするなら、毎年1,000万円を減価償却費として経費計上することができます。その結果、4年間は大きな節税効果が得られ、手元の収入を増やすことができます。ただし、不動産投資の本来の目的は資産運用なので、過度な節税目的ではなく、中長期的な資産形成を目的とするよう、心掛けてください。
また、そもそも古い物件に住みたい入居者が現れるかも疑問です。古い物件をローンで購入した場合、入居者が見つからなければ、ローンの返済だけが発生してしまいます。不動産収入が見込めない可能性もあるため、金融機関から融資もしてもらえないか、条件の悪いローンを受け入れざるを得ないリスクもあります。
さらに、最終的に物件を売却したくても、物件が古くて買い手が見つからず、解体するための費用だけがかかってしまったということも考えられます。
築古の木造アパートは大きな節税効果があるものの、相応のリスクもあることを心得ておきましょう。
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年収1,000万円の人には、運用しながら節税できる不動産投資がおすすめです。また、不動産投資の節税は、年収1,000万円の人のように、所得税率が高い人ほど効果も高いです。中でも、耐用年数超えの物件を購入する方法は、節税効果が高く、手元に多くの収入を残すことができます。不動産投資の本来の目的は、中長期的な資産形成なので、過度な節税目的はおすすめできませんが、節税の仕組みを知るという点では、役立つ情報です。老後に向けた資産形成や手元資金を増やす方法として、不動産投資をぜひ活用してください。
不動産投資は、減価償却という会計上のルールを活用し、場合によっては大きな節税効果を出すことができます。また、不動産投資の節税効果は、年収が高く、所得税率が高い人ほど効果的ではありますが、具体的な金額は本人の家族構成や給与額によって、人それぞれ異なります。
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