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不動産投資コラム〜不動産投資を、知る、学ぶ〜

不動産投資の利回りの理想と平均は?
計算方法や利回りのシミュレーション

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不動産投資を始めたいけれど、「利回りという言葉が難しい」と感じていませんか? 不動産投資の物件選びにおいて、利回りは大変重要な項目です。また、不動産の広告で表示されている利回りの意味を知らずに不動産投資を始めると、実際は思い通りの利回りにならないかもしれません。この記事では、不動産投資の利回りや計算方法などについて解説します。不動産投資の利回りや物件タイプ別の利回りを知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

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利回りとは?

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物件価格に対する不動産投資で得た利益の割合のことを「利回り」といいます。利回りは、不動産投資における投資先を選ぶ上で、大切な指標となる数値です。

利回りと利率との違い

利回りと似ている言葉に「利率」という言葉があります。利率とは、元本に対して受け取る利息の割合のことを表します。利率が債券や預金から得られる利息の割合であることに対し、利回りは、家賃収入、金利、不動産、投資信託の売買損益を含めた元本に対しての総合的な「利益率」を表しているといった違いがあります。

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利回りの計算方法

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利回りは、以下の4つの種類に分類されます。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • 想定利回り
  • 現行利回り

各利回りの定義と計算方法について、紹介します。

表面利回り(グロス)

表面利回り(グロス)は、不動産投資で一般的に用いられる数値で、年間の不動産投資の利益の合計を物件価格で割ることで計算できます。不動産会社が物件紹介などで表示している利回りは、表面利回りであることが多いです。

表面利回り=(年間の不動産投資の利益÷物件価格)×100
家賃収入300万円、物件価格5,000万円の場合
(300万円÷5,000万円)×100=6.0%
表面利回りは6.0%

実質利回り(ネット)

実質利回り(ネット)とは、不動産投資の利益から、かかった経費などを差し引いたものを物件価格で割ったものです。物件購入の経費には、火災保険料、ローン事務手数料、登記費用、各種税金などが含まれます。

実質利回り={(年間の不動産投資の収入-不動産投資でかかった経費)÷物件価格}×100
家賃収入300万円、物件価格5,000万円、経費30万円の場合
{(300万円-30万円)÷5,000万円}×100=5.4%
実質利回りは5.4%

想定利回り

想定利回りとは、アパートなど複数の部屋がある物件の不動産投資で、満室経営を想定した家賃収入を物件価格で割ったものです。

想定利回り=(満室経営を想定した家賃収入÷物件価格)×100
物件価格5,000万円、1部屋当たり年間家賃72万円、6部屋あるアパートで空室がないと仮定した場合の想定利回り
{(72万円×6部屋)÷5,000万円}×100=8.64%
想定利回りは8.64%

想定利回りは、「複数の部屋に全て入居者がいる」と仮定した場合の家賃収入を基に計算しています。そのため、仮に空室が発生すれば、実際の利回りは、想定利回りよりも少なくなります。不動産投資の広告などに掲載されている利回りは、想定利回りで掲載されており、実際の利回りよりも高いものが表示されていることがあるため、注意が必要です。

現行利回り

現行利回りは、空室となっている部屋の家賃は家賃収入に含まず、実際に入居者から得られる家賃収入を物件価格で割ったものです。

現行利回り=(実際の家賃収入÷物件価格)×100
物件価格5,000万円、1部屋当たり年間家賃72万円、6部屋のうち1部屋が空室となっている場合の現行利回り
{(72万円×5部屋)÷5,000万円}×100=7.2%
現行利回りは7.2%

不動産投資の利回りの平均相場と最低ライン

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築年数や物件のある地域にもよりますが、物件タイプ別の不動産投資の利回りの平均相場と最低ラインは、以下の通りです。

物件タイプ表面利回りの平均相場最低ライン
区分マンション約3.0~5.0%約3.0%
一棟マンション約8.0%約3.0%
一棟アパート約8.5%約5.0%
一戸建て約6.0~8.0%約5.0%

不動産投資の理想的な利回り

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各物件タイプ別の不動産投資の理想的な利回りを見てみましょう。

●区分マンション

中古と比較すると新築は高い傾向にあるので、自ずと利回りが低くなります。中古なら20年を超えるようになると、修繕費なども含め、ある程度利回りを確保する必要があるでしょう。そのため、区分マンションの場合、新築なら3~4%、築20年程度なら5.5%程度、それ以上の築年数なら7~8%を目安に検討すると良いでしょう。

●一棟マンション、一棟アパート

区分マンションと考え方は同じですが、アパートよりもマンションの方が物件価格が高く、マンションはエレベーターの維持費などもかかるため、利回りが低い傾向にあります。そのため、新築一棟アパートなら8%、新築一棟マンションなら6%程度の利回りが理想的です。中古ならアパート、マンションともに修繕費や管理費として、新築の利回りプラス1~2%の上乗せが必要です。

●一戸建て

一戸建ては、購入する地域によって大きく異なりますが、新築なら10%、中古なら15%が理想的です。

不動産投資の利回りのシミュレーション

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不動産投資の具体的な利回りを見てみましょう。地域別、物件別のシミュレーションの一例を紹介します。

東京都

東京都の物件タイプ別の、想定利回りの一例です。

区分マンション

東京都墨田区 物件価格3,280万円 最寄り駅から徒歩10分 鉄骨鉄筋コンクリート造り 専有面積約43.9㎡ 築10年

想定月収月額:約12.6万円(年間約150.9万円)
想定利回り約4.6%
管理費+修繕積立金など月額:約1.5万円(年間約18万円)
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り4.05%

一棟マンション

東京都大田区 物件価格2億1,000万円 最寄り駅から徒歩3分 鉄筋コンクリート 建物面積249.3㎡ 築8年

想定月収月額:約97万円(年間約1,163万円)
想定利回り約5.54%
管理費+修繕積立金など
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り

一棟アパート

東京都大田区区 物件価格1億2,888万円 最寄り駅から徒歩8分 木造 建物面積144.3㎡ 築9年

想定月収月額:約77万円(年間約924.1万円)
想定利回り約7.17%
管理費+修繕積立金など
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り

一戸建て

東京都狛江市 物件価格4,380万円 最寄り駅から徒歩9分 木造 建物面積約95.7㎡ 築8年

想定月収月額:約18.5万円(年間約222万円)
想定利回り約5.07%
管理費+修繕積立金など
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り

地方部

地方部の物件タイプ別の想定利回りの一例です。

区分マンション

愛知県名古屋市港区 物件価格2,250万円 最寄り駅から徒歩8分 鉄筋コンクリート 専有面積91.54㎡ 築10年

想定月収月額:約11.4万円(年間約136.8万円)
想定利回り約6.08%
管理費+修繕積立金など月額:約1.8万円(年間21.6万円)
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り約5.12%

一棟マンション

大阪府大阪市東住吉区 物件価格7,380万円 最寄り駅から徒歩4分 木造 専有面積153.1㎡ 築10年

想定月収月額:約40万円(年間約479.7万円)
想定利回り約6.50%
管理費+修繕積立金など
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り

一棟アパート

福岡県北九州市小倉南区 物件価格4,700万円 最寄り駅から徒歩6分 木造 専有面積239.84㎡ 築10年

想定月収月額:約35.6万円(年間約427.2万円)
想定利回り約9.09%
管理費+修繕積立金など
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り

一戸建て

大阪府寝屋川市 物件価格1,600万円 最寄り駅から徒歩5分 木造 専有面積62.99㎡ 築8年

想定月収月額:約10万円(年間約120万円)
想定利回り約7.5%
管理費+修繕積立金など
管理費+修繕積立金のみを反映した実質利回り

利回りをチェックする際の注意点

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不動産投資の物件選びで、利回りは大変重要な項目ですが、一概に、利回りの高い物件が優れた投資物件であるというわけではありません。その理由について解説します。

極端に高い利回りは条件を確認する

不動産投資用の物件を探していると、必ず目に付くところに利回りが表示されています。しかし、ここで表示されている利回りは、不動産投資にかかる経費を見込んでいない表面利回りです。また一棟アパートや一棟マンションの場合は、満室の場合の想定利回りが表示されていることが一般的です。また、立地が悪い・築年数が古い・耐震性が低いなどの理由で価格が下がり、利回りが高くなっているだけの場合もあるため、注意しまししょう。

実際に物件を購入する場合は、諸経費も含めた実質利回りを事前に計算し、ある程度の空室リスクを想定したシミュレーションも作っておくことが大切です。

利回りの高さだけで判断しない

不動産投資の物件は、利回りの高さだけで判断することはできません。なぜなら、資産価値=物件価格が高くなると自ずと利回りは低くなるからです。立地や設備が良ければ賃貸の人気があるため空室リスクは低くなり、投資対象として優れた物件と言えます。物件選びは、表面利回りだけで判断することなく、綿密に空室期間や経費を盛り込んだシミュレーションを作成したり、可能であれば物件を実際に訪問して交通機関や商業施設の使い勝手の良さを体感したりしてみるなど、入念な下調べをするように心掛けておきましょう。「利回りが高い=良い」ということであれば利回りの高い物件から売れていくはずです。実際にはそうでないことを理解しておくことが重要です。

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まとめ

「利回り」と一言でいっても、不動産投資では、表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りの4つに分かれています。一般的に、不動産の広告で表示されているのは表面利回りで、不動産投資にかかった経費などが含まれていません。また、アパートやマンションなどの利回りは想定利回りといって、空室がないことを前提とした利回りが表示されています。不動産投資で利回りの高い物件は、中身をよく確認することです。好立地で設備が良く、物件価格が高いものは、利回りが低くなる傾向にあるため、「不動産投資の物件選びは、利回りの高さだけで一概に判断できるものではない」ということも知っておきましょう。

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