不動産投資を始めたいけれど、「利回りという言葉が難しい」と感じていませんか？不動産投資の物件選びにおいて、利回りは大変重要な項目です。また、不動産の広告で表示されている利回りの意味を知らずに不動産投資を始めると、実際は思い通りの利回りにならないかもしれません。この記事では、不動産投資の利回りや計算方法などについて解説します。不動産投資の利回りや物件タイプ別の利回りを知りたい人は、ぜひ参考にしてください。
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不動産投資における理想の利回りは、新築と中古では異なり、物件タイプによる違いもあります。仮に立地条件が同じであれば一般的に利回りは新築物件の方が購入価格が高いため低く、中古物件の方が高くなります。一方で中古物件で収益を上げるには、新築物件よりも高い利回りを確保する必要があります。新築物件は購入からしばらくの期間は修繕費用はかからず、空室のリスクも抑えられます。これに対して中古物件は修繕費用がかかり、空室のリスクを抑えるためには家賃を下げる必要に迫られることもあるためです。
理想の利回りは新築物件は3～10%、中古物件は5.5～15％です。
物件タイプ別の不動産投資の理想的な利回りを以下にまとめました。
| 物件タイプ | 利回りの理想 |
|---|---|
| 区分マンション | 新築：3～4％、築20年程度：5.5％、築20年超：7～8％ |
| 一棟マンション、一棟アパート | 新築一棟アパート：8％、新築一棟マンション：6％、 中古一棟アパート：9～10％、中古一棟マンション：7～8％ |
| 一戸建て | 新築：10％、中古：15％ |
区分マンションは、新築物件は購入価格が高くなるため、3～4％の利回りが理想です。中古物件は修繕費用を踏まえると、築20年程度では5.5%、築20年を超える物件では7～8％が目安となります。
一棟アパートと一棟マンションでは、一棟マンションの方が一般的に購入価格が高く、エレベーターの維持費用がかかることからも、利回りが低い傾向があります。新築一棟アパートは8％、新築一棟マンションは6％の利回りが理想です。中古物件は管理費用や修繕費用を踏まえて1～2％上乗せして、中古一棟アパート9～10％、中古一棟マンション7～8％の利回りが理想となります。
一戸建ては地域によって大きく異なりますが、新築物件は10％、中古物件は15％の利回りが理想です。
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利回りとは、投資金額に対する利益の割合です。不動産投資における利回りとは、物件価格に対する1年間の運用収益の割合をいいます。不動産投資で利回りは投資物件を選ぶ上で重要な指標です。
利回りと似ている言葉に「利率」という言葉があります。利率とは、元本に対して受け取る利息の割合のことを表します。
利率が債券や預金から得られる利息の割合であることに対し、利回りは、家賃収入、金利、不動産、投資信託の売買損益を含めた元本に対しての総合的な「利益率」を表しているといった違いがあります。
築年数や物件のある地域にもよりますが、物件タイプ別の不動産投資の利回りの平均相場と最低ラインは、以下の通りです。
| 物件タイプ | 表面利回りの平均相場 | 最低ライン |
|---|---|---|
| 区分マンション | 約3.0～5.0％ | 約3.0％ |
| 一棟マンション | 約8.0％ | 約3.0％ |
| 一棟アパート | 約8.5％ | 約5.0％ |
| 一戸建て | 約6.0～8.0％ | 約5.0％ |
区分マンションの表面利回りの平均相場は約3～5％で、最低ラインは約3％です。一棟マンション、一棟アパートは表面利回りの平均相場が高く、それぞれ約８%、約8.5％です。最低ラインは一棟マンションは約3％、一棟アパートは約5％と、平均よりも低い水準でも収益を確保しやすいのが特徴です。一戸建ては表面利回りの平均相場は約6～8％ですが、最低ラインは約5％になります。
地域別の利回りの相場は以下の通りです。
| 地域 | 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション |
|---|---|---|---|
| 首都圏 | 6.52％ | 7.56％ | 6.75％ |
| 北海道 | 11.89％ | 11.26％ | 8.87％ |
| 東北 | 12.56％ | 11.81％ | 10.74％ |
| 信州・北陸 | 15.86％ | 12.44％ | 12.24％ |
| 東海 | 8.96％ | 9.16％ | 9.12％ |
| 関西 | 7.19％ | 8.88％ | 8.34％ |
| 中国・四国 | 12.80％ | 11.17％ | 11.94％ |
| 九州・沖縄 | 10.14％ | 9.06％ | 9.23％ |
いずれの物件タイプも、首都圏が最も利回りが低く、関西が続き、地方の方が利回りが高い傾向があります。また、全体としては、利回りは物件タイプによる違いもありますが、地域による差が大きいといえます。
利回りは、以下の4つの種類に分類されます。
各利回りの定義と計算方法について、紹介します。
表面利回り（グロス）は、不動産投資で一般的に用いられる数値で、年間の不動産投資の利益の合計を物件価格で割ることで計算できます。不動産会社が物件紹介などで表示している利回りは、表面利回りであることが多いです。
| 表面利回り＝（年間の不動産投資の利益÷物件価格）×100 家賃収入300万円、物件価格5,000万円の場合 （300万円÷5,000万円）×100=6.0％ 表面利回りは6.0％ |
実質利回り（ネット）とは、不動産投資の利益から、かかった経費などを差し引いたものを物件価格で割ったものです。物件購入の経費には、火災保険料、ローン事務手数料、登記費用、各種税金などが含まれます。
| 実質利回り＝｛（年間の不動産投資の収入－不動産投資でかかった経費）÷物件価格｝×100 家賃収入300万円、物件価格5,000万円、経費30万円の場合 ｛（300万円－30万円）÷5,000万円｝×100=5.4％ 実質利回りは5.4％ |
想定利回りとは、アパートなど複数の部屋がある物件の不動産投資で、満室経営を想定した家賃収入を物件価格で割ったものです。
| 想定利回り＝（満室経営を想定した家賃収入÷物件価格）×100 物件価格5,000万円、1部屋当たり年間家賃72万円、6部屋あるアパートで空室がないと仮定した場合の想定利回り ｛（72万円×6部屋）÷5,000万円｝×100=8.64％ 想定利回りは8.64％ |
想定利回りは、「複数の部屋に全て入居者がいる」と仮定した場合の家賃収入を基に計算しています。そのため、仮に空室が発生すれば、実際の利回りは、想定利回りよりも少なくなります。不動産投資の広告などに掲載されている利回りは、想定利回りで掲載されており、実際の利回りよりも高いものが表示されていることがあるため、注意が必要です。
現行利回りは、空室となっている部屋の家賃は家賃収入に含まず、実際に入居者から得られる家賃収入を物件価格で割ったものです。
| 現行利回り＝（実際の家賃収入÷物件価格）×100 物件価格5,000万円、1部屋当たり年間家賃72万円、6部屋のうち1部屋が空室となっている場合の現行利回り ｛（72万円×5部屋）÷5,000万円｝×100=7.2％ 現行利回りは7.2％ |
不動産投資の物件選びで、利回りは大変重要な項目ですが、一概に、利回りの高い物件が優れた投資物件であるというわけではありません。その理由について解説します。
不動産投資用物件は広告や物件資料などに利回りが記載されているのが一般的ですが、相場よりも極端に高い物件は実態とかけ離れている可能性があるため、算出条件の確認が必要です。広告や物件資料などに記載されている利回りは表面利回りがほとんどで、購入時の諸経費や賃貸経営の諸経費、あるいは空室リスクを見込んでいないためです。
また、「立地が悪い」「築年数が古い」「耐震性が低い」といった理由で物件価格が安いことから、利回りが高くなっているケースもあります。特に築年数が古く、1981年以前に旧耐震基準のもとで確認申請が下りた物件は、金融機関からの融資が受けにくいという問題があります。あるいは、土地の権利形態が借地権の物件は、売却のしにくさから出口戦略が立てにくいことが難点です。
一棟アパートや一棟マンションの場合は、満室時の想定利回りが表示されていることが一般的ですが、実際には空室が目立つケースでは、想定利回りとはかけ離れた収益しか見込めません。
不動産投資物件を検討する際には、区分マンションであれば管理費や修繕積立金を入れるなど、可能な範囲で諸経費を含めた実質利回りを計算してみることが大切です。また、一棟アパートや一棟マンションは想定利回りを鵜呑みにせず、空室を確認して現行利回りを算出しましょう。
不動産投資用物件の購入を検討する際には、利回りの高さ以外にも重視するべきポイントがあります。「利回りが高い物件＝投資対象として優れた物件」であれば、利回りの高い物件から売れていくはずです。
実際のところでは、資産価値が高い物件は物件価格が高いことが多く、利回りは低いことが少なくありません。しかし、立地条件が優れていて設備のスペックが高い物件は、賃貸物件として人気が高く空室リスクが低いことから、利回りがさほど高くなくても、投資対象として優れています。
そこで、不動産投資用物件を検討する際には、表面利回りだけで判断することなく、空室期間や諸経費を盛り込んだシミュレーションを作成することがポイント。できれば現地に足を運び、交通利便性や周辺の商業施設の使い勝手などを体感してみるなど、詳細まで確認して購入の判断をしましょう。
理想の利回りは物件タイプによって異なります。区分マンションは、新築物件は3～4％、中古物件は5.5％～8％です。一棟アパートは新築物件は8％、中古物件は9～10％、一棟マンションは新築物件は6％、中古物件は7～8％です。戸建ては、新築物件は物件は10％、中古物件は15％ですが、地域によって大きな差があります。
地域による差を踏まえると、「地域別の物件タイプごとの相場＋1～2％」が目安となります。
不動産投資用物件を検討する際に、投資家は実質利回りを判断基準としています。首都圏の区分マンションであれば新築・中古問わず実質利回りの目安は3～4％前後です。
ローンを利用して不動産投資用物件を購入する場合も、仲介手数料や登記費用などの初期費用が必要であり、頭金が必要なケースもあります。不動産投資の初期費用の回収期間の目安は5～10年です。物件購入時の自己資金を回収するまでの期間が長期化すると、資金が回収できる場合に修繕費用という新たなコストが発生することになります。一方で回収期間を短くしようとすると、エリアの相場よりも家賃を高く設定しなければならないなど、無理が生じやすいです。また自己資金をおさえて購入し、10年～15年間でローンを減らし、売却することで利益を狙う方法もあります。
不動産投資の回収期間を算出する前に、まず、「CCR（自己資金収益率）」と呼ばれる物件の購入時の自己資金に対する年間の収益の割合を求めます。CCR（％）を求める計算式は、「年間収益額（12ヶ月分の家賃－12ヶ月分の諸経費）÷自己資金投資額（物件価格＋諸経費）×100」です。CCRを算出することで、1年間で自己資金の何％を回収できるかわかります。そして、回収期間は「100％÷CCR」で算出することができます。
＜例：自己資金500万円、家賃10万円／月、管理費や修繕積立金、固定資産税などの諸経費40万円／年＞
CCR：（10万円×12-40万円）÷500万円＝16％
回収期間：100％÷16％＝6.25 6年3ヶ月
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不動産投資における利回りには表面利回り、実質利回り、想定利回り、現行利回りという種類があり、不動産広告や不動産業者の物件資料などで用いられているのは、表面利回りや想定利回りです。表面利回りの相場を把握しておくと、不動産投資用物件を検討する際の判断基準の一つになります。ただし、表面利回りには諸経費が反映されていないため、実質利回りを算出するとともに、利回りだけで判断しないことが大切です。
