不動産投資初心者が陥りがちな失敗とは?
成功するための秘訣

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不動産投資は少ない自己資金で大きな資産形成を目指せる投資方法ですが、初心者が陥りやすい失敗もあることに注意を要します。失敗しない不動産投資を求めていて、成功の秘訣が知りたい方もいるのではないでしょうか。

不動産投資の失敗事例や失敗しがちな方の特徴、代表的なリスクや成功するためのポイントを知ることで、投資計画を具体的に検討できます。信頼できる不動産投資会社・管理会社と連携し、成功する不動産投資を目指しましょう。そこでこの記事では、不動産投資の失敗事例・リスクや成功するためのポイントについてご紹介します。

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月々1万の支出で堅実なマンション投資

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不動産投資初心者のよくある失敗事例

多くの不動産投資家は金融機関で不動産投資ローンを組んで物件を購入し、ローンを返済しながら賃貸経営を続けます。不動産投資の基礎的な仕組みが分かっていなかったり、見込みが甘かったりして失敗するケースは初心者にありがちです。初心者にありがちな6つの失敗事例を解説します。

入居期間が短くて失敗したケース

単身者向けのワンルームマンションは入居者が決まりやすい反面、ファミリー向けのマンションより入れ替わりは激しい面があります。ファミリー向けのマンションは入居期間が長い傾向にある反面、単身者向けのワンルームマンションより入居者は決まりにくいのが一般的です。

いずれにせよ入居者の入れ替わりのタイミングには空室期間があり、空室期間には家賃収入を得られません。想定よりも入居期間が短いことで、キャッシュフローが悪化するケースもあります。

将来的な支出を考えていなかったケース

入居者の退去時には部屋の原状回復を要しますが、経年劣化した部分に関してはオーナー(不動産投資家)の負担です。他にも、エアコンや給湯器といった設備が古くなれば、設備の交換やリフォームが必要な場合もあります。

これらの費用は10万円以上になるケースも珍しくありません。不動産投資ではさまざまな支出が発生しますが、これを計算に入れていなければ投資計画に支障をきたす場合もあります。

ランニングコストや家賃の割合を考慮していなかったケース

不動産投資では賃貸経営を続けていく中でさまざまな費用が発生します。例えば、建物管理・入居者管理にかかる管理費や大規模修繕のために積み立てる修繕積立金、不動産投資ローンの返済や各種税金です。

ランニングコストは物件によって異なり、その費用には主に家賃収入を充てます。ここで家賃収入に対するランニングコストの割合を計算することが大切です。家賃収入は多くてもランニングコストの負担が大きかったり、逆にランニングコストの負担は小さくても家賃収入が少なかったりして、収益性で見て損をするケースもあります。

営業担当者に言われるままに物件を購入したケース

不動産会社の営業担当者は、知識のある不動産投資家なら手を出さない物件を勧めてくる場合があります。営業成績を重視し、不動産投資家の利益を二の次とする営業担当者は珍しくありません。

大概の物件は購入費用の安さや空室リスクの低さなど、部分的に見れば何かしらのメリットを発見できるでしょう。しかし、営業担当者はデメリットやリスクを積極的に開示しないケースがあり、メリットを鵜呑みにして失敗する不動産投資初心者は珍しくありません。

利回りだけを見て物件を選んだケース

投資用不動産の収益性を判断する指標に「利回り」がありますが、不動産情報サイトで表示される利回りは「表面利回り」です。これは常に満室経営かつランニングコストがかからない想定の利回りであり、理想的な数値でしかありません。

表面利回りだけを見て物件を選ぶと、物件価格が安いほど物件は魅力的に見えます。しかし、こうした物件に入居者が決まりやすいとは限りません。中古物件だと購入後間もなく大きな修繕費が発生するケースもあり、表示利回りだけで物件を選んで失敗することもあります。

また利回りを基準とするならコストも計算に入れた実質利回りで評価すべきですが、実質利回りも同様に、賃貸がついていることが前提の数値です。そのため利回りだけで判断せず、長期的に安定した家賃が取り続けられるかどうかで判断すべきです。

節税目的で始めたケース

「不動産投資は節税効果がある」という情報を見聞きすることは多いのではないでしょうか。実際に、いくつかの意味で節税効果が見込めます。

不動産投資による節税効果のうち、所得税に関してはマンション投資を帳簿上赤字にすることが必要です。赤字経営を目的にすることは失敗の元といえます。

また、相続税対策の効果も見込めますが、節税にフォーカスすると不動産投資家としての意識がおろそかになりがちです。マンション投資の収支計算や意思決定をしっかり検討しないことで、失敗するケースもあります。

月々1万円の投資額で不動産投資が可能

トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。

不動産投資で失敗しがちな人の特徴

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不動産投資の失敗事例にはさまざまなものがあり、原因として考えられるのは主に、意思決定者である不動産投資家の意識や計画性です。特に初心者は安易な判断で不動産投資を始めたり、十分に勉強しなかったりして失敗するケースがよくあります。

綿密な計画を立てていない

不動産投資は投資であり事業でもあります。マンション投資をする中では多くの費用が発生しますが、金額の計算しやすさは費用項目によってさまざまです。ローンの返済額は比較的計算しやすい費用ですが、修繕費は突発的に発生するケースがあり、また空室期間は想定よりも長くなるケースもあります。

費用面のリスクを計算に入れて投資計画を立てることが求められますが、綿密な計画を立てなかったり、計画性がなかったりする方は失敗しがちです。

不動産投資について学ぼうとしない

マンション投資を続ける中では入居者管理・建物管理が必須ですが、これらの実務は管理会社に委託できます。管理会社に管理業務を委託することで、オーナーはいわゆる「不労所得」を得られる仕組みです。

しかし、マンション投資の意思決定をするのはオーナーであり、オーナーは不動産投資についての知識を求められます。不動産投資について勉強しようとしなかったり、失敗から学ぼうとしなかったりする方は失敗しがちです。

初心者が知っておきたい不動産投資のリスク

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不動産投資は「初心者でも始めやすい投資方法」という考え方もありますが、投資である以上はリスクがあります。リスクヘッジは必須なので、主なリスクを事前にしっかりと把握しておきましょう。初心者が知っておきたい5つのリスクを解説します。

家賃収入を得られない「空室リスク」

マンション投資を続ける中では家賃収入を得られますが、これは物件に入居者がいることを前提とします。空室が発生すると一時的に家賃収入が得られなくなり、ローン返済の滞納が起こり得ることは注意点です。

物件探しに当たっては入居者のターゲットを設定し、物件やエリアの条件がターゲットの希望通りかを考えましょう。入居者目線で物件の魅力を考えることの他、エリアの人口動態や開発計画を調べ、将来的な賃貸需要を予測することもポイントです。

家賃を支払ってもらえない「家賃滞納リスク」

入居者がいれば家賃収入を得られますが、これは家賃を滞りなく回収できた場合に限ります。家賃を滞納する入居者がいると、満室経営でも想定通りの家賃収入を得られないだけでなく、対応の手間・時間がかかることは注意点です。

対策方法としては、入居者募集の段階で入居者の属性や人柄を厳しく審査することや、家賃保証会社への加入を義務付けることが挙げられます。いずれにせよ信頼できる管理会社との契約が重要です。

不動産の価値が下がる「不動産価格下落リスク」

不動産投資における収入源は、家賃収入と物件の売却益が2本の柱です。将来的に物件の売却を想定していても、エリアの賃貸需要下落や物件の老朽化といった、さまざまな要因により不動産の価値は下落します。

物件の売却価格は買い主との交渉で決まるため、買い主に「購入したい」と思わせる状態を維持することが大切です。対策としては、エリアの人口動態・開発計画を調べることや、管理会社と連携して適切な建物管理・修繕を継続することが挙げられます。

ローンの支払い負担が増える「金利上昇リスク」

不動産投資ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」があり、変動金利の場合は定期的に金利の見直しをするので、契約時より金利が上昇することもあり得ます。金利が上昇すると返済計画に支障をきたす恐れもあるため、金利上昇リスクには注意が必要です。

対策としては、金利が変動しない固定金利を選ぶことや、金利上昇に備えて繰上返済できる

資金を貯めておくことが挙げられます。ただし、どちらの方法もデメリットがあるので、投資計画に合った選択をすることが大切です。

地震や火事で物件が破損する「災害リスク」

投資用不動産は火災・風災・雪災、また地震や津波による被害を受ける場合があります。災害によっては物件が致命的なダメージを受ける場合もあるので、災害リスクに対する備えは重要です。

不動産投資ローンを組む場合、金融機関は購入物件自体を担保に設定するため、担保を守ることを目的に火災保険への加入を義務付けます。しかし、地震や津波による損害を補償する地震保険への加入は任意です。特に水害を受けやすいエリアや地盤が弱いエリアの物件は、火災保険に加えて地震保険への加入も必須といえます。

不動産投資で成功するための5つのポイント

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不動産投資にはさまざまなリスクがあるので、リスクを知った上で投資計画を立てることが大切です。さらに、成功するためにはいくつかのポイントがあります。まず重要なのは信頼できる不動産投資会社・管理会社と連携することです。運用中のコツも含め、成功するための5つのポイントを解説します。

信頼できる不動産会社を利用する

マンションは不動産投資会社から直接購入するか、仲介会社を通じて売り手オーナーから購入します。不動産会社はオーナーに合った物件を紹介するので、不動産会社選びは物件選びに直結すると考えましょう。

ただし、不動産投資会社によって紹介できる物件は異なり、実績やノウハウもさまざまです。物件購入の条件を親身になって相談できたり、物件売却まで含めてサポートができたりする不動産投資会社を選びましょう。多くの不動産投資家から信頼されているかどうか、リピーターが多いかどうかも判断指標のひとつです。

管理会社を変更する

不動産投資では投資用不動産を購入して賃貸経営をしますが、清掃・設備保守点検といった建物管理や入居者募集・クレーム対応といった入居者管理は、管理会社に委託するのが一般的です。

管理会社がどのような建物管理・入居者管理をするかによって、入居率や将来的な物件の状態は大きく変わります。管理会社によって管理体制はさまざまなので、空室が埋まらないなどの問題がある場合は、管理会社の変更を検討しましょう。

リフォームやリノベーションをする

投資用不動産は数十年スパンの長期運用が基本です。購入時点では最新の設備で入居者を集めやすくても、運用中に設備や間取りが時代に合わなくなっていくケースもあります。

特に中古物件は購入時点で入居者にとっての魅力が薄いケースも多く、空室が長期間続くことも珍しくありません。こういったケースでは入居者目線で物件の魅力を考え、リフォームやリノベーションをすることが入居率を高める方法のひとつです。

繰り上げ返済をする

不動産投資ローンによっては、残高の一部または全部の「繰り上げ返済」に対応しています。繰り上げ返済をすると元金のみを返済できるので、残金を一気に少なくして、その後の利息を減らせることがメリットです。

金融機関によっては繰り上げ返済に手数料や違約金を設定している場合もあることに注意しましょう。不動産投資ローンの金利は返済中に上昇するリスクもありますが、繰り上げ返済によって金利上昇リスク対策の効果が見込めます。

家賃収入を再投資に回す

投資用不動産に入居者がいる限り家賃収入を得られますが、家賃収入には上限があります。例えば家賃8万円の物件ひとつのみを運用し続けても、毎月8万円までの家賃収入しか得られません。この家賃収入を元手として次の物件購入の頭金にすることで、早い段階で運用する物件を増やせます。

家賃収入を繰り上げ返済に充てて返済負担を減らしたり、返済期間を短縮したりすることで、次の物件購入のタイミングを早めることも可能です。家賃収入を再投資に回すという投資計画を立てることで、不動産投資の拡大を図れます。

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トーシンパートナーズは首都圏の好立地を厳選し、将来的にも資産価値の高い自社マンションブランド「ZOOM」を展開しています。デザイン・設備・基本構造・セキュリティといったあらゆる要素にこだわり、業界最高水準の入居率を誇る上、家賃は周りに比べて高く下がりにくいのも強みです。

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マンション経営と聞くと空室の発生や、家賃の下落・滞納・資産価値の下落などの不安要素が思い浮かぶかもしれません。ですがパートナーとなる会社次第で、ご不安は限りなくゼロに近づけることができます。

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まとめ

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不動産投資にはリスクや成功のためのポイントがあり、初心者が失敗しないためには不動産投資についてしっかりと勉強し、信頼できる不動産投資会社・管理会社と連携することが大切です。

トーシンパートナーズは人気エリアの駅から10分以内の立地を厳選し、グッドデザイン賞も受賞した自社マンションブランドZOOMを展開しています。

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