不動産投資家が確定申告しないケースは稀で、利益が少なくても赤字でも基本的に確定申告は必須です。不動産投資で確定申告しないのは問題になるか知りたい方もいるのではないでしょうか。
確定申告の必要性や無申告・過少申告のペナルティ、確定申告をするまでの流れを知ることで、確定申告についての正しい認識が得られます。不動産投資家にとって確定申告は必須であることを理解しましょう。そこでこの記事では、不動産投資における確定申告の必要性についてご紹介します。
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不動産投資をする上で避けて通れないのが確定申告です。しかし、不動産投資初心者の中には、「できれば確定申告したくない」と考える方もいるかもしれません。不動産投資家が確定申告しないで済むケースは限定的です。まずは確定申告が不要な条件や、確定申告しない危険性を解説します。
不動産投資をする会社員、いわゆる「サラリーマン大家」の場合、不動産所得が年20万円以下であれば確定申告は不要です。会社員は給与所得も得ていますが、給与所得とは別に不動産所得を計算します。ここで「所得」というのは収入から経費を差し引いた金額です。
不動産所得の場合は家賃収入・更新料や返還義務のない敷金・保証金などが「総収入金額」、固定資産税・損害保険料・減価償却費・修繕費などが「必要経費」に当たります。不動産事業における年間の総収入金額から必要経費を差し引き、20万円以下であれば確定申告は不要です。
不動産所得が年間20万円を超えていれば、不動産事業の規模によらず確定申告が必要です。確定申告は所得税額を確定させるために実施しますが、不動産所得によって所得税額が増す場合、無申告であれば脱税行為とみなされる恐れがあります。
無申告でもしばらくは何も起こらないかもしれませんが、故意に隠ぺいするのは危険です。無申告であったことが税務署に知られると、年度をさかのぼって重い追徴課税を含めた納税を求められる恐れがあります。
確定申告をする必要があっても、できれば確定申告はしたくないと考える方もいるかもしれません。不動産投資家は運用する投資用物件の入居者を募りますが、入居者は個人事業主や法人となるケースもあります。
個人事業主や法人が家賃を経費として確定申告すると、マイナンバーからオーナーが確定申告していないと発覚することも考えられるでしょう。他にも、管理会社など不動産事業の関連会社が確定申告することにより、お金の流れを追って無申告が発覚するケースもあります。
不動産事業が帳簿上赤字になると不動産所得はマイナス（20万円以下）になるので、原則として確定申告の必要はありません。しかし、「損益通算」の仕組みがあるために、赤字の場合には確定申告をすることにメリットがあります。
損益通算は所得課税において2種類以上の所得がある場合に、1種類以上の所得が赤字だと他の所得の黒字と相殺できる仕組みです。不動産所得の赤字を給与所得の黒字と相殺すると所得税額を圧縮できます。
記帳・決算をしなければ不動産所得が年間20万円以下かどうかは分かりません。確定申告にはメリットもあるので、決算後には赤字であっても確定申告するのが基本です。では、確定申告をしなかった場合にはどのようなペナルティを課せられるのでしょうか。無申告や過少申告があった場合のペナルティを解説します。
確定申告の申請期間は2月16日~3月15日ですが、期限内に申告をせずに税額が確定され、無申告が意図的でなかったと判断されれば「無申告加算税」が課されます。
無申告加算税の税率は、税額50万円までの部分は15％、50万円を超える部分は20％です。税務調査が入る前に期限後申告をするなら、税率は5%に軽減されます。
申告期限から1か月以内に自主的に期限後申告をした上で、期限内申告をする意思があったと認められる場合には、無申告加算税は課されません。
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期限後申告の場合は、確定申告書の提出日が所得税の納期限です。提出した日に所得税の納付が必要ですが、提出日によっては無申告加算税に加えて「延滞税」の納付も求められます。
国税には「法定納期限」が定められており、毎年決まった納期限（令和5年分は令和6年3月15日）を守って税金を納付することが必要です。延滞税の税率は、納期限の翌日から2か月を経過する日までは原則として年7.3%、2か月を経過した日以後は原則として年14.6%となっています。
確定申告の間違いによって納める税金が少な過ぎたり、還付される税金が多過ぎたりした場合、追加で納める税金に「過少申告加算税」を課される場合があります。
過少申告加算税の税率は追加で納める税額の10%、追加分が当初の申告納税額か50万円のいずれか多い金額を超えている部分については15%です。
税務調査後に修正申告をするか、税務署による申告税額の更正を受けると過少申告加算税を課されます。税務調査前に自主的に修正申告をすれば過少申告加算税は課されません。
無申告加算税か過少申告加算税が課される場合において、税額について悪質な仮装・隠ぺいが認められると、無申告加算税・過少申告加算税に代わって「重加算税」を課される場合があります。
無申告加算税に代わる重加算税は40%、過少申告加算税に代わる重加算税は35%です。5年以内に無申告加算税か重加算税を課されたことがあれば、無申告加算税に代わる重加算税は50%、過少申告加算税に代わる重加算税は45%になります。
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不動産所得が年間20万円を超える不動産投資家は、個人的な判断にかかわらず確定申告が必要です。では、必要であるのに確定申告をしなかった場合、納税義務が失効することはあるのでしょうか。納税義務の消滅時効や、加算税以上に重い刑罰について解説します。
確定申告書の提出が必要であるのに提出しなかった場合、それが故意でなければ納税義務の消滅時効は5年、故意であれば7年です。消滅時効はありますが、脱税は犯罪行為であるため、あえて踏み倒そうとすることは絶対に避けましょう。
また、消滅時効を迎える前に税務署が差し押さえの手続きを取れば、消滅時効はリセットされます。税務署はお金の流れや住所変更を追跡して調査するため、消滅時効が成立することは期待できません。
確定申告をしなければ無申告加算税や延滞税といった納税のペナルティが課される他、悪質であれば刑罰が科される恐れもあります。脱税の場合は10年以下の懲役か1,000万円以下の罰金、またはその併科です。
刑事事件として扱われると懲役や罰金を科され、いわゆる前科がつきます。前科がつくと勤め先の会社から解雇されたり、転職活動に支障をきたしたりすることも珍しくありません。
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確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。事前手続きをしなければ自動的に白色申告をすることになり、税法上の優遇措置を認められる青色申告を選択するなら事前手続きが必要です。確定申告をするまでの流れを4つのステップに分けて解説します。
白色申告の場合は提出書類として「確定申告書（B）」「収支内訳書」「各種控除の明細書」を用意します。青色申告は確定申告書（B）と各種控除の明細書に関しては同様ですが、収支内訳書に代わって「青色申告決算書」が必要です。
確定申告書（B）・収支内訳書・青色申告決算書は税務署で手に入る他、国税庁の公式サイトからダウンロード・印刷もできます。白色申告は単式簿記、青色申告は複式簿記による記帳が前提であり、記帳・決算のために収入・経費に関するさまざまな書類の用意も必要です。
なお、青色申告を選択するには税務署へ「青色申告承認申請書」の事前提出を求められます。提出期限は開業日から2か月以内です。開業日の記載・証明が必要なので、事前に開業届の提出も求められます。
書類を準備したら、白色申告は「収支内訳書（不動産所得用）」、青色申告は「青色申告決算書（不動産所得用）」を作成します。
収支内訳書は2ページです。不動産収入の内訳や減価償却費の計算、修繕費・地代家賃・借入金利子・税理士報酬の内訳などをまとめ、収入金額・経費・専従者控除などの損益計算を記載します。
青色申告決算書は4ページです。1ページ~3ページには収支内訳書と同様の内容を記載し、4ページに貸借対照表を記載します。収支内訳書や青色申告決算書は国税庁公式サイトの「確定申告書等作成コーナー」や税務署で作成できる他、市販の会計ソフトでも作成可能です。
年間の不動産所得が20万円を超える不動産投資家は、記帳と決算をした上で収支内訳書か青色申告決算書を作成し、確定申告書を作成する必要があります。
確定申告書には「確定申告書（A）」と「確定申告書（B）」がありますが、不動産投資家が使用するのは白色申告でも青色申告でも確定申告書（B）です。
確定申告書（B）には第一表・第二表があり、第一表には収入金額・所得金額・控除額や各種税金の金額を記載します。第二表に記載するのは個人情報や所得・保険料控除の内訳などです。さらに「添付書類台紙」に本人確認書類の写しや控除関係書類を貼り付けます。初めてで作成方法が分からない場合は税務署に相談可能です。
白色申告は収支内訳書と確定申告書（B）、青色申告は青色申告決算書と確定申告書（B）を作成したら、提出期間を守って税務署へ提出します。提出の窓口は税務署です。税務署へ書類を持参する他、郵送でも提出できます。
また、「e-TAX（国税電子申告・納税システム）」を利用して、インターネット経由での提出も可能です。e-TAXを利用する場合、国税庁公式サイトの確定申告等作成コーナーから決算書や確定申告書（B）を作成します。
この場合はPCで手続きが完了するので、紙の決算書や確定申告書（B）を取得する必要はありません。作成中のデータを保存し、日を置いて作成を継続することも可能です。確定申告の書類提出を済ませたら、納付期限を守って所得税を納付しましょう。
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不動産投資家が確定申告しない選択をするケースは稀で、利益が少なくても赤字でも基本的に確定申告は必須です。無申告や過少申告は納税のペナルティがある他、税務署に悪質と判断されれば刑事事件に発展するケースもあるので、正確な記帳をした上で期限を守って確定申告をしましょう。
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