年収500万円のサラリーマンでも不動産投資は可能！必要な自己資金額と物件選びのコツを解説 

不動産投資は高所得者が行うものと思われがちですが、実際には年収500万円のサラリーマンでも十分にスタートできます。安定した給与所得があることは、金融機関の融資審査でも大きなプラス材料となるため、投資初心者でも始めやすい環境と言えるでしょう。 

本記事では、自己資金や融資額の目安から、投資対象として選びやすい不動産の種類、失敗を避けるための物件選びのコツまでを解説します。将来の資産形成に不安を感じている方や、副収入を得たいと考えている方は、ぜひ参考にしてください。

年収500万円でも不動産投資は可能 

「年収が高くないと不動産投資はできない」と思われがちですが、実際には年収500万円でも不動産投資は可能です。多くの金融機関では、年収500万円前後が不動産投資ローンの融資審査で1つの目安とされており、正社員としての安定した収入があれば融資を受けられる可能性があります。 

一方で、審査に通るかは年収だけで決まるわけではありません。融資の審査においては、以下のようなさまざまな要素から総合的に判断されます。 

• 勤続年数
• 勤務先の規模
• 年収
• 信用情報
• 自己資金の有無
• 借入状況など 

高年収でなくても、無理のない資金計画と着実なリスク管理ができれば、安定した資産形成を目指すことは可能です。 

年収500万円のサラリーマンが不動産投資を始める4つのメリット 

年収500万円前後の会社員は、不動産投資において「安定性」と「信用力」を兼ね備えた層といえます。大きな自己資金がなくても、堅実な計画を立てることで収益化を目指すことは十分可能です。ここでは、年収500万円のサラリーマンが不動産投資を始めることで得られる4つのメリットを紹介します。 

本業以外の収入が得られる 

不動産投資の最大の魅力は、毎月継続的に得られる「家賃収入」です。これは相場変動の影響を受けやすい金融資産や副業収入と比べて、ある程度の安定性が期待できるキャッシュフローです。本業の給与に加えて家賃収入があることで、生活の余裕や精神的な安心感につながります。 

例えば、月5万円の家賃収入があるだけでも、年間で60万円のプラスです。子どもの習い事や旅行費、将来の教育資金の積立など、自由に使えるお金が増えます。ローン返済中は「手取りが少ない」あるいは手出しが必要なケースもありますが、完済後には手取り収入が大きく増え、老後の年金代わりとしても機能します。 

社会的信用が高く融資審査が比較的通りやすい 

会社員の安定した収入は、金融機関にとって「貸しやすい属性」として高く評価されます。特に年収500万円前後であれば、ローンの返済能力について問題がないと判断されやすく、審査においてプラスに働く傾向があります。加えて勤続年数が長く、勤務先が一定の規模であり安定した業績を持つ企業であれば、さらに好条件の融資が受けられることもあるでしょう。例えば、大手企業の社員や公務員は「安定性が高い」と見なされ、融資枠が増えたり金利が優遇されたりするケースもあります。個人事業主と比較すると、会社員は「返済計画が読みやすい」ことが強みです。

将来の備えになる 

多くのサラリーマンにとって「老後資金の不安」は共通の課題です。年金だけでは生活が成り立たない可能性があり、定年後の生活資金をどう確保するかは非常に重要です。不動産投資は、定年後も家賃収入という形で安定収入が得られるため、老後の支えとして有効な手段と言えるでしょう。 

また、物件は将来的に売却して現金化することも可能です。市場価格や築年数によっては購入時よりも高く売れることもあり、まとまった資金を老後や子どもの教育費、住宅購入資金として使うことができます。 

節税につながるケースがある 

不動産投資では、税制上のメリットも無視できません。主に以下が経費計上できることを確認しておきましょう。 

• 建物の減価償却費
• ローンの金利
• 管理費
• 修繕費
• メンテナンス費
• 火災保険料
• 募集の広告費など

これらは、家賃収入とのバランスによっては赤字になるケースもあります。赤字を給与所得と損益通算することで、所得税や住民税が減額される場合があります。 

さらに、確定申告で「青色申告」を選択すると、最大65万円の控除が受けられるほか、家族に給与を支払って経費計上する「事業専従者控除」などの活用も可能です。うまく制度を使うことにより、実質的な手取りを増やすことにもつながります。 

ただし注意点として、節税効果を主目的とした不動産投資はおすすめできません。あくまで物件の収益性やリスクに納得した上で投資を行い、その結果として税負担が軽くなるというスタンスが基本です。 

参照元：国税庁｜青色申告制度

年収500万円のサラリーマンが不動産投資を始めるために必要な自己資金と融資額の目安

「不動産投資を始めたいけれど、どれくらいの資金が必要なのか分からない」という不安は、多くの初心者が抱えるものです。特に年収500万円前後のサラリーマンにとっては、手元資金と借入可能額のバランスが成功のカギとなります。ここでは、自己資金の目安や融資の基準について詳しく解説します。 

必要な自己資金額 

不動産投資を始めるうえで、自己資金は「購入の信頼性」を示す要素です。一般的には物件価格の1〜2割程度に加えて、登記費用や仲介手数料などの諸費用（物件価格の5〜10％）が必要とされます。例えば3,000万円の物件であれば、450万〜900万円程度の自己資金が必要とされる計算です。 

最近では「フルローン（頭金ゼロ）」での購入事例も一部見られますが、金融機関にとってはリスクが高く、審査が厳しくなる傾向にあります。自己資金をしっかりと準備することで、金融機関からの信頼を得やすくなり、審査の通過率も向上します。また物件取得後のリフォーム費や突発的な修繕費にも備えて、余剰資金を持っておくのが理想です。 

受けられる融資額の目安 

金融機関が不動産投資ローンを審査する際、基準の1つとなるのが「年収倍率」です。一般的には年収の7〜10倍程度が融資の限度とされ、年収500万円の場合は3,500万〜5,000万円前後の借入が目安とされています。 

ただし、これはあくまで目安です。クレジットカードのリボ払いやカーローンなど、既存の借入状況がある場合は、審査の際にマイナス評価となることもあります。一方で勤続年数が長く、上場企業など経営状態が安定した企業に勤めている場合は、年収倍率以上の融資が出ることもあります。 

また、金融機関によっても基準や対応が大きく異なる点も理解しておきましょう。メガバンクや地方銀行など、それぞれに特色があり、金利や融資期間、担保評価の方針も異なります。そのため、複数行で事前相談を行うことが重要です。物件の収益性と合わせて、自分の信用力に見合った融資プランを見極めることが、不動産投資成功への第一歩と言えるでしょう。 

年収500万円のサラリーマンが融資審査で重視される3つの評価ポイント 

不動産投資を始めるうえで、多くのサラリーマンが壁に感じるのが「融資審査」です。特に年収500万円前後の層は、金融機関からどのように評価されるのかを理解しておくことが重要です。ここでは、融資審査において重視される3つの評価ポイントを詳しく見ていきましょう。 

勤務先・収入・資産の状況 

まず評価されるのは、勤務先の安定性と収入の信頼性です。例えば、大企業や上場企業、または公務員などの勤め先であれば、継続的な収入が見込めるとして高い評価が受けられる傾向にあります。加えて、年収の額面や勤続年数も重要です。勤続年数が長いほど、転職のリスクが低いと判断されるため、融資における安心材料になります。 

また、預貯金や株式などの金融資産を保有しているかもチェックされるポイントです。さらに、すでに不動産投資を行っていて安定的に運用している実績があれば、プラス評価につながる可能性があります。金融機関は「貸したお金を確実に回収できるか」を第一に考えており、経済的な基盤がしっかりしているほど審査に通りやすくなります。 

信用情報・借り入れ状況 

次にチェックされるのが、信用情報や過去の借り入れ状況です。信用情報は、クレジットカードや各種ローンの返済履歴を含む「信用の履歴書」のようなもので、金融機関はこれを元に貸付リスクを判断します。支払い遅延や延滞履歴がある場合、融資審査に大きなマイナス評価となるため、過去の取引履歴には細心の注意が必要です。 

また、現在の借り入れ状況も審査の重要なポイントです。すでに住宅ローンや自動車ローン、奨学金の返済がある場合、それが返済能力にどれだけ影響しているかもチェックされます。逆に言えば、きちんと返済を継続している実績があれば、信用力があると評価されることもあるでしょう。日頃の金融取引の積み重ねが、結果として融資審査に影響を与えます。 

物件の収益性

購入予定の物件そのものの収益性も重要です。金融機関は「この物件で本当に安定した家賃収入が得られるのか」を重視します。具体的には「利回り」「空室リスク」「立地」などの要素を細かくチェックし、融資の可否や金額を判断します。 

例えば、利回りが一見高く見える物件でも、入居者が付きにくい郊外や過疎エリアであれば空室リスクが高くなり、金融機関の評価は下がります。逆に、駅近や需要の高いエリアであれば、利回りがやや低めでも安定的な収益が期待できると評価されることが多いです。 

さらに、金融機関は建物の構造と築年数をもとに耐用年数を見積もり、融資期間を設定します。以下の表は、主な構造別の法定耐用年数です。 

建物の構造	法定耐用年数
鉄筋コンクリート造	47年
重量鉄骨造（厚み4mm以上）	34年
軽量鉄骨造（厚み3mm超、4mm以下）	27年
軽量鉄骨造（厚み3mm以下）	19年
木造	22年

参照元：主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁 

この耐用年数が短いと、融資可能な期間も短くなり、毎月の返済額が高額になる傾向にあります。特に築古物件では、耐用年数の残り期間とローン期間のバランスに注意が必要です。物件を選ぶ際には、自分が借りられる融資年数と返済負担のバランスを把握したうえで、慎重に見極めることが求められます。 

年収500万円のサラリーマンが投資可能な不動産の種類 

年収500万円のサラリーマンでも、不動産投資を始めることは十分に可能です。ただし、投資できる不動産の種類や初期費用には限りがあるため、自分の資金力やライフスタイルに合った物件を選ぶことが成功のカギとなります。ここでは、初心者でも検討しやすい代表的な3種類の投資用不動産について解説します。 

中古1棟アパート 

中古の一棟アパートは、一棟丸ごと所有するため家賃収入を最大化できるというメリットがあります。複数戸を一括で運営できることから、空室リスクを分散しやすく、長期的な収益を見込める投資先として人気です。また、土地付き物件が多く、将来的な売却時にも一定の資産価値が残る傾向があります。 

一方で、建物全体の修繕や管理の責任はすべてオーナーにあるため、想定外の出費が発生しやすい点には注意が必要です。築年数によっては、大規模修繕が早期に必要になることもあるため、事前に建物の状態や修繕履歴をしっかりと確認しましょう。初期費用が高額になりやすいため、ある程度の自己資金と知識を備えた中級者以上に向いた投資です。 

中古戸建て

中古戸建ては、特に地方エリアであれば物件価格が安く、少額で購入できる点が魅力です。物件によっては、現金購入や数百万円単位の融資で始められるケースもあります。リフォームやDIYによって価値を高めることで、賃料をアップできる可能性もあり、自分の工夫次第で収益性を上げられるのが特徴です。 

ただし、どんなに安くても入居需要がない場所では賃貸運用が難しくなります。そのため、駅からの距離や「周辺に学校や商業施設があるか」など、地域の生活利便性をよく調べて購入判断を行うことが重要です。戸数が1戸のみのため手間は少ない一方、空室になった際の影響が大きい点にも注意が必要です。 

新築・中古の区分マンション 

サラリーマン投資家に人気なのが、ワンルームなどの区分マンション投資です。物件価格が比較的手頃で、1,000万円台からの購入も可能なため、年収500万円層でも始めやすい投資対象といえます。管理業務は管理会社に任せられるため、本業と並行しながら運用できる点も大きなメリットです。 

ただし、区分マンションは修繕積立金や管理費といった毎月の固定コストが発生するため、これらを含めたシミュレーションが必要です。また、物件価格に対する家賃が相場より低い場合は収益性が悪化する恐れもあるため、立地選びが成否を分けるポイントになります。具体的には、都市部の駅近や単身世帯が多いエリアであれば、安定した入居ニーズが期待できます。 

年収500万円のサラリーマンが不動産投資で失敗しない物件選びの3つのポイント 

不動産投資は物件選びで成否が決まると言っても過言ではありません。特に年収500万円前後のサラリーマンにとっては、1件目の投資がその後の運用に大きく影響します。無理なく安定した家賃収入を得るためにも、慎重に選定すべきポイントを押さえておくことが重要です。ここでは、失敗を防ぐための具体的な物件選びのポイントを3つに絞ってご紹介します。 

利回りだけでなく需要の高いエリアを選ぶ 

利回りの数字が高い物件は一見魅力的に見えますが、実際の収益性は「エリアの需要」が大きく影響します。例えば、地方の郊外や人口減少エリアでは表面利回りが高く設定されている物件もありますが、空室リスクが高いため、結果的に収入が安定しないケースが多いのです。 

重要なのは「実際にどのような入居者層がいるか」「継続的な賃貸需要があるか」を見極めることです。駅からの距離、周辺施設、通勤通学の利便性などを総合的に判断し、学生・社会人・単身世帯などターゲット層を明確にしたうえで物件を選ぶことが、不動産投資での安定収入につながります。 

購入前に収支シミュレーションを行う

購入を決める前に、収支シミュレーションをしっかり行うことは絶対条件です。不動産会社が提示する試算では、満室想定やおおまかな数字が使われていることが多く、実態とは異なる場合もあります。そのため以下の支出を加味し、リアルなキャッシュフローを試算することが必要です。 

• ローン返済額 
• 管理費
• 修繕積立金
• 修繕費用（想定）
• 固定資産税など

また、満室時だけでなく「空室が発生した場合」や「家賃が下がった場合」のシナリオも事前に想定することで、投資後の想定外を回避できます。「思ったよりお金が残らない」という状況に陥らないためにも、購入前に複数のパターンで収支を見積もる習慣をつけましょう。これは初心者にとっての最大の防御策となります。

信頼できる不動産会社に依頼する 

最後に重要なのが、信頼できる不動産会社を選ぶことです。物件の紹介だけでなく、ローン付けから運用方法、リスクへの対処まで包括的にサポートしてくれる会社であるかを見極めましょう。実績や口コミ、担当者の対応姿勢などを比較検討し、複数社に相談することをおすすめします。 

トーシンパートナーズでは、初心者向けの不動産投資を多数サポートしてきた実績があり、自己資金を抑えながらも無理なく始められる投資計画を提案します。将来を見据えた投資戦略の相談にも丁寧に対応しますので、初めての不動産投資に不安を感じている方にも適しています。

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年収500万円でも不動産投資は十分可能！物件選びのポイントを押さえて資産形成を進めよう 

年収500万円のサラリーマンでも、不動産投資を通じた資産形成は十分に実現可能です。むしろ、安定収入と社会的信用を兼ね備えたこの層は、金融機関からも評価されやすい年収帯といえます。大切なのは、自己資金の準備や返済比率の管理、需要のあるエリアでの物件選びといった基本を押さえることです。 

リスクを抑えながら副収入や節税効果も得られる不動産投資は、将来への備えとしても有効です。不安なく始めたい方は、不動産投資のプロ・トーシンパートナーズを活用し、着実な第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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