不動産投資に確定申告は必要?書類や手続きの方法をご紹介

不動産投資コラム
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不動産投資で収入や支出があった場合、確定申告が必要かわからず困っていませんか。特に会社員をしながら不動産投資をしている方は、確定申告に馴染みがないため、わからないことも多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では不動産投資をはじめた際に確定申告に必要な書類や手続き方法について紹介します。必要な申告をしないとペナルティを課せられることもあります。知らなかったでは済まされないので、ぜひ最後まで読んで参考にしていただければ幸いです。

INDEX

不動産投資には確定申告が必要になる

結論から言うと不動産投資に確定申告は必要です。厳密に言うと給与以外で20万円以上の所得があった場合は必ずしなければなりません。必要な確定申告を怠った場合はペナルティを課せられることもあるため、しっかりと知識をつけた上で申告するようにしましょう。

普段会社員をされている方の中には、確定申告が何かよくわからないという方もいるのではないでしょうか。確定申告とは1年間の所得に対する税額を計算し、申告と納税をすることです。会社勤めの方は給与から必要な税金が引かれているため意識しづらいですが、会社員でも年収が2000万円を超えた場合は確定申告が必要です。

なお確定申告には青色申告と白色申告の2つの申告方法があります。青色申告は複式簿記という手間のかかる記帳である反面、特別控除などの特典があります。白色申告は青色申告をしない人が行う申告方法です。複式簿記より記帳方法がシンプルな反面、青色申告のような特典はありません。

確定申告の手続きの流れ

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確定申告の概要についてわかったら、次は確定申告の流れを見ていきましょう。確定申告は1月1日から12月31日までの所得を合算して、それに対する税金を計算した上で、翌年の2月16日から3月15日までに申告する必要があります。まずは必要な書類を準備するところから、具体的な手順を解説します。

必要書類の準備

不動産投資の確定申告では、不動産売買や家賃収入など不動産関連の書類、そして経費や控除関連の書類などを準備します。不動産関連の書類は不動産売買契約書や賃貸借契約書などです。これらの書類については詳細を後述していますのでそちらを参考にしてください。

不動産関連の書類は、不動産投資会社とのやり取りの中で既にもらっているはずです。一箇所にまとめるなどして紛失しないよう気をつけましょう。

また給与所得がある場合、給与天引きされた所得税が還付される場合もあるため、源泉徴収票も必要になります。手元に源泉徴収票がない場合は勤務先に再発行の依頼をしておきましょう。

決算書の作成

続いて決算書の作成です。決算書とは日々の収入と支出を記帳した帳簿の結果を記した書類です。青色申告の場合は青色申告決算書を作成し、白色申告の場合は収支内訳書を作成します。

先述したように青色申告は受けられる特典も多いのですが、青色申告決算書の記入項目は白色申告の収支内訳書に比べ約2倍あり、作成には手間がかかります。また青色申告決算書を使用する場合、不動産投資を開始してから2か月以内に税務署へ青色申告承認申請書を提出しておく必要もあるため忘れないようにしましょう。

確定申告書の作成

青色申告も白色申告も「確定申告書B」という同じ申告書を使います。確定申告書Bには第一表と第二表があります。第一表には収入金額、所得金額、税金の計算など各項目ごとの集計金額を、第二表は所得の内訳や社会保険料控除、生命保険料控除に関する内容などを記入します。

3枚目は源泉徴収票と本人確認書類を、4枚目は社会保険料などの控除関係書類や保険料控除関係書類を貼付する添付書類台紙となっています。5枚目、6枚目は複写式になっており第一表と第二表の控えですので特に記入する必要はありません。

申請手続き

決算書と確定申告書を記入し、必要書類を添付したうえで申請手続きを行います。申請手続きは税務署の窓口で直接提出する方法、税務署に郵送する方法、インターネットで提出する電子申告があります。

電子申告は直接出向く手間や郵送費などがかかりませんが、事前申請とマイナンバーカードの情報を読み込ませるためのICカードリーダライタの購入が必要になります。確定申告に不慣れな人は間違って作成してしまうリスクもあるため、慣れるまでは税務署の窓口で直接、職員に相談しながら申請することをおすすめします。

確定申告の必要書類

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確定申告の際には申告書に必要書類を添付して提出する必要があるため、事前に紛失していないかなど必ずチェックするようにしましょう。また、必要書類にはコピーで良いものと原本が必要なものがあるため注意が必要です。どのような書類が必要なのか、また書類の入手先について紹介します。

不動産関連の書類

不動産関連の書類は次の通りです。

・不動産売買契約書
物件の売買契約を締結した書類です。不動産会社から受け取ります。

・賃貸契約書
借主に部屋を貸す際に賃貸借契約を締結した書類です。

・家賃の送金明細書
委託している場合に回収した家賃などを清算した明細です。管理会社から受け取ります。

・売渡精算書
不動産を購入する時に発生した費用の明細です。不動産会社から受け取ります。

経費関連の書類

必要書類の中には経費として計上できる費用も含まれます。経費関連の書類を見てみましょう。

・税金の納付通知書
不動産取得税、固定資産税などの納付書です。国や地方自治体から送付されます。これらの税金は経費になります。ただし、個人の住民税や所得税は経費には含まれません。

・借入の返済表
前年1年間のローン返済表です。融資を受けた金融機関から送付されます。ローン金利は経費になります。(土地取得分の金利は経費計上できない場合もあります。)

・管理費、修繕積立金の証明書類建物のメンテナンスや後々の修繕のために積み立てたりしたお金の領収書です。管理会社に管理を委託している場合は、いずれも管理会社から受け取ります。管理費と修繕積立金も経費として計上することができます。

・譲渡対価証明書
減価償却を算出するために必要な書類ですが売買契約書に記載のある場合は不要です。不動産会社から受け取ります。

控除関連の書類

控除関連の書類は損害保険料の証券や領収書などです。加入している保険会社から受け取ります。

不動産投資の際には建物に火災保険をかけます。また地震保険とセットで加入することもあるでしょう。これら損害保険料はその年に発生した保険料を経費にできます。火災保険や地震保険の保険料は5年、10年単位を一括で支払うこともあります。そのような場合、単年度で経費化します。

源泉徴収票

会社員をしながら不動産投資をしている場合、給与から差し引かれた所得税の還付を受けられる場合があります。不動産投資で赤字が出た場合、その損金は給与所得と損益通算することが可能です。損益通算とは赤字になった所得と黒字の所得を相殺することです。この再計算のために、源泉徴収票が必要になってきます。

書類の記入方法

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ここまでで紹介した必要書類は、申告書に添付して提出するだけで問題ありませんが、決算書と確定申告書には、添付した書類を基にして所得や納税額などを記入する必要があります。

記入方法は国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーや税務署の相談窓口を利用することで確認できます。ざっくりとどのようなことを記入するか見てみましょう。

収支内訳書

ここでは白色申告の収支内訳書の記入方法を説明します。収支内訳書は税務署で直接もらうか、国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーで作成します。収支内訳書には大きく分けて収入金額と経費の科目を記入する必要があります。収入金額には、年間の家賃や礼金、更新料などの収入を記入します。

経費の科目には減価償却費、未収賃料で回収不能となった貸倒金、また賃貸している建物の敷地の地代、固定資産税や不動産取得税などの税金、損害保険料、修繕費、そしてこれらに当てはまらない雑費などを記入します。

確定申告書

確定申告も国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーで作成できます。申告書には確定申告書Aと確定申告書Bがありますが、不動産投資の確定申告は申告書Bを使います。

第一表には住所や氏名などの個人情報、収入金額や所得金額、所得控除、税金の計算、専従者給与や青色申告特別控除額など、該当がある場合に記入する必要があります。

第二表には住所、屋号と氏名、所得の内訳や雑所得の他に生命保険料控除、地震保険料控除などの所得控除の金額を記入します。これらの項目は源泉徴収票の内容をそのまま書き込めば大丈夫です。

不動産投資にかかる税金の算出方法

不動産投資で得た所得にかかる税金は、他の所得と合算する総合課税という課税方式によって算出されます。今回はわかりやすく説明するために、所得が不動産所得のみであったと仮定して計算手順を紹介します。

不動産所得とは不動産で得た収入そのものではありません。次の計算式でまずは不動産所得を求めます。

不動産所得=収入−必要経費

青色申告特別控除の適用を受ける場合は、上記で計算した不動産所得の金額からまず、65万円を控除します。

不動産所得が算出できたら、次は不動産所得から所得控除して課税所得を算出します。

課税所得=不動産所得−所得控除

最後に課税所得に応じた税率をかけ、税額控除します。

所得税=課税所得×所得税率−税額控除

また、住民税も不動産投資にかかる税金に該当します。住民税は次のように計算します。

住民税=市区町村民税+都道府県民税−調整控除額

正しく確定申告をしなかった場合のペナルティ

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確定申告は、事業年度で得た支出や収入に対して税額を計算し、それを申告すると共に納税することです。当然のことですが正しい金額を申告しなければなりません。もし申告を怠ったり、少なく申告したりした場合、ペナルティの対象になる恐れがあります。具体的にどういったペナルティがあるのか見ていきましょう。

無申告加算税

期限内に申告がなく、無申告扱いとなった場合、無申告加算税というペナルティが課せられます。これは税額に対して加算されるもので、50万円までの税額に15%、50万円を超える分は20%の割合を乗じた金額が納付すべき税額に加算されます。

なお、法定申告期限から1か月以内に自主的に申告し、且つ期限内申告をする意思があったと認められるなど一定の条件を満たしているときには、無申告加算税が課されません。

過少申告加算税

期限内に申告をしたものの、確定申告を間違えるなどして納める金額が少なかったり、還付が多すぎたりした場合、過少申告加算税というペナルティが課せられます。この場合、足りなかった税金の10%相当額、50万円を超えた部分は15%相当額を納めなくてはいけません。

重加算税

申告を偽ったり、所得を隠したりするなど、意図的に脱税を企てた悪質なケースについては重加算税という一番厳しいペナルティが課せられます。領収書の偽造や虚偽の売上、架空の経費を入れていたなどがこれに当たります。

重加算税は過少申告の場合と無申告の場合で加算される税額が違います。過少申告の場合は足りなかった税額に35%、無申告の場合は納付すべき税額に40%の割合を乗じた金額が加算されます。

延滞税

ここまでのペナルティは申告に対するものですが、納付期限に遅れた場合は延滞税を支払わなければなりません。

延滞税は法定納付期限の翌日から2ヶ月を経過する日までの期間に払った場合、次の計算式によって金額が決定されます。

①納付すべき本来の税額×延滞税の割合×完納する日までの期間/365(日)=延滞税の額

法定納付期限の翌日から2月を経過して支払った場合は、次の計算式で算出します。

②納付すべき本来の税額×延滞税の割合×2月を経過する日の翌日から完納する日までの期間/365(日)+①の額

まとめ

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ここまで、不動産投資の確定申告について解説してきました。慣れないうちは確定申告がとても大変なものに感じるかもしれません。しかし会計の知識を身に付け、複式簿記で帳簿付けができるようになれば、青色申告によって大きく節税することもできます。

日々の仕事で忙しく、確定申告に関して勉強する時間がないという方や不安があるという方は、専門家に相談することをおすすめします。トーシンパートナーズは不動産投資のプロとして、お客様の目線に立って相談を受けることを心がけています。ぜひ一度ご相談ください。

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