不動産投資信託の基礎知識を仕組みからメリット・デメリットまでわかりやすく紹介

「不動産投資をしているが、不動産投資信託にも興味が出てきた」「不動産投資信託という言葉は聞いたことがあるけれど、どのようなものかわからない」という人もいるのではないでしょうか。

不動産投資信託は、不動産投資と比べて低予算で複数の不動産に投資でき、運用もプロに任せられるというメリットがあります。実際に不動産を購入・経営するわけではないという点は、不動産投資との大きな違いです。気軽にスタートできるというメリットはあるものの、投資法人の倒産や、運用している不動産に何らかのリスクが発生する可能性があることなども知っておきましょう。

この記事では、不動産投資信託の基礎知識やメリット・デメリット、不動産投資信託について学びたい人におすすめの本、不動産投資信託ポイントについてご紹介します。

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不動産投資信託の仕組み

不動産投資信託は、株式などと同じ投資商品のひとつです。不動産に特化した資産運用を行うことが特徴で、他の投資商品にはない魅力があります。

「不動産投資とはどこが違うのか」「不動産投資信託はどういうものなのか」と疑問に思う人もいるでしょう。不動産投資信託の基本的な仕組みと、他の投資商品との違いをご紹介します。

不動産投資信託J-REIT（リート）とはどのようなものか

J-REITは、投資家から資金を集めてオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品で、法律上は投資信託の仲間です。「REIT」はアメリカで生まれた仕組みで、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

実際には、委託を受けた資産運用会社が不動産の選定や資金調達などを行います。「REIT」は、投資家から集めた資金をもとに不動産を運用し、そこで出た利益を投資家に分配する金融商品のことを指しています。

投資家はJ-REITが発行した投資証券を購入します。その資金でマンションやビルなど複数の不動産をJ-REITが購入して運用し、そこで出た運用益が分配されます。投資証券は、証券市場で証券会社を通じて売買可能です。

不動産投資信託と通常の投資信託を比較

不動産投資信託と通常の投資信託の第一の違いは、運用資産の内容です。不動産投資信託の運用資産は不動産に特化しています。一方で投資信託は、債券や株式などの有価証券が主な運用資産です。運用資産の対象が国内外の商品である点は、どちらも共通しています。

また、不動産投資信託は投資証券を購入しますが、通常の投資信託は投資信託受益証券を購入します。

不動産投資信託と不動産投資を比較

不動産投資信託と不動産投資の違いの1つに、投資金額があります。不動産投資信託の場合は１口から購入が可能で、10万円程度の少額からでも購入が可能です。ただし少額投資の場合、投資金額に比例して得られる利益も少なくなります。

一方で不動産投資の場合は、ローンなど借り入れの金額や物件価格にもよるものの、物件自体を購入する資金がある程度は必要になります。空室にならない限り毎月の家賃が入ってくるため、安定した収入になりやすいといえます。

対象となる不動産の運用方法にも違いがあります。不動産投資信託の場合は、不動産の運用・管理は全て専門家が行います。不動産投資は、投資家本人が運用を行うのが一般的です。ただし管理は管理会社に委託することもできますので、全てをひとりで行うとは限りません。

不動産投資付ソーシャルレンディングと不動産投資信託を比較

不動産投資付ソーシャルレンディングと不動産投資信託では、運営会社や投資の方法が異なります。不動産投資付ソーシャルレンディングでは、ソーシャルレンディング事業者を通じて投資家から集めた資金を不動産事業者に融資します。一方で、不動産投資信託は投資法人が資金を集め、不動産に投資・運用します。

不動産投資付ソーシャルレンディングに投資する場合、投資家は不動産投資を実施するソーシャルレンディング事業者の口座を開いたのち、希望のファンドを購入します。一方で不動産投資信託は、証券会社を通じて売買されます。

不動産投資信託のメリット

不動産投資信託のメリットのひとつは、少額投資が可能であることです。10万円程度から購入できるため、少額からスタートすれば万が一の際のリスクも少なく済みます。ひとつの不動産ではなく複数に分散投資しやすい点も魅力です。

間接的に不動産に投資できるため、不動産投資の未経験者でも投資しやすいという特徴もあります。運用はプロが行うため、その点でも安心です。上場不動産投資信託であれば取引時間内なら何度でも売買できるため、換金性の高い金融商品です。

不動産投資信託のデメリット

不動産投資信託に投資をしていると、投資法人が倒産したり、不動産の価値が下落したりする可能性があります。また、投資対象の不動産を自分の資産として保有できるわけではないため、不動産投資のような現物資産とは異なります。運用している不動産が収益を得られない場合、分配金が配当されない可能性もあります。

少額投資の場合は手軽に始められるものの、その分得られる利益も少なくなります。また、投資信託のため「大きく儲けたい」と考えている人向けの金融商品ではありません。

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不動産投資信託のお得な制度「優待制度」の実態

株式投資の場合、株主を対象とした株主優待制度を設けている会社があります。商品や金券などがもらえたり、割引サービスなどを受けられる制度で、会社により異なります。同じく不動産投資信託にも、投資家を対象とした優待制度があります。

投資法人にもよりますが、不動産投資信託の優待制度は、対象となる口数を保有している投資家が施設の利用料金などの割引を受けられるものが中心です。優待を受けられる回数は、投資法人により異なります。

グループ会社が展開しているホテルの宿泊割引券やレストランの割引券、投資法人が所有する商業施設の買い物券など、建物にまつわる優待が多い傾向にあります。そのため、自分が欲しい優待をもらうことを目的に、投資法人を選び投資する方法もあります。

不動産投資信託はいくらからできるのか

不動産投資信託は、購入時の価格にもよりますが、安いものであれば1口あたり約10万円程度から購入できます。不動産投資の場合はローンを組んで購入することができるとはいえ、最低でも購入金額は数百万円以上は必要になります。両者を比較すると不動産投資信託は少額であることがわかりますが、一方で、1口100万円程度のものも存在します。

不動産投資信託でより大きな利益を得たい場合には、複数口購入したり、ある程度の資金を投入したりする必要があります。他の投資と同様にリスクもあるため、はじめのうちは少額投資がよいでしょう。

１口あたりの価格が安いものを探したり、自分が興味のある不動産を保有していたりする投資法人を選んだりすることもおすすめです。利回りもそれぞれ異なるため、購入時の参考にしてもよいでしょう。

不動産投資信託を学びたい人にお勧めの本

不動産投資信託をこれから始める場合、基本的な情報や銘柄、仕組みなどについては押さえておいた方がよいでしょう。専門書を読むことで不動産投資信託の知識を得ることができるほか、実際に始めてから疑問点が出てきた時でもすぐに確認できます。

ここでは、不動産投資信託について学びたい人にお勧めの本を3冊ご紹介します。

REIT不動産投資信託まるわかり!徹底活用術

不動産投資信託の基本や銘柄の選び方、上場している不動産投資信託の銘柄紹介など、基本的な情報が１冊にまとめられています。不動産投資信託の仕組みなども掲載されているため、初心者にもおすすめです。

不動産投資との比較や、不動産投資信託と似た性質の投資信託商品の紹介もあるため、投資をするにあたり参考になります。書評には、「不動産投資信託についてわかりやすく解説されていて、上場銘柄のデータも公開されているため画期的」とあります。

はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント

不動産投資信託の入門書として、知識のほか詳しい解説や売買の方法、分配金をアップさせるための方法などが書かれた1冊です。著者はファイナンシャルプランナーで、自身も不動産の資産運用を行う北野琴奈さんです。

書評には、「初心者に対しても投資経験者に対してもわかりやすい解説がされている」「不動産投資信託のメリットだけでなく、デメリットについても書かれている点がよかった」「最近のニュースや話題の用語などにも触れていてありがたい」などがあります。

J－REIT「金メダル」投資術

不動産投資信託の具体的な内容や買い方のコツ、銘柄選びなどについて書かれています。特徴的なのが、予算別の購入法が書かれている点です。中には30万円で分散投資をする方法の項目もあり、初心者でも取り入れやすい内容です。

著者は、「日経マネー」の副編集長経験を持つ経済ジャーナリストの酒井富士子さんです。書評には、「不動産投資信託について詳しく記載されている」「投資について勉強中の初心者向きの本」などがあります。

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法人としてREITを始めるなら益金不算入制度についても知っておこう

法人としてREITに投資する際のポイントや注意点をご紹介します。

REITでは益金不算入が適用されない

益金不算入とは、法人が受けた分配金や配当金、税金還付金などの一定の額を益金（利益金）から減らして計算することを言います。企業会計上の収益として計上しますが、法人税法上は計算されないものとなっています。

基本的に配当金は、課税後の収益の中から支払われるものです。益金不算入は、投資家が配当金を受け取る際に二重課税になってしまうことを減らす目的があります。

しかしながらREITは、利益の90%を分配金として支払うなどの条件を満たすことで、実質的に法人税がかからない状態になっています。そもそも投資法人側で法人税が課税されていないため、REITで得た配当金の全てが課税対象となるのです。

配当金はどの年度に計上するか

REITの配当金は、配当金の分配が決まった日の事業年度に計上することになります。そのため、事業年度と実際に配当があった日の年度がずれる可能性があります。ただし、条件はありますが、実際に配当金の支払いを受けた日の事業年度に計上することも可能です。

例えば、通常では2019年度の8月に配当金の分配が決定した場合、計上される事業年度は2019年度となります。また、2019年度の期間が4月1日～翌年3月31日だった場合、2020年4月に配当金の分配が決まると、計上されるのは2020年度分となります。

REITで得た配当金は、基本的には受け取った日の年度に計上されるわけではないことを知っておきましょう。配当金が計上される事業年度は、REITを保有している投資法人のホームページなどから確認しておくとよいでしょう。

所得税の税額控除が適用される

法人が受け取る配当金などは、源泉徴収される額を所得税額から控除を受けることが可能です。配当金のほか、利子や賞金、給付補填金などが対象となります。REITの場合は他の投資信託と同様に、元本の所有期間に対応する部分の額のみが、所得税額控除の対象となっています。

所有期間対応分の計算方法は２つあり、原則的な計算方法は以下となります。

• 利子配当等に関する所得税等の額×（分母(利子配当等の計算の基礎となった期間の月数)の期間のうち元本を所有していた期間の日数÷利子配当等の計算の基礎となった期間の年数）=控除対象となる所得税等の額

そのほかに、元本の種類を分け、利子配当等の計算期間が1年以上のものと1年以内のものとに区分して計算する簡便法もあります。

REITを売却した場合

上場REITの売却方法は、基本的には株式と同じです。オンライン上で、東証の取引時間内であれば、自由に売却が可能です。購入した時よりもプラスになっていれば、売却によって利益を得ることが可能です。

注意点としては、REITを運用する投資法人が倒産してしまう可能性があるという点です。また、運用する不動産に災害などのリスクが発生してしまうことも考えられます。上場REITの場合、税務上では「上場株式等」という取り扱いになります。法人口座でREITの取引を行う場合、投資口を売却した際に、購入した際の金額との差額が他の法人所得と合わせて課税されます。REITで発生した配当金は「配当所得」という項目で課税され、源泉徴収も行われるため、所得税額控除の税額控除が適用されます。

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まとめ

不動産投資信託は手軽にできるため、実際の不動産投資では難しい建物にも投資できるというメリットがあります。

ただし、「現物の不動産を保有することとは異なる」という点が不動産投資との大きな違いです。不動産投資のように、自分で空室対策を行ったり、メンテナンスを行ったりするということができないため、空室が続くなど何らかの問題が起きた際の対応ができません。また、REITを運用する投資法人が倒産する可能性もあります。

不動産投資の場合、事前に学んだり物件を探したりするという手間や時間はかかりますが、安定した収益を生み出せる物件を経営できれば、給料以外で定期的に収入を得る手段として効果的です。

不動産投資信託と不動産投資をメリットとデメリットで比較検討したいとお考えの方は、ぜひトーシンパートナーズへご相談ください。