「不動産投資をしているが、不動産投資信託にも興味が出てきた」「不動産投資信託という言葉は聞いたことがあるけれど、どのようなものかわからない」という人もいるのではないでしょうか。
不動産投資信託は、不動産投資と比べて低予算で複数の不動産に投資でき、運用もプロに任せられるというメリットがあります。実際に不動産を購入・経営するわけではないという点は、不動産投資との大きな違いです。気軽にスタートできるというメリットはあるものの、投資法人の倒産や、運用している不動産に何らかのリスクが発生する可能性があることなども知っておきましょう。
この記事では、不動産投資信託の基礎知識やメリット・デメリット、不動産投資信託について学びたい人におすすめの本、不動産投資信託ポイントについてご紹介します。
INDEX
不動産投資信託の仕組み

不動産投資信託は、株式などと同じ投資商品のひとつです。不動産に特化した資産運用を行うことが特徴で、他の投資商品にはない魅力があります。
「不動産投資とはどこが違うのか」「不動産投資信託はどういうものなのか」と疑問に思う人もいるでしょう。不動産投資信託の基本的な仕組みと、他の投資商品との違いをご紹介します。
不動産投資信託J-REIT(リート)とはどのようなものか
J-REITは、投資家から資金を集めてオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品で、法律上は投資信託の仲間です。「REIT」はアメリカで生まれた仕組みで、「Real Estate Investment Trust」の略で、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。
実際には、委託を受けた資産運用会社が不動産の選定や資金調達などを行います。「REIT」は、投資家から集めた資金をもとに不動産を運用し、そこで出た利益を投資家に分配する金融商品のことを指しています。
投資家はJ-REITが発行した投資証券を購入します。その資金でマンションやビルなど複数の不動産をJ-REITが購入して運用し、そこで出た運用益が分配されます。投資証券は、証券市場で証券会社を通じて売買可能です。
不動産投資信託と通常の投資信託を比較
不動産投資信託と通常の投資信託の第一の違いは、運用資産の内容です。不動産投資信託の運用資産は不動産に特化しています。一方で投資信託は、債券や株式などの有価証券が主な運用資産です。運用資産の対象が国内外の商品である点は、どちらも共通しています。
また、不動産投資信託は投資証券を購入しますが、通常の投資信託は投資信託受益証券を購入します。
不動産投資信託と不動産投資を比較
不動産投資信託と不動産投資の違いの1つに、投資金額があります。不動産投資信託の場合は1口から購入が可能で、10万円程度の少額からでも購入が可能です。ただし少額投資の場合、投資金額に比例して得られる利益も少なくなります。
一方で不動産投資の場合は、ローンなど借り入れの金額や物件価格にもよるものの、物件自体を購入する資金がある程度は必要になります。空室にならない限り毎月の家賃が入ってくるため、安定した収入になりやすいといえます。
対象となる不動産の運用方法にも違いがあります。不動産投資信託の場合は、不動産の運用・管理は全て専門家が行います。不動産投資は、投資家本人が運用を行うのが一般的です。ただし管理は管理会社に委託することもできますので、全てをひとりで行うとは限りません。
不動産投資付ソーシャルレンディングと不動産投資信託を比較
不動産投資付ソーシャルレンディングと不動産投資信託では、運営会社や投資の方法が異なります。不動産投資付ソーシャルレンディングでは、ソーシャルレンディング事業者を通じて投資家から集めた資金を不動産事業者に融資します。一方で、不動産投資信託は投資法人が資金を集め、不動産に投資・運用します。
不動産投資付ソーシャルレンディングに投資する場合、投資家は不動産投資を実施するソーシャルレンディング事業者の口座を開いたのち、希望のファンドを購入します。一方で不動産投資信託は、証券会社を通じて売買されます。
不動産投資信託のメリット
不動産投資信託のメリットのひとつは、少額投資が可能であることです。10万円程度から購入できるため、少額からスタートすれば万が一の際のリスクも少なく済みます。ひとつの不動産ではなく複数に分散投資しやすい点も魅力です。
間接的に不動産に投資できるため、不動産投資の未経験者でも投資しやすいという特徴もあります。運用はプロが行うため、その点でも安心です。上場不動産投資信託であれば取引時間内なら何度でも売買できるため、換金性の高い金融商品です。
不動産投資信託のデメリット
不動産投資信託に投資をしていると、投資法人が倒産したり、不動産の価値が下落したりする可能性があります。また、投資対象の不動産を自分の資産として保有できるわけではないため、不動産投資のような現物資産とは異なります。運用している不動産が収益を得られない場合、分配金が配当されない可能性もあります。
少額投資の場合は手軽に始められるものの、その分得られる利益も少なくなります。また、投資信託のため「大きく儲けたい」と考えている人向けの金融商品ではありません。
不動産投資信託のお得な制度「優待制度」の実態
株式投資の場合、株主を対象とした株主優待制度を設けている会社があります。商品や金券などがもらえたり、割引サービスなどを受けられる制度で、会社により異なります。同じく不動産投資信託にも、投資家を対象とした優待制度があります。
投資法人にもよりますが、不動産投資信託の優待制度は、対象となる口数を保有している投資家が施設の利用料金などの割引を受けられるものが中心です。優待を受けられる回数は、投資法人により異なります。
グループ会社が展開しているホテルの宿泊割引券やレストランの割引券、投資法人が所有する商業施設の買い物券など、建物にまつわる優待が多い傾向にあります。そのため、自分が欲しい優待をもらうことを目的に、投資法人を選び投資する方法もあります。
不動産投資信託はいくらからできるのか
不動産投資信託は、購入時の価格にもよりますが、安いものであれば1口あたり約10万円程度から購入できます。不動産投資の場合はローンを組んで購入することができるとはいえ、最低でも購入金額は数百万円以上は必要になります。両者を比較すると不動産投資信託は少額であることがわかりますが、一方で、1口100万円程度のものも存在します。
不動産投資信託でより大きな利益を得たい場合には、複数口購入したり、ある程度の資金を投入したりする必要があります。他の投資と同様にリスクもあるため、はじめのうちは少額投資がよいでしょう。
1口あたりの価格が安いものを探したり、自分が興味のある不動産を保有していたりする投資法人を選んだりすることもおすすめです。利回りもそれぞれ異なるため、購入時の参考にしてもよいでしょう。
不動産投資信託を学びたい人にお勧めの本

不動産投資信託をこれから始める場合、基本的な情報や銘柄、仕組みなどについては押さえておいた方がよいでしょう。専門書を読むことで不動産投資信託の知識を得ることができるほか、実際に始めてから疑問点が出てきた時でもすぐに確認できます。
ここでは、不動産投資信託について学びたい人にお勧めの本を3冊ご紹介します。
REIT不動産投資信託まるわかり!徹底活用術
不動産投資信託の基本や銘柄の選び方、上場している不動産投資信託の銘柄紹介など、基本的な情報が1冊にまとめられています。不動産投資信託の仕組みなども掲載されているため、初心者にもおすすめです。
不動産投資との比較や、不動産投資信託と似た性質の投資信託商品の紹介もあるため、投資をするにあたり参考になります。書評には、「不動産投資信託についてわかりやすく解説されていて、上場銘柄のデータも公開されているため画期的」とあります。
はじめての人のJ-REIT 基礎知識&儲けのポイント
不動産投資信託の入門書として、知識のほか詳しい解説や売買の方法、分配金をアップさせるための方法などが書かれた1冊です。著者はファイナンシャルプランナーで、自身も不動産の資産運用を行う北野琴奈さんです。
書評には、「初心者に対しても投資経験者に対してもわかりやすい解説がされている」「不動産投資信託のメリットだけでなく、デメリットについても書かれている点がよかった」「最近のニュースや話題の用語などにも触れていてありがたい」などがあります。
J-REIT「金メダル」投資術
不動産投資信託の具体的な内容や買い方のコツ、銘柄選びなどについて書かれています。特徴的なのが、予算別の購入法が書かれている点です。中には30万円で分散投資をする方法の項目もあり、初心者でも取り入れやすい内容です。
著者は、「日経マネー」の副編集長経験を持つ経済ジャーナリストの酒井富士子さんです。書評には、「不動産投資信託について詳しく記載されている」「投資について勉強中の初心者向きの本」などがあります。
法人としてREITを始めるなら
益金不算入制度についても知っておこう

法人としてREITに投資する際のポイントや注意点をご紹介します。
REITでは益金不算入が適用されない
益金不算入とは、法人が受けた分配金や配当金、税金還付金などの一定の額を益金(利益金)から減らして計算することを言います。企業会計上の収益として計上しますが、法人税法上は計算されないものとなっています。
基本的に配当金は、課税後の収益の中から支払われるものです。益金不算入は、投資家が配当金を受け取る際に二重課税になってしまうことを減らす目的があります。
しかしながらREITは、利益の90%を分配金として支払うなどの条件を満たすことで、実質的に法人税がかからない状態になっています。そもそも投資法人側で法人税が課税されていないため、REITで得た配当金の全てが課税対象となるのです。
配当金はどの年度に計上するか
REITの配当金は、配当金の分配が決まった日の事業年度に計上することになります。そのため、事業年度と実際に配当があった日の年度がずれる可能性があります。ただし、条件はありますが、実際に配当金の支払いを受けた日の事業年度に計上することも可能です。
例えば、通常では2019年度の8月に配当金の分配が決定した場合、計上される事業年度は2019年度となります。また、2019年度の期間が4月1日~翌年3月31日だった場合、2020年4月に配当金の分配が決まると、計上されるのは2020年度分となります。
REITで得た配当金は、基本的には受け取った日の年度に計上されるわけではないことを知っておきましょう。配当金が計上される事業年度は、REITを保有している投資法人のホームページなどから確認しておくとよいでしょう。
所得税の税額控除が適用される
法人が受け取る配当金などは、源泉徴収される額を所得税額から控除を受けることが可能です。配当金のほか、利子や賞金、給付補填金などが対象となります。REITの場合は他の投資信託と同様に、元本の所有期間に対応する部分の額のみが、所得税額控除の対象となっています。
所有期間対応分の計算方法は2つあり、原則的な計算方法は以下となります。
- 利子配当等に関する所得税等の額×(分母(利子配当等の計算の基礎となった期間の月数)の期間のうち元本を所有していた期間の日数÷利子配当等の計算の基礎となった期間の年数)=控除対象となる所得税等の額
そのほかに、元本の種類を分け、利子配当等の計算期間が1年以上のものと1年以内のものとに区分して計算する簡便法もあります。
REITを売却した場合
上場REITの売却方法は、基本的には株式と同じです。オンライン上で、東証の取引時間内であれば、自由に売却が可能です。購入した時よりもプラスになっていれば、売却によって利益を得ることが可能です。
注意点としては、REITを運用する投資法人が倒産してしまう可能性があるという点です。また、運用する不動産に災害などのリスクが発生してしまうことも考えられます。上場REITの場合、税務上では「上場株式等」という取り扱いになります。法人口座でREITの取引を行う場合、投資口を売却した際に、購入した際の金額との差額が他の法人所得と合わせて課税されます。REITで発生した配当金は「配当所得」という項目で課税され、源泉徴収も行われるため、所得税額控除の税額控除が適用されます。
まとめ

不動産投資信託は手軽にできるため、実際の不動産投資では難しい建物にも投資できるというメリットがあります。
ただし、「現物の不動産を保有することとは異なる」という点が不動産投資との大きな違いです。不動産投資のように、自分で空室対策を行ったり、メンテナンスを行ったりするということができないため、空室が続くなど何らかの問題が起きた際の対応ができません。また、REITを運用する投資法人が倒産する可能性もあります。
不動産投資の場合、事前に学んだり物件を探したりするという手間や時間はかかりますが、安定した収益を生み出せる物件を経営できれば、給料以外で定期的に収入を得る手段として効果的です。
不動産投資信託と不動産投資をメリットとデメリットで比較検討したいとお考えの方は、ぜひトーシンパートナーズへご相談ください。
- マンション経営をおこなう上で重要な経費計上とは!?
- マンション経営のメリットとリスクとは?長期的な安定経営を実現しよう!
- なぜいまサラリーマンが不動産投資を始めるべきなのか?
- 不動産投資で節税できる仕組みとは!?
- 不動産投資は計画性が大切|不労所得がプラスに転じるまでの流れ
- 不動産投資初心者でも大丈夫!不動産投資を始める前に知っておくべきポイントをご紹介!
- マンション経営で得られる収入とは【税金・経費の種類も解説】
- 不動産投資で失敗しない|失敗談から学ぶ成功のカギ
- 不動産投資ローンのメリットは? 知っておきたいことや住宅ローンとの違いを解説!
- 不動産投資に確定申告は必要? 書類や手続きの方法をご紹介
- 不動産投資で法人化をするには? メリットやデメリットも解説
- 不動産投資の融資にはどんな特徴がある? ローンを組む際のポイントもご紹介
- 不動産投資の利回り相場や高利回り物件の特性
- 不動産投資とはどういうもの? 特徴や種類を徹底解説!
- 不動産投資の成功は金利条件次第!? 金利を左右する条件とポイント
- マンション経営の失敗事例から学ぶ基礎知識
- 不動産投資のやり方を購入から管理・運用までわかりやすく紹介
- 不動産ローンの金利相場はどのくらい? 借入先ごとの相場を徹底比較
- ワンルーム不動産投資の失敗例から学ぶ不動産投資の知識
- 不動産投資は副業にあたる? 資産形成として不動産投資が最適な理由とは?
- マンション経営にはどんなリスクがある? 効果的な対策をご紹介
- 不動産投資のリスクとは? 失敗を回避するためのコツも併せて紹介!
- マンション経営に必要な初期費用とその内訳
- サラリーマンがマンション投資で失敗を避ける方法とは? 投資のメリット・デメリットも解説
- 資産運用を行う際に知っておきたい不動産投資のメリット
- 不動産投資会社の選び方! チェックすべきポイントは?
- 不動産投資で経費にできる項目とできない項目を徹底解説!
- 不動産投資で物件を購入するには? 投資のステップや失敗を防ぐ方法
- 20代で不動産投資を始める! メリットと注意点は?
- 不動産投資において経費になるものは? 計上できる項目とできない項目
- 長期投資をするメリット・デメリットは? 短期投資との違いは何?
- 不動産投資ローンと住宅ローンは何が違う? 相違点を徹底解説
- マンションオーナーとしてやるべきことは? 成功の秘訣は?
- マンション経営が節税になるケースとその仕組み
- 不動産投資のシミュレーションの正確性を上げるための基礎知識
- 不動産投資にかかる税金は? 種類や税率について徹底解説
- 不動産投資信託の基礎知識を仕組みからメリット・デメリットまでわかりやすく紹介
- マンション投資はメリットが多い! リスク回避に重要な不動産・不動産会社選びとは?
- 不動産経営の3つのメリットと5つのリスクや回避法をご紹介
- 不動産投資の落とし穴? マンションの固定資産税計算方法や知っておきたい特例措置
- 自分ルールを作ろう! 不動産投資の成功率を高める3つのポイント
- 不動産経営成功のカギ! 税理士に依頼するメリットや不動産投資に強い税理士の見つけ方
- 【投資初心者必見】不動産投資を始めるために必要な元手や成功のコツ
- 投資初心者には不動産投資がおすすめ! その理由と不動産投資の仕組みを解説
- 不動産投資の始め方は? 初心者が押さえておくべきノウハウ
- 不動産投資の初期費用はいくらかかる? 費用の項目は?
- 不動産投資を成功させる! 物件選びに欠かせないチェックポイントとは?
- 少額不動産投資とは? 仕組みやメリットを徹底解説
- ワンルームマンション投資のメリットやリスクとは? 失敗例から見る成功のポイント
- 初心者にもおすすめの資産運用を徹底比較! 自分に合う方法を選ぶポイントは?
- 個人ができる節税対策を徹底解説! 今すぐ始められるおすすめの方法とは?
- 【投資入門の完全ガイド】基礎知識から始め方まで徹底解説!
- 初心者にオススメの投資まとめ!種類と成功するためのポイントを解説
- 投資とは一体なに?本質から初心者おすすめの長期投資まで徹底解説!
- 「不動産投資はやめとけ」と言われる理由は?本当にリスクが高いのかを徹底検証!
- 不動産投資に必要な資金はいくら?頭金0円で始められるって本当?
- 不動産投資でできる税金対策とは?3つの節税をどこよりも詳しく解説!
- 1000万円でできるおすすめの投資は?資産運用のメリットとリスクを徹底解説!
- 不動産投資におすすめの物件は?資産運用に成功するためのポイントも紹介
- 不動産投資のために資格は取るべき?役立つ資格7選と成功するためのポイントを解説
- 不動産投資の相談はどこにすればいいの?資産運用を成功に導く選び方を解説
- 老後資金は貯蓄だけでは足りない!?必要額と無理なくできる資産運用を紹介
- 持ち家がある夫婦に必要な老後資金の目安は?効果的な貯め方も紹介!
- 老後資金の目安額はいくら?必要資金の内訳と上手な貯め方を解説
- 資産運用の種類と特徴を徹底解説!初心者にもおすすめの方法はどれ?
- 不動産投資でできる資産運用とは?メリットやデメリットを徹底解説!
- 銀行の不動産投資ローンを受けたい!金融機関の種類や選び方のポイントは?
- 不動産投資ローンに必要な年収はいくら?属性が低いときにできる対策も解説
- 不動産投資における減価償却の仕組みや計算方法は?上手に利用するポイントを紹介
- 不動産投資の成功率は?投資を成功に導く方法まとめ
- 不動産投資にかかる費用はいくら?初期費用を抑える方法教えます
- 不動産投資は本当に生命保険の代わりになるの?気になる死亡保険との違いを解説
- マンション経営のローンの特徴や審査に通るポイントを徹底解説!
- ワンルームマンション経営のメリットとリスクは?成功のポイントも解説
- マンション経営の空室率はどれくらい?空室リスクに効果的な対策は?
- マンション経営で経費となるのは?節税のポイントや注意点も解説
- マンション経営に必要な資金はどれくらい?資金計画の立て方も解説
- マンション経営で得られる収入は?収益を増やすポイントも紹介します
- マンション経営は節税にも役立つ?節税効果を徹底解説!
- マンション経営は儲かるのか?収入を得る仕組みとリスク対策