「不動産投資は、年収600万円では難しい」と感じている人は、いませんか？ 不動産投資は、家賃収入が継続的に入ることで不労所得を得られる上、節税にもなるといったメリットの大きい投資方法です。不動産投資は年収600万円からでもスタートすることができます。この記事では、年収別の不動産投資の方法と、年収600万円の人が不動産投資ローンを受けやすくなる方法などについて紹介します。
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不動産投資を始めるために必要な年収の基準は、700万円であるといわれています。なぜなら、不動産投資向けローンを扱っている金融機関が融資の条件として、年収700万円という基準を設けているといわれているからです。
しかし、実際に不動産投資ローンの融資条件として年収要件を明確に公表している金融機関は、さほど多くありません。また、一概に年収700万円といっても、用意している頭金の額や、個人事業主か会社員かといった就業形態などによっても、審査の結果は影響します。したがって、選択肢が限られる可能性はありますが、年収600万円以下でも不動産投資をすることは可能です。
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不動産投資ローンの融資要件として、年収要件を表示していない金融機関は多いものの、年収は審査における重要項目となります。一般的には、年収の高い人ほど、金融機関から大きな金額の融資を受けることができます。
以下、年収別の融資金額の目安と、融資金額で購入可能な物件のイメージをまとめてみました。
| 年収 | 融資金額 | 投資物件イメージ |
|---|---|---|
| 年収500万円 | 年収の8倍程度 | 都内の中古区分マンション、郊外中古アパート |
| 年収600万円 | 年収の8倍程度 | 年収500万円のケースとほぼ同等 |
| 年収1,000万円 | 年収の10倍 | 区分マンション複数戸 |
| 年収2,000万円 | 年収の10倍 | 年収1,000万円のケースとほぼ同等 |
年収500万円の場合の融資金額は、おおよそ年収の8倍程度ですが、融資を受けられる金融機関があまり見つからず、地方銀行からの融資も難しい可能性があります。ただ、信用金庫や信用組合であれば、金利は高いものの、融資を受けられる可能性は比較的高くなるでしょう。信用金庫や信用組合で融資を受けるためには、物件と居住地が営業エリア内にあることが要件となります。
また、比較的審査が通りやすいノンバンクの不動産投資ローンを活用することも、1つの方法です。ノンバンクは、金利が高いというイメージがありますが、提携している不動産会社によっては優遇金利で受けられる場合があります。
ただ、一般的には年収500万円の段階では、融資金額も利用できる金融機関も限られているため、本格的に不動産投資をしていきたいなら、専門家に相談することを推奨します。
金融機関が不動産投資へ融資する条件は年収700万円なので、年収600万円でできる不動産投資のイメージは、500万円の場合とあまり大きな違いがありません。ただ、金融機関の融資審査においては、年収が高いに越したことはありません。例えば、年収倍率8倍という融資金額の基準を設けている金融機関なら、年収が500万円から600万円と100万円も違えば、融資できる金額に800万円の差が生じます。また、金融機関やアパート・マンションなどの物件によっても、年収倍率が変わってきます。
年収1,000万円の場合は、金融機関の審査も有利に働く傾向にあるので、金融機関からの融資も受けやすくなります。年収倍率10倍程度を目安とする金融機関であれば、融資可能金額はおおよそ１億円に上る場合があります。選べる物件の幅も広がるでしょう。不動産投資のイメージとしては、区分マンションを複数戸持ち、新築・中古／エリアなどで分散投資するといったような内容です。
年収2,000万円の場合は、年収1,000万円の場合と同様、好条件の融資を受けられるようになります。また、年収倍率も年収1000万円の場合と同程度となるため、場合によっては数億円規模の融資を受けるなど大きくレバレッジを効かせた投資をすることが可能です。ただし、借入額が大きければ返済額が多くなり、リスクも高くなるので、注意が必要です。
金融機関や物件にもよりますが、年収600万円で不動産投資を始める場合の年収倍率は、8倍程度です。その場合融資可能な金額は、4,800万円が目安です。
融資を受けるために必要な個人情報のことを「属性」といいますが、属性を上げると、金融機関からの融資を受けやすくなります。以下のような行動も、属性を上げることにつながります。
クレジットカードには「キャッシング」というお金を借りられる機能が付いており、各クレジットカードは、キャッシング枠という貸し出し可能額を設けています。例えば、A社のクレジットカードのキャッシング枠が30万円、B社が30万円だとすると、60万円のお金を借りることが可能な状況となります。本人はお金を借りる意思がなく、実際に1円も利用していなくても、金融機関から「借り入れをする可能性があり、返済能力が低下するかもしれない人」だと見なされることがあります。つまりキャッシング枠があるだけで金融機関の評価が下がってしまうのです。キャッシング枠を少しでも減らすためには、使用頻度の低いクレジットカードを解約しておきましょう。それだけで本人の属性が上がり、融資を受けられる可能性が高くなります。
金融機関は、融資先の返済能力を判断する上で、安定した収入があるかどうかを重視します。そのため頻繁に転職をしている方は、収入が安定していないとみなされ審査に通りにくい傾向があります。具体的に何年勤務すれば安定した収入とみなされるかという基準は、各金融機関公表していませんが、審査に通る可能性をあげるには、少なくとも1年～2年は継続して勤務していることが必要です。また、同じ職場での勤続年数が長いほど審査にプラスに働く傾向があります。
不動産投資は、年収600万円の人にもおすすめです。理由としては、以下の3つが挙げられます。
●不動産投資は早く始めたほうが有利
不動産投資は、金融機関からの融資を受けることがほとんどです。早めに不動産投資をスタートしてローンを返済してしまえば、入居者がいる限りは、安定した家賃収入を生み出す資産を手にすることができます。
また、早く始めて返済期間を長く設けることができれば毎月の返済額が軽くなるメリットもあるなど、不動産投資は年収が高くなるまで待つよりも、早く始めたほうが有利になることがあります。
●貯蓄の代わりになる
不動産投資を始めると、毎月入居者からの安定した家賃収入が継続的に手に入るため、貯蓄代わりとなります。
●資産運用の選択肢を複数持つことができる
不動産投資は、入居者からの家賃収入だけではなく、購入した不動産を売却することで、売却益を得ることができます。例えば、老後に向けてまとまったお金がほしいときには不動産を売却し、老後の毎月の生活資金の上乗せがほしいときにはそのまま家賃収入を受け取るなど、資産運用の選択肢を持つことができます。
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年収600万円の人でも、都内の中古区分マンションや郊外中古アパートなどから不動産投資をすることが可能です。不動産投資をすれば、安定した家賃収入が毎月手に入るため、日々の生活費や、老後の生活費の上乗せとすることができるようになります。
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