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不動産投資コラム〜不動産投資を、知る、学ぶ〜
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年収2000万円の人は不動産投資で節税対策がおすすめ|
メリットや注意点を解説

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年収2000万円の人に不動産投資がおすすめである理由

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年収2,000万円の人には、不動産投資がおすすめです。その理由としては、以下の4点が挙げられます。

  • 節税効果が高い
  • 安定した不労所得を得られる
  • 融資面で優遇を得られる
  • 手間や時間がかからない

以下、それぞれの理由について、解説します。

節税効果が高い

年収2,000万円の人は、所得税の税率が高いので、不動産投資の活用で大きな節税効果が期待できます。所得税は、収入(年収)から必要経費を引き、配偶者控除などの各種所得控除を差し引いて算出する「課税所得金額」に所得税率を乗じて、最後に控除額を引いて計算します。

【所得税の計算方法】
所得税額=課税所得金額×税率-控除額

税率と控除額は決まっているため、税額を減らすためには課税所得金額を減らすことが必要であることが、この計算式から分かります。また、節税効果は、適用となる所得税率が高ければ高いほど、効果も高くなります。

以下、iDeCo(イデコ)に年間24万円加入し、課税所得金額を減らした事例で比較してみましょう。ここでは、収入ではなく、課税所得金額2,000万円、1,000万円で分かりやすく計算しています。

課税所得金額2,000万円[colspan2]課税所得金額1,000万円[colspan2]
適用となる税率40%[colspan2]33%[colspan2]
iDeCo加入額年間24万円0円24万円0円
iDeCo加入額を引いた課税所得金額1,976万円2,000万円976万円1,000万円
控除額279.6万円[colspan2]153.6万円[colspan2]
所得税額510.8万円520.4万円約168.5万円176.4万円
差額(iDeCo加入による節税効果)520.4万円-510.8万円=9.6万円[colspan2]176.4万円-約168.5万円=7.9万円[colspan2]

このように、課税所得金額を減らせば所得税額が減少し、なおかつ税率の高い2,000万円の方が節税効果も高いことが分かります。不動産投資の節税についても、この課税所得金額を減らすことなので、仕組みは同じです。

安定した不労所得を得られる

不動産投資は、自身で物件を購入し、そこに住む入居者から家賃収入を得るという投資方法です。仮に、毎月の家賃が10万円の区分マンションを賃貸に出していた場合、入居者から毎月10万円の家賃収入を受け取ることができます。

このように、入居者が住んでいる限りは特に何もしなくても家賃収入が入ってくるため、本業をしながら毎月家賃という形で副収入を受け取ることができるのが不動産投資の魅力です。不動産投資は、FXやその他の投資のように、価格が目まぐるしく変わるものではないので、投資によるストレスで本業に身が入らなくなるといった心配もありません。

まれに、入居者の部屋の設備が故障するなどのトラブルがあって急な対応を要することもありますが、管理会社に物件管理を委託しておけば、たいていのことは任せておくことができます。

融資面で優遇を得られる

年収2,000万円の人であれば、金融機関から「返済能力の高い人」と見なされるので、低金利であったり、自己資金なしで融資を受けられたり条件面で有利な内容の融資を受けられる可能性が高くなります。つまり年収が高いと金融機関のスタンスもより積極的になり、ローンの選択肢も多くなるため、低金利の商品など融資面で優遇を受けられる可能性が高くなるのです。

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年収2000万円の人におすすめの物件

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年収2,000万円の人の場合は、金融機関から積極的に融資をしてもらえる可能性が高いので、さまざまな不動産投資の目的の中から、自身に最も合ったものを選ぶことができます。

不動産投資の主な目的としては、以下の2つが挙げられます。

  • 節税目的
  • 安定した副収入目的

また、どのような目的で不動産投資をするかによって、選ぶべき物件も全く異なってきます。以下、不動産投資の目的別に、おすすめの物件について、紹介します。

節税目的

節税だけを目的で不動産投資をするなら、耐用年数を超過した築古の木造アパートがおすすめです。

耐用年数を超過した築古木造アパートは購入費用を4年間に分割し、減価償却費として費用計上することが可能です。4年間は大きく課税所得を下げることができるので、所得税率の高い年収2,000万円の人にとっては節税となり、手元に多くの収入を残すことができるのです。ただし、築古木造アパートは、入居者が見つかりにくく、期待した収入が見込めないこともあります。このような物件では金融機関から融資を受けられなかったり、融資額が少なくなったりすることもあるため、その場合は逆に購入にあたって最初に手元の資金を投下する必要があり、それでは本末転倒です。更に収入が見込めない物件は手放そうとしても買い手は見つかりにくいでしょう。収入もなく、固定資産税や修繕費用ばかりかかる物件を持ち続ければ手元に資金が残らないのは明らかなので、難しい投資物件であることは知っておきましょう。

1物件あたりの節税効果は少なくても、年収が高い年に区分マンションを購入するだけでも節税の効果はあります。複数所有しておけば、全ての不動産をまとめて手放すことをしなくても、一部売却などリスク回避の選択肢も取ることができます。そのため節税だけを目的に不動産投資を行うこと自体はあまりおすすめできません。

安定した副収入目的

安定した副収入目的で投資をするなら、都心の新築物件がおすすめです。新築物件は、設備もあたらしいので、エアコンや給湯器などがすぐに壊れて修繕費が発生するというリスクが少ないことや、新築で購入しておけば、10年経過したとしても築浅なので、買い手が見つかりやすいことが理由です。

中古物件の場合は、購入時点の築年数に所有期間をプラスした条件で物件を売却する必要があるため、買い手は築浅物件に比べれば少なくなるかもしれません。

不動産投資を行う際の注意点

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年収2,000万円の人は自身の目的に合わせた不動産投資方法を選べるので、恵まれた環境にはあるものの以下の2つの注意点が挙げられます。

  • 高額所得者は法人化も検討する
  • 購入する物件やタイミングは慎重に検討する

高額所得者は法人化も検討する

年収2,000万円の人の所得税率は、課税所得金額次第で33%に達することがあり、法人税の税率15~23.2%の方が低くなることがあります。不動産事業を今後も拡大していく方針であれば、早い段階で法人化を検討すると良いでしょう。

法人化のメリットとしては、単純に「法人税の方が税率が低くなる」といったメリットの他、家族の給与を役員報酬として経費にできることなどがあります。また、生命保険に関しては、個人で受けられる生命保険料控除は4万円で、介護医療保険料控除の4万円を加えても8万円が控除の上限となりますが、法人であれば掛け捨てタイプだと全額損金にすることができます。また、保険料の一部を損金としながら、並行して退職金を準備できるタイプの生命保険にも加入できるといったメリットもあります。

購入する物件やタイミングは慎重に検討する

年収2,000万円の人は、さまざまな物件の中から自身の不動産投資の目的に合ったものを選べるので、選択肢が多いといったメリットがあるものの、中には選ぶべきでない物件もあるため、慎重に検討することが必要です。具体的には、利回りの高い物件が挙げられます。利回りの高い物件には、古い物件が多い傾向にあり、劣化によって何度も修繕が必要となる可能性があることや、入居者が見つかりにくいといったデメリットがあります。高い利回りは魅力的ではありますが、その分リスクも高いため、賃貸需要の地方の低い物件や耐用年数超えの築古木造アパートなど初心者には運用が難しい物件は注意が必要です。リスクの低い都心の新築物件を検討する場合でも、専門家に事前相談することをおすすめします。

トーシンパートナーズの確定申告書作成サポート

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まとめ

年収2,000万円の人は、節税メリットも大きく、金融機関も積極的に融資をしてくれる可能性が高いので、不動産投資を有利に進めることができます。年収2,000万円の人は、多くの物件を選ぶことができますが、安定した副収入目的なら都心の新築物件がおすすめです。一方、利回りの高い地方の中古物件などは多額の修繕費がかかる可能性があることや入居者が見つかりにくい傾向にあるため、注意が必要です。年収2,000万円の人は、不動産投資に有利な環境を生かし、早めに不労所得づくりをスタートすることをおすすめします。

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