不動産投資のやり方を
購入から管理・運用までわかりやすく紹介

不動産投資コラム
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近年、不動産投資に興味のある方が増えています。一方で、「不動産に投資するのは、自己資金を多く持つ人に向いている」「資産の運用が難しそう」と考えている方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は、一般的なサラリーマンの方でも始めやすい投資です。やり方さえ一度わかれば、リスクが少なく安定した収入を得られることで資産形成へと繋げていくことも出来るようになります。そこでこの記事では、不動産投資のやり方についてご紹介します。

INDEX

不動産投資のやり方{購入編}

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不動産投資をする前に、投資の目的を自分の中で明らかにする必要があります。また過去に不動産投資をしたことがない人にとっては、「サブリース」「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」といった言葉は、最初は分かりづらいことでしょう。

不動産投資セミナーに参加したり、アパート経営に関連する本を読んだりと、まずは基礎的な勉強が必要です。また投資したい物件を選ぶ際には、立地条件や物件の情報を得て実際に物件に足を運びましょう。

情報収集・不動産投資の勉強をする

現代において、不動産投資やアパート経営の情報を得るためにもインターネットは欠かせません。法人によるサイトから、自分で投資をしている個人のサイトまでさまざまな情報を得ることができます。

注意点として誰もが情報発信できるのがインターネットの特徴でもあるので、信頼できる情報を選んで役立てましょう。また、不動産投資やアパート経営に関する本を読むのも有効です。

基礎知識を得ることができると同時に、どのようにアパート経営などをし、それをどう将来に活かすかといった人生の設計図を描けるような本もおすすめです。

投資の目的を明確化し、目標金額を設定する

不動産投資を始めるにあたって大事なことは、投資の目的を設定することです。不動産投資を何のために運営をしたいのかによって、どの物件を選ぶかも変わってくるからです。

「サラリーマンとして副収入を得たい」「老後の生活を少しでも安定させたい」「節税をしたい」「相続税対策をしたい」「高利回りでとにかく儲けたい」など、理由は人によりさまざまです。目的が定まれば、実現するためにどのような物件を買えばいいかも決まります。

そのうえで、「何年以内にどれだけ家賃収入を得たいか」「どれだけの利益を得たいか」などの目標金額も決めていきましょう。

投資スタイルや方向性をまとめる

目的を明確にして目標金額を決定した後は、購入した物件をどのように運営するかを考えます。物件を売ることにより得られる売却益を目的とする手法を、「キャピタルゲイン」と呼びます。そして、物件を賃貸することにより得られる収入を目的とした手法を、「インカムゲイン」と呼びます。

キャピタルゲインは資産を売却することにより得られる収益であり、インカムゲインは資産を保有し続けることで得られる収益です。不動産投資を始めるにあたり、この2種類でどちらの手法を取るかを決める必要があります。不動産投資をする理由や、投資期間なども考慮しながら決めましょう。

物件の調査・品定め及び選定を行う

不動産に投資して、リスクを抑えて収益を得るためには事前の調査や情報収集が大切です。まず気になる物件を見つけたら、インターネットなどでおおよその土地の価格相場を調べておきます。近隣の路線価や公示地価なども同時に調べます。

スーパーなどの生活利便施設が近くにあるか、その距離はどれくらいかといった周辺の住環境も調べておきましょう。購入を検討している物件の現地調査を行うことが大切です。物件の状態をチェックするとともに周辺を歩いてみて、街の様子や交通量などを確認するのも良いでしょう。

物件の購入手続きを行う

仲介によって物件を購入する場合、購入したい物件が決まれば金融機関に融資の申請をし、その目途が立てば購入申込をします。その物件を扱っている不動産会社に「買付証明書(購入申込書)」を提出して、物件を購入したいと売主に申し出ます。

この書面で、販売価格より低い値を示して値引き交渉をしたり、その反対に高い値を提示したりすることもできます。ひとつの物件に複数の人からの買い付けが入った場合には、売主がその中からひとりを選びます。売買契約を結ぶためには、売主と買主のあいだで合意が必要です。

不動産投資のやり方{管理・運用編}

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不動産投資において大事なポイントは、その投資物件をどのように管理、運営するかです。

たとえ良い物件に投資したとしても、上手に運用できなければ利益を得ることは難しくなります。以下では、管理と運用の方法をご説明しましょう。

管理・運用の方法は大きく分けて3つ

物件の管理や運用の方法には、大きく分けて3つあります。その1つが「自主管理」です。自主管理は入居者の対応や賃貸契約の締結、家賃の入金管理業者の手配といった賃貸物件の管理すべてを、物件のオーナー自らが管理する方法です。

2つめは管理会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、それを転貸する「サブリース」という方法です。借り上げとも呼ばれます。

3つめに管理会社がオーナーから管理委託料を受け取り、入居者募集から管理運営まで賃貸経営の業務全般を請け負う「不動産の管理委託」という方法です。

物件を自主管理するメリット・デメリット

自主管理のメリットは、管理手数料を支払わないので、費用が抑えられる点にあります。賃貸経営のやり方が身についたり、不具合や老朽化、空室についての情報もダイレクトに知ることができるという利点もあります。

その一方で、設備破損や騒音トラブルなどの、入居者からのクレーム対応も自分でやる必要があり、時間や手間がかかるというデメリットがあります。

サブリース契約のメリット・デメリット

オーナーが自主管理している場合には空室の分の賃料を受け取ることができませんが、サブリースでは空室の有無にかかわらず収入を得ることができます。その収入分だけを申告すればよいため、確定申告もしやすく税務上の手間も大きく減ります。

デメリットとしては、賃料は不動産管理会社が査定した数字がベースとなり、開始当初の賃料が長期間保証されるわけではないという点があります。

管理会社への委託のメリット・デメリット

管理委託のメリットは、経験やノウハウなどの知識を持つ専門家がすべて対応してくれることです。緊急時の対応やクレームもすべて管理会社が処理してくれるので、本業を持ちつつ副収入を得たい人に向いています。管理会社に支払う金額は、一般的に月額家賃の3~7%といわれています。

デメリットとして、管理会社の仕事ぶりや評判により、申し込みが減ったり空室が増えたりするリスクがあります。そのため、評判のよい管理会社を選ぶことが大切です。

不動産投資のやり方{確定申告編}

不動産投資のやり方{確定申告編}
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不動産投資によるアパート経営などで所得が出た場合には、確定申告を行わなければなりません。

確定申告を上手に行えば、所得税や住民税が抑えられるなど節税対策になる面もあります。以下では、副業として不動産投資を行っている方にとっての確定申告の方法や必要書類について学びましょう。

確定申告に必要な不動産投資関係の書類

確定申告書の作成には、源泉徴収票、不動産売買契約書、譲渡対価証明書、売渡精算書、賃貸契約書、家賃送金明細書など必要な書類があります。

源泉徴収票は会社から年末にもらうもので、1年間の所得金額がどのくらいかが記載してあります。この金額に、不動産投資で得た課税所得を加えて申告します。

譲渡対価証明書は、土地と建物の費用をわけて減価償却の計算をする際に必要なものです。売買契約を結んだ時に作成されないこともあるので、その場合は不動産業者に依頼しましょう。ただし、売買契約書に譲渡対価証明書の内容が記載してあることもあるので、記載があれば使うことができます。

確定申告までに整理しておくべき経費と収支内訳書

収支内訳書は売上や仕入、経費などの合計額を明らかにして、最終的な収益がいくらになったかを記入する書類です。給料賃金、地代家賃、減価償却費、損害保険料など、不動産所得を得るうえでかかった経費を計算します。

収入金額や敷金などの貸付物件ごとの内訳、貸している家やマンションの戸数や部屋数を明記する必要があります。不動産経営で家族を雇った場合は控除対象です。

さらに従業員を雇った時の賃金、保険料、固定資産の減価償却費、金融機関以外の借入金の利子やその内訳、不動産建築物の修繕費用、税理士や弁護士等に支払った報酬などが経費として計上できます。現在の不動産経営がどのような状態にあるか把握することにも役立ちます。

確定申告書B(第一表)・確定申告書B(第二表)

確定申告書Bの第一表には、「収入」「所得」「所得控除」「納税額」などを記入することになります。収入欄に記載するのは、サラリーマンの給与所得とオーナーを務める不動産所得の両方です。

会社からもらう源泉徴収票の金額、配偶者控除や保険控除なども記入します。その後、収入から控除額を引くと所得金額がわかり、そこから経費などを引くと、最終的な課税対象額がわかります。もしも納税額よりすでに源泉徴収されている金額が大きければ、その分は還付してもらうことができます。

第二表には、すでに源泉徴収されている分の内容を転記するのが基本的な内容です。医療費控除があればやはり記入します。

確定申告の方法

確定申告の提出方法には3つあります。

・紙の書類に必要事項を記入して、直接税務署に持っていく方法
・必要事項を記した紙の書類を、管轄の税務署宛に郵送する方法
・e-Tax(インターネットを利用して申告する方法)

e-Taxを利用する場合には、住民基本台帳カードの情報を読み取るICカードリーダライタが別途必要になります。3,000円くらいで購入できるので、e-Taxで提出しようと考えている方は忘れずに購入しておきましょう。

確定申告の提出期間はカレンダーにより多少前後しますが、一般的には毎年2月15日~3月15日です。

わからないことは税理士や窓口に相談

確定申告の方法には「自分ですべて行う方法」と「記帳は自分で行って確定申告のみを税理士に依頼する方法」、「すべてを税理士に依頼する方法」の3つがあります。自分で確定申告をする場合、それがすべて正しいかをチェックできないので不安が残る方もいるのではないでしょうか。その場合には、税理士や税務署の窓口に相談しましょう。源泉徴収票などの書類を見ながら税理士が一緒になって記入してくれるので、安心して確定申告を行うことができます。

本業が忙しいなど確定申告に時間を割けないという方は、すべてを税理士に依頼しましょう。税理士に依頼する場合には相場で5万円ほどかかりますが、本業に集中して携わることができます。細かい税金の試算をすべて税理士に任せられ、担当した税理士の印鑑が押されるため、間違いのない書類が出来上がります。

管理委託している業者などに相談

自分がオーナーとなっている物件の運用を専門業者に管理委託している場合には、その業者に確定申告について相談することもできます。税理士を雇っている専門業者もあるため、書類を一緒に作成してくれたり確定申告について不明な点に答えてくれたりしてくれるでしょう。

業者によっては、無料相談窓口などを設けているところもあります。確定申告が不安な場合には、管理業者を選ぶ際の基準にしてみましょう。

まとめ

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不動産投資はリスクが少ないため、サラリーマンなどにも近年人気です。継続して利益を出すためには、不動産投資について勉強し、投資する目的を持つことが肝心です。

不動産の管理・運用方法には、「自主管理」「サブリース」「管理委託」の3つがあります。それぞれメリットとデメリットが異なるため、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

不動産投資を始めた際は、確定申告を行う必要があります。確定申告の書類の作成は複雑なので、わからないことがあれば税務署の窓口や税理士に相談しましょう。場合によっては、税理士に任せてみるのも方法のひとつです。管理委託をしている場合、管理会社によっては確定申告の相談を受け付けている業者もあるため、活用してみましょう。

不動産投資にお困りの際には、実績豊富なトーシンパートナーズにご相談ください。

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