不動産投資のデメリットから学ぶマンション投資
リスク回避のコツとは?

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不動産投資はさまざまなメリットがある魅力的な投資である一方、デメリットも存在します。デメリットに目を背けるのではなく、デメリットから教訓を得ることで安全なマンション投資を実践し、実りの多い資産形成につなげることができます。

デメリットから学べるマンション投資のポイントについて、リスク回避のコツを交えて紹介していきます。

INDEX

月々1万の支出で堅実なマンション投資

マンション投資は「お金がかかる」イメージを持たれているかも知れませんが、トーシンパートナーズでは99.1%の高い入居率✕家賃収入があるため月々1万円の支出で投資が可能です。

さらにトーシンパートナーズでは空室があっても家賃を保証しています。

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不動産投資は危ない?不動産投資にありがちな誤解

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これからマンション投資を開始しようというタイミングで、いろいろな情報を収集していると「不動産投資は危ない」と主張する内容に多く出くわすのではないでしょうか。

不動産投資やマンション投資に「危ない」というイメージを抱く人は一定数存在します。確かに、不動産投資やマンション投資にはデメリットが存在することも事実です。

とはいえ、デメリットがあるのは不動産投資に限った話ではなく、どの投資手法にも一定のデメリットは存在します。また、不動産投資にはデメリットを上回るメリットもあり、魅力的な投資先として多くの投資家の注目を集めていることも事実です。

不動産投資のデメリットについてのひとつひとつを具体的に理解すれば、「不動産投資は危ない」「マンション投資は怪しい」という漠然としたイメージが誤解であると理解できるでしょう。

月々1万円の投資額で不動産投資が可能

トーシンパートナーズでは多くの方が月々1万円程度の支払いで3,000万円前後のマンションを経営しています。不動産投資は「お金がかかる」というイメージを持たれているかもしれませんが、実際はローリスクで運用することが可能です。

不動産投資のデメリット

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不動産投資は数十年のきわめて長いスパンをかけて資産を築いていく手段ということで、ほかの投資手法とは異なる点がいくつもあります。デメリットに関しても、けっして不動産投資自体にデメリットが多いということではなく、ほかの投資手法と異なるデメリットが存在するという理解が正確です。

投資に大きな金額を要する

不動産投資は投資物件の購入金額をはじめ、非常に多くの初期投資を必要とします。一般的には、手持ちの自己資金だけでは足りないので、金融機関から千万円単位の不動産投資ローンを受けて実施するのが一般的です。したがって、いざ投資に失敗してしまったときの損失額も大きくなりやすいことがデメリットといえます。

不動産投資ローンの金利は比較的低めであるとはいえ、金額が大きいので借り入れに際しては慎重さが求められます。大きな損失を避けるためにも、ローンを受けて購入しようとする物件が投資に値するかどうか見定めることが必要です。

空室や価格下落などさまざまなリスクがある

不動産投資の収入源は家賃収入ですが、物件の需要が乏しくて入居者が入らない、いわゆる空室の状態が続くと家賃収入が得られなくなります。この「空室リスク」は不動産投資においてもっとも恐れられる要素のひとつです。

空室リスクのほかにも、不動産の価格が購入時点よりも下がってしまい、売却すると損失が出てしまう状態に陥るリスクがあります。これを「価格変動リスク」と呼びます。

価格変動リスクが顕在化するのは、購入時に物件の需要の変化を予測できなかった時です。購入しようとする物件があるエリアの人口推移や、物件自体の老朽化の程度、残りの耐用年数などを把握しておくことによって価格変動リスクをある程度軽減することできます。また収益不動産の価格は家賃収入によって決まるため、家賃収入を安定して得られる物件であれば価格は維持・向上する可能性が高いです。

融資・納税・確定申告など必要な手続きが多い

不動産投資の特徴のひとつは、必要な手続きが多いことです。不動産投資のための融資を受けるタイミングで金融機関と関わることになりますが、人生の中で初めて銀行から融資を受ける立場になる、という人も多いのではないでしょうか。

また、不動産投資を始めると固定資産税や都市計画税など、ひとによってはそれまでの社会人生活の中で目にしたことがないような税金の納付書を見ることになります。

さらに、確定申告への対応も必要です。場合によっては税理士に報酬を払って対応してもらうこともあるでしょう。このように、不動産投資においてはやるべきことが多岐にわたるので、慣れるまではストレスを感じるかもしれません。

オーナーになる前に知っておきたい不動産投資の注意点

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マンション投資以外の分野にもあてはまることですが、トラブルが起こってから対処しようとするよりも、トラブルを未然に防いでいるほうが長い目で見れば少ない負担で済むことが多いでしょう。事前に知っておくことでリスク回避につながるポイントをご紹介します。

サブリース契約を結ぶ場合

サブリース契約とは不動産管理会社が物件を家主から借り上げて、不動産管理会社が家賃収入を家主へ支払うという内容の契約です。家主自身が入居者から家賃を徴収するのではなく、家賃徴収は不動産管理会社が代わりに行います。

サブリース契約においては、たとえ空室で家賃収入が得られない場合でも不動産管理会社は家賃収入を支払わなければならない契約なので、家賃保証としての機能も兼ねているのは家主にとってのメリットです。

一方でサブリース契約にはデメリットも存在します。サブリース契約を結ぶ際に、不動産管理会社へ1割ほどの報酬を支払うことになるので、家主が自分自身ですべてを管理する場合に比べれば、収益性が下がることになります。

また、サブリース契約のデメリットとしてもう一点あげられるのは、契約から一定期間が経過した時点で賃料見直しの申し出を受ける可能性があることです。

賃料見直しとは多くの場合、家賃保証の引き下げ、つまり家主側の取り分を減らすことです。悪質な不動産管理会社の場合、家主にとって納得しづらいような内容の保証率引き下げを求めてくる場合があります。

家主側としては、サブリース契約を結ぶ管理会社を選ぶ際に評判の良い会社を徹底的に厳選することで、将来的なトラブルを減らすことが可能です。サブリース契約に限らず、信頼できる業者にこだわることはマンション投資の基本と言えるでしょう。

不動産投資ローンで変動金利を選ぶ場合

金融機関との間で不動産投資ローンの契約を結ぶ際、ローンの金利を「変動金利」とするか「固定金利」とするかを選ぶことになります。

金融の知識がないと、ローンの総額や返済期間を気にすることがあっても、この金利の種類についてはさほど気に留めないかもしれません。しかしながら、どちらの金利の種類を選ぶか次第で、ローンの返済額が大きく変わってくる可能性があります。

固定金利は、契約時点で決定した金利の利率で固定する方式です。一方で、変動金利は市場の動向に合わせて金利が変動します。つまり、景気の動向次第では金融機関へ支払う金利が少なくなる可能性もあれば、逆に想定していたよりも返済額が増えてしまう場合があり、変動金利が内在するリスクです。

法人化する場合

マンション投資を継続する中で、収入額が一定の限度を超えた時点で法人化したほうが少ない税額で済むようになるタイミングがあります。

ただし、法人化することで金銭的なメリットがあるのは、あくまでも一定の収入を超えている場合です。収入が少ない状態で法人化してしまうと、地方税や社会保険料など、かえって支払うべき金額が増してしまう可能性があります。

法人化を勧めてくる業者の中には、上記したような事情を教えずに、コンサルタント報酬などを目当てに法人化のメリットばかりを伝えてくる会社もあるので慎重な姿勢で臨みましょう。

繰り上げ返済をする場合

手元に余ったキャッシュを積極的にローン返済に回すことで、完済のタイミングを早め、トータルで支払う金利の総額を抑えることを計画している不動産オーナーが見られます。

いわゆる繰り上げ返済は金利を抑えられるメリットがある一方で、手元資金の余剰を増やせないというデメリットについては忘れられがちです。手元資金の余剰は、いざという時の出費への対応力や、別の物件を購入してさらに収益を積み増す「再投資」の可能性に直結しています。

もちろん、遊興費などに費やすよりは繰り上げ返済を選ぶほうが有意義ではあります。一方で、繰り上げ返済を急ぐあまりいざという時に動員すべきキャッシュを手元に残さないことはかえってリスクを高めることにもつながる点には注意が必要です。

デメリットを上回る不動産投資のメリット・魅力

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不動産投資にはメリットや魅力も数多く存在します。ほかの投資手法で十分な利益をあげた投資家が、マンション投資に魅力を感じて参入してきているという事実も不動産投資の魅力を裏付けています。デメリットを差し引いてもなお多くの投資家から注目される、不動産投資の魅力についてお伝えしていきます。

年金対策・長期的な資産形成に効果的

不動産投資は数十年単位のきわめて長期的な時間をかけて資産を形成していく投資手法です。

この点で株式投資やFXなどに見られるような、デイトレード、すなわち数日単位の短い期間で利益を狙う投資手法とは明確に異なります。不動産投資ローンを組む際、ローンの返済期間は組めるのであれば最長の35年間を選ぶのが一般的です。

この場合、繰り上げ返済で返済期間を早めない限り、35年後の完済時点から家賃収入の全額がオーナー自身のものとなることになります。いわば、数十年後に優良な収入源を手元に残すために、長い時間をかけて資産を作り上げていくようにイメージするとわかりやすいのではないでしょうか。

株式やFXと違って短期間で大きな価格変動が生じない分、ローン完済後は安定的な収入源として機能します。したがって、老後の年金対策をはじめとした長期的な資産形成に向いた投資手法と言えるでしょう。

節税効果がある

不動産投資においては、「帳簿上の赤字」という概念があります。不動産投資において経費として計上できる「減価償却費」は、実際には手元からお金が出ていくわけではない帳簿上の経費なので、家賃収入と相殺して赤字が出た分を節税に活かすことが可能です。

不動産投資を行なっている人の中には、専業の大家ではなく会社勤めと兼ねている人も多くいます。このような「サラリーマン大家」にとって、不動産投資において発生した帳簿上の赤字の分、会社から受け取る給与所得について支払った所得税から還付を受けられるのは大きなメリットです。

所得税の還付は給与所得からの納税額が多い人ほど恩恵が大きくなるので、高所得者にとって特に魅力的な投資手法と言えるでしょう。

生命保険代わりにもなる

不動産投資ローンを契約する際にあわせて結ぶことが多い団体信用生命保険は、病気や怪我など、オーナーの身に突発的なトラブルが起こった際にメリットがあるものです。

オーナーを襲った病気や怪我が原因で死亡・高度障害に陥り、ローンの返済が不可能になった場合、団体信用生命保険を契約しておけば、ローンの残債分が免除されることになります。この場合でも家賃収入は受け取れるので、働けなくて給与所得を得るのが難しくなった場合の収入源として機能します。まさに生命保険の代わりと言えるでしょう。

自己資金がなくてもスタートできる

不動産投資に費やす自己資金がない場合でも、金融機関から不動産投資ローンを受ける形で投資をスタートすることが可能です。勤務先や年収、勤続年数などの属性に基づいて審査を受け、承認が下りれば融資を受けることができます。

株式投資などの投資手法の場合、自己資金を金融機関からのローンで補うような制度はないので、自己資金がなくてもスタートできるのは不動産投資の大きな特徴と言えるでしょう。

管理を任せるなどの手段で自動化できる

会社勤めをしているサラリーマンや、ほかの事業で多忙な経営者にとってもサイドビジネスとして人気があるのが不動産投資です。不動産投資は管理会社などに運営を任せることで省力化することが可能なので、ほかの仕事と並行したり、あるいは時間を余らせて余暇を楽しんだりすることができるという恩恵があります。

デメリットを抑えるためにできる対策

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不動産投資の恩恵を最大化するには、デメリットの部分を最小化するための工夫が必要となります。デメリットを抑え、リスクを回避するための具体的な対策方法についてお伝えしていきましょう。

利益を貯蓄に回してアクシデントに備える

不動産投資から得られた収益は、生活費として使うこともできますし、繰り上げ返済に回すことも可能です。しかしながら、リスク回避という観点を重視するのであれば、得られた利益をプールしておくことをおくのがベターでしょう。

不動産投資においては、突発的な修繕費用の発生など、急なタイミングで出費が必要となる場合があります。このような場合に手元の資金が不足しているということがないように、普段から貯蓄を蓄えておくことでアクシデントへの対応力を高めることができます。

家賃保証などの仕組みを活用する

不動産投資における最大のリスクのひとつが、空室や家賃滞納が理由で家賃収入を得られないことです。このリスクを回避する手段として、サブリース契約をはじめとした家賃保証という手があります。

家賃保証の契約を不動産管理会社などとの間で結ぶ場合、家賃収入の一部を報酬として渡す分だけ家主側の取り分が減りますが、空室リスクなどを避けるための選択肢として検討すべきでしょう。

将来の動向を予測する力を高める

投資の経験が少ないうちは戸惑うことも多い不動産投資ですが、勉強を重ねて知識を深めることで将来の動向を予測し、危険を避けやすくなります。

知識を深めることによって得られる具体的なメリットとしては、経済の動向に関わるニュースなどを通じて危険な兆候を察知したり、人口増減をはじめとした動向予測・投資判断ができるようになったりすることです。

勉強の手段としては、専門書を読んだり勉強会へ積極的に参加したりするなどの手段があります。もちろんインターネットを通じて得られる知識の中にも有益なものが多くあるので、積極的な情報収集を心がけましょう。

信頼できる不動産会社を味方につける

マンション投資の初心者にとって、自分自身の知見だけでさまざまな事象のトラブルに対応するのは困難です。そこで、不動産会社のサポートを得ることが有効なリスク対策の手段となってきます。

とはいえ、不動産会社の中にも「質の良し悪し」があることも事実です。評判や実績に定評がある不動産会社を選べば力強いサポートが期待できるので、信頼できる不動産会社を味方につけるよう心がけましょう。

トーシンパートナーズのサポートがあれば安心!

トーシンパートナーズは、フェニックスシリーズなどのブランドを展開する不動産会社として、物件の紹介から運営までのサポートを提供しています。空室リスクを最小限に留めるための入居者集めにも強く、業界最高水準の入居率に定評があります。

マンション投資をこれからスタートしようとする初心者にとっても、安全で効率的な不動産投資を続けられるよう、万全のサポート体制を提供しているので、パートナー選びに迷った際にはぜひ一度お問い合わせください。

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まとめ

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マンション投資には無視できないデメリットも存在する一方、デメリットを差し引いてもあまりあるメリットや魅力が存在するのも事実です。不動産投資から最大限の恩恵を得るために、デメリットを最小限にし、リスクを回避するための対策方法があります。

不動産投資の知識を深めることなど個人で実践できる対策方法とあわせて、頼れる不動産会社のバックアップを得ることはきわめて有効です。

不動産会社を選ぶ際には、評判や実績などの基準で慎重に選ぶ必要があります。トーシンパートナーズは業界最高水準の入居率と30年以上の実績があるので、ぜひパートナー選びの際に検討してみてください。