不動産投資は「儲からない」「難しい」「意味がない」といった声がよく聞かれます。しかし、実際には不動産投資で儲けている投資家はけっして少なくなく、物件の選定や投資戦略など、やり方次第で儲けることが可能な投資手法です。
そこで、不動産投資で儲かる仕組みや儲からないと言われる理由、儲けるためのポイントなどを紹介していきます。
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不動産投資は「儲からない」という声がよく聞かれることがありますが、一方で「儲かる」という相反する意見が聞かれるのは、知識を身につけて仕組みを理解するなどやり方によっては儲かるためです。
ただし、不動産投資は必ず儲かるものではありません。不動産投資を始めてから儲かるためには時間がかかるため、中長期的な視点に立って取り組む必要があります。
不動産投資で得られる利益には、キャピタルゲインとインカムゲインの2種類があります。
キャピタルとは、保有する資産を売却したときに、購入価格と売却価格の差益から得られる利益をいいます。たとえば、4,000万円で購入したマンションを10年後に5,000万円で売却した場合は、1,000万円のキャピタルゲインを得られたことになります。
これに対してインカムゲインとは、資産を保有中に定期的に継続して得られる利益のことです。たとえば、不動産投資では、4,000万円のマンションを購入して、家賃18万円で貸した場合には、家賃収入の18万円がインカムゲインに当たります。
また、一般的に不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資手法として位置づけられ、ある程度のリスクがある一方、相応のリターンが見込まれます。ただし、ローンを利用して投資用不動産を購入すると、利益が出るのはローンを完済した後になるなど、儲けが出るまでには時間がかかるのが一般的です。
不動産投資をしている人のうち、儲かる割合に関する公的な指標はありません。その理由は大きく分けて2つあります。
1つ目は確定申告で不動産所得の申告の義務はありますが、所得だけでは儲かっているかどうかの客観的な判断材料にはならないためです。2つ目としては、不動産投資の目的が人によって異なることが挙げられます。不動産投資でキャピタルゲインを狙っている人もいれば、インカムゲインで儲けようとしている人もいます。あるいは相続税対策や所得税の節税のために、あえて赤字経営をしている人もいるなど、目的はさまざまです。そのため、何をもって儲かっているとするか、判断基準の難しさがあります。
不動産投資での成功を図る指標には次のものがあります。
【不動産投資の成功を図る指標】
一般的に不動産投資で成功率が高いには、ローンの完済後に不労所得を得る目的で不動産投資を行うケースです。次に副収入程度にインカムゲインを得ることを目的に不動産投資を行うケースが挙げられます。反対に、不動産投資で生活費を賄うことを目的とする場合には、難易度の高さから成功率が低くなります。
不動産投資が「儲からない」と言われるのは、主に以下の理由によるものです。
【不動産投資が儲からないと言われる理由】
不動産投資が儲からないと言われる理由の一つとして、短期間で利益を出すのが難しいという点が挙げられます。
不動産投資はインカムゲインとして家賃収入が得られるものの、ローンの返済や固定資産税、火災保険料のほか、管理を管理会社に委託する場合には賃貸管理手数料といったランニングコストがかかります。そのため、ローンの返済が終わるまでは多くの利益を出すのが難しいといえます。
また、投資物件の売却によってキャピタルゲインを得る方法もありますが、土地や建物の売却益に関わる譲渡所得に課される税金は、所有期間によって税率が分けられています。売却した年の1月1日で、所有期間5年以下の場合の短期譲渡所得よりも、所有期間5年超の場合の長期譲渡所得の方が税率が低いため、所有してから5年を超えて売却する方が税務上は有利です。そのため、キャピタルゲインを狙う場合も、短期間で売却する戦略はとりにくいのです。
不動産投資は長期的な運用を前提に取り組むのが向いている投資手法です。
表面利回りのみで投資判断をすると、実際には想定ほどの収益を得られないことも、不動産投資は儲からないと言われる理由となっています。
不動産投資で用いられる利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表面利回りは「年間家賃収入÷物件の購入価格×100％」で算出し、実質利回りは「（年間家賃収入－年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸費用）×100％」で算出します。表面利回りは年間の家賃収入と物件の購入価格から収益性を算出しますが、実態を表わしているとはいえません。実質利回りでは購入時の諸費用のほか、固定資産税や損害保険料、賃貸管理手数料といった年間のランニングコストを反映して、収益性を算出します。
不動産広告やWEBサイトの物件情報に記載されているのは、表面利回りがほとんどです。しかし、表面利回りをもとに投資判断をすると、想定していたほど収益が入らず、赤字経営となってしまうことがあります。投資物件を検討する際には、実質利回りがどの程度になるのか、試算してみることが大切です。
不動産投資はさまざまなリスクが想定されることも、儲からないと言われる理由として挙げられます。
| リスクの種類 | 内容 |
|---|---|
| 空室リスク | 借り手がつかず、空室が発生する |
| 家賃滞納リスク | 入居者からの家賃の支払いが滞る |
| 家賃下落リスク | 老朽化や周辺環境の変化により、家賃が下がるリスク |
| 金利上昇リスク | 不動産投資ローンの金利上昇により、返済額がアップする |
| 修繕リスク | 老朽化によって修繕費用が発生する |
| 災害リスク | 台風や地震、火災などによって建物の価値が損なわれる |
不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、投資物件を検討する際に立地条件を重視し、建物の状況を把握することで、リスクを軽減できます。また、リスクへの備えとして、自己資金を十分に用意しておくことも大切です。
不動産投資は投資物件の購入にあたって、不動産投資ローンを利用することが多く、ローン返済の負担が大きいことも、儲からないと言われる理由の一つです。特に自己資金が少ない場合は返済の負担が重く、家賃収入のほとんどが消えてしまうといったケースもあります。さらに、想定外の修繕費用がかかると、赤字経営に陥ってしまうことも考えられます。
不動産投資を始めるときには、月々のローンの返済額やランニングコスト、老朽化などに伴って発生する修繕費用など踏まえて、収支シミュレーションをしておきましょう。
FXや株式投資など他の投資手法との比較から、不動産投資は儲からないと言われることがあります。FXは為替の値動きが大きいことから、為替差益を狙って短期間でも儲けることができる投資手法です。また、株式投資も株価は日々変動するため、購入するタイミングと売却するタイミングによっては、短期間で儲けることができます。いずれも中長期保有する投資スタイルもありますが、デイトレードと呼ばれる1日で売買取引を完結するスタイルをとる投資家もいます。
これに対して不動産投資は、不動産は短期間で大きく価格が変動することは少なく、長期的に取り組む投資手法です。短期的な利益を狙うものではないという点を理解しておきましょう。
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不動産投資で儲かる人と儲からない人にはどんな違いがあるのでしょうか。不動産投資で儲かった人のよくある共通点として、以下が挙げられます。
【不動産投資で儲けを出せる人の共通点】
不動産投資で儲けを出せるのは、投資の明確な目的・目標を持っている人です。「副収入を得て豊かな生活をしたい」「老後のための資金形成をしたい」「相続税対策をしたい」といった目的によって、投資する物件や資金計画、戦略が変わるためです。また、目的をもとに明確な数値目標を立てることで、経営者視点で賃貸運用に取り組んでいくことができます。
不動産投資の勉強をしていることも、不動産投資で儲かった人によくある共通点です。そもそも、不動産投資で儲けを出す仕組みを理解してない状況で、不動産会社に勧められた物件をなんとなく購入したのでは、儲けを出すのは難しいといえます。
不動産会社から投資物件の選定にあたって、アドバイスを受けられることもありますが、賃料設定や入居者の審査、修繕内容、売却などに関して判断するのはオーナーです。また、不動産会社に勧められた物件を購入して、賃貸運用が上手くいかなくても、あくまでも自己責任です。
不動産投資で儲けている人は、不動産投資の仕組みを理解したうえで、市場動向などに着目して情報収集をしています。そのため、投資物件を検討する際に価格の妥当性や将来性などについて、的確な判断を行うことができます。
不動産投資はやり方次第で儲けられる投資手法です。不動産投資で儲けるためのコツとして、次に挙げるポイントがあります。
【不動産投資で儲けるコツ】
不動産投資で儲けを出すには、賃貸需要が見込める優良物件を選んで購入することが重要です。優良物件は空室リスクや家賃下落リスクを抑えられるほか、将来的に売却しやすいという優位性があります。
【優良物件に該当する条件】
不動産投資で儲けを出すには物件探しをする段階で、不動産会社に希望条件として優良物件に該当する条件を伝えて、優良物件に絞った物件探しをしていきます。
不動産投資で購入する物件を検討する際には、実質利回りでシミュレーションを行い、利益が確保できるか確認することがポイントです。不動産広告などに記載されている表面利回りでは、収益性を正確に判断できないためです。
前述したように、表面利回りは物件価格に対する家賃収入による収益性を示すもので、「年間家賃収入÷物件の購入価格×100％」で算出します。これに対して実質利回りは、年間の経費や購入時の諸費用を踏まえて、「（年間家賃収入－年間経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸費用）×100％」で算出する数値です。
実質利回りで購入を検討する物件の収益性をシミュレーションする際には、さらに空室率を加味します。実際の賃貸運用では、常に全室が埋まっているとは限らず、空室が発生することがあるためです。
| 空室率を考慮した実質利回り＝{年間の満室家賃収入×（１－空室率）－年間経費}÷（物件の購入価格＋購入時の諸費用）×100 |
実質利回りは経費を正確に出すのが難しい部分もありますが、わかる範囲内で経費を積み上げていくことで、実態に近い利回りを算出でき、収益性を判断できます。安定した収益を確保するには、実質利回り3～5％程度が目安となります。
不動産投資は、そもそも長期的な投資によって収益を得るのが基本です。長期的な計画を立て、最終的にいつ、どのくらいの金額で売却するか、出口戦略まで見据えておくことが重要です。家賃収入による収益を得ていても、最終的な売却価格によってはトータルでの利益が乏しくなることもあるため、出口戦略まで考えておく必要があります。
具体的には、将来にわたった収支をシミュレーションした収支計画書を作成します。収支計画書は長期にわたったお金の流れをまとめた表で、キャッシュフロー表でもあります。家賃収入や駐車場収入、礼金などの収入と、ローン返済額、固定資産税・都市計画税、賃貸管理手数料、損害保険料、修繕費用などの支出から、年間の手取り収支や手取り収支の累計を算出します。
出口戦略では収支計画を踏まえたうえで、取得から6年目の長期譲渡所得に切り替わるタイミングや、税務上の減価償却期間が終わるタイミング、あるいはローンの返済が減価償却費を上回るデットクロスになるタイミングなどを売却時期として検討します。
不動産投資を始める際には基本的な知識を身につけておくことが大切ですが、そのうえで信頼できる不動産会社を見つけて、アドバイスを受けながら進めていくことが成功につながります。
不動産投資では、収益性の高い物件探しから始まり、家賃設定や入居者の募集、賃貸管理や建物管理などを適切に行うことで収益を得られます。それぞれ豊富な知識やノウハウを必要とするため、特に投資初心者は不動産会社からのアドバイスが重要な意味を持つのです。
複数の不動産会社をまわる中で信頼できる会社を見つけるには、不動産管理や賃貸管理の豊富な実績があるか、投資物件を探すためのネットワークがあるか、スタッフが投資家の立場に立って親身に相談に乗ってくれるかといった点が判断基準となります。
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不動産投資は儲からないと言われることもありますが、失敗するケースの多くは知識不足に起因していると考えられます。不動産投資は実際に成功している人も数多くいる投資手法です。不動産投資で儲けるには、不動産投資に関する知識を身につけて、投資の明確な目的や目標を設定したうえで、収益性を重視した物件探しをするなど、儲けるためのコツを理解しておくことが重要です。
