少額不動産投資とは?
仕組みやメリットを徹底解説

不動産投資コラム
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不動産投資にもさまざまな投資方法がありますが、なかには少額不動産投資とはどういったものなのか気になっているという方もいるのではないでしょうか。

少額不動産投資は、自己資金不足や運用にかかる手間といった悩みを解決する有望な投資方法の一つです。例えば毎月1万円台から始めることも可能です。

そこでこの記事では、少額不動産投資の仕組みやメリットについてご紹介します。投資方法の理解を深めるためにも、ぜひ参考にしてください。

INDEX

少額不動産投資とは何か?

不動産の売却イメージ
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「少額不動産投資」とは、「REIT(リート、不動産投資信託)」や小口化した不動産投資商材など、月に1万円前後で始めることができる不動産投資を指します。
(※1000万円以下の格安物件に投資することを少額不動産投資と定義する場合もありますが、この記事では対象外とします)

不動産投資を行うには、一般的には数千万円から数億円の自己資金が必要というイメージがあるかもしれませんが、これらのケースはローンを組まずに高額物件を現金一括払いで購入する場合のみです。

少額不動産投資の種類とそれぞれの仕組み

不動産投資におけるリスクヘッジの手段イメージ
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少額不動産投資にはREIT(不動産投資信託)、不動産小口化商品やクラウドファンディングなど、さまざまな投資方法があります。そこでここでは、少額不動産投資に該当する3つの商品と、その仕組みをご紹介します。

REIT(不動産投資信託)

REITは、不動産投資会社が扱う金融商品の一種です。出資者から集めた資金をもとに、不動産投資会社が物件を運用します。出資者に対する配当は、不動産投資会社が分配する家賃収入や物件の売却益です。

物件のオーナーになるわけではなく、収支の管理を自分でする必要もありません。運用中のリスク管理は、すべて不動産投資会社に任せる形です。
REITでは1口いくらという単位で投資し、プロが不動産運用をして自動的に配当が得られます。
REITにおいて不動産投資会社が運用する物件は、マンションだけでなく商業施設やホテルリゾートなど多彩です。
少額かつ高利回りの商品選びをすれば、リスクを抑えて安定収入が得られます。手間を増やさずに分散投資も可能です。

不動産小口化商品

「不動産小口化商品」は、一般的には高額になりがちな不動産投資を少額で取引するためのスキームです。不動産に対する小口の投資と考えると、REITとの違いがわかりにくいかもしれません。

不動産小口化商品では、1つのマンションやオフィスビルに対して複数の出資者が投資します。投資額を分散するだけでなく、投資先の物件は出資者たちが共同所有する形です。

複数のオーナーが所有する1件の物件を、特定の管理会社が運営・管理します。REITは、不動産における投資信託であるため証券という扱いですが、不動産小口化商品は、不動産を直接所有するかたちになるため、不動産取得税や固定資産税・都市計画税がかかります。

オーナーは不動産を部分的に所有しているため、相続税対策としても利用例がある投資方法です。

クラウドファンディング

「クラウドファンディング」とは、あるプロジェクトに対して不特定多数の出資者が資金を出し合う投資方法です。プロジェクトによって目標金額の設定が異なり、出資額によって待遇に差が生じます。

窓口は、インターネット上のクラウドファンディングサイトです。基本的には、目標額に達成した時点で、正式にプロジェクトがスタートします。

不動産投資におけるクラウドファンディングでは、プロジェクトの発案者である不動産投資会社に出資します。窓口は異なりますが、小口化商品を応用した投資方法です。

小口化商品との相違点としては、WEB上で簡単に購入できる点が挙げられます。

ただしプロジェクト単位での投資であるため、人気の高いプロジェクトはすぐに満額となってしまい投資できない可能性もあります。

少額不動産投資を始めるメリット

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ここまでは、少額不動産投資の種類や仕組みをご紹介しました。一般的な不動産投資とは異なり、少額で始められることが大きなメリットといえるでしょう。

ここでは、少額不動産投資のメリットを3つご紹介します。分散型と直接購入、それぞれのメリットを見ていきましょう。

手軽に不動産投資を始められる

少額不動産投資なら、1口いくらというわかりやすい投資ができます。1万円程度の少額から始められるうえ、ローンを組む必要もありません。自己資金が少なかったりローンが通りにくかったりしても、分散型の少額不動産投資であればスタートできます。

始めやすいことは、物件価格がネックになりがちな不動産投資においては大きなメリットです。

徐々に投資の規模を大きくできる

不動産投資には、リスクヘッジを考えすぎると始めにくいという面があります。まず障壁となるのは、自己資金と物件所有による責任や義務です。

少額不動産投資であれば、少額で参入できるうえ、オーナーにならないという選択もできます。物件管理の手間を最小限に抑え、着実に自己資金を増やしていくことが可能です。

手間がかからないということは、投資先を増やしても手間が増えないため、投資の規模を大きくしていくことも容易です。

赤字が出ても節税効果が期待できる

不動産小口化商品に投資する場合と直接物件を購入する場合を考えてみましょう。不動産小口化商品は、任意組合型と匿名組合型の2種類です。

任意組合型では複数の投資家が物件を分有します。この場合は、個人で物件を購入した場合と同じく、不動産投資の収支は「不動産所得」という区分です。匿名組合型では、投資家は組合に金銭で出資をしている形であり、その収支は「雑所得」に区分します。

本業からの給与収入は、「給与所得」という区分です。副業として不動産投資をする場合、所得税は給与所得と不動産所得や雑所得を合わせて計算します。

不動産運用における所得が会計上の赤字になると、総所得金額からその分が控除されるため、節税効果が期待できます。

少額不動産投資を始める際の注意点やリスク

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ここまでは、少額不動産投資を始めるさまざまなメリットをご紹介しました。

ただし、投資にはリスクがあることも知っておく必要があります。そこでここでは、少額不動産投資の注意点をご紹介します。

投資できる対象が限られる

少額不動産投資では、少額という制限を設けて投資先を選択します。この制限により、投資できる対象が限られる場合があることは注意しましょう。

不動産投資では、条件のよい物件ほど高額になりがちです。物件を直接購入する場合には、都心の駅近などの物件は少額不動産投資の選択肢に入らないと考えておきましょう。

REITに関しても投資口の分割によって、価格が安くなる場合もありますが、1口が1万円台というのは稀です。

投資の収益性とイコールではありませんが、価格帯という意味で投資対象が限られることは意識しておきましょう。

REITでは手数料がかかり、利益率が低くなる

REITは、不動産投資の運用益の約9割を出資者に配当します。ここだけ見れば、とても採算性の高い投資方法に思えるかもしれません。しかしREITは投資信託の1種であるため、手数料が発生します。この手数料のために、利益率が低くなってしまうことに注意が必要です。

また投資信託の特徴として、元本や利益の保証がない点にも注意しましょう。利回りが高くなっているREITでも、物件の売却益で一時的に利益が上がっているだけの場合もあります。

少額不動産投資で利益を上げる方法はあるの?

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ここまでご紹介したように、少額不動産投資にはメリットもありますが、もちろんリスクもあります。リスクを考慮したうえで、自分に合った投資方法を選択することが重要です。

ハイリターンにはハイリスクが伴う

利益を増やすという視点だけで考えると、投資金額を増やさなければなりませんが、その分金額という側面でのリスクは背負う必要がありますのでリスクを背負わずに、少額不動産投資で大きな利益を上げることはやはり難しいというのが現状です。

そこでおすすめなのが、利益を増やす目的ではなく、資産を増やしていくという目的で不動産投資を行うことです。

少額で不動産投資を始めるもう一つの方法

REITや不動産の小口化商品は、少額から投資できるため、長い時間をかけて大きな資産を築き上げることができますが、投資資金は全て自己資金で賄う必要があります。そこでマンションの一室に「他人資本」で投資するという選択肢があることをぜひ知っておきましょう。

マンションの一室を購入し入居者に貸し出して家賃を得るとなると、購入する物件自体は高額ですが、ローンを組めば毎月の返済を入居者から得られる家賃収入で賄うことができます。つまり投資金額の大部分は入居者から得られる家賃収入であり、自己資金を抑えながら大きな資産を築き上げることが可能になります。場合によっては月々1万円程度から積立の感覚で始められるため、年金不安を抱えるビジネスパーソンや公務員にとっても決してハードルは高くなく、少額で投資を始めたい方にとっては有用な不動産投資の方法です。

まとめ

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ここまでご紹介したように、少額不動産投資にはさまざまな方法がありますが、少額で始められるメリットもある代わりに、還元される金額も少なくなります。

おすすめなのは、不動産投資で月々利益を得るというよりも、資産を長期間にわたって形成していくという目的で行うことです。

しかしアドバイザーがいないなかで投資を行うと、情報不足が原因で失敗することもあります。そのため、できる限り不動産投資のプロに相談することをおすすめします。

費用を抑えながら投資を始めたい、長期的な資産形成をいまから始めたい、不動産投資にご興味がある方は、お気軽にトーシンパートナーズにご相談ください。

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