REITがどのような金融商品か分からない、REITが自分に合っている金融商品かわからないといった悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。資産運用の失敗を防ぐためにも、特徴を事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、REITとはどんな金融商品か、やめとけと言われる理由、投資するメリット、向いている人などを解説します。本記事を読めば、特徴がわかることで自分に合った金融商品を選択しやすくなるでしょう。
【この記事でわかること】
リスクを抑えて月々1万円から不動産投資が可能
リスクも含めて不動産投資についてご紹介します。より詳しい内容はこちらのフォームからお問合せください。
REIT（リート）とは「Real Estate Investment Trust」の略称です。日本語では、不動産投資信託と訳されます。つまり、投資信託の1つで、投資家から集めた資金で不動産を購入し、家賃収入や売却益を投資家に還元する金融商品です。
REITには種類がいくつかあります。どのような種類があるのか、他の不動産投資との違いを詳しく見ていきましょう。
REITは大きく以下の2つに分類されます。
単一用途特化型とは、特定の用途の不動産に投資するREITです。例えば、リゾートホテルまたはビジネスホテル、物流施設、住宅などのいずれかに絞って投資します。市場の動向をうまくとらえることができた場合、大きな利益が期待できる一方、リスクが分散されないのでリスクが高い点に注意が必要です。
複合型・総合型とは、投資対象を1つに絞らず複数の用途の不動産に投資するREITです。複合型は2種類以上、総合型は3種類以上という違いがあります。投資対象を分散することでリスクを抑えられる一方、単一用途特化型ほど大きな利益が期待できない点に注意が必要です。
REITと他の不動産投資の違いを比較すると以下の通りです。
| REIT | 現物不動産投資 | ソーシャルレンディング | 不動産 クラウドファンディング | |
|---|---|---|---|---|
| 投資対象 | 投資証券 | 不動産 | 企業（不動産事業者対象ファンドあり） | 不動産 |
| 投資金額 | 数万円～ | 数十万円程度～＋ローン | 1万円～ | １万円～ |
| 運用期間 | 任意 | 数年～数十年 | 数ヶ月～3年 | ３カ月～３年 |
| リターンの原資 | 賃料収入・売却益／投資証券の売却益 | 賃料収入・売却益 | 利息 | 賃料収入・売却益 |
| 平均利回り | 4％程度 | 3.5～5%程度 | 3～8％程度 | 3～8％程度 |
| 流動性 | 高い | 低い | 低い | 低い |
| 不動産の運用・管理 | なし | あり | なし | なし |
REITと比較すると現物不動産投資は投資金額が高額で流動性が低いため、心理的なハードルは高いでしょう。ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングも、少額で不動産投資を始められます。ソーシャルレンディングは不動産投資を行う不動産業者の企画への出資、不動産クラウドファンディングは現物不動産投資の小口化という点で違います。
REITと同様に少額から投資できるのであれば、利回りの高いソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングが良いと考える方も多いかもしれません。しかし、REITは厳しい条件をクリアして認められた投資信託です。安全性という観点ではREITが優れているため、リスクを抑えながら不動産投資に取り組みたい方はREITがおすすめです。
REITについて検索すると「やめとけ」という検索ワードが表示されて不安に感じている方もいるのではないでしょうか。REITをやめとけと言われる理由として、以下の8つが挙げられます。
【REITはやめとけと言われる理由】
それぞれの理由について詳しく解説していきます。
元本割れのリスクとは、運用結果が出資金額を下回るリスクです。銀行預金は元本が保証されている金融商品なので、出資金額を下回ることは原則ありません。
しかし、REITは元本が保証されておらず、空室によって家賃収入が減少したり、不動産価格が下落した場合には、REITの価格が下がることで元本割れが生じる可能性があります。
元本割れのリスクはREITに限らず、不動産投資全般に伴うリスクなので注意しましょう。
REITで不動産を運用するのは投資法人です。投資法人は一般的な企業と同じで、収益が悪化した場合には倒産する可能性があります。
また、REITが上場基準を満たさなくなった場合、上場が廃止される可能性もあります。倒産や上場廃止になった場合、投資金額を回収できない可能性があるという点がREITのデメリットです。
現物不動産投資の場合は投資法人を介さないため、倒産や上場廃止になるリスクを回避できるでしょう。
REITでは投資法人の収益を分配金という形で投資家に還元します。しかし、運用がうまくいっていない場合は、収益が減少することによって途中で分配金が減額される可能性があるので注意してください。
現物不動産投資であれば、解約によって収益が減少する、更新時の家賃交渉で家賃が減額するリスクは伴うものの、契約途中で家賃が減額するというリスクは伴いません。
REITは、分配金や売却益に通常20％の税金がかかりますが、NISA制度を利用すれば非課税での投資が可能です。しかし、それ以上の節税効果は基本的に期待できません。
現物不動産投資では、物件取得や賃貸管理にかかる費用を経費に計上できるほか、事業規模の場合は青色申告で税務上の特典が適用されます。そのため、節税のメリットは現物不動産投資のほうが大きいでしょう。
REITに投資する際は金融機関の融資を利用できません。自己資金の範囲内での投資になるため、資金が少ない方は資産を大きく増やすことは難しいです。
現物不動産投資では、金融機関の融資を利用することが可能です。自己資金を上回る金額を運用することによって、効率的に資産を増やせるでしょう。
複利効果とは、投資で得た利益で元本を増やし、運用で得られる利益が大きくなる効果です。REITは分配金という形で投資家に収益を還元するため、複利効果はありません。
複利効果を得るには、分配金でREITを追加で購入する必要があります。しかし、得られた分配金だけではREITの最低投資金額を満たしておらず、1回の分配金だけでは再投資できない可能性があるので注意してください。
REITでは、投資法人が運用している不動産に地震や台風などの自然災害や事故などの被害が及ぶ可能性があります。火災保険や地震保険などに加入していれば、被害を保険で補うことは可能です。
しかし、被害を保険で補うことはできても、被害によって減少した収入までは補償されません。収益が低下した場合は、分配金が減額する可能性があるので注意してください。
REITの投資法人は、投資家から集めた資金だけではなく、金融機関の借り入れも運用に充てているのが一般的です。変動金利を選択していて金利が上昇した場合、投資法人の返済額が大きくなり、収益が悪化する可能性があります。
運用がうまくいかなかった場合と同様、収益が悪化することで分配金が減額するリスクがあるので注意してください。
独自のノウハウをもとにリスク回避についてご紹介
リスクも含めて不動産投資についてご紹介します。より詳しい内容はこちらのフォームからお問合せください。
REITにはデメリットだけでなくメリットもあるため、REITが自分に合った投資方法か見極めるには両者を比較検討することが大切です。REITに投資するメリットとして、以下の5つが挙げられます。
【REITに投資するメリット】
それぞれのメリットを詳しく説明していきます。
REITに投資する際は自己資金の範囲内でのみ投資します。そのため、自己資金以上の損失を抱えることはありません。
現物不動産投資の場合は、金融機関の借り入れを活用して自己資金以上の運用をすることになります。もし、運用に失敗した場合に自己資金以上の損失が生じる可能性があることを踏まえると、REITのほうがリスクを抑えられるでしょう。
REITの最低投資金額は数万円です。現物不動産投資はローンを含めると数千万円の資金を必要とするケースが多いです。そのため、現物不動産投資は心理的なハードルが高く、初心者には容易に始められる不動産投資とは思えないかも知れません。
一方でREITでは少額からの投資が可能であるため、手軽に始めやすい不動産投資と言えるでしょう。
REITは複数の不動産を運用している投資法人に出資します。複数の不動産に分散投資するのと同じなので、リスクを分散させることができるでしょう。
現物不動産投資での分散投資は、複数購入するだけの資金を必要とするので投資可能な余裕資金が少なかったり、融資枠が少ない方にとっては容易ではありません。1つの不動産への集中投資が基本となるため、REITのほうが分散投資の意味ではリスクを抑えられるでしょう。
REITは上場投資信託です。株式投資と同様、市場での取引が容易で流動性が高く、いつでも好きなタイミングで購入・売却できます。
現物不動産投資の場合、高額のため購入できる方が限られるのと、長期投資のため取引回数が投資信託と比較して劣るため、流動性が低いです。そのため、現金化が容易ではありません。即時現金化できるものでなければ投資ができないと考えている方は、流動性が高いREITのほうが良いでしょう。
NISAは少額投資非課税制度のことです。NISAをうまく利用してREIT投資を行った場合は、所定の条件を満たせば売却益や分配金が非課税になります。
現物不動産投資の場合は、得られた家賃収入は所得税、売却益は譲渡所得税の課税対象となり、それぞれ税金が課されてしまいます。（※ただし、確定申告時に減価償却費などの経費を計上することで節税効果を得られる場合があります。）非課税でお得に資産を増やせるという点がREITのメリットと言えるでしょう。
REITは全ての方におすすめというわけではありません。おすすめする人とおすすめしない人に分かれるため、おすすめな人の特徴を確認し、自身が合っているか確認することが大切です。
REITがおすすめな人の特徴は以下の通りです。
【REITがおすすめな人の特徴】
それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。
REITでは投資法人が不動産を運用します。投資家はあくまでも資金を提供するだけなので、自身で不動産を運用する必要はありません。
現物不動産投資の場合、不動産会社のサポートを受けられるものの、最終的な決断は自身が行わなくてはなりません。手間なく運用したい人はREITをおすすめします。
REITは市場でいつでも売買できるので流動性が高いです。一方、現物不動産投資は流動性が低いため、一度運用を開始すると数日単位で簡単にはやめることができません。
頻繁に売買して売却益を得たい、資金調達で将来的に現金化する可能性が高い方は、短期運用にも対応しているREITが良いでしょう。
REITは複数の不動産を運用している投資法人への出資なので分散投資と同じ効果が得られます。現物不動産投資で複数の不動産に投資するには、その分資金を必要とするので分散投資が容易ではありません。
また、REITの最低投資金額は数万円と少額からの運用が可能であり、自己資金以上の損失が生じることはありません。リスクを抑えながら堅実に資産を増やしたい方にはREITが良いでしょう。
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REITは投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。少額から不動産投資を始められるのが魅力的ですが、REITについて調べると元本割れのリスクや投資法人が倒産するリスクなどを伴うことから「REITやめとけ」と検索ワードに表示されるのが現状です。
しかし、REITには確かにデメリットもありますが、分散投資でリスクを軽減できる、流動性が高いといったメリットもあるため、一概にREITが危険というわけではありません。REITが最適な投資手法である方もいるため、メリット・デメリット・おすすめな人の特徴などを踏まえながら自分に合っているかよく考えてから運用を開始しましょう。
