マンション経営で避けるべき7つのリスク！軽減するためのポイントも解説

マンション経営に興味はあるものの「空室になったらどうしよう」といったリスクが不安で、なかなか一歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。実際に、知識が不十分なまま始めると失敗につながるケースもあります。

この記事では、マンション経営で避けるべき7つのリスクと、それらを軽減するためのポイントを解説します。安定した資産形成を始めたいと検討している方は、ぜひ参考にしてください。

マンション経営における7つのリスク

安定した家賃収入が魅力のマンション経営ですが、対策を怠れば計画が崩れてしまう可能性があります。例えば、たった一室の空室が長引くだけでローン返済が自己負担になったり、予期せぬ修繕で数百万円の出費が突然発生したりするケースも考えられます。

こうした事態を避けるためには、事前にリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。ここからは、マンション経営における7つのリスクについて解説します。

空室による収益減少リスク

マンション経営における大きなリスクが、空室の発生による収益の減少です。空室期間が長引くと家賃収入が途絶えてしまい、ローンの返済や管理費といった支出を自己資金から補う必要が出てきます。

空室の発生は、周辺環境の変化によっても引き起こされます。例えば近隣に魅力的な新築物件や競合物件が増えると、自身の所有物件が築年数や設備面で劣ってしまい、入居者獲得のハードルは上がるでしょう。

また、築年数の経過とともに建物や設備の魅力が薄れると、入居者を確保するために家賃の引き下げや敷金・礼金ゼロといった条件緩和を迫られることも考えられます。入居後も定期的な設備の更新や内装のリフォームを行い、物件の資産価値を維持し続ける努力が必要になります。

家賃下落による利回り低下リスク

所有するマンションの家賃が下落すると、当然ながら収益性が低下します。不動産投資の収益性は「利回り」という指標で判断することが可能です。この数値は、家賃収入をもとに決まるため、賃料が下がると利回りも悪化してしまいます。

家賃が下がる主な要因として「築年数の経過」が挙げられます。また、近隣に賃料の安い競合物件が増えた場合、入居者を確保するために家賃を下げざるを得ないケースも出てくるでしょう。

そのため投資計画を立てる段階から、将来的な家賃下落をある程度見込んでおくことが重要です。さらに、共用部の清掃や迅速な修繕対応といった管理品質を高めたり、宅配ボックスといった設備を導入したりして、物件の競争力を維持する対策が求められます。

修繕費・維持費の増加リスク

マンション経営では家賃収入だけでなく、将来発生する支出も考慮する必要があります。例えば、外壁の補修やエレベーターの修理といった大規模修繕は、一度に数百万円単位の出費となるケースも多いです。

また、給湯器の故障や水漏れなど突発的な修繕が発生すると、予備費を十分に確保していない場合は資金繰りが悪化する可能性があります。共用部分の管理費や修繕積立金も、築年数が経つにつれて増額されるのが一般的です。

修繕積立金が計画通りに集まっていないと、一時金の追加徴収や金融機関からの借入が必要となり、オーナーの大きな負担となります。予期せぬ出費に備えるため、定期的な点検で建物の劣化状況を早期に把握し、長期的な視点で修繕計画や積立金の増額を検討しておくことが重要です。

金利上昇により返済額が増えるリスク

不動産投資でローンを組む場合、金利の上昇は返済計画が崩れてしまう可能性があるため、事前に対策が必要です。特に「変動金利型」のローンは、市場金利が上がると毎月の返済額も増加します。

返済額が増加すると、家賃収入から手元に残るキャッシュフローが圧迫され、収益性が悪化します。収支シミュレーションを行う際に金利が低い状態のみを想定していると、上昇局面で資金繰りが悪化する恐れがあるでしょう。

対策としては、初めから返済額の変わらない「固定金利型」のローンを選ぶ方法があります。また金利上昇に備え、繰り上げ返済や物件の売却といった選択肢もあらかじめ検討しておけば、返済計画の見直しや資金繰りの調整がしやすくなります。

災害や事故による損害リスク

地震や台風といった自然災害による建物の損壊や、水漏れといった事故の発生は、マンション経営におけるリスクの1つです。建物の修繕には多額の費用がかかるうえ、入居者や隣室への損害賠償責任を負うケースも考えられます。

部屋が入居者の住めない状態になると、復旧期間中の家賃収入が見込めなくなります。工事が長引けばその分だけ収入のない期間が続き、さらに復旧後には、新たな入居者を募集するための広告費が必要です。

このような事態に備え、建物の修繕・再建費用を補う火災保険や地震保険への加入を検討することが重要です。さらに、家賃収入の減少をカバーする「家主費用特約」などを活用することで、万が一の際の金銭的な負担を軽減できるでしょう。

売却時の価格下落リスク

マンション経営では、運用中の収益だけでなく、最終的な出口となる売却まで見据えておく必要があります。売却時の価格が購入時を大きく下回り、損失を出してしまうリスクも考慮しておきましょう。

価格が下落する主な要因として、築年数の経過による建物や設備の老朽化が挙げられます。また、人口の減少や周辺環境の変化によってエリア全体の需要が低下すれば、立地が良くても資産価値が下がってしまう可能性があります。

資産価値を維持するために、定期的に不動産会社へ簡易査定を依頼し、所有物件の市場価値や相場の動向を把握しておくのもおすすめです。古くなったキッチンを入れ替えたり、無料のインターネット設備を導入したりするなど、リフォームを行うことで物件の競争力を保てます。

管理会社選びに失敗するリスク

マンション経営の成功は、パートナーとなる管理会社の質に大きく左右されます。例えば、入居者募集に積極的でない管理会社を選んでしまうと、空室が埋まらず収益性が下がるだけでなく、物件の資産価値そのものにも影響が及ぶ可能性があります。

例えば「ポータルサイトへの広告掲載が少ない」「問い合わせへの対応が遅い」など、管理会社の入居者募集活動が不十分だと、空室期間が長引く原因になるでしょう。管理会社を選ぶ際は、1社に絞らず複数社を比較検討することが大切です。そのうえで、以下のような内容を面談時に確認してみてください。

• 管理している物件の入居率
• 管理している物件の平均空室日数
• 管理費用の内訳
• 業務報告の頻度
• 緊急時の対応範囲

信頼できるパートナーを選ぶことが、安定したマンション経営の第一歩です。

マンション経営のリスクを軽減する5つのポイント

ここまでマンション経営に潜む様々なリスクを解説しましたが、不安に感じた方も多いのではないでしょうか。しかし不動産投資のリスクは、事前の対策や正しい知識を持つことで、自分でコントロールできるものもあります。

リスクを恐れるのではなく、具体的な対策を理解し、安定した経営を目指すことが重要です。ここからは、マンション経営のリスクを軽減する5つのポイントを解説します。

事前調査を徹底する

マンション経営を成功させるには、購入前の事前調査を徹底して、将来の空室や家賃下落といったリスクを避けることが重要です。まず、物件の購入を検討しているエリアの賃貸需要を把握する必要があります。人口の推移や交通アクセスの良さはもちろん、周辺に大学や大きな企業があるかどうかも、安定した入居者を見込めるかの大切なポイントになるでしょう。

さらに将来性を見極めるため、再開発や都市計画の情報を確認しておくことも大切です。周辺の家賃相場や競合物件の設備・間取りなどをリサーチし、購入予定の物件が長期的に見て魅力的な物件を選ぶことが安定経営につながります。

長期的な収支シミュレーションを行う

物件の購入前には、長期的な視点での収支シミュレーションを行うことが重要です。将来起こりうる空室や家賃の下落などをあらかじめ織り込んで、現実的な資金計画を立てておきましょう。

特に、ローン金利は将来変動する可能性を考慮し、複数の上昇パターンを想定しておく必要があります。「収支が赤字になるようなケースでも返済を続けられるか」を確認することで、金利上昇リスクに備えることが可能です。

また、不動産取得税や固定資産税といった税金も見落とさず、正確な金額で見積もることも必要です。シミュレーションは決して楽観的に行わず、あえて厳しめの条件で複数パターン作成することが、予期せぬ支出にも対応できるようになります。

不動産会社・管理会社の信頼性を確認したうえで契約する

不動産会社や管理会社は、マンション経営における重要なパートナーです。長期的に安定した経営を目指すためには、契約前に実績や対応力を見極めることが必要です。

まずは、過去の取扱実績や管理戸数といった客観的なデータを確認し、企業の規模や経験を判断しましょう。さらに、面談や問い合わせを通じて、対応のスピードや担当者との相性といった部分も確認してみてください。

オーナーの立場に立った改善提案や、的確な運営アドバイスをくれるかも重要な判断基準です。複数社と面談したうえで、管理手数料などの契約条件やサポート体制を比較し、総合的に最も信頼できる会社を選びましょう。

保険や家賃保証制度を活用する

火災や地震といった災害について、万が一の事態に備え、火災保険や地震保険に加入し建物や設備の損害をカバーできるようにしておくことが重要です。なお、地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットで契約する仕組みです。加入を検討する際は、ご自身の物件で「どこまでの補償が受けられるのか」詳細な条件を把握しておきましょう。

また、入居者の家賃滞納リスクに備える「家賃保証サービス」の活用も有効です。滞納が発生しても、保証会社が一定期間の家賃を立て替えてくれるため、安定したキャッシュフローの維持につながります。

これらの保険や保証にかかる費用は、あらかじめ収支計画に織り込んでおくことが必要です。年に一度を目安に保証内容と保険料を確認し、状況に適したプランに見直すことが大切です。

出口戦略をあらかじめ決めておく

マンション経営を始める際は、将来的に売却価格や時期をあらかじめ決めておくことが大切です。ゴールを明確にすることで、長期的な資金計画が立てやすくなります。不動産の市況や金利の動向を定期的に確認し、状況に応じて売却のタイミングを柔軟に見直す姿勢も重要です。

理想の売却を叶えるためにも、日頃から建物の修繕履歴を記録したり、高い入居率を維持したりして、物件の資産価値を保っておきましょう。不動産会社による簡易査定なども活用しながら、より良い売却のタイミングを見極めることが、マンション経営の成功につながります。

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月々1万円でローリスク＆ロングリターンな資産運用

空室や予期せぬ修繕費など、マンション経営のリスクを知り、マンションを運用することにためらいを感じている方は多いです。無理のない範囲で、着実に将来への備えを始めたい方は、月々1万円から始められる不動産投資プランを検討してみてはいかがでしょうか。

月々1万円なら、家計に大きな負担をかけることなく、長期的な家賃収入を目指すことが可能です。さらに、信頼できる管理会社と連携することで、運用上の手間や入居者トラブルといったストレスも軽減できます。

「リスクは怖いけれど、家族や自分の将来のために何か始めたい」という方にとって、不動産会社のサポートを受けながら少額で取り組めるのもおすすめです。少額でも取り組める長期投資は、有効な資産形成の手段となるでしょう。

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まとめ

マンション経営には、空室や金利上昇、予期せぬ修繕費など、事前に把握しておくべき多くのリスクがあります。しかし、本記事で解説したポイントを押さえ、正しい対策を講じることで、リスクの多くは軽減することが可能です。短期的な利益だけでなく、長期的な視点で安定した資産形成を目指すためには、信頼できるパートナーの存在が重要になります。

マンション経営に関する不安な点や、ご自身の状況に合わせた運用プランについて詳しく知りたい方は、ぜひトーシンパートナーズへご相談ください。経験豊富な担当者が、初めての不動産投資を成功に導くため、丁寧にサポートいたします。

よくある質問

Q1. 家賃滞納や災害で収入が止まるリスクはどう抑えられますか？

A. 家賃保証サービスと保険の併用が有効です。契約範囲（立替期間・免責）を把握し、費用は収支計画に織り込み、年1回は内容を見直しましょう。加えて、家主費用特約で災害時の家賃減少も補えます。火災・地震保険は補償範囲を事前に確認し、再建費用も想定しておくと安心です。

Q2. 中古購入前、修繕費の想定外負担を避けるには何を確認すべき？

A. 修繕積立金の増額傾向や不足の有無、追加徴収リスクをチェックしましょう。併せて、点検状況や過去の修繕履歴を把握しておくと、資産価値の維持に役立ちます。購入前の事前調査を徹底し、長期の修繕を前提に計画を見直す姿勢が大切です。

Q3. 変動金利で借りる場合、金利上昇にどう備えればいい？

A. まずは金利が上がる前提で厳しめの収支シミュレーションを行い、複数の上昇パターンでも返済を継続できるか確認します。必要に応じて固定金利の検討や、繰上返済・売却といった選択肢も準備しましょう。