賃貸マンション経営の5つの魅力！始め方5ステップと3つの成功ポイントも紹介

賃貸マンション経営はハードルが高いと思われがちですが、実際には少額からスタートできる選択肢もあり、サラリーマンや投資初心者にも始めやすい資産運用の1つです。家賃収入による副収入だけでなく、節税や将来の備えとしても注目されています。

本記事では、賃貸マンション経営の基本的な仕組みから、得られるメリットや始める手順、成功に必要なポイントまでをわかりやすく解説します。これから不動産投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

賃貸マンション経営の特徴と種類を解説

賃貸マンション経営は、所有する不動産を第三者に貸し出し、毎月の家賃収入を得るビジネスモデルです。大きく分けて「区分所有型」と「一棟所有型」の2種類があり、区分所有型はマンションの1住戸単位で運用する形式で、初期費用が比較的少ないため初心者に人気があります。一方、一棟所有型は建物全体を所有するスタイルで、1室あたりの賃料単価が同程度でも複数戸から収益を得られるため、規模に比例して収入総額が大きくなる傾向があります。

物件の立地や間取りによって、狙う入居者層や運用方針を柔軟に変えられるのも魅力の1つです。例えば、都市部では単身者向けの1Kやワンルームが安定した需要を見込める一方、郊外や地方ではファミリー層向けの2LDK以上が好まれる傾向があります。

また、管理会社に運営を委託すれば副業として取り組むことも可能です。ローンを計画的に返済すれば、将来的には家賃収入の大部分がそのまま手元に残り、長期的な資産形成にもつながります。

賃貸マンション経営の5つの魅力

賃貸マンション経営は、ただ家賃収入を得るだけが目的の投資ではありません。節税や資産形成、万が一の保障まで、会社員や副業初心者にとっても大きなメリットがある運用方法です。ここでは、賃貸マンション経営で得られる代表的な5つの魅力を紹介します。

安定した家賃収入が得られる

賃貸マンション経営の最大の魅力は、毎月安定した家賃収入を得られる点です。本業の給与とは別に、家賃という定期的な収入源を持つことで、生活資金や将来の備えにゆとりが生まれます。特に都市部などの需要が高いエリアであれば、継続的な入居が見込まれるため、安定したキャッシュフローの構築が可能です。

空室や家賃の下落などのリスクがまったくないわけではありませんが、物件選びや管理体制を工夫することでリスクを抑えることは可能です。また、ローン返済が終われば、家賃収入のほとんどがそのまま利益となるため、老後の生活資金としても心強い存在になります。年金以外の柱を持ちたいと考える方にとっては、非常に有効な資産運用の選択肢です。

一定の節税対策になる

賃貸マンション経営では、所得税や住民税の軽減につながる一定の「節税効果」が期待できます。多くの支出が必要経費として認められるため、家賃収入があっても帳簿上は赤字になることもあります。その場合、給与所得と損益通算が可能になり、課税所得を圧縮できる点が魅力です。

必要経費には、主に以下の項目があります。

また、確定申告で「青色申告」を選べば、最大65万円の控除が受けられるほか、家族への給与を経費として計上できる「青色事業専従者給与」も利用できます。なお、青色申告を利用するためには、事業的規模での運営が前提となります。一般的には「5棟10室基準（アパート・マンションで10室以上または戸建てで5棟以上）」が目安とされているため、規模の拡大も視野に入れることがポイントです。

ただし、過度な節税効果には期待せず、実際の税制は税理士などのプロに相談するようにしましょう。

多額の資金調達がしやすい

不動産投資は、他の投資と比べて金融機関からの融資を受けやすいのが特徴です。不動産自体に担保価値があるため、株式や仮想通貨などの無担保資産とは異なり、比較的高額な融資を受けられます。特に会社員や公務員などの安定した職業に就いている方は、信用力が高く評価され、より良い条件で融資を受けられるケースも多いです。

少ない資金でも数千万円規模の物件を購入できることがあり、収益も物件の規模に比例して大きくなります。このように、限られた資金を効率的に活用できる点も、賃貸マンション経営の大きな魅力と言えるでしょう。

景気変動の影響を受けにくい

不動産は、株式や仮想通貨のように市場の値動きに左右されにくい資産です。特に賃貸マンション経営では、景気が多少変動しても家賃収入が大きく変わることは少なく、一定の住宅需要が見込めるエリアであれば、比較的安定した運用が可能です。家賃水準は人口動態や生活需要に基づいて決まるため、他の資産クラスに比べて短期的な価格変動に強いとされています。

ただし、人口減少や災害などの構造的リスクは避けられないため、エリア選定は非常に重要です。需要が集中する都市部や、主要沿線の駅徒歩圏などを選ぶことで、空室リスクを抑えられます。また、複数エリアに分散して物件を所有すれば、地域特有の災害リスクや経済変動の影響も軽減でき、より安定した経営につながります。

生命保険の代わりになる

不動産投資ローンを組む際、多くの金融機関で「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます。この保険に加入していれば、万が一ローン契約者が死亡または高度障害となった場合でも、保険金によって残りのローンが完済されるため、家族に借金を残すことはありません。不動産という資産をそのまま遺族に残すことができ、実質的に生命保険と同様の機能を果たします。

さらに、がん・三大疾病などに対応した特約付き団信も登場しており「がん団信」のように初期段階で診断された場合でも、ローン返済が免除されるタイプもあります。万が一のリスクに備えながら、収益を生む資産を築ける点は、他の生命保険商品にはない不動産投資ならではの強みと言えるでしょう。

賃貸マンション経営を始める前に知っておきたいリスク

賃貸マンション経営は、安定した家賃収入を見込める資産運用手段として注目されていますが、その一方でいくつかのリスクも伴います。あらかじめどのようなリスクがあるのかを理解し、適切な対策を講じておくことで、突発的なトラブルにも柔軟に対応できるようになります。

代表的なリスクとして、以下のようなものが挙げられます。

これらのリスクは、エリア選定やシミュレーション、保険加入などによってある程度カバーできます。より詳しい対処法については、関連記事「マンション経営で避けるべき7つのリスク！軽減するためのポイントも解説」で解説しています。

マンション経営で避けるべき7つのリスク！軽減するためのポイントも解説

賃貸マンション経営を始める手順5ステップ

賃貸マンション経営は思いつきで始めるものではなく、事前準備が成功の鍵を握ります。ここでは、初心者が安心して始められるように、検討段階から物件取得までの流れを5つの手順に分けて解説します。

マンション経営の目的を明確にする

賃貸マンション経営を始めるにあたって、最初に行うべきことは「目的の明確化」です。一般的にマンション経営には以下のような様々な目的があります。

• 将来的な資産形成
• 老後の年金代わり
• 相続対策
• 所得税・住民税の節税

目的によって選ぶ物件やエリア、融資の組み方は大きく異なります。ゴールが曖昧なまま進めてしまうと、後で「投資しなければよかった」と後悔するケースもあるため注意が必要です。

あわせて「自己資金としてどれくらい出せるのか」「金融機関からどの程度の融資を受けられるのか」といった資金計画の全体像もこの段階で整理しておきましょう。無理のない範囲で始めることが、長期的な成功と安定につながります。目的と資金の軸が定まれば、次のステップでの選択もぶれにくくなるでしょう。

情報収集と不動産会社への相談

目的と資金計画が見えてきたら、次は情報収集です。まずはポータルサイトや不動産投資向けのメディアなどで、エリアごとの相場や物件価格、利回りの目安を確認しましょう。他にも不動産投資会社への資料請求を通じて、複数の物件や会社の提案内容を比較していくことで、相場観や投資スタイルの方向性も徐々に見えてくるでしょう。

さらに、不動産会社への相談も重要なプロセスです。対応の丁寧さや提案の質、専門知識の深さなどを比較しながら、信頼できる担当者を見つけましょう。初心者の場合は、サポート体制が整っている会社を選ぶのが安心です。不動産投資の成功には「誰から買うか」「誰に任せるか」が大きなポイントとなります。

現地調査で物件を見極める

資料や数値だけではわからないのが、物件の状態です。購入候補の物件が見つかったら、必ず現地に足を運んで確認しましょう。外観の劣化具合や共用部の管理状態、導入されている設備など、物件自体の状態はもちろんのこと、周辺の生活環境や夜間の治安などもチェックポイントです。

また、最寄り駅からの道のりや周辺施設の充実度、将来的な再開発予定の有無なども入居需要を左右します。想定している入居者層（単身者・ファミリー・学生など）が、実際に住みたいと思える立地であるかを見極めることが大切です。

資金計画と融資相談を行う

物件がある程度絞り込めたら、購入に向けた資金計画と融資相談に進みます。物件価格だけでなく、諸費用（登記費用、仲介手数料、火災保険料など）や、引き渡し後の修繕費・運営費も含めたトータルコストを計算しておくことが重要です。家賃収入からローン返済や維持費を差し引いた「キャッシュフロー」を事前に試算しましょう。

また融資を受ける予定であれば、複数の金融機関に事前相談をして、金利や融資期間、団体信用生命保険の内容などを比較するのがおすすめです。事前審査に必要な書類（本人確認書類、所得証明、物件資料など）を準備しておくことで、スムーズに話を進められるでしょう。

契約・ローン締結・物件引き渡し

事前審査を通過し物件の購入を決めたら、いよいよ契約手続きに進みます。まず、宅地建物取引士による「重要事項説明」を受け、登記や法的瑕疵、管理状況などについて詳細な説明を確認します。内容に納得できたら売買契約を締結し、手付金の支払いを行います。ここで「融資特約」が契約書に含まれているかも確認しましょう。

売買契約後は、正式なローン審査（本審査）を経て、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。そして決済日には、司法書士の立ち会いのもとで登記や融資の実行、残代金の支払いを行い、物件の鍵を受け取れば引き渡しが完了します。ここまでの一連の流れを理解しておくことで、初めての不動産購入も安心して進められるでしょう。

賃貸マンション経営を成功させる3つのポイント

賃貸マンション経営で安定した収益を得るためには、物件選びや収支計画、運用体制などをしっかりと整えることが重要です。ここでは、初心者が失敗を避けて長期的に成果を上げるための、基本かつ実践的な3つのポイントを紹介します。

好立地の物件を選ぶ

賃貸マンション経営で 、まず重視すべきなのは、「立地条件の良い物件を選ぶこと」です。駅から徒歩10分以内の場所や、大学・病院・商業施設などが近くにあるエリアは、安定した入居需要が見込めます。特に単身者向け物件では、通勤・通学の利便性が高いことが重要視されるため、交通アクセスの良さが入居率を左右します。

また現在の利便性だけでなく、将来的な人口動態や再開発の予定なども含めて、総合的に判断することが大切です。「賃料の相場と入居者層のバランスが取れているか」「将来的な賃料下落リスクはないかなど」地域の将来性も見極めましょう。需要の高いエリアを選ぶことは、空室リスクを減らし長期的な収益の安定につながります。

現実的なシミュレーションを組む

賃貸マンション経営では、収入の見込みだけでなく、支出面も含めた「現実的なシミュレーション」を行うことが不可欠です。「家賃がどれだけ入るか」だけでなく、以下のような支出も丁寧に計算する必要があります。

• ローン返済額
  
• 管理費
  
• 修繕積立金
  
• 固定資産税
  
• リフォーム費用
  
• 管理委託費など

特に、築年数が経過した物件では、大規模修繕や設備交換の費用も見込んでおきましょう。

さらに満室時だけでなく、空室が出た場合や家賃が下がった場合のシナリオも、想定しておくことが重要です。複数のケースをあらかじめ想定しておくことで、実際の運用で「思ったより利益が出ない」といった事態を避けることができます。机上の計算だけでなく、厳しめのシナリオにも耐えられるかを検討しましょう。

信頼できる不動産会社に依頼する

賃貸マンション経営では、物件の購入から管理・募集までを安心して任せられる不動産会社の存在が非常に重要です。実績が豊富で、管理体制やサポート体制が整っている会社を選ぶことで、トラブル対応や空室対策もスムーズに進みます。また、対応力の高い会社であれば、経営初心者でも安心して始められるでしょう。

特に、購入から管理・募集までをワンストップで対応している会社であれば、連携ミスや手続きの手間も減り、スムーズに事業を開始できます。例えば、トーシンパートナーズであれば、初めての方でも手厚いサポートを受けながらマンション経営をスタートできます。不動産会社選びは「誰と一緒に賃貸経営を進めるか」を決める重要なステップです。

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まとめ

賃貸マンション経営は、毎月の家賃収入を通じて安定したキャッシュフローを得ながら、将来的な資産形成も目指せる魅力的な投資手法です。ただし空室や老朽化、金利変動などのリスクも伴うため、正しい知識と事前の備えが欠かせません。

成功のカギは、メリットとリスクの両面をしっかりと理解したうえで、現実的なシミュレーションを行うことです。さらに、自分に合った信頼できるパートナーとともに、無理のない経営計画を立てることも重要です。

将来の安心と資産形成を両立させたい方は、まずは専門家への相談から一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

よくある質問

Q1. 区分所有と一棟所有、初心者にはどちらが向いていますか？

 A. 初心者は初期費用を抑えやすい区分所有が始めやすく、収入規模を伸ばすなら一棟所有が向きます。区分は1住戸単位で運用しやすく、一棟は複数戸から収益を得られるため規模に比例して総収入を高めやすいのが特徴です。狙う入居者層に合わせ、立地や間取りも選びましょう。

Q2. 購入時・運営時にはどんな費用がかかりますか？
 

A. 購入時は登記費用・仲介手数料・火災保険料などの諸費用が発生し、引渡し後はローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、管理委託費など継続費用が必要です。物件価格だけでなく総額で資金計画を立て、家賃からのキャッシュフローを事前に試算しましょう。

Q3. 空室リスクを抑えるには、物件選びと運用で何を意識すべき？

A. 需要の高い立地の選定と、空室を織り込んだ現実的な収支設計が基本です。駅徒歩10分以内や生活利便施設が近いエリアは入居が安定しやすく、賃料相場と想定入居者の整合を確認します。運用では共用部の清掃・迅速な修繕や設備更新で競争力を維持し、家賃下落や空室期間も想定した複数シナリオで収支をチェックしましょう。