マンション経営のメリット5選・デメリット5選！成功のための5つのポイントも解説

会社の給料だけに頼る将来に、漠然とした不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。終身雇用を前提としたキャリアプランが当たり前ではなくなり、1つの収入源に依存し続ける働き方にも不安を感じる時代となりました。

一方で、株式投資などは専門知識が必要で、日々の値動きに一喜一憂しがちです。「何か始めなければ」と思いつつも、最適な資産形成法がわからず、一歩を踏み出せない方も多いでしょう。

このような悩みを解決する有力な手段が「マンション経営」です。マンション経営は、毎月安定した家賃収入を得ながら、インフレに強い実物資産を築ける堅実な方法として注目されています。

この記事では、マンション経営のメリットやデメリット、成功するオーナーに共通する5つのポイントも紹介します。最後まで読むことで、マンション経営の全体像を理解し、失敗のリスクを抑えながら資産形成を始めるための具体的な知識が身につくでしょう。

マンション経営で得られる5つのメリット

マンション経営は、将来の資産形成において有効な選択肢の1つです。給与以外の収入源は、経済的な安定と心のゆとりを生みます。その仕組みとメリットを理解すれば、資産形成の手段として現実的であるかを見極める助けになるでしょう。ここでは、マンション経営で得られる5つのメリットを解説します。

毎月安定した家賃収入が期待できる

マンション経営の魅力は、安定したインカムゲイン（家賃収入）です。入居者がいる限り、毎月決まったタイミングで収入が得られます。給与所得と比べて家賃収入は、雇用状況や勤務先の業績に直接影響されにくく、別の収入源として家計を下支えする効果が期待できるのが特徴です。

また、日々の価格変動を気にする必要がある金融商品とも違い、毎月コンスタントに家賃収入が入るため、お金の流れが安定しやすいのも特徴です。給与以外の定期収入は、毎月の家賃収入があることで急な出費や将来の支出にも備えやすくなり、心にゆとりを持って生活できるようになるでしょう。将来の返済計画やライフプランが立てやすくなる点も大きなメリットです。

団体信用生命保険に加入すれば万一の備えになる

ローン利用時には、団体信用生命保険（団信）への加入で万一に備えられます。団信は、契約者が死亡または高度障害状態になった際、保険金でローンが完済される仕組みです。

ローンの返済が保険で完了するため、家族に資産が残せます。その後の家賃収入が、家族の生活を支えるでしょう。また、がんと診断された時点でローンが完済される「がん団信」という保険もあります。これは他の金融商品にはない、不動産投資ならではの大きなメリットです。

老後の私的年金として活用できる

マンション経営は、公的年金だけでは不安な老後の生活費を補う「私的年金」として活用できる選択肢のひとつです。現役時代にローンを完済すれば、定年後は家賃収入の多くが手元に残ります。これにより、年金に加えて毎月の家賃収入が得られるようになり、旅行や趣味、医療費などにあてる余裕が生まれるでしょう。

特に30代など若いうちから始めれば、20年以上の長期ローンを組んでも定年前に完済できる可能性が高くなります。長期的な視点で資産を育てることで、将来の経済的な不安を和らげられます。

所得税・住民税で一定の節税効果がある場合も

マンション経営では、所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。ローンの金利や減価償却費、管理費などを経費として計上できるためです。特に減価償却費は、実際の支出を伴わずに経費にできるのが特徴です。

これにより帳簿上で不動産所得が赤字になる場合がありますが、この赤字分を給与所得と損益通算すれば、課税所得額が減少します。結果として、納めた税金が還付されるケースがあります。

レバレッジ効果で効率的な資産形成ができる

少ない自己資金で大きな資産を運用できる「レバレッジ効果」も特徴の1つです。金融機関からの融資を活用すれば、自己資金だけでは手が届かない価格帯の物件にも投資できます。

例えば、自己資金300万円に対して、2,700万円を融資でまかない、3,000万円の物件を購入すれば、自己資金の10倍の資産を動かせることになります。これが「レバレッジ効果」と呼ばれる仕組みです。

入居者からの家賃収入でローンを返済するため、負担を抑えながら資産形成を進められます。ただし過度な借入はリスクを高めるため、無理のない活用が成功の秘訣です。

マンション経営の5つのデメリット

マンション経営にはメリットだけではなく、注意すべきリスクがあります。リスクを事前に把握し対策をすれば、失敗の可能性を減らせるでしょう。ここでは、マンション経営の5つのデメリットと具体的な対策を紹介します。

空室になると家賃収入が減る

マンション経営における代表的なリスクは、空室の発生です。入居者がいない間は家賃収入が途絶えますが、ローン返済や管理費は発生し続けます。特に1部屋のみを所有する場合、空室は収入ゼロを意味するため影響は甚大です。

このリスクを軽減するには、物件選びの段階から対策を講じることが重要です。例えば、駅から近く周辺環境が整っているなど、賃貸需要が安定したエリアの物件を選びましょう。また、入居者募集の実績が豊富な管理会社に依頼することも、空室期間を短縮する上で有効な手段となります。

家賃滞納があると督促の手間と費用がかかる

入居者の家賃滞納も、オーナーにとって大きな問題です。収入が途絶えるだけでなく、電話や書面での督促、場合によっては内容証明郵便の送付や法的手続きといった手間と費用が発生します。滞納者との交渉は、精神的な負担も大きいでしょう。

こうしたリスクを軽減するためには、入居前の審査を厳格に行うことが重要です。例えば、保証会社への加入を入居の必須条件とすることで、万が一の滞納時にも家賃収入を確保できます。また、滞納時の督促業務まで代行してくれる、信頼できる管理会社へ委託することは、安定した経営のために欠かせません。

修繕費や設備交換費用を負担する必要がある

資産価値の維持には、定期的なメンテナンスが欠かせません。エアコンや給湯器など、専有部分の設備の修理・交換費用はオーナー負担です。こうした出費は突発的に発生し、築年数と共に増加する傾向があります。

また、十数年に一度行われるマンション全体の大規模修繕では、多額の一時金が必要になるケースもあります。物件を選ぶ際は、管理組合によって修繕積立金が計画的に積み立てられているかを確認することが重要です。日頃から家賃収入の一部を修繕用の資金として別途確保しておくなど、将来の出費に備えた資金計画を立てておきましょう。

金利上昇でローン返済額が増加する

変動金利ローンには、将来的な金利上昇のリスクが伴います。近年は低金利が続いていますが、景気動向によっては金利が上昇する可能性もあります。金利が1%上昇するだけで、毎月の返済額は大きく増加するでしょう。

購入前のシミュレーションで、金利上昇リスクを具体的に提示してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。専門家と共に複数のシナリオを検討し、余裕のある資金計画を立てましょう。

自然災害で資産価値が大幅に下落する可能性がある

日本では、地震や水害といった自然災害のリスクは避けられません。災害で建物が損傷すれば、資産価値は下落し修復には多額の費用を要します。火災保険や地震保険に加入しても、損害のすべてが補償されるとは限りません。

物件を選ぶ際には、ハザードマップで災害リスクを確認するなど、立地の安全性を慎重に評価することが大切です。また、物件自体に被害がなくても、周辺地域が被災することで住環境が悪化し、賃貸需要が低下することも考えられます。地盤の強固さや建物の耐震性なども含め、多角的な視点でリスクを判断する必要があります。

マンション経営を成功させる5つのポイント

マンション経営には、メリットとデメリットの両面があるからこそ、成功に向けた行動計画が欠かせません。実際に安定した収益を得ているオーナーは、事前の準備と地道な運用改善を徹底している傾向があります。成功の原則は、事前の準備と堅実な運用を続けることです。ここでは、マンション経営を成功に導く5つのポイントを解説します。

立地条件を重視する

マンション経営の成否は、立地条件で大半が決まるといえます。なぜなら、交通の便が良く生活しやすい場所は、いつの時代も賃貸需要が安定するためです。これにより空室リスクを大幅に低減し、資産価値の維持にもつながります。

具体的には、最寄り駅から徒歩10分以内であるかを確認しましょう。また、スーパーやコンビニ、病院といった生活利便施設の充実度も重要です。

データ上の確認だけではなく、実際に現地を訪れ街の雰囲気や人の流れを確かめることが大切です。将来の都市開発計画なども考慮し、長期的に見て価値が下がりにくい場所を選ぶ視点が成功の秘訣となります。

慎重にシミュレーションを行う

物件購入前には、必ず詳細な収支シミュレーションを行いましょう。販売会社が提示する表面的な利回りだけではなく、実質的な手残り額の把握が不可欠です。管理費や修繕積立金、固定資産税といった諸経費をすべて差し引いて計算します。

楽観的なシナリオだけではなく、複数の厳しいシナリオを想定した検証をしましょう。家賃が下落した場合や金利が上昇した場合でも、収支が成り立つかを確認することが大切です。

信頼できる管理会社に依頼する

本業を持つオーナーにとって、信頼できる管理会社は成功に不可欠なパートナーです。入居者募集から家賃の集金、クレーム対応、退去時の手続きまで、煩雑な業務のほとんどを代行してくれます。

これによりオーナーは、時間や手間をかけずに安定した経営を実現できるでしょう。良いパートナーを選ぶには、まずマンション管理の実績が豊富であるかを確認することが大切です。

また、夜間の水漏れなど緊急時のトラブルに対応できる24時間サポート体制が整っているかも重要なポイントです。複数の会社から話を聞き、サービス内容と手数料を比較検討することをおすすめします。

無理のない範囲でローンを組む

ローン活用はマンション経営の魅力ですが、借入は無理のない範囲が大原則です。安定経営の鍵を握るのが、家賃収入に占めるローン返済額の割合を示す「返済比率」です。

返済比率の数値が高いと、少しの空室や突発的な修繕ですぐに資金繰りが悪化し、最悪の場合、資産を手放すことになりかねません。一般的に、この返済比率は50%以下に抑えるのが安全な運用の目安とされています。

返済比率を抑えるには、頭金を増やして借入額を減らすのが基本的な方法です。購入時に頭金や諸費用に加え、突発的な出費に対応できる予備資金を準備しておくことも重要です。返済比率に余裕を持たせた堅実な資金計画を立てることで、将来の不測の事態にも対応できます。これにより、心にゆとりを持った安定的な経営を続けられるでしょう。

定期的な運用状況の見直しと改善を継続する

マンション経営では、購入後の運用や管理をどう続けていくかが、安定収益のカギとなります。長期的に安定した収益を得るためには、社会や市場の変化に合わせて運用方法を常に見直していく姿勢が求められます。周辺エリアの家賃相場を定期的にチェックし、ご自身の物件の家賃が適正かを確認しましょう。

もし空室が続くようであれば、その原因を分析し改善策を講じることが大切です。例えば無料Wi-Fiを導入したり、壁紙を新しくしたりといった対策で物件の競争力を維持できます。

運用に迷った際は、専門家の意見を参考にすることが有効です。トーシンパートナーズでは、オーナー一人ひとりに専任担当がつきます。購入後も長期的に伴走し、市況に合わせた運用改善の提案を行います。

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まとめ

マンション経営を検討する際は、リスクと向き合いながら、堅実な選択と準備を積み重ねていくことが何より重要です。安定収入や生命保険効果といった魅力がある一方で、空室や金利上昇などのリスクも存在します。成功のカギは、リスクを理解した上で、立地選びや慎重な資金計画といった基本を徹底することです。

しかし、これらを一人で判断するのは簡単ではありません。まずは実績豊富な専門家に相談し、ご自身の状況に合わせた具体的なシミュレーションを通じて、着実な資産形成への第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

よくある質問

Q1. マンション経営は本業と両立しやすいって本当ですか？

A. はい、管理会社に依頼すれば入居者募集から家賃集金、クレーム対応や退去手続きまで代行され、時間や手間を抑えられます。本業と両立しやすいのがメリットです。選ぶ際は実績や24時間サポートの有無を確認し、手数料は収支に織り込んで比較検討しましょう。

Q2. マンション経営はなぜインフレに強いのでしょうか？

A. 実物資産は物価上昇局面で賃料・価格が長期的に見直されやすく、家賃収入でインフレの影響を受けにくいからです。さらに固定金利で借入していれば返済額は原則一定で、実質負担が重くなりにくい点もメリットです。購入前は賃料推移と金利の複数シナリオを確認しましょう。

Q3. マンション経営はどの税金が安くなる可能性が高いですか？

A. 主に所得税と住民税の負担が軽くなる可能性があります。ローン利息や管理費、減価償却費を経費計上でき、不動産所得が赤字なら給与と損益通算できるため、課税所得が減り還付につながる場合があるからです。理解を深め、無理のない前提で収支を確認しましょう。