大阪の不動産投資が注目される5つの理由！首都圏と比べてわかる5つの視点も解説

不動産投資に興味はあるけれど「大阪の物件は投資に向いているの？」と疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。首都圏と比べて物件価格が安く少額から始められて魅力的ですが、大阪独自の規制を知らなければ気づかぬうちに法令に違反している可能性があります。

この記事では、大阪の不動産投資が注目されている5つの理由や、失敗しないためのポイントを解説します。これから大阪で不動産投資を始めたい方にとって、判断材料となる情報をまとめているので、ぜひ参考にしてください。

大阪での不動産投資が注目されている5つの理由

大阪は、不動産投資を少額で始めやすく、将来的に安定収入を見込みやすい地域です。ここでは、大阪が不動産投資において注目されている5つの理由を解説します。

人口が増加傾向である

全国的に人口は減少傾向ですが、大阪市では近年増加しています。大阪市の人口統計によると、令和6年の人口総数は前年度比で21,387人増加し、過去10年間で最も大きな伸び幅です。

注目すべきは、20〜24歳の若年層による転入超過が21,756人で最も多かった点です。この年代は進学や就職などのライフイベントがあり、住まいを探す機会が多いため賃貸ニーズが期待できます。

また、人口が増えているエリアは大阪市の中心部に集中しています。中央区や浪速区では、利便性の高さや再開発により人口流入が顕著です。通勤や通学の利便性が高く生活インフラも充実しているため、単身者や若年層の人気を集めています。

常に賃貸需要があり安定している

大阪市は企業の本社や支社が多く、ビジネスの中心地として発展しており、市内や周辺エリアで転勤や単身赴任による賃貸ニーズが多いです。大学や専門学校も多く、全国から学生が集まります。単身赴任者や学生は、一人暮らしでワンルームや1DKなどのコンパクトな賃貸物件を選ぶ傾向があり、安定した需要を支えています。

また、大阪市は人口の流動性が高い都市です。京都や神戸へのアクセスが良く、広域から人が集まります。就職や進学など、ライフスタイルの変化に応じて多くの人が移り住むため、空室が出てもすぐに次の入居者が見つかります。

複数の大規模再開発で都市の魅力が増している

大阪市内では複数の再開発が進行しており、都市の魅力がさらに高まっています。JR大阪駅北側の「うめきた2期地区開発プロジェクト（グラングリーン大阪）」では、オフィスや商業施設に加えて都市公園が整備される予定です。

また、新たな鉄道計画によっても都市の価値が向上します。2031年の開業が予定されている「なにわ筋線」は、大阪駅から難波・新今宮方面を結ぶ新しい路線で、関西国際空港や新大阪駅へのアクセスがさらに向上します。

再開発の影響は、都市機能の向上だけではありません。商業施設やオフィスの整備によって雇用が生まれ、人が集まるエリアになり住まいの需要が高まります。結果的に家賃の上昇が見込まれ、不動産価値の向上につながります。

東京に比べて物件価格が安い

東京は不動産投資が魅力的な地域ですが、物件価格が非常に高く初期投資の負担が重くなります。一方、大阪は東京に次ぐ大都市でありながら物件価格が割安であり、少額で不動産投資を検討している方にとっては魅力的です。物件価格が抑えられるメリットは、以下のとおりです。

• 初期投資を抑えやすく、参入しやすい
• 同じ予算でも好条件の物件を購入できる
• 収益率が高くなりやすい

不動産投資に興味があっても東京の物件価格が障壁になっていた方にとって、価格の優位性を活かせる大阪は、リスクを抑えながらも収益性を高めやすく現実的かつ魅力的な地域です。

不動産の価格が安定している

不動産投資を始める際は、物件価格の変動リスクが気になります。購入後に価格が大きく下がれば、資産価値が目減りし、売却時に損をする可能性があります。

国土交通省の資料「令和7年第1四半期 地価LOOKレポート」によると、大阪圏の地価は0〜3％の範囲で上昇を続けており、急激な変動は見られません。大阪市中心部では、人口増加に伴い住宅需要が高まっており、地価も安定的に推移しています。

価格が安定していれば、不動産の出口戦略が立てやすくなります。賃貸収入で安定した運用を行い、所有している間で資産価値が下がらなければ、売却価格を見通した予測が可能です。

大阪で不動産投資をする際の3つの注意点

大阪での不動産投資は魅力的である一方で、特有のルールやリスクも存在します。理解せずに進めてしまうと、思わぬトラブルや損失につながる可能性もあります。ここでは、大阪で不動産投資を行う際の3つの注意点を解説します。

ワンルーム規制を確認しておく

大阪で不動産投資を検討する際、見落としがちなことが「ワンルームマンション規制」です。大阪市の「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」に基づき、建設や運用に関して一定の基準が設けられています。定められている主な基準は、以下のとおりです。

• 専有面積
• 天井高
• 駐車場
• 管理体制

基準を満たさない場合、建築許可が下りない可能性があります。規制は建築時だけでなく、譲渡や転貸を行う際にも適用されるため、投資用物件を選ぶ時点で内容をしっかり把握しておく必要があります。

内容を知らないことで意図せず違反してしまわないように、ワンルーム規制を確認しておきましょう。

中心部と郊外では投資戦略が異なる

大阪はエリアごとに特徴が大きく異なるため、中心部と郊外で異なる不動産投資戦略を取る必要があります。価格だけに注目するのではなく、物件の立地や想定する入居者層に応じて、投資方針を明確にしておくことが重要です。

たとえば、梅田や難波といった中心部は、オフィスや商業施設が集まり単身赴任者や若年層の一人暮らしの需要が多いです。駅近でコンパクトなワンルームマンションは、高い入居率が期待できますが、物件価格は郊外よりも高く初期投資額は大きくなります。

一方、郊外エリアでは物件価格が中心部と比べて手頃なため、初期投資を抑えられるでしょう。しかし、駅や生活便利施設が遠い場合、空室が長期化するリスクも無視できません。

したがって、大阪で不動産投資を行う際は価格の安さだけで判断するのではなく、想定する入居者層やエリア特性を踏まえたうえで、戦略的な運用計画を立てることが大切です。

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河川氾濫の水害リスクを理解しておく

不動産投資は、家賃収入や利回りだけでなく、自然災害のリスクも把握しておくことが重要です。大阪市は市街地の約9割が海抜ゼロメートル地帯を含む低地であり、自然排水が難しく浸水被害が発生しやすい地形です。

大阪市には、淀川と大和川の一級河川をはじめ複数の大きな河川が流れており、大雨や台風の際には氾濫による洪水リスクが指摘されています。水害によって建物や設備が損傷すれば修繕費の負担が発生するだけでなく、一時的に家賃収入が途絶える可能性も考えられます。

物件を選ぶ際には価格や利便性だけでなく、ハザードマップで浸水リスクを確認しましょう。大阪市が公開しているハザードマップでは、想定される浸水の深さや避難経路、最寄りの避難所なども確認できます。

また、洪水に対応できる火災保険や地震保険に加入しておくことで、予期せぬ損害に備えられます。

大阪の不動産投資を失敗しない3つのポイント

大阪での不動産投資は、少額から始めやすく将来性に期待できる一方で、事前の準備や判断を誤るとリスクにつながる可能性もあります。ここでは、大阪の不動産投資で失敗しないための3つのポイントを解説します。

投資目的によって立地を選ぶ

大阪は、物件価格や賃貸需要などが地域によって大きく異なります。目的に合わないエリアを選んでしまうと、空室や資産価値の下落などのリスクを負う可能性があります。

売却益を狙うなら、再開発エリアを選びましょう。都市開発が進む梅田やなんば周辺は、再開発によって地価の上昇が期待できます。安定した賃貸収入を得たいなら、駅近物件が有利です。ビジネス街や大学周辺のエリアは、常に一定の賃貸需要が見込まれるため、空室リスクを抑えられます。

価格重視で郊外エリアを検討するなら、人口推移や需要層を確認しましょう。比較的安価で物件を購入できる反面、空室リスクが高まる可能性があります。物件を選ぶ前に、地域の人口動向や将来の開発計画、ターゲットとする入居者層を調べておきましょう。

ターゲットに適した物件タイプを選ぶ

大阪はエリアごとに住む人の層が異なるため、ターゲット層に合った物件を選ばないと空室や家賃の下落などのリスクがあります。

北区や浪速区などの中心部では、オフィスや大学が集まりビジネスマンや学生が多く住んでいます。そのため、ワンルームや1Kといったコンパクトな間取りが人気です。高速インターネット完備や独立洗面台などの設備があると、より選ばれやすくなります。

城東区や鶴見区のような住宅街では、子育て世帯の賃貸ニーズが多いです。2LDK以上の広さがあり、周辺に公園やスーパーなどの生活環境が整っている物件が人気です。ファミリー層は、間取りが広く駐車場や宅配ボックスなどの設備が充実していれば、長期入居の可能性が高まります。

自分に合った不動産投資会社を探す

大阪市のようにエリアごとの特性が大きく異なる都市では、地域事情に詳しいパートナー選びが、長期的な収益を左右すると言っても過言ではありません。

地元密着型の不動産会社は、地域の需要の傾向やエリア特性に精通していることが多いです。全国展開している大手不動産会社であれば、情報量や取扱実績が優れているでしょう。不動産会社を選ぶポイントは、以下のとおりです。

• 複数の不動産会社に相談して実績や情報量を比較する
• 会社の規模だけでなく担当者の対応力を比較する
• 自身の投資目的を理解してくれる

不動産投資は、信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。自身の投資スタンスを理解してくれる会社を見つけるために、時間をかけて不動産会社を比較・検討しましょう。

大阪と首都圏を比較してわかる不動産投資を見極める5つの視点

不動産投資を始める際、多くの方が「どのエリアに投資すべきか」で悩みます。特に大阪と首都圏はどちらも賃貸需要があり人気があり、以下のとおりに異なる特徴があります。

ここでは、投資初心者でも判断しやすいように5つの視点を紹介します。

初期費用を含めた物件価格

大阪の物件価格は、首都圏の同じ間取りと比べて割安であり、投資しやすいと言えます。物件の購入価格は諸費用やローンの借入額にも影響するため、初期費用を抑えやすくなります。

物件価格が安いので、首都圏と同じ予算でより広い間取りの物件や複数戸への分散投資も可能です。1つの物件に依存するのではなく、複数物件で収益源を分けておくことで、空室や家賃下落のリスクを分散でき収入の安定性が高まります。

また、ローンの借入額も抑えられるため返済負担が軽減され、融資審査が通りやすくなります。初めて不動産投資する方にとって、少額から無理なく始められる価格帯は現実的で魅力的と言えるでしょう。

家賃相場と利回りのバランス

不動産投資の指標である利回りは、物件価格に対して1年間でどれだけの収入が得られるかを示す数値であり、投資の収益性を測るうえで欠かせません。首都圏は家賃相場が高い傾向にありますが、物件価格も高いため期待利回りは低くなりがちです。大阪は首都圏と比べて家賃相場はやや低めですが、物件価格が抑えられるため、利回りは高くなりやすい傾向があります。

利回りが高ければ手元に資金を残しておきやすく、突発的な修繕費や空室が発生した際のリスクに備えられます。手元に残る収益が多ければ、ローンの繰り上げ返済や次の投資に資金を回す余裕も生まれるでしょう。

ただし、利回りだけを見て物件を選ぶのは危険です。利回りが高くても、空室リスクが高かったり維持管理コストがかさんだりする場合、実際の収益は下がる可能性があります。入居率やエリアの将来性、管理コストなどを含めて、総合的に判断することが重要です。

資産価値の将来性

不動産投資は出口戦略として売却を視野に入れることが多く、資産価値の将来性を見極めることが大切です。首都圏では、築年数が経過しても物件の価値が落ちにくい傾向があります。人口が集中しており、利便性が高く流動性も優れているからです。

大阪でも近年は再開発が進んでおり、うめきたエリアや夢洲などの大規模プロジェクトによって、今後の資産価値上昇が期待されています。ただし、すべてのエリアで価値が維持されるとは限りません。人口減少や賃貸ニーズの乏しい地域では、築年数に比例して資産価値が大きく下がる可能性もあります。

大阪は、物件価格が比較的安価でありながら再開発などで将来性が見込まれる地域が多く存在します。将来的に物件を手放すことを前提とするなら、地価や需要が安定しているエリアを選ぶことが安心材料となるでしょう。

空室リスクを減らす人口動向

首都圏では、今後も単身世帯の増加が見込まれており、安定した賃貸ニーズが継続する可能性が高いです。大阪市も中心部で人口流入が続いており、一定の賃貸需要は維持されています。

特に梅田や難波といった繁華街や主要駅周辺では、転入者や若年層の流入により、単身者の安定したニーズがあります。しかし同じ大阪市内でもエリアごとに人口の増減は異なり、郊外では空室リスクが高まる可能性があるため、注意が必要です。ただし、人口が減少している地域でも「駅から近い」や「生活利便施設が充実している」といった条件を満たしていれば、比較的安定した需要を見込めます。空室リスクは、人口動態と物件立地を組み合わせて判断することが重要です。

地価の安定性

不動産投資では、地価の動きは資産価値や家賃収入に直結する重要な要素です。地価が安定しているエリアでは、不動産の価値が大きく下落しにくいため、長期で安定した収入を見込みやすくなります。

首都圏では、再開発や企業の集中によりここ数年地価の上昇傾向が続いています。物件価格は高騰し、初期費用や融資審査のハードルも上がっている状況です。

大阪市も再開発の進行やインバウンド需要の回復などを背景に、地価が安定しているエリアが増えています。梅田や難波周辺では再開発が活発で、地価の上昇が期待されています。

ただし、地価が安いからリスクが高いというわけではありません。郊外や地方都市のように地価が抑えられているエリアでも、長期的に安定した需要が見込める場所であれば、堅実な運用が可能です。短期的な価格差よりも、将来の発展性や地域の需要動向を見据えた判断が重要です。

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まとめ：大阪の不動産投資で後悔しないために正しい情報を集めよう

大阪市の物件価格は首都圏に比べて割安であり、高い利回りや将来性ある再開発など多くの魅力を備えた不動産投資先です。しかし、エリアごとの特性や人口動向、地価の安定性などを見誤ると、思わぬリスクにつながることがあります。

後悔しない不動産投資を行うには、投資目的を明確にし、地域の特性を理解したうえで選ぶことが大切です。価格の安さだけで決めず、空室リスクや規制なども含めて総合的に判断しましょう。

長期的に安定した運用を目指すためには、信頼できる不動産会社や担当者のサポートを得ることが欠かせません。これから投資を検討する方は、まずは正しい情報を集めることから始めてみましょう。

トーシンパートナーズでは、大阪の不動産投資にも役立つスタートブックを無料で配布しています。投資法診断も行っております。ぜひ今後の投資活動にお役立てください。

Q&A

Q1. 大阪で初心者がまず見るべきエリアは？

A. 駅近の中心部は入居が安定しやすく、郊外は価格が手頃だが空室リスクに注意が必要です。梅田・難波など中心部は単身者需要が厚くワンルームが有利。郊外は初期費用を抑えやすい一方、駅や施設から遠いと空室長期化の懸念があります。目的と入居ターゲットを明確に選びましょう。

Q2. 再開発や「なにわ筋線」は収益性にどう影響する？

A. 再開発と新線計画は賃貸需要と資産価値を押し上げる要因になり得ます。うめきた2期でオフィス・商業・公園が整備予定、なにわ筋線は2031年開業予定でアクセス向上が見込まれます。雇用創出と人流増で家賃上昇が期待でき、周辺エリアの物件は注目に値します。

Q3. 大阪特有のリスクは何を確認すべき？

A. ワンルーム規制と水害リスクの確認が必須です。規制は専有面積・天井高・駐車場・管理体制に基準があり、譲渡や転貸にも適用されます。基準未満は許可が下りない可能性も。併せて低地が多い地形ゆえの浸水リスクをハザードマップで確認し、洪水対応保険で備えましょう。